Civil

 

A garantia do direito fundamental de propriedade pelos notários e registradores de imóveis no procedimento extrajudicial para o reconhecimento da usucapião

Ana Carolina Bergamaschi Arouca
 
 

Resumo: Para melhor compreensão do tema é analisada a origem e evolução histórica dos direitos fundamentais do homem, especialmente o direito fundamental à propriedade. Inicialmente este direito era revestido de caráter absoluto, que gradativamente foi perdendo força e substituído pelo conceito da função social da propriedade para atender os anseios da sociedade. Para o cumprimento da função social da propriedade houve a necessidade de uma postura ativa dos governantes evitando abusos e violações dos direitos dos cidadãos mediante a confecção de normas pelo Poder Legislativo e a garantia de seu cumprimento pelo Poder Judiciário. Com o aumento das relações jurídicas foi preciso criar um novo modelo para assegurar os direitos, pois o Poder Judiciário atualmente carece de estrutura para a grande quantidade de demandas e nesta seara foram introduzidos os notários e registradores imobiliários como terceiros colaboradores e tendo como última novidade a competência deslocada para estes profissionais para a realização do procedimento extrajudicial da usucapião previsto no Novo Código de Processo Civil. Por fim, foi analisado este novo procedimento e as vantagens na participação dos notários e registradores no processo de desjudicialização das demandas garantindo de forma célere e segura o cumprimento dos direitos fundamentais do homem.

Palavras-chave: Direitos Fundamentais. Direito de Propriedade. Procedimento extrajudicial de Usucapião. Notários e Registradores.

Abstract: For better understanding of the topic is analyzed the origin and historical evolution of fundamental human rights, especially the fundamental right to property. Initially this right was coated absoluteness, which was gradually losing strength and replaced by the concept of the social function of property to meet the aspirations of society. For the fulfillment of the social function of property was the need for an active role of governments avoiding abuses and violations of citizens' rights by making rules by the Legislature and ensuring compliance by the judiciary. With the increase of legal relations was necessary to create a new model to ensure the rights because the judiciary currently lacks structure for the large number of demands and this harvest we were introduced notaries and real estate registers as third party collaborators and with the latest addition to competence shifted to these professionals to carry out the extrajudicial procedure foreseen adverse possession in the New Code of Civil Procedure. Finally, we analyzed this new procedure and the advantages in the participation of notaries and registrars in unjudicialization process demands ensuring a swift and secure compliance with fundamental human rights.

Keywords: Fundamental Rights. Property Right. Extrajudicial Procedure Usucaption. Notaries and Registrars.

Sumário: Introdução. 1 – Direitos Fundamentais. 1.1 – Evolução Histórica. 1.2 – Direito Fundamental à Propriedade. 2 – Usucapião. 2.1 – Conceito. 2.2 – Previsão Legislativa do Procedimento Extrajudicial de Usucapião. 2.3 – Contornos do Novo Procedimento. 3 – Competência dos Notários e Registradores. Conclusão. Referências.

INTRODUÇÃO

A pretensão do presente artigo é expor, de forma objetiva e didática, o novo procedimento e as atribuições conferidas aos tabeliães de notas e aos registradores de imóveis com a previsão do procedimento extrajudicial da usucapião no Código de Processo Civil que entrou em vigor em março de 2016.

A realidade social pós-moderna pautada pela rapidez das informações e pelo grande número de relações jurídicas que necessitam de amparo e resoluções rápidas para a garantia dos direitos fundamentais do homem previstos em nossa legislação colaborou para a quebra de paradigmas e criação de procedimentos mais céleres, como o procedimento extrajudicial para reconhecimento da usucapião, analisado neste estudo, para garantir a tutela dos direitos, que atualmente não estão sendo acautelados pelo Poder Judiciário em razão do acúmulo de demandas e a falta de infraestrutura.

Para atender os anseios da sociedade muitos institutos jurídicos ganharam uma nova dimensão para cumprir os ditames impostos pelo supraprincípio da dignidade da pessoa humana. A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 trouxe um rol extenso de direitos fundamentais, estudados neste artigo em sua origem, entre os quais está previsto o direito de propriedade que é peça fundamental para a economia do país, desenvolvimento social e soberania nacional.

Diversas modificações legislativas foram feitas no sentido de desjudicializar as demandas e os notários e registradores foram profissionais indispensáveis para viabilizar esta nova realidade, pois são dotados de conhecimento jurídico, eficiência, fé pública e garantem a indispensável segurança jurídica, conforme se expõe a seguir.

O novo Código de Processo Civil sancionado em 16 de março de 2015 traz entre os seus artigos a previsão da participação do tabelião de notas com a lavratura da ata notarial para o procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião e a possibilidade de se comprovar qualquer uma de suas espécies perante o registrador de imóveis após serem atendidos os requisitos legais.

O presente artigo tem por objetivo analisar, não apenas, as novas previsões legislativas, o procedimento para o reconhecimento extrajudicial da usucapião, as partes competentes que nele atuarão e suas vantagens, mas também demonstrar os contornos da atividade notarial e registral despindo de qualquer preconceito por parte da sociedade com relação aos notários e registradores que são instrumentos essenciais para a efetivação dos direitos substanciais e a realização da justiça social.

1 DIREITOS FUNDAMENTAIS

1.1 Evolução histórica

Os direitos fundamentais são aqueles essenciais para garantir a dignidade da pessoa humana e costumam ser classificados em gerações ou dimensões. A Revolução Francesa é vista como o mais importante acontecimento histórico contemporâneo e é, talvez, o momento histórico mais apropriado para ilustrar essa classificação. Inspirada pelos ideais iluministas de liberdade, igualdade e fraternidade, lemas da Revolução (Liberté, Egalité, Fraternité - frase de Jean-Jacques Rousseau) a Revolução Francesa inaugurou um novo paradigma dos direitos fundamentais, podendo ser considerada o marco que consolidou a necessidade de se positivar todos esses direitos e, a partir do qual, passou-se a falar em gerações ou dimensões de direitos humanos.

Os direitos fundamentais de primeira dimensão são aqueles traduzidos pelo ideal de liberdade da revolução francesa. É o início da conscientização da importância do povo, em que o Estado passou a garantir diversos direitos essenciais às necessidades primárias do homem, como sua própria vida, sua liberdade, sua integridade física e o direito à propriedade privada. Nesta fase o Estado tinha que se abster de praticar qualquer ato que ferisse esses direitos individuais. Era a proteção da pessoa humana em face das ingerências do Estado contra a esfera jurídico-individual.

Com a implantação do Estado Liberal e o aumento do individualismo há a necessidade de proteção de direitos que vão além dos individuais com uma ação positiva do Estado e surgem, então, os direitos de segunda dimensão, conhecidos como sociais, e assim tem origem o Estado Democrático de Direito.

Tendo como marco histórico a 2ª Grande Guerra Mundial, em que houve uma grave crise econômica em todo o mundo, surge a terceira dimensão de direitos fundamentais, que pode ser representada pelo terceiro ideal da Revolução Francesa, a fraternidade. Nessa dimensão, enfatizam-se os direitos de fraternidade, solidariedade e desponta a importância dos direitos difusos. Essa ideia de solidarismo transcende o conceito de coletividade e os limites dos territórios dos Estados soberanos, pois está intimamente ligada à noção de cosmopolitismo, de sustentabilidade das comunidades internacionais, independentemente de fronteiras físicas, políticas ou ideológicas.

1.2 Direito fundamental à propriedade

Faz parte da natureza do ser humano a característica de querer se apropriar das coisas, ter plenos poderes sobre elas, tornar-se dono, ter a propriedade para poder usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que se aposse injustamente de algo que lhe pertença.

A propriedade privada é a submissão da coisa ao seu dono e a sua origem data dos primórdios das civilizações. No início a propriedade privada era apenas de coisas móveis e o solo pertencia a todos em face da característica nômade do homem. Com o passar do tempo surgiu a propriedade coletiva, que pertencia a grupos familiares, como na originária Grécia. Com a evolução das sociedades houve a necessidade de ser disciplinado o direito de propriedade, bem como a imposição de restrições pelos governantes, como o instituto da desapropriação, previsto na “Lei das Doze Tábuas” da antiga Roma.

Desde o seu surgimento a propriedade privada sempre foi um direito de suma importância para todas as civilizações, no início garantindo a sobrevivência, depois passando a ser símbolo de dinheiro e poder, como no feudalismo, e atualmente, além das características já mencionadas, traduz-se em importante instrumento de garantia da dignidade humana e de justiça social.

 A propriedade privada é um misto de direito natural e positivo previsto nos incisos XXII e XXIII do artigo 5º da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, no artigo 1.228, parágrafo 1º do Código Civil Brasileiro e de acordo com o artigo 60, parágrafo 4º da atual Carta Magna não poderá ser objeto de deliberação a proposta de emenda tendente a abolir este direito, pois trata-se de um direito fundamental do homem.

O direito de propriedade traduz-se em um dos mais importantes do nosso ordenamento como salienta Maria Helena Diniz (2009, p. 01). “Deveras, a propriedade constitui o direito real mais amplo, por incidir sobre um bem (móvel ou imóvel) próprio (jus in re propria), podendo seu titular dele usar, fruir e dispor (CC, art. 1.228), sem intervenção de quem quer que seja, ressalvadas as limitações naturais, legais e voluntárias”[1].

Este direito sofreu mudanças ao longo dos anos de acordo com a evolução de cada sociedade e sua organização política. Em nosso país a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 firmou o entendimento da indispensabilidade do cumprimento da função social por toda propriedade.

A função social da propriedade proporciona mais dinamismo a este instituto jurídico que em sua natureza é estático. O proprietário, segundo este princípio, não pode manter-se inerte devendo exercer o direito de propriedade de forma que traga uma utilidade ou comodidade, evitando assim, ações desnecessárias que visem apenas prejudicar o outro.

A finalidade social da propriedade legitima esse direito e evita discórdias na sociedade. A propriedade continua sendo um direito fundamental para o proprietário que apenas teve os limites delineados pela função social traduzida como um direito da coletividade, e por meio desta função tem a garantia de que a propriedade não será mal utilizada ou inutilizada.

2 USUCAPIÃO

2.1 Conceito

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade móvel ou imóvel ou de qualquer direito real permitida em lei por meio da posse com intenção de ser dono, prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta durante um determinado prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.

Desde sua origem na “Lei das Doze Tábuas” na antiga Roma o instituto da usucapião passou por modificações e hoje se presta muito mais à regularização fundiária e realização de justiça social do que simplesmente à tutela da posse e proteção do possuidor contra quem lhe exigir a coisa por meio de ação reivindicatória.

As espécies de usucapião são: extraordinária e ordinária previstas no Código Civil Brasileiro, usucapião rural especial ou pro labore e especial urbana dispostas na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 e usucapião coletiva trazida pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

Para a consumação de qualquer espécie de usucapião são necessários os requisitos básicos que são: coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse mansa, pacífica, com ânimo de dono e ininterrupta e o decurso do tempo. Já algumas espécies de usucapião necessitam preencher requisitos suplementares como o justo título e a boa fé que são exigidos na usucapião ordinária.

O artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro dispõe sobre a usucapião extraordinária e exige a posse mansa, pacífica, com ânimo de dono e ininterrupta por 15 (quinze) anos que poderá ser reduzida para 10 (dez) quando o possuidor tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou tenha adotado aquele imóvel como sua moradia habitual. É a espécie mais comum, pois o possuidor não precisa estar de boa-fé ou apresentar justo título, como ensina Limongi França (1999, p.413). “Este usucapião fundamenta-se apenas na posse e no tempo, dispensando o justo título e a boa-fé. Não é que o sistema proteja a má-fé: apenas, a bem da estabilidade das situações definidas e, pois, da paz social, não cogita da boa-fé”[2].

A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil Brasileiro que reza que é necessária a posse mansa, pacífica, com ânimo de dono e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé. E na hipótese do imóvel ter sido adquirido onerosamente com base em registro imobiliário cancelado posteriormente e os possuidores tiverem estabelecido este imóvel como sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico o prazo será de 05 (cinco) anos, nos termos do parágrafo único do artigo acima citado.

As espécies de usucapião previstas pela Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 em seu artigo 183 e pelo Código Civil Brasileiro nos artigos 1.239 e 1.240 são: a rural ou pro labore para a qual é exigida a posse como sua por 05 (cinco anos), sem interrupção ou oposição de área rural de até 50 (cinquenta) hectares, não podendo o requerente ser possuidor de outro imóvel rural ou urbano, pois é indispensável que faça deste imóvel sua moradia e o torne produtivo pelo seu trabalho e de sua família; usucapião urbana ou pro misero que exige a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo de 05 (cinco) anos de área de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados utilizada como moradia estando vedada, também neste caso, a posse de outro imóvel, pois estas duas espécies devem atender ao direito fundamental de moradia para garantia da dignidade humana.

O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) em seu artigo 10º trouxe uma nova espécie de usucapião denominada coletiva onde devem estar presentes a posse mansa e pacífica por 05 (cinco) anos ininterruptos de área urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados por população de baixa renda, com o fim especial de moradia, obedecido o requisito de proibição dos beneficiários serem proprietários ou possuidores de outro imóvel. Para o reconhecimento desta espécie de usucapião é indispensável que na área ocupada não seja possível identificar o imóvel de cada possuidor. Trata-se de uma modalidade que visa à regularização das comunidades de baixa renda.

O artigo 1.240-A do Código Civil Brasileiro ainda traz uma novidade introduzida pela Lei nº 12.424/2011 que permite o reconhecimento da usucapião constitucional ou especial urbana por abandono do lar no prazo de 02 (dois) anos no caso em que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar e o imóvel urbano de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados foi utilizado com exclusividade para moradia do cônjuge ou companheiro abandonado ou de sua família, desde que este não seja proprietário de outro imóvel, destacando que este direito não poderá ser reconhecido mais de uma vez para o mesmo possuidor. A ação de divórcio proposta em que se discute a propriedade do bem imóvel interrompe o prazo para a aquisição por usucapião.

Ainda há em nosso ordenamento jurídico a usucapião indígena disciplinada pelo artigo 33 da Lei 6.001/1973, conhecida como Estatuto do Índio, que dispõe o seguinte: “O índio integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.”

Para o reconhecimento desta modalidade de usucapião são necessários os mesmos requisitos das acima citadas com exceção do justo título e da boa fé.

No que diz respeito à contagem do tempo de posse para as espécies de usucapião disciplinadas pelo Código Civil Brasileiro o seu artigo 1.243 reza que o possuidor pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que sejam contínuas e pacíficas e na usucapião ordinária com justo título e boa-fé para completar o prazo exigido pela lei para o reconhecimento da aquisição da propriedade. Benefício este que poderá ser utilizado também na usucapião coletiva. Contudo, não se aplica este dispositivo aos casos de usucapião constitucional que possuem um regramento específico.

Importante destacar, que a usucapião requerida pelo procedimento judicial será reconhecida no foro em que se localiza o imóvel mediante uma sentença declaratória que servirá de título para registro no Oficial de Registro de Imóveis do mesmo local e todas as suas modalidades estão sujeitas às causas impeditivas, suspensivas e interruptivas da prescrição dispostas no Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.244 que deverão ser analisadas pelo magistrado competente. Caso a usucapião seja requerida pelo procedimento extrajudicial deverá ser feita no âmbito do Oficial do Registro de Imóveis em que o imóvel objeto da usucapião esteja registrado.

Trata-se de um instituto que permite que a situação fática da posse seja transformada em situação jurídica no momento em que o direito do possuidor é reconhecido e que tem como objetivo principal a proteção da função social da terra que legitima a própria existência da propriedade e a garantia da dignidade da pessoa humana por meio da justiça social que é realizada no momento do reconhecimento da propriedade em favor de quem realmente a possua e a utilize para a garantia de direitos fundamentais.

2.2 Previsão legislativa do procedimento extrajudicial de usucapião

A previsão de procedimento extrajudicial de usucapião não é novidade em nosso ordenamento jurídico, pois a Lei Federal n° 11.977 de 07 de julho de 2009 que regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida traz em seus dispositivos a usucapião realizada perante o registro de imóveis para fins de regularização fundiária de interesse social. Trata-se de instrumento de realização de justiça social que veio somar esforços com o Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001) e reforçar a ideia de estímulo à resolução extrajudicial de conflitos.

Contudo, a previsão da usucapião extrajudicial na referida lei é um instrumento bastante específico, pois aplicável somente à usucapião urbana (artigo 183 da Constituição Federal), com muitos requisitos a serem cumpridos e também deixou de abranger muitos casos concretos, pois o legislador limitou o benefício aos imóveis com metragens superiores a 250 metros quadrados, o que acarretou na diminuta utilização deste instrumento.

O procedimento extrajudicial de usucapião previsto no novo Código de Processo Civil terá maior utilidade social, pois o seu procedimento poderá ser aplicado para a concessão das diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação atual de forma célere, eficiente e com um baixo custo para as partes.

Foi sancionada no dia 16 de março de 2015 a Lei n° 13.105 conhecida como o “Novo Código de Processo Civil” que introduziu no ordenamento brasileiro o atual procedimento para a usucapião extrajudicial por força de seu artigo 1.085 (originalmente artigo 1.071) que acrescentou o artigo 216-A ao texto da Lei n° 6.015 de 1973, Lei de Registros Públicos.

O projeto original sofreu modificações e o Senador Vital do Rego alterou sua redação que passou a exigir a concordância expressa do proprietário tabular criando uma espécie de “usucapião contratual”, o que mudou consideravelmente a estrutura do instituto jurídico, pois sequer no âmbito judicial é exigida esta concordância expressa. A razão para esta alteração foi manter as atividades exercidas no âmbito do extrajudicial livres de conflitos e discordâncias entre as partes envolvidas.

A previsão do procedimento extrajudicial de usucapião é mais um instrumento que o legislador coloca nas mãos dos profissionais dos serviços extrajudiciais para garantir uma melhor operacionalização do ordenamento jurídico e melhores resultados na árdua tarefa de regularização fundiária em um país tão extenso como o Brasil. Contudo, este instrumento deve estar apto para cumprir seu mister que em síntese é o reconhecimento do direito de propriedade do possuidor de forma menos onerosa, mais célere e com a mesma segurança jurídica proporcionada pelo Poder Judiciário.

2.3 Contornos do novo procedimento

Importante avanço foi conquistado com a reforma do Poder Judiciário realizada por meio da Emenda Constitucional nº 45/2004, a qual incentivou a desjudicialização de procedimentos para garantir a tutela rápida e segura dos direitos.

Uma das inovações do novo Código de Processo Civil está presente na previsão do procedimento extrajudicial de usucapião para todas as espécies já previstas em nosso ordenamento jurídico e a participação do tabelião de notas responsável pela lavratura da ata notarial, tendo em vista que o procedimento extrajudicial de usucapião já existia no âmbito do Registro de Imóveis.

O novo Código de Processo Civil introduziu diversas modificações para adequar a legislação às reais necessidades sociais e a previsão da usucapião no âmbito extrajudicial constitui uma forma opcional do jurisdicionado buscar o reconhecimento do seu direito, pois sempre há a possibilidade de requerimento pela via judicial. Havendo uma ação em curso para reconhecimento da usucapião o requerente pode pedir a suspensão desta para ingressar com o pedido no ofício extrajudicial e caso haja recusa do registrador de imóveis no reconhecimento da usucapião poderá ser dada continuidade à ação judicial anteriormente proposta.

O procedimento extrajudicial de usucapião é desenvolvido primeiramente, de forma obrigatória no tabelionato de notas do local do imóvel, em que pesem opiniões contrárias sobre esta obrigatoriedade, configurando uma exceção à regra de livre escolha do usuário pelo notário, pois acredita-se que apenas o profissional do local do imóvel estará apto para atestar o tempo de posse de forma segura, em razão de sua proximidade do imóvel objeto da usucapião, conhecimento das especificidades locais, possibilidade de consulta ao seu acervo, facilidade de consulta ao registro de imóveis local e facilidade na realização de diligências ao local do imóvel, caso seja necessário.

Mediante requerimento da parte interessada o tabelião de notas irá analisar os documentos necessários para a comprovação da posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo prazo exigido na legislação inerente a cada espécie de usucapião.

Os documentos que poderão ser apresentados no tabelionato de notas são: planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo com assinatura de profissional habilitado e com anotação de responsabilidade técnica no conselho fiscalizador, bem como devidamente assinada pelos confrontantes (proprietários ou possuidores) e titulares de direitos reais ou quaisquer outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel objeto da usucapião; certidões negativas do distribuidor judicial da comarca do imóvel e do domicílio do requerente para a comprovação da posse mansa e pacífica; justo título, contratos que não estão aptos a registro, contas de energia elétrica, água, telefone, impostos, taxas, serviços prestados no imóvel usucapiendo em nome do requerente, ou qualquer outro documento que comprove a posse continuada, mansa e pacífica, ressaltando que esta lista do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos é exemplificativa.

O tabelião de notas deverá aplicar a prudência notarial na análise dos documentos apresentados pelo requerente do ato tomando conhecimento da realidade fática com todas as suas circunstâncias peculiares e fazer um juízo de consciência moral para a preservação dos direitos, seja do proprietário ou do possuidor.

Nesta seara ensina com maestria Ricardo Dip (2012, p. 91) : “Assim, ainda que se formem certezas absolutas na esfera do saber jurídico, tais as que derivam da indução sobre a verdade dos primeiros princípios do entendimento prático, e, na mesma linha, não se possa negar o caráter universal das conclusões próximas desses princípios primeiros sinderéticos, nem recusar evidências quoad se teóricas, a determinação prudencial do direito provém sempre de uma investigação problemática (de uma sindicância aporética) sobre um campo de facta que exige atenta consideração da realidade do “direito vivo” e sobre o qual não se forma proposição necessária e qualificada por certeza absoluta”[3].

No momento da análise dos documentos descritos na lei o tabelião de notas e o registrador de imóveis deverão se ater ao conjunto de informações e documentos apresentados pela parte interessada, bem como ponderar a verossimilhança dos fatos narrados, pois estarão tratando de um direito fundamental e assim devem unir esforços para garantir a segurança jurídica necessária.

A ata notarial instrumento público obrigatório para o início do procedimento de reconhecimento da usucapião perante o registrador de imóveis competente é lavrada pelo tabelião de notas do município onde se localiza o imóvel objeto do pedido de usucapião que redige o documento público apenas como narrador observador, pois não interfere na cena, apenas documenta o que lhe foi apresentado atestando o tempo de posse de acordo com os documentos trazidos pelo solicitante e a espécie de usucapião verificada.

Para a lavratura da ata notarial não é obrigatória a presença de advogado e tampouco as assinaturas dos confrontantes e do proprietário ou titulares de direitos reais constantes da matrícula que serão indispensáveis no procedimento do registro imobiliário, pois a ata apenas perpetua um fato juridicamente relevante que o notário vê, ouve ou percebe, fazendo prova do que foi presenciado pessoalmente.

Cumpre salientar, que somente é obrigatória a apresentação no tabelionato de notas dos documentos que individualizem corretamente o imóvel usucapiendo, os que comprovem o tempo de posse e as certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente. O notário analisando cada caso concreto irá determinar quais outros documentos suplementares elencados no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos são necessários para garantir a segurança jurídica do ato notarial.

Após a lavratura da ata notarial o solicitante deve apresentá-la ao registro de imóveis da comarca juntamente com a planta e o memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica, bem como pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confrontantes.

O registrador de imóveis prenotará o requerimento do solicitante acompanhado de toda a documentação exigida pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, assim como a assinatura de advogado constituído pelo solicitante e após a verificação prudente de todo o conteúdo apresentado poderá fazer diligências no imóvel usucapiendo, exigências por meio de nota devolutiva e proceder à notificação pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento dos confrontantes, do proprietário ou detentores de direitos reais e não havendo resposta de algum deles no prazo de 15 (quinze) dias será entendido como recusa.

Necessário ressaltar, que o registrador de imóveis também dará ciência pessoalmente, pelo correio com aviso de recebimento ou ainda pelo registro de títulos e documentos à União, Estado, Distrito Federal e Município para que se manifestem em 15 (quinze) dias e expedirá editais conferindo ciência a terceiros interessados. Detalhe importante é saber que o prazo de 15 (quinze) dias para manifestação da Fazenda Pública é impróprio, já que não há penalidade caso haja o descumprimento deste e o silêncio não se presume como anuência, assim, o prazo da prenotação poderá ser prorrogado até o acolhimento ou rejeição do pedido pelo registrador.

Se houver impugnação de terceiros, confrontantes, do titular do domínio ou outro direito real constante da matrícula do imóvel usucapiendo o registrador deverá remeter o procedimento para o juízo competente da comarca, pois não tem competência para atuar quando houver discordância.

O registrador imobiliário após 15 (quinze) dias da última notificação, preenchidos os requisitos legais e havendo a concordância de todos poderá realizar o registro da aquisição do imóvel em nome do requerente e proceder à abertura de nova matrícula quando for o caso e assim estará constituído o direito de propriedade em face do possuidor.

Outro desfecho para o procedimento extrajudicial de usucapião é a negativa do registrador de imóveis em registrar o imóvel usucapiendo em nome do solicitante por verificar a ausência de algum requisito legal, em especial a anuência do proprietário originário, pois o seu silêncio é entendido como recusa. O interessado poderá a qualquer momento suscitar a dúvida registral, caso não concorde com a atuação do registrador que conduziu o procedimento.

Verificada a rejeição do pedido o interessado poderá propor ação judicial adequando a petição inicial apresentada ao registrador de imóveis que será instruída com a ata notarial que cumprirá sua finalidade de fazer prova dos fatos alegados, bem como com todos os outros documentos apresentados.

3 COMPETÊNCIA DOS TABELIÃES DE NOTAS E REGISTRADORES DE IMÓVEIS

O tabelião de notas ou notário e o registrador de imóveis são profissionais dotados de conhecimento jurídico adquirido tanto pela formação em Direito, como pela experiência prática na área e são denominados pela lei como profissionais do Direito.

O artigo 236 da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 discorre sobre a natureza pública da função notarial e registral, ainda que a delegação seja exercida em caráter privado, disciplina o ingresso na atividade por concurso público, mediante seleção para verificação da aptidão do candidato e o preenchimento de requisitos legais.

O Estado delega ao particular uma função pública munindo este da fé pública necessária para a realização dos atos notariais e registrais com segurança em face da necessidade de garantia e manutenção de direitos existentes. “Surgiu, pois, para o Estado, a necessidade de criar uma sistemática capaz de gerir, através de feições públicas, as relações sociais em âmbito privado, tendo por objetivo primário a efetivação da Segurança Jurídica nos negócios particulares (REZENDE, 2010, p.12)”[4].

A fiscalização dos atos notariais e registrais é de competência do Poder Judiciário, por expressa disposição constitucional, contudo, não há qualquer relação organizacional nem hierárquica com o referido poder e tampouco com qualquer outro órgão do Estado, estando o notário e o registrador subordinados tão somente à lei, em cumprimento ao princípio da legalidade.

Trata-se de uma atividade de cunho jurídico, exercida por profissionais do direito, em que a independência funcional é pressuposto para a segurança jurídica que o serviço deve garantir. “A expressão ‘profissionais do direito’ implica no reconhecimento legal da autonomia e da liberdade profissional de atuação pelos notários (FERREIRA, 2010, p.13)”[5]. Tal independência não significa total liberdade, pois todos os seus atos e decisões devem basear-se na lei, respeitando-se a discricionariedade de que são dotados e também não significa ausência de controle, uma vez que tal atividade é supervisionada pelo Poder Judiciário.

As principais atribuições e competências funcionais dos tabeliães de notas estão disciplinadas na Lei Federal n. 8.935/94, que regulamenta a atividade notarial, e as dos registradores de imóveis estão previstas na Lei de Registros Públicos n. 6.015/73, bem como em outras leis e nas Normas de Serviços dos Ofícios Extrajudiciais dos Tribunais de Justiça dos Estados.

Por atribuição entende-se o conjunto de poderes e faculdades conferidos a alguém para a prática de determinados atos previstos em lei. Já competência é a esfera de atuação, estabelecida em lei, de determinada pessoa.

Aos profissionais de notas e de registro cada vez mais são atribuídas funções públicas alargando seu campo de atuação e transformaram-se em pedras angulares no processo de desjudicialização das demandas retirando da esfera exclusiva do Poder Judiciário a apreciação de algumas questões, como a regularização da posse e o reconhecimento da usucapião. O saber jurídico destes profissionais e a capilaridade das serventias são insumos indispensáveis para o sucesso deste processo, já que estão presentes nas sociedades mais distantes e carentes do nosso país fazendo a profilaxia dos negócios jurídicos e prevenindo litígios.

O serviço notarial visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos e para atingir esse fim o notário tem que cumprir com eficiência sua atividade de compatibilizar com a lei a vontade das partes. O notário possui competência para formalizar juridicamente a vontade das partes, intervindo, redigindo e autenticando negócios, atos e constatando fatos jurídicos, com o objetivo final de garantir a segurança das relações contratuais e interpessoais, prevenindo litígios e colaborando para o bem-estar social.

Compete, portanto, ao notário cuidar da segurança dinâmica das relações interpessoais, uma vez que atua na constituição dos atos e negócios jurídicos, na formalização do “dictum”, na conformação e pré-constituição de prova com a devida fé pública, além da prestação de um eficiente serviço de análise dos documentos apresentados pelos usuários, aconselhando e assessorando aqueles que o elegeram para dar validade jurídica às suas vontades e cumprimento à lei.

A confecção da ata notarial não é novidade no mundo notarial.“Em verdade a constatação de fatos confunde-se com a fundação da atividade notarial e, desde então, é elemento intrínseco dos atos (FERREIRA, 2010, p. 15)”[6]. Atualmente é uma das atividades exclusivas do tabelião de notas prevista no artigo 7º, inciso III da Lei Federal n. 8.935/94.

A ata notarial para fins de usucapião possui reflexo econômico e valor quantificável representado pelo valor venal ou outro atribuído pelo possuidor ao bem imóvel, o que for maior, e desta forma deverá ser cobrada como um ato notarial com valor econômico declarado, como uma simples venda e compra.

 Importante destacar, que no âmbito do tabelionato de notas o notário irá relatar no instrumento público a constatação dos fatos apresentados pelo solicitante comprovados pela documentação apresentada, e aí reside a diferença de uma escritura declaratória, pois a constatação é o próprio fim do instrumento e não meio para a constituição, modificação ou extinção de direitos.

Após a lavratura da ata notarial o solicitante deverá fazer um requerimento por escrito ao registrador imobiliário do local do imóvel objeto do pedido de usucapião, representado por um advogado constituído e neste momento será iniciado o procedimento propriamente dito sob a orientação do registrador de imóveis competente, sem a necessidade de intervenção do Ministério Público ou homologação judicial.

Em verdade o artigo 216-A da Lei n. 6.015/73 é direcionado ao registrador de imóveis do local do imóvel usucapiendo que é fiel depositário de informações acerca da propriedade imobiliária. Sua função nata é a especificação dos imóveis registrados e dos direitos reais que sobre eles recaiam mediante a prática de atos autênticos de forma que os registros e averbações configurem provas seguras e certas da situação dos imóveis e do estado das pessoas.

A função de reconhecimento da usucapião pelo registrador de imóveis não é novidade do novo Código de Processo Civil como já demonstrado. Contudo, com o referido diploma legal haverá uma popularização do procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião, já que abrangerá um volume maior de imóveis, especialmente aqueles pertencentes à população de baixa renda que vislumbra no instituto da usucapião a única forma de regularização do seu imóvel.

O procedimento extrajudicial de usucapião demanda do registrador de imóveis a prática de atos intrínsecos à sua função pública para a guarda da estabilidade do domínio garantindo a segurança estática da propriedade e dos direitos reais previstos no Código Civil Brasileiro e da segurança dinâmica dos negócios e créditos imobiliários.

O registrador de imóveis mediante todo o procedimento para reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentado irá analisar a documentação à luz das normas vigentes pautado pelo princípio da legalidade, uma vez que somente efetuará o registro do imóvel em nome do possuidor se não existirem irregularidades.

Com o registro será dada publicidade à nova situação jurídica assegurando às futuras operações imobiliárias segurança jurídica e aumentando o crédito imobiliário no país com a entrada de novos imóveis regulares aptos a serem comercializados.

 Necessário constar, que o registrador de imóveis teve sua competência estendida com o novo procedimento, pois em regra este recepciona o título aquisitivo e após a sua análise procede ao seu registro constituindo uma nova situação jurídica. Entretanto, no procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião o próprio registrador que confeccionará o título de reconhecimento da usucapião e fará seu registro, caso estejam preenchidos os requisitos legais.

Os notários e registradores imobiliários são profissionais à disposição do Estado capacitados juridicamente para análise de situações concretas e competentes para a prática do ato mais adequado a cada caso, previnem litígios e asseguram com celeridade e eficácia o cumprimento dos direitos fundamentais, especialmente o direito de propriedade que é a base da economia e um dos pilares da soberania nacional.

CONCLUSÃO

Com o presente trabalho procurou-se demonstrar que a sociedade brasileira em constante e célere transformação espera respostas e soluções rápidas e eficientes para as inúmeras demandas que se originam das relações humanas.

 Importante entender o quanto os direitos humanos vão além do papel e realmente definem o modo de vida das pessoas e que a sua garantia é pilar de sustentação de uma sociedade. Destaca-se o direito de propriedade, internacionalmente reconhecido, que tem um forte impacto na esfera individual do proprietário, enquanto garantidor da dignidade humana, como em toda a coletividade que pode ser beneficiada com a correta utilização deste direito, seja no campo ambiental como no campo social.

O direito de propriedade não se atém apenas ao campo patrimonial, pois garante ao cidadão o direito a um lugar para descansar, renovar suas energias, ter seus momentos de intimidade, ter um lugar onde se sinta seguro e este conjunto de sentimentos garante a dignidade humana indispensável para uma vida saudável.

O instituto da usucapião já existente em nosso ordenamento jurídico segue com sua forma original, apenas exigindo-se a anuência do proprietário na esfera extrajudicial para garantia da paz social, contudo o procedimento para o seu reconhecimento ganhou um catalisador no momento em que se permitiu a atuação dos notários e registradores reconhecidos como terceiros em colaboração com o Estado e com toda a sociedade.

Com o procedimento extrajudicial da usucapião um novo paradigma é rompido e um importante avanço é feito na esfera de atuação destes profissionais que já provaram com sua participação em outros procedimentos administrativos estarem preparados para garantir direitos fundamentais. A atuação dos notários e registradores dará acesso ao direito de propriedade, garantirá que ela cumpra sua função social e contribuirá, sobremaneira, para uma redistribuição de bens na sociedade brasileira.

Para que o novo procedimento de usucapião seja efetivo é indispensável que a sociedade confie nos notários e registradores, que são profissionais muito bem preparados juridicamente e conscientes de seu papel diante de uma comunidade, bem como o legislador o fez no momento em que atribuiu a eles tão importante mister.

 

Referências
ALEXY, Robert. Teoría de los derechos fundamentales. Traduzido por Ernesto Garzón Valdés. Madri: Centro de Estudios Políticos y Constitucionales, 2002.
BONAVIDES. Paulo. Do Estado Liberal ao Estado Social. 7. ed. 2.tir. São Paulo: Malheiros, 2004.
CUSTÓDIO, Antônio Joaquim Ferreira. Constituição Federal interpretada pelo STF. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 8 ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
DIP, Ricardo Henry Marques. Prudência Notarial. São Paulo: Quinta Editorial, 2012.
DWORKIN, Ronald. Taking rights seriously. 1. ed. Cambridge: Harvard, 1977.
FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata Notarial – Doutrina, prática e meio de prova. São Paulo: Quartier Latin, 2010.
FRANÇA, R. Limongi. Instituições de Direito Civil. 5ed. São Paulo: Saraiva, 1999.
LEIVAS, Paulo Gilberto Cogo. Teoria dos direitos fundamentais sociais. Porto Alegre: Livraria do Advogado Ed., 2006.
REZENDE, Afonso Celso Furtado de; CHAVES, Carlos Fernando Brasil. Tabelionato de Notas e o notário perfeito. 6 ed. Campinas, SP: Millennium Editora, 2010.
 
Notas
[1] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 8 ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p.1.
[2] FRANÇA, R. Limongi. Instituições de Direito Civil. 5ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p. 413.
[3] DIP, Ricardo Henry Marques. Prudência Notarial. São Paulo: Quinta Editorial, 2012, p. 91.
[4] REZENDE, Afonso Celso Furtado de; CHAVES, Carlos Fernando Brasil. Tabelionato de Notas e o notário perfeito. 6 ed. Campinas, SP: Millennium Editora, 2010, p. 12.
[5] FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata Notarial – Doutrina, prática e meio de prova. São Paulo: Quartier Latin, 2010, p. 13.
[6] Ibidem, p. 15.
 

Informações Sobre o Autor

Ana Carolina Bergamaschi Arouca

Doutoranda em Direito Civil pela PUC/SP Mestre e Pós Graduada pela Faculdade Autnoma de Direito de São Paulo Pós Graduada em Direito Registral Imobiliário pela PUC/MG Tabeliã de Notas e Protesto da Comarca de Mongaguá - SP

 
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Informações Bibliográficas

 

AROUCA, Ana Carolina Bergamaschi. A garantia do direito fundamental de propriedade pelos notários e registradores de imóveis no procedimento extrajudicial para o reconhecimento da usucapião. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIX, n. 151, ago 2016. Disponível em: <http://ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=17649&revista_caderno=7>. Acesso em maio 2017.


 

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AROUCA, Ana Carolina Bergamaschi. A garantia do direito fundamental de propriedade pelos notários e registradores de imóveis no procedimento extrajudicial para o reconhecimento da usucapião. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIX, n. 151, ago 2016. Disponível em: <http://ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=17649&revista_caderno=7>. Acesso em maio 2017.