Condomínio edilício

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Sumário: 1. Administração do condomínio; 1.1. Assembléia geral; 1.2. Síndico; 2. Condomínio horizontal – extensão; 2.1. Problemas do condomínio horizontal; 3. Novas manifestações condominiais; 4. Conclusão; Bibliografia; Jurisprudência


I. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO


Art. 1347- A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.


1.1  ASSEMBLEIA GERAL


 É o órgão deliberativo do condomínio, cabendo-lhe a escolha do sindico. Incumbe ao denominado “síndico”, pessoa física ou jurídica, condômino ou não, o gerenciamento da vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio.


1.2 SÍNDICO


Como visto cabe ao síndico a administração do condomínio. Essa administração pode ser traçada na Convenção de Condomínio (art.1334,II do CC), porque a sua lista presente no diploma Civil não é taxativa. Isto explica porque o edifício pode apresentar particularidades que justificam estabelecer uma forma especial de administrar, envolvendo a autorização para praticar outros atos além dos legalmente previstos.


Para Heli Lopes Meirelles a administração envolve a conservação do patrimônio, e somente previa ou expressa autorização poderá alienar ou onerar 0o patrimônio comum, ou renunciar direitos ou efetivar transações dos co-proprietários que integrem o condomínio.


O Sindico pode ser um dos condôminos, ou pessoa estranha. Atualmente existem sociedades que se dedicam a administração do condomínio. O inciso 1º do artigo 1348 do CC admite que a representação do condomínio se faça por outra pessoa que não o sindico, mas a representação do condomínio pode estar em mãos de outra pessoa. O mandato não pode ultrapassar dois anos, admitindo-se reeleição.


A eleição para eleger o Síndico faz-se através de Assembléia Geral, que é competente também para eleição do substituto. Conforma o art. 1350 o quorum deverá estar previsto na convenção do condomínio, visto que os condôminos são livres para estabelecer a competência das assembléias.  Se este for omisso, recorre-se ao critério legal , presente no comando do artigo 1352 parágrafo único do Código Civil. Exige-se, no entanto que as deliberações sejam tomadas pela maioria dos votos dos condôminos ausentes.


O Sindico poderá ser destituído quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico.


Dentre outras atribuições que poderão ser estabelecidas pela convenção do condomínio, incumbe a este por imposição de ordem legal do art. 1348 do CC, as seguintes:


a)convocar os condôminos, anualmente, para reunirem-se em assembléia deliberativa do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas, de eventual alteração do regimento interno e, também eventualmente, de sua substituição;


b) representar o condomínio, como autor ou réu, em juízo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condôminos, de imediato, a existência de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomínio;


c)exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomínio, das normas avençadas na convenção do condomínio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assembléias;


d)administrar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio;


e)providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio;


f)fazer a cobrança das contribuições condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida;


g)anualmente, em caráter obrigatório, ou quando exigida, prestar contas de sua administração à assembléia;


h) providenciar a contratação de seguro da edificação, contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial (obrigatório, nos termos do art. 1.346, do CC);


Para fins de controle específico da prestação de contas da administração do condomínio, faculta a lei a instituição de um conselho fiscal, com competência para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assembléia e comportando um número mínimo de três membros, com mandato de até dois anos.


 O conselho Fiscal deve ser constituído por três membros, eleitos em assembléia, por um prazo não superior a dois anos e tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo síndico.


II. CONDOMINIO HORIZONTAL – EXTENSÃO.


Muitos leigos e até juízes, advogados, engenheiros e principalmente corretores de imóveis confundem quando um condomínio é do tipo “horizontal” ou “vertical”, dizendo ser aquele (o horizontal) o de casas construídas no mesmo plano, ou seja, uma ao lado da outra ou com pouca distância entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, enquanto este (o vertical) seria o de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais, pois as unidades estão construídas uma sobre as outras (alguns o denominam “condomínio por andares”).


Vê-se, pois a palavra “condomínio”, quando usada para indicar o tipo de edificação (portanto “condomínio especial”), se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomínio é HORIZONTAL; se a parede for vertical, o condomínio será VERTICAL, pois o que importa é saber qual plano é dividida a edificação: se horizontal, é HORIZONTAL o condomínio; se vertical, é VERTICAL o condomínio.


Segundo Caio Mário, o condomínio edilício, sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio.


 “Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (…)”.


Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.(…) Dessa forma, percebe-se uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas.


Segundo o autor, o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, formando um “[…] direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade[…]”.


De acordo com Pazutti Mezzari, o instituto da propriedade horizontal significa que: “É forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles (…)”.


Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada.


Na sistemática jurídica brasileira, compreende-se que um imóvel, apurado em uma ou mais edificações, poderá ser originário da constituição de outros imóveis, com denominação específica, desde que devidamente instituído de conformidade com as condições que ora são assinaladas pelo Código Civil de 2002.


Assim, irá fundar-se a constituição da propriedade dita compartilhada. Fundar-se-á, nesse contexto, perante tal empreendimento, a constituição da propriedade dita compartilhada, ou condomínio. O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. A “unidade autônoma compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.) É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. A parte autônoma ou exclusiva, à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto, poderá ser livremente alienada e gravada por seus proprietários, ou seja, sem necessidade de anuência dos demais condôminos.


Já a área comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. Essas partes são indivisíveis, não podendo ser alienadas com distinção, pois são consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos (cf. art. 3º, in fine).


Assim, o empreendimento antes tido como um todo, será fracionado, originando imóveis distintos e singulares (apartamento nº tal, sala comercial nº x) mas, obrigatoriamente, vinculados à partes de uso e propriedade comum de todos os proprietários dos imóveis que se alicerçaram em unidades autônomas. Se inexistir parte comum, o condomínio deverá ser regido pelas normas da compropriedade tradicional.


  De acordo com Pereira, teremos condomínio:


 “(…)quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes (…)”.


2.1 Problemas do Condomínio Horizontal


Nenhuma outra modalidade de propriedade tem suscitado maior fonte de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. Segundo Sílvio de Salvo Venosa, os problemas começam pela denominação. Segundo ele;


“(…) a doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares, condomínio edilício”.


Entretanto, vem-se consagrando no país e no estrangeiro a propriedade horizontal, embora não isenta de críticas, pois nem sempre esse condomínio rege apenas propriedades em edifícios, com planos horizontais superpostos.


O nosso direito anterior, inclusive no regime do Código Civil de 1916, não admitia a divisão de edifício por planos horizontais. Aceitava a que se procedia por planos verticais, geradores das chamadas “casas de parede-meia”, a que atribuía normas reguladoras dos direitos de vizinhança. No entanto, o desenvolvimento urbano, a valorização dos terrenos citadinos e a necessidade de aproveitamento de espaço suscitaram a idéia de instituir condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietários.


Com o advento do Decreto n° 5.481, de 25.06.1928, modificado ulteriormente pelo Decreto-Lei n° 5.234, de 1943, e pela Lei n° 285, de 1948, que se estatuiu a regulamentação dos edifícios coletivos, divididos em unidades autônomas, destinadas a finalidades residenciais, profissionais e comerciais.


O crescimento da atividade empresarial da incorporação, com as conseqüências diretas e indiretas, reclamava do Legislador uma regulamentação específica, não somente para atualizar o regime condominial dos edifícios de apartamentos e similares em flagrante desconformidade com as exigências modernas como ainda para coibir os abusos e normalizar os negócios em trono da construção neste setor, definindo os direitos e as obrigações dos incorporadores, construtores e adquirentes de unidades. Em decorrência disso, em 1964 foi promulgada a Lei n° 4.591, que sofreu alterações pela Lei n° 4.864/65, denominada de Condomínio e Incorporações.


No condomínio regulado por essa lei, em sua natureza jurídica, existe nítida e distinta duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autônoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi é o mais amplo possível, como na propriedade em geral, sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa, em planos horizontais, sendo, então, considerado o titular da unidade autônoma proprietário de um direito complexo. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhança em geral, as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. Sendo assim, Pode-se concluir que o direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio e, à margem desse direito, em quase tudo igual à propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida às partes comuns do edifício.


Outro aspecto de sua importância é que essa comunidade condominial de natureza rea dúplice não pode ser considerada simplesmente pessoa jurídica, pois de fato faltam-lhes vários requisitos e a lei não se manifesta expressamente nessa sentido. No entanto, no mundo negocial o condomínio age tal qual uma pessoa jurídica sendo qualificado, segundo Silvio de Salvo Venosa, como entidade com personificação anômala. O condomínio compra e vende, contrata empregados, presta serviços, empresta, loca ou dá em locação, transige, enfim, atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica, dentro de seu âmbito de atuação. A realidade não admite outra solução. O condomínio tem, portanto, existência formal (STJ – 4ª Turma, RE 9.584-SO, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, in CPC de Theotônio Negrão, nota 23 ao art. 12).


Atenta contra a realidade do ordenamento o cartório imobiliário que, v.g., se recusa a transcrever unidade autônoma em nome do condomínio. Nada impede que a comunidade condominial decida ser proprietária, v.g., de lojas ou estacionamento no edifício, explorando-os comercialmente e com isso reduzindo as despesas condominiais dos titulares da unidades autônomas. Nunca se negou a possibilidade de o condomínio deliberar e decidir locar dependência sua para restaurante ou para outra finalidade mercantil. Existe, no dizer de João Batista Lopes “personificação do patrimônio comum” (Condomínio, 4ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1994, p. 55). No entanto, como nos ensina Sílvio de Salvo Venosa


“(…) não concluímos pela existência de personalidade jurídica no condomínio, afirmação sem fundamento legal, mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei condominial e pelo Código de Processo Civil, bem como decorrente de fato social.”


Questão bastante importante nos chamados condomínios horizontais é a relativa aos direitos de vizinhança. Tal fato pode ser comprovado através de reportagem veiculada na Revista Veja (edição 1619, ano 32, n° 41 de 13.10.1999, p.130/131) na qual revela-se estatística dos Juizados Especiais Cíveis que recebem diariamente cerca de 200 novos processos sendo que aproximadamente 30% destes referem-se a disputas entre vizinhos. Segundo essa reportagem as principais causas das brigas entre vizinhos dizem respeito: aos vazamentos (o problema é saber qual das partes pagará a conta do conserto), às áreas de lazer (amigos de condôminos que utilizam as áreas de lazer mesmo que isso seja proibido


pelo condomínio, aos animais de estimação (só o regulamento do condomínio pode dizer quem tem razão: se o dono do animal ou o vizinho que se incomoda com a presença do bicho), aos ruídos (problemas relativos ao barulho excessivo de uma reforma ou do aparelho de som ligado até mais tarde numa festa) e à má utilização do imóvel (muitos condôminos reclamam do trânsito dos clientes que visitam os profissionais que trabalham em casa).


III. NOVAS MANIFESTAÇÕES CONDOMINAIS.


Em virtude das constantes transformações que vem ocorrendo em nossa sociedade surgiram realidades em matéria de condomínio que não se amoldam ao condomínio tradicional, bem como refogem à tipicidade regulada pela Lei n° 4.591.


Como bem assinala Sílvio de Salvo Venosa, são freqüentes os chamados loteamentos fechados (bairros urbanizados, em periferia de grandes centros, para fins residenciais, ou em regiões mais afastadas para finalidades de lazer). A questão que se coloca é que se as edificações ocorrem em dezenas de lotes, como nos casos concretos, com vias públicas particulares, não há dúvida de que existem partes comuns, coletivas e unidades autônomas, empregando-se no que não conflitar, a lei condominial. No entanto, a questão acende controvérsias. Se, no entanto, a urbanização é feita pelo Município, não há propriedade coletiva, não há partes ideais no condomínio. Se existe acesso controlado, vias particulares entre os imóveis, áreas de lazer e de uso comum, estará estabelecido o condomínio sob regime de propriedade horizontal. Denomina-se condomínio fechado porque as ruas, praças e áreas de lazer pertencem ao domínio privado, auto-regulamentado por convenções e assembléias do condomínio. É claro que há necessidade de adaptação de normas condominiais na convenção, sem prejuízo das regras gerais de vizinhança. A Lei n° 4.591/64 admite expressamente essa modalidade de condomínio em seu artigo 8°.


Outra recente modalidade de condomínio é o sistema time-sharing. Através dele, o adquirente passa a ser titular de um imóvel assegurando-se-lhe determinado período anual para usar e gozar da coisa. Cuida-se de sistema destinado a locais de lazer. Gustavo Teppedino em sua obra Multipropriedade imobiliária define esse sistema como: multipropriedade de forma genérica é a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a se turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua. O sistema utilizado para os imóveis é conhecido como time-sharing. No Brasil, tal fenômeno surgiu timidamente sem legislação específica, sendo assim, nasceu a dificuldade de conceituar a multipropriedade como direito real. Nesse sistema, todos os multiproprietários são condôminos, mas esse condomínio somente será exclusivo na unidade autônoma no tempo fixado no pacto. Sem permissão legal, contudo, não pode ser conferido direito real aos multiproprietários. Uma das soluções encontradas é registrar o empreendimento em nome de pessoa centralizadora de contratos (trustee), que concede e organiza a utilização periódica. Nesse caso, a relação dos multiusuários é de direito obrigacional com o proprietário da coisa. Outra solução é constar na escritura a aquisição por vários titulares de períodos de sete dias em cada ano, atribuindo-se a cada unidade cinqüenta e dois períodos compartilhados. Todos os adquirentes são co-proprietários de fração ideal, não se identificando a unidade, a não ser no vínculo obrigacional. Um pacto adjeto meramente contratual o fará. Não existe, desse modo, constituição de unidades autônomas, invocando-se as normas típicas do condomínio ordinário. A relação de tempo fica exposta em regulamento. A administração é atribuída a empresa, que normalmente reserva para si frações ideais, correspondentes a duas semanas do ano todos os apartamentos.


Os Shopping Centers, normalmente tratados do ponto de vista exclusivamente contratual, envolvendo os lojistas, também têm perfeitos contornos condominiais, quando cada unidade comercial é alienada a um titular. O contrato normativo do shopping funcionará como convenção condominial. Na prática, porém, com maior freqüência o administrador ou empreendedor mantém a propriedade de todo o imóvel, dando as lojas em locação ou a outro título.


Uma outra nova forma são os clubes de campo. Neles, quando se alienam imóveis residenciais em seu interior, também se estabelece um condomínio, a exemplo dos loteamentos fechados. A idéia ao se organizar um clube desse teor é que cada membro seja proprietário de um lote e possua em condomínio áreas comuns, desfrutando de serviços complementares. Há um complexo condominial em que se chamarão à colação princípios de fração ideal de terreno, direitos de vizinhança, regulamentos internos e convenções etc.
Outro fenômeno moderno é a existência de cemitérios privados. Entende-se que os contratos concessivos do uso de sepulcros poderão possuir natureza real apenas se assim for considerado pela lei. A relação entre o administrador e titular do terreno do cemitério e o adquirente de espaço para sepultura é de locação ou comodato, entretanto, existem, nesse fenômeno, situações de direito condominial.


Seguindo o pensamento do ilustre professor Sílvio de Salvo Venosa, a tendência será a ampliação do numerus clausus dos direitos reais, para permitir a adequação social dessas novas formas de utilização da coisa imóvel.


IV. CONCLUSÃO


Como visto o Condomínio em Edilício, ou edilício, regule-se pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, e que não contrariem este pelas disposições da L 4.591/64, com alterações da L. 4864/65. Como visto no presente trabalho cada condômino é proprietário individual de sua propriedade autônoma e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes do edifício que são de uso coletivo. A propriedade Comum como: (o terreno, o elevador, o teto, etc.) Não pedem ser desfeitas unilateralmente por se tratar o presente instituto de “condomínio especial”.


O Condomínio forma-se  por destinação do proprietário ou por incorporação imobiliária. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter cumprido exigências da lei e arquivado a documentação necessária no registro de imóveis.


O estatuto Básico do Condomínio é a Convenção de Condomínio. A Convenção trata dos direitos e deveres dos condôminos, da discriminação das partes exclusivas  e das partes comuns do prédio, da forma de se realizar a assembléia geral, do modo de se escolher o sindico, etc. Esta convenção deve ser aprovada por 2/3 da fração ideal dos condôminos e registrada no Registro de Imóveis, sua alteração necessita do mesmo quorum.


Os Condôminos possuem obrigações como por exemplo; pagar a quota parte das despesas; não causar dano ou incomodo aos demais condôminos; não alterar a fachada do prédio; não fazer decoração destoante do conjunto; não invadir área comum; não utilizar a unidade autônoma de modo contrário a finalidade do prédio e etc.


O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa. Terá de desfazer obras irregulares. Terá de abster-se de praticar ou continuar praticando ato proibido.


Além da Convenção de Condomínio poderá ser elaborado um regulamento ou regimento interno.


O Condomínio em edifícios é uma Universalidade de fatos não u,ma pessoa Jurídica, vez que a lei não lhe deu atributo da personalidade. Mas pode-se dizer que o Condomínio em Edifícios constitui uma quase pessoa jurídica, desde que se admita a existência dessa categoria, ainda indefinida. Porém a mesma não possui personalidade plena, sendo, porém capaz de alguns direitos e obrigações, como ocorre com o navio, a herança jacente ou a massa falida.


O condomínio é representado em juízo pelo Sindico, ou pelo administrador de fato se não houver sindico constituído, ou até por algum dos condôminos na omissão do sindico.


Os autores costumam dar ao condomínio em edifício varias outras denominações, como propriedade em planos horizontais, propriedade horizontal, propriedade por andares, condomínio especial etc.


Diante do que fora estudado cumpre, a conclusão deste trabalho, esclarecer que a principal natureza dessa pesquisa é de caráter exploratório, pois teve como maior prioridade proporcionar uma visão geral sobre o tema de forma sucinta e clarificadora.


No decorrer da elaboração do presente trabalho percebe-se que o instituto, hora estudado, trata-se de figura controvertida tanto por seus aspectos jurídicos como pela vastidão de polêmicas que, oriundas de seu cotidiano, comumente chegam ao Judiciário em busca de pacificação, o condomínio edilício, objeto de leis extravagantes no passado, agora recepcionado pelo atual Código Civil (Lei 10.406/02) , atravessou o século XX com um dos mais visíveis e efetivos símbolos da urbanização do Brasil, marcada pela explosão demográfica nas grandes cidades, déficits habitacionais imensos e insuficiência do Estado para disciplinar qualquer política coerente sobre a ocupação do solo urbano.


Trata-se de símbolo visível, pois mesmo as pequenas e médias cidades, acompanhando o já verificado nos grandes centros, adotaram cada vez mais essa forma de propriedade – seja para finalidade residencial ou comercial -, onde unidades autônomas, pertencentes a determinado titular, coexistem com áreas comuns, compartilhadas por todos . Evidentemente que a consagração dos condomínios edilícios trouxe também inúmeros desafios aos que residem ou desenvolvem suas atividades econômicas nos mesmos, questões estas que terminam, por deslocar esta figura de sua órbita original, no campo dos direitos reais, para aproximá-la do campo obrigacional, pois extrapolam a relação condomínio-proprietário; além de abranger um sem número de pessoas e interesses, apresentam um dinamismo, praticamente diário, que contrasta com a passividade, o imobilismo e o formalismo que identificamos nos institutos do Direito das Coisas.


 


Bibliografia

FIGUEIREDO, Sálvio de. Min. Rel. STJ – 4ª Turma, RE 9.584-SO, in CPC de Theotônio Negrão, nota 23 ao art. 12).

GUIMARO JUNIOR, Orlando. Condomínio edilício e a divulgação de sua inadimplência: direito dos condôminos serem informados sobre assunto de interesse geral ou abuso na cobrança de dívida?. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 827, 8 out. 2005. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7385>. Acesso em: 31 out. 2006.

LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997.

MEIRELLES, Heli Lopes. Direito de Construir. 3º Ed. São Paulo, Revista dos Tribunais.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições, v. 4. In Lafayette, Direito das Coisas.. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense, 1988.

PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Typ. Baptista de Souza, 1922.

Reportagem veiculada na Revista Veja (edição 1619, ano 32, n° 41 de 13.10.1999, p.130/131)

TEPPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 1993.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil, vol. 5: direitos reais. 5a ed. São Paulo: Atlas, 2002.

VENOZA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais, 2ª ed., São Paulo: Ed. Atlas, 1998, p. 191.

VIANA, Marco Aurélio S. Comentários do Novo Código Civil. – Dos direitos Reais – Arts. 1225 a 1510. Vol. XVI. Editora Forense.Rio de Janeiro. 2003.

 

Anexo jurisprudência

AÇÃO DE COBRANÇA – QUOTAS CONDOMINIAIS – ATRASO – LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário-comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação à qual exista débito em aberto. Calcada na prova a decisão das instâncias ordinárias, é de desacolher-se o apelo especial. (STJ – REsp 30.117-1 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU 11.09.95)


AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO – I. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. II. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1ª parte, Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ – REsp 26.458-7 – SP – Rel. Min. Waldemar Zveiter – DJU 03.11.92)


ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA E CONDOMÍNIO – INDENIZAÇÃO DE CONDÔMINO – CELEBRAÇÃO DE ACORDO – QUORUM – CONVENÇÃO – SÚMULA Nº 05/STJ – 1. A Lei n. 4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da convenção do condomínio estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo para os diversos tipos de votação, inclusive com relação à indenização a que tenha direito algum condômino. 2. Interpretação de cláusula condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula 05/STJ). 3. A divergência jurisprudencial não foi comprovada. (STJ – REsp 52.634-5 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – DJU 30.09.96)


CITAÇÃO – CONDOMÍNIO – REPRESENTAÇÃO – A consolidação, num só titular, da propriedade de todas as unidades imobiliárias não extingue, por si só, o condomínio instituído na forma da Lei nº 4.591, de 1964. (STJ – REsp 11.466-0 – SP – 2ª T. – Rel. Min. Ari Pargendler – DJU 01.04.96)


COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COTAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA – A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. (STJ – REsp 40.263-8 – RJ – 3ª T. – Rel. Min. Cláudio Santos – DJU 12.09.94)


CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS – GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS – Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edifício, suscetível, além do mais, de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos. (STJ – REsp 33.853-4 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Barros Monteiro – DJU 05.09.94)


CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE COISA COMUM – QUORUM NECESSÁRIO PARA A DELIBERAÇÃO – Não se cuidando de modificação que importe em transformação da substância ou destino da coisa, prescindível é o consenso unânime dos condôminos. Inteligência do art. 628 do Código Civil. (STJ – REsp 3.234 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Barros Monteiro – DJU 22.10.90)


CONDOMÍNIO – ANIMAL EM APARTAMENTO – VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO – AÇÃO DE NATUREZA COMINATÓRIA – FETICHISMO LEGAL – RECURSO INACOLHIDO – I. Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio é omissa a respeito; b) se a convenção é expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção é expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. II. Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades de cada caso. (STJ – REsp 12.166-0 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU 04.05.92)


CONDOMÍNIO – ASSEMBLÉIA GERAL – IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA – NULIDADE DA DELIBERAÇÃO – CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO – I. Ao condômino assiste legitimidade para postular em Juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio. II. A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de análise em sede de recurso especial (enunciado nº 5 da Súmula/STJ). III. Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condôminos é que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instância extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão. (STJ – REsp 10.250-0 – RS – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU 26.04.93)


CONDOMÍNIO – COBRANÇA – ESTABELECIMENTO COMERCIAL (CINEMA) – ANDAR TÉRREO – CONVENÇÃO – ALTERAÇÃO – RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO – Tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quem sendo condômino, embora não participando da assembléia que determinou a alteração da anterior Convenção, não tomou qualquer providência para desconstituir a decisão condominial, contra qual se insurge em momento impróprio. Estabelecimento comercial, no caso cinema, poderia ser uma loja, como tem sido decidido, deve cumprir aquilo que está estabelecido na Convenção. A alegação de que está no andar térreo e não se beneficia de muitos serviços do condomínio, não pode ser oposta, contra a previsão condominial, votada e aprovada pela assembléia de condôminos, conforme previsão legal, art. 9°,da lei 4.591/64. (TARS – AC 197004724 – 5ª C. Cív. – Rel. Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres – J. 26.06.97)


CONDOMÍNIO – COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA – DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO – MULTA – JUROS MORATÓRIOS – Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64. Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa – Percentual – O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios – Taxa – Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS – AC 197077183 – 6ª C. Cív. – Rel. Juiz Irineu Mariani – J. 14.08.97)


CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – FALTA DE REGISTRO – Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ – REsp 36.815-4 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Costa Leite – DJU 25.10.93)


CONDOMÍNIO – DÉBITO – RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO – Os condôminos, ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno. (STJ – REsp 45.682-7 – 3ª T. – Rel. Min. Eduardo Ribeiro – DJU 03.06.96)


CONDOMÍNIO – DEMOLIÇÃO DE OBRAS REALIZADAS EM ÁREAS COMUNS – LEGÍTIMO INTERESSE MORAL E MATERIAL – Falta interesse moral, para a propositura da ação, ao condômino que há cerca de 20 anos secretariou a assembléia geral extraordinária autorizadora da obra, na qual contribuiu com o seu voto para a alteração feita. Ausência, ademais, de prejuízo aos autores e outros condôminos. Fundamento exposto pela decisão recorrida, por si só suficiente, que não foi impugnado de modo idôneo pelos recorrentes. Súmula nº 283-STF.Em sede de recurso especial não se reexamina matéria probatória (Súmula nº 07-STJ). (STJ – REsp 38.307-2 – RJ 4ª T. – Rel. Min. Barros Monteiro – DJU 21.08.95)


CONDOMÍNIO – DESPESAS – COBRANÇA – PROCEDIMENTO SUMÁRIO – INAPLICABILIDADE – AÇÃO DE EXECUÇÃO – CPC, ART. 585, IV – LEI Nº 4.591/64, ART. 12, § 2º – CONDOMÍNIO – DESPESAS – COBRANÇA – VIA EXECUTIVA – I. O procedimento sumário – art. 275, II, do CPC, não se aplica à cobrança de despesas condominiais, cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em convenção, pois, nesta hipótese, o caso é de ação de execução, ex vi, do art. 585, IV, do CPC e 12, § 2º, da Lei nº 4.591/64. (STJ – REsp 43.318-0 – MG – 3ª T. – Rel. Min. Cláudio Santos – DJU 26.02.96)


CONDOMÍNIO – DESPESAS ORDINÁRIAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – PARCELAS VINCENDAS – Havendo nos autos elementos suficientes sobre a regularidade da cobrança de despesas “ordinárias, corriqueiras e essenciais do condomínio”, não há ilegalidade no acórdão que julga procedente a ação de cobrança contra devedor que, na contestação, “não faz impugnação séria, especificada, quanto aos valores cobrados”. A correção do débito deve ser desde o vencimento das prestações, para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente. Na condenação, devem ser incluídas as parcelas vincendas (art. 290 do CPC). (STJ – REsp 81.241-0 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar – DJU 13.05.96)


CONDOMÍNIO – FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO CONDOMINIAL – CLÁUSULA EXPRESSA – Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano. (STJ – REsp 32.828-0 – SP – Rel. Min. Cláudio Santos – DJU 23.08.93)


CONDOMÍNIO – FURTO DE VEÍCULO – Licitude do que convencionaram os condôminos, estabelecendo não se responsabilizar civilmente o condomínio por danos sofridos pelos veículos guardados na garagem. (STJ – REsp 73.820-0 – RJ – 3ª T. – Rel. Min. Eduardo Ribeiro – DJU 19.08.96)


CONDOMÍNIO – MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO – MUDANÇA NA DESTINAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – “QUORUM” EXIGIDO – TERMO INICIAL DA PENA PECUNIÁRIA – 1. Admitido que seja o acolhimento de fato superveniente (CPC, art. 462), como tal não se caracteriza a assembléia que, aprovando a mudança por dezessete votos, não atingiu o “quorum” de dois terços, imposto pelo art. 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, aplicável pela omissão parcial da convenção. De qualquer sorte, mudança deste teor exige a unanimidade dos condôminos, a teor dos arts. 10 e 53, IV,da Lei n° 4.591/64. Embora possa o juiz, a teor da novel redação do art. 644, “caput”, do CPC, fixar o termo inicial da pena pecuniária, a melhor solução, no caso, e aquele determina sua fluência a partir do término do prazo de cumprimento, previsto no art. 632 do CPC. 2. Embargos parcialmente acolhidos. (TJRS – EI 593.118.318 – 2º G. C. Civ. – Rel. Des. Araken de Assis – J. 11.08.95)


CONDOMÍNIO – PERMISSÃO DE USO DA ÁREA CONCERNENTE AO TELHADO – TRANSAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO E OS PROPRIETÁRIOS DAS UNIDADES RESIDENCIAIS LOCALIZADAS NOS ÚLTIMOS ANDARES DOS EDIFÍCIOS – UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE CONDÔMINO – ART. 3º DA LEI Nº 4.591, DE 16.12.64 – Havendo o Condomínio transacionado com os Condôminos moradores dos últimos andares dos blocos, de modo a permitir-lhes o uso da área correspondente ao telhado mediante condições, dentre elas a de promoverem as obras necessárias no local sem qualquer ônus para o conjunto condominial, não há falar em contrariedade ao art. 3º da Lei nº 4.591/64, mesmo porque dentre as condições estabelecidas se inserira a de livre acesso de representantes do Condomínio àquela área, quando necessário à sua atividade regular operacional. Ausência, ademais, de embaraço ou incômodo aos demais condôminos demolição que também não beneficia a quem quer que seja. (STJ – REsp 21.434-1 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Barros Monteiro – DJU 29.05.95)


CONDOMÍNIO – PRÉDIO DE APARTAMENTOS – UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM – INDENIZAÇÃO – Se, a despeito de irregular, o desfazimento da obra, tal como assentada nas instâncias ordinárias, mediante o exame soberano da prova, viria em detrimento dos próprios condôminos, na medida em que prejudicaria sobremaneira a harmonia arquitetônica do térreo, afigura-se escorreita a solução de acolher o pedido de indenização pela utilização exclusiva de área comum, não implicando negativa de vigência a dispositivos da Lei 4.591/64. (STJ – REsp 42.080-6 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Costa Leite – DJU 30.05.94)


CONDOMÍNIO – VAGA DE GARAGEM – FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRÍCULA PRÓPRIA – UNIDADE AUTÔNOMA – REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO – I. A vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, à qual têm aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos. II. Tendo o pedido cunho reivindicatório, é inoponível o fato simples da posse em face do direito de propriedade, salvo exceção de usucapião, de que não se cogitou na espécie. (STJ – REsp 37.928-8 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU 15.08.94)


CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO (LEI Nº 4.591/64) – OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE – MULTA – O incorporador só se acha habilitado a negociar sobre unidades autônomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. 32). À falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade, daí a correta incidência da multa prevista no § 5º do art. 35. (STJ – REsp 57.788-8 – DF – 3ª T. – Rel. Min. Waldemar Zveiter – DJU 16.10.95)


CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE COMUM – PROVA PERICIAL – Segundo o acórdão local, “A prova pericial concluiu que tais obras não traziam qualquer prejuízo à fachada do edifício”. Questão de fato não reexaminável pelo STJ. “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” (Súmula nº 7). (STJ – REsp 47.501-0 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Nilson Naves – DJU 05.08.96)


CONDOMÍNIO EDILÍCIO – VAGA DE GARAGEM – “Não pode o condômino, sem direito algum sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem permissão de uso, por si e seus antecessores, desde 1956”. Caso em que não houve ofensa ao art. 267-VI do Cód. de Pr. Civil. (STJ – REsp 56.944-0 – RJ – 3ª T. – Rel. Min. Nilson Naves – DJU 19.08.96)


CONDOMÍNIO HABITACIONAL – ATOS DE EMPREGADOS – RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – CLÁUSULA DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE – INCIDÊNCIA – Responsabilidade do condomínio em edifícios, pelos atos de seus prepostos. Cláusula da convenção, de isenção de responsabilidade. Validade, em princípio. Os empregados não são prepostos apenas do Condomínio, mas sim igualmente de todos e de cada um dos condôminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomínios habitacionais. Lei nº 4.591/64. As cláusulas de não responsabilidade do Condomínio perante os condôminos, ou as deficiências na guarda e vigilância do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências, estão vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção, e/ou às conveniências e às disponibilidades dos condôminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. Cláusula de isenção de responsabilidade, para quando os condôminos aceitam confiar a guarda de suas chaves aos porteiros do prédio, a fim de evitar o incômodo de pessoalmente movimentar seus veículos. Porteiro que se apodera de um carro, sai a passeio e o destrói em acidente. Incidência da cláusula. Lei nº 4.591/63, artigo 9º, §§ 2º e 3º, c e d. (STJ – REsp 26.852-0 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Athos Carneiro – DJU 08.03.93)


CONDOMÍNIO HORIZONTAL – VILA DE CASAS – RUA PARTICULAR – LEI Nº 4.591/64, ART. 8º – Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do art. 8º da Lei nº 4.591/64. Precedentes. (STJ – REsp 40.774-5 – RJ – 3ª T. – Rel. Min. Costa Leite – DJU 20.03.95)


CONDÔMINOS – REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO SÍNDICO – Demanda visando a reparação de vícios na construção de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Legitimidade do condomínio para pleitear indenização por uns e outros. Interpretação da expressão “interesses comuns” contida no artigo 22, § 1º, a, da Lei nº 4.591/64. (STJ – REsp 63.941-7 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Eduardo Ribeiro – DJU 26.08.96).


CONDOMÍNIO FECHADO – PRAIA – ACESSO PROIBIDO MEDIANTE COLOCAÇÃO DE CANCELAS – BEM PÚBLICO – USO COMUM DO POVO – LIVRE ACESSO – REMOÇÃO DETERMINADA – EMBARGOS À EXECUÇÃO IMPROCEDENTES – As praias são bens públicos de uso comum de todos, não se podendo tolerar a criação de loteamento fechado, com o fito de torná-las privilégios de poucos. CF, art. 5º, XV. (TJSP – AC 210.012-1 – 7ª C Férias G – Rel. Des. Rebouças de Carvalho – J. 29.04.94) (RJTJESP 159/13)


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Cristiane Araujo de Paula


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