Resumo: Este estudo inteiramente explicativo, com o intuito de passar conhecimento acerca dos aspectos cotidianos do Condomínio Edilício, encontrando fundamento jurídico e bibliográfico na percepção de Ilustríssimos Doutrinadores como Gonçalves, Monteiro, Rosenvald, Venosa, e demais citados ao longo do presente trabalho, e valendo-se dos fundamentos do Código Civil Brasileiro. Faz-se dizer que se trata do esclarecimento das relações de vizinhança, entre condôminos confinantes em condomínios edilícios em análise ao direito de propriedade e o de vizinhança. Do condomínio edilício, especificamente, explana-se desde sua origem histórica, passando por seus aspectos gerais, jurídicos, os elementos que o constituem, os direitos e deveres dos condôminos, a administração do condomínio, e por fim as modalidades de extinção do mesmo. O presente estudo requer como resultado, mais que o conhecimento de áreas específicas dos direitos reais, ainda, o conhecimento do direito cotidiano, existente para reger as relações entre condômino confinantes em condomínios edilícios.
Palavras-chave: Condôminos, Propriedade, Vizinhança.
Abstract:This entirely explanated text, has as main to purpose knowledge about aspects of the edilic condominium, looking for juridic sources and bibliographic according to excellent authors like Gonçalves, Monteiro, Rosenvald, Venosa, and others quoted along the present work, and using fundaments of the Brazilian Civil Code. It is necessary to say that this work is about the relationship between neighbors. Between people living in edilic condominiums in analyzis to the propriety rights and neighborhood. About the edilic condominium, exactally, it is explained its historic origin, going through its general aspects, juridics, and its elements, the duties and rights of the people, the administration and to finish the extinction types of both. The present study requires as result, more than the knowledge of specific areas of real rights, and the knowledge of daily rights, that there is in order to stablish the relationship between people that live in edilic condominiums.
Keywords: Condominis, Propriety, Neighborhood.
INTRODUÇÃO
Este trabalho tem por objetivo o estudo específico do condomínio edilício, levando em consideração a legislação Civil em vigor. Tese inteiramente explicativa, com o intuito de passar conhecimento acerca de situações diárias consequentes da vizinhança em Condomínio Edilício.
A metodologia adotada no presente trabalho vem a ser o estudo bibliográfico, valendo-se do método dedutivo, baseado em situações possíveis de acontecer em condomínios edilícios. São citados diversos, e Ilustríssimos Doutrinadores, que em suas obras referem-se ao assunto em tese, fazendo o uso de técnica denominada de compilação. Estando estruturada em três capítulos.
Primeiramente abordar-se-á o Direito de Propriedade e o de Vizinhança. Do direito de propriedade, dentro deste as faculdades inerentes ao uso de tal direito. No direito de vizinhança salientam-se as influências que sofrem os vizinhos quando do uso normal e anormal da propriedade por outro. E para os casos de conflitos judiciais, as ações cabíveis a cada dano sofrido.
Apresenta-se o estudo histórico do condomínio edilício, mostrando a importância de obter conhecimento acerca de sua origem, aspectos gerais, ou seja, sua conceituação, a origem jurídica de tal instituto, e ainda, os elementos que constituem o condomínio em edificações. Bem como, os direitos e deveres inerentes aos condôminos confinantes, bem como as formas de administração do condomínio, e por fim, as modalidades de extinção do condomínio edilício.
Sendo o direito regido por leis e normas, no presente trabalho foram consideradas as questões de fato e de direito mediante as legislações em vigor.
O DIREITO DE PROPRIEDADE
Não há como se dissertar sobre Condomínios Edilícios, sem que se trate primeiramente do Direito de Propriedade e, por seguinte, do Direito de Vizinhança. Importante se faz um breve exame histórico do direito de propriedade, para tanto, é exigível uma análise dos sucessivos regimes econômicos pelos quais, ao longo das décadas, houve a evolução jurídica do direito de propriedade. Assim, Gomes corrobora, salientando a importância do estudo jurídico histórico da propriedade:
“O estudo jurídico da propriedade pressupõe o conhecimento de sua evolução histórica. Todavia, para recordá-la, como necessário, basta aludir às transformações fundamentais que sofreu no curso dos tempos, registrando as formas próprias que tomou, em sucessivos regimes econômicos, coincidentes com os períodos históricos em que se costumam dividir a história da civilização (GOMES, 2001, p.101).”
A propriedade ainda que difícil precisar em que momento surgiu, é sabido que existiu na sociedade romana. Data da Lei das XII Tábuas, período em que as pessoas recebiam terra para plantio, porém, após a colheita a terra voltava a ser da coletividade, havia o costume de conceder sempre a mesma área de terra aqueles que anteriormente a ocupavam, ano após ano. Como regra geral do direito, tem-se o surgimento da propriedade, como instituto usual, na sociedade romana, impossível precisar, particularmente, em que momento da historia, fazendo ligação, precipuamente, as Leis das XII Tábuas. Gomes acerca das mudanças pelas quais passou o Instituto da Propriedade na Idade Média expõe:
A propriedade medieval caracteriza-se pela quebra desse conceito unitário. Sobre o mesmo bem, há concorrência de proprietários. A dissociação revela-se através do binômio domínio eminente + domínio útil. O titular do primeiro concede o direito de utilização econômica do bem e recebe, em troca, serviços ou rendas. Quem tem domínio útil perpetuamente, embora suporte encargos, possui, em verdade, uma propriedade paralela (GOMES, 2001, p. 101-102).
A evolução histórica da propriedade possuía caráter individualista. Porém com a chegada da Idade Média, a chamada Era Medieval, a propriedade passou por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos. “Havia todo um sistema hereditário, segundo Gonçalves, para garantir que o domínio permanecesse numa dada família de tal forma que esta não perdesse o seu poder no contexto do sistema político” (GONÇALVES, 2006, p.220).
Era evidente a importância da religião quanto a instituição da propriedade. Na época, as famílias possuíam o costume de fazer cultos religiosos em seus lares, acreditavam que cada lar possuía um deus, por isso permaneciam sempre na mesma casa, assim, diz-se que a religião, primeiramente, garantiu a propriedade. A propriedade era no século XX questão de grande importância, quanto ao seu uso correto e nocivo, e que se agravava no início do século XXI devido ao empobrecimento e o crescimento populacional acelerado. Para Rosenvald, a propriedade é “[…] estruturada no dever geral de abstenção em torno das faculdades da propriedade e funcionalizada pelo dever do proprietário de não frustrar os anseios coletivos, concedendo ao bem regular destinação econômica” (ROSENVALD, 2004, p. 16).
Examinando diversas doutrinas, difícil se obter um conceito explícito de propriedade, tanto que, vários autores não apresentam em suas obras conceituações objetivas referentes á propriedade. A propriedade possui caráter absoluto e ilimitado, porém com o passar dos anos tem sofrido limitações e restrições, fazendo com que ocasione incessante redução dos direitos inerentes ao proprietário.
O Legislador, na redação do Art.1.228 caput do Código Civil, positivou que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (BRASIL, 2009, p. 239). Necessário se faz especificar cada uma das faculdades inerentes ao uso da propriedade, faculdades estas constantes no Código Civil art. 1.228 caput. Assim,
“Direito de usar – jus utendi. É a faculdade do proprietário de servir-se da coisa de acordo com sua destinação econômica. O uso será direto ou indireto, conforme o proprietário conceda utilização pessoal ao bem ou deixe-o em poder de alguém que esteja sob suas ordens – servidor da posse”(ROSENVALD, 2004, p. 20).
Ressalta-se que no direito de uso, não é necessário que o proprietário mantenha uso atual e viável de sua propriedade para que assegure o direito sobre esta, basta ao menos que a tenha preservada, para que possa utilizá-la em qualquer momento. Venosa expõe que “O proprietário usa seu imóvel quando nele habita ou permite que terceiro o faça. Usa de seu terreno o proprietário que o mantém cercado sem qualquer utilização” (VENOSA, 2005, p. 185-186).
Quanto ao direito de gozar do bem, o art. 1.232 do Código Civil, reza que tanto os frutos, como os produtos, industriais ou naturais da coisa pertencem ao proprietário. Assim, dispõe Rosenvald:
“Direito de gozar – jus fruendi. Consiste na exploração econômica da coisa, mediante a extração de frutos e produtos. O gozo será direto quando o proprietário colher frutos naturais (percebidos diretamente da natureza) ou industriais (resultantes da transformação do homen sobre a natureza); será indireto no instante em que venha a perceber os frutos civis (rendas oriundas da utilização da coisa por outrem)” (ROSENVALD, 2004, p.20).
O direito de gozar resume-se ao direito que possui o proprietário em perceber os frutos da coisa, sejam naturais (quando vierem de nascimento da coisa, com ou sem intervenção humana, com respeito á substancia da coisa), industriais ou artificiais (quando descender de intervenção humana) e cíveis (quando resultar do lucro da coisa, como aluguel, juros do dinheiro). Reza Rosenvald quanto ao “Direito de dispor – jus abutendi. Termo em latim não possui atualmente a conotação do direito de abusar. Entende-se como dispor a faculdade que tem o proprietário de alterar a própria substância da coisa” (ROSENVALD, 2004, p. 21).
Quanto à disposição da coisa, refere-se ao ato de alterar a substância da coisa, que pode ser tanto material, quanto jurídico. No que tange a materialidade trata-se de atos como a destruição ou abandono da coisa, a qual dispõe o artigo 1.275, incisos do Código Civil. Quanto á disposição jurídica, esta pode ser total ou parcial. A total pode advir do ato de o proprietário, por venda ou por doação, suceder a outrem todas as faculdades do domínio. Já a parcial pode ser decorrente de hipoteca ou usufruto, onde o proprietário possui parcial disposição da coisa. Porém há de se ressaltar que, mesmo com um direito real em coisa alheia, nas duas situações, fica o proprietário com a titularidade do objeto.
Para Gonçalves “o direito de dispor da coisa (jus abutendi) consiste no poder de transferir a coisa, de agravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer titulo” (GONÇALVES, 2006, p. 207). Quanto ao direito de reaver, reivindicar a coisa, trata-se do direito que possui o proprietário da coisa em reivindicá-la daquele que a possua ou detenha, fazendo uso do direito de sequela, usando como tutela jurídica específica a Ação Reivindicatória. Corrobora Rosenvald:
“Direito de reivindicar – podemos observar que as faculdades de usar, gozar e dispor compreende os elementos internos e econômicos do direito de propriedade, pois, por intermédio do seu exercício, é que o proprietário obterá as vantagens pecuniárias decorrentes de sua titularidade, também é denominado elemento externo ou jurídico da propriedade, por representar a faculdade de excluir terceiros de indevida ingerência sobre a coisa, permitindo que o proprietário mantenha a sua dominação sobre o bem, realizando verdadeiramente a almejada atuação socioeconômica (ROSENVALD, 2004, p. 21).”
O proprietário possui o direito de reivindicar a coisa ao se sentir prejudicado, mediante Ação Reivindicatória, em face de quem o tenha prejudicado. A Ação Reivindicatória deve ser interposta por proprietário não-possuidor, pois, é necessário que o autor esteja munido de título que comprove sua propriedade sobre o bem.
O DIREITO DE VIZINHANÇA
Segundo Venosa, “é importante perceber, de plano, que os chamados direitos de vizinhança são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contiguidade” (VENOSA, 2005, p. 296). Conforme Rosenvald “frise-se que o termo vizinho não se aplica restritamente aos prédios confinantes, mas engloba todos os que puderem sofrer repercussão de atos propagados de prédios próximos” (ROSENVALD, 2004, p. 158).
O direito de vizinhança consiste no direito que o morador e proprietário de imóvel detêm por se expor á situações diversas, consequente da convivência próxima com outras pessoas da comunidade. A essa relação de vizinhança, são impostas regras a serem seguidas pelos confinantes, e é sobre essas regras que trata Gonçalves:
“As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Tem sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os confinantes” (GONÇALVES, 2006, p. 323).
Segundo Gomes “a vizinhança é um fato que, em Direito, possui significado mais largo do que na linguagem comum. Consideram-se prédios vizinhos os que podem sofrer repercussão de atos propagados de prédios próximos ou que com estes possam ter vínculos jurídicos” (GOMES, 2001, p. 186).
Rosenvald (2004, p. 160), em exame ao disposto no art.1.277 caput do Código Civil especifica que são três os atos do uso normal da propriedade no Direito de Vizinhança. Assim, primeiramente, tratemos sobre a segurança, tanto pessoal como dos bens. Consiste na exploração de indústria de explosivos e inflamáveis, o armazenamento de mercadorias excessivamente pesadas, a provocação de fortes trepidações, enfim, todo e qualquer ato que possa comprometer a solidez e estabilidade do prédio. Quanto ao sossego, refere-se aos ruídos exagerados em geral, provocados por diversos motivos, tanto a gritaria, festejos espalhafatosos, até mesmo atividades de danceterias, ou emprego de alto-falantes de grande potência, e assim se segue. E a saúde, trata-se de emanações de gases tóxicos, depósitos de lixo, poluição de águas pelo lançamento de resíduos, entre outros.
Importante se faz uma observação acerca da redação do art. 1.277 caput do Código Civil em vigor, que traz a expressão “interferências prejudiciais”, anteriormente, no Código Civil de 1916, não existia, veio a substituir o “mau uso”, que era a expressão utilizada a época da vigência do antigo Código Civil. Pode-se dizer que este, contrapõe o dito sobre o uso normal. O legislador, no Código Civil, art.1.277 caput, e parágrafo único, expõe que:
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais á segurança, ao sossego e á saúde dos que o habitam provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança (BRASIL, 2009, p. 243).”
As interferências prejudiciais citadas na redação do artigo em exame podem ser classificadas em três espécies, de acordo com obra de Gonçalves:
I. Atos Ilegais, tratados no art. 186 do Código Civil, o qual se refere aos atos ilícitos que ocasionam danos. Se não houvesse norma predisposta no art. 1.277 do Código Civil, seria o prejudicado protegido por norma do art.186 combinada com art.927 do mesmo Código Civil de 2002, o qual obriga a reparação ao prejudicado pelo dano casado por outrem; II. Atos Abusivos, são considerados a partir do momento em que o proprietário de imóvel, se vale de estar em seu próprio domínio para incomodar ao vizinho, ou mesmo, exercer irregularmente direito que lhe é pertencente, agindo em total desacordo com a finalidade social; III. Atos Lesivos são atos totalmente lícitos e regulares, mas que causam, não obstante, danos ao vizinho. Para Rosenvald os atos que constituem o mau uso da propriedade são:
“Os atos ilegais consistem na conduta voluntária lesiva aos interesses de vizinhos. O proprietário viola um dever legal de cuidado, intencionalmente ou por inobservância da cautela devida. São verdadeiros atos ilícitos, tutelados genericamente pelo art. 186 do Código Civil. A titulo ilustrativo, é a conduta do morador que joga o seu lixo no prédio vizinho.
Os atos abusivos concernem ao exercício de um direito reconhecido ao proprietário, porém com desvio de finalidade. Apesar de o ato não violar formalmente os limites da lei, desvia-se dos limites materiais do ordenamento jurídico, posto que exercitado sem função social ou contrariamente a boa-fé objetiva (art.187 do CC). Certo é que o abuso no Novo Código Civil é considerado um ato ilícito em sentido objetivo.
Enfim, os atos excessivos são aqueles praticados com a finalidade legítima, porém gerando danos anormais e injustos, passíveis de indenização em sede de responsabilidade objetiva. A parêmia “é vedado exercer nossos direitos com sacrifício dos direitos alheios […]” (ROSENVALD, 2004, p. 162).
Pode observar-se que o autor acima citado, expõe como terceiro ato do uso anormal, os atos excessivos, dos quais anteriormente não se havia citado, posto que para alguns autores, trata-se por atos lesivos, em que o direito de um termina onde começa o do outro. Venosa lembra que “nem sempre as perturbações à vizinhança possuem materialidade ou percepção visível. A perturbação pode ser olfativa ou auditiva: o ruído excessivo, a emissão de gases poluentes são exemplos de patentes” (VENOSA, 2005, p. 299).
Esclarece Gomes que “o conceito de uso nocivo da propriedade determina-se relativamente, mas não se condiciona à intenção do ato praticado pelo proprietário. O propósito de prejudicar, ou incomodar, pode não existir e haver mau uso da propriedade” (GOMES, 2001, p. 196).
De acordo com Gonçalves “as interferências ou atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capazes de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos” (GONÇALVES, 2006, p. 325). O mesmo especifica os atos ilegais e abusivos:
“Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186 do Código Civil, como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho, ainda que não existisse o supratranscrito art. 1.227, prejudicado estaria protegido pela norma do art.186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma que lhe garantem o direito a indenização. Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantações de seu confinante, o ato é ilegal e sujeita o agente à obrigação de ressarcir o prejuízo causado.
Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se abusivos não só os atos praticados com o propósito deliberado de prejudicar o vizinho, senão também aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social (GONÇALVES, 2006, p. 325).”
Gomes lembra que “são hipóteses mais freqüentes de uso nocivo da propriedade: a poluição de águas, exalações, gases, vapores, fumaça, pós, ruídos, trepidações, criação de perigo” (GOMES, 2001, p. 196). Contudo, Rosenvald conclui que “os direitos de vizinhança são limites externos e negativos a propriedade, pois impõem aos proprietários obrigações de não fazer, evitando o uso anormal […] da propriedade” (ROSENVALD, 2004, p. 169).
Vale dizer que no que tange as relações de vizinhança o direito de um dos vizinhos encerra onde inicia o do outro. Para Rosenvald “o conflito de vizinhança nasce sempre que um ato do proprietário ou possuidor de um prédio repercute no prédio vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador” (ROSENVALD, 2004, p. 158).
Quanto aos motivos mais comuns para criação de conflitos no direito de vizinhança, citam-se problemas como ruídos, trepidações, fumaça, odores, poeira devido a construções, exposição a situações de perigo como a de ruína de um prédio, podendo ocasionar desmoronamento. O próprio Código Civil disciplina, em seção que trata sobre o direito de construir:
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias (BRASIL, 2009, p. 246).
No mesmo sentido, Venosa denota situações de risco, em que há possibilidade e potencialidade de vir a ocorrer, como “o uso de maquinaria pesada nas proximidades, a abertura de valas, a exploração de pedreira, por exemplo, podem colocar em risco o prédio do autor da ação” (VENOSA, 2005, p. 307).
Quanto às soluções para composição de conflitos, Gonçalves (2006, p. 329-330) observa:
I. Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido. Serão consideradas a atendimento, somente os danos que não puderem ser suportados pelo homen normal;
II. Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais. Valendo-se de medidas adequadas para tornar menor a intensidade do dano;
III. Se não for possível reduzir o incômodo á níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade. Essa medida ocorrerá quando não se puder diminuir a intensidade do dano, ou ainda, quando não seja cumprida a ordem judicial auferida;
IV. Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social. A essa caberá a incumbência de indenizar o vizinho que sofre o dano, conforme o disposto no art.1.277 e art. 1.278 do referido Código. Vale ressaltar que quando se tratar de conflito de interesse, em que as partes conflitantes forem uma pública e outra privada, salvo aguardar então, o interesse público, mas ainda assim, vale ao ofendido o recebimento de indenização cabal, referente ao dano sofrido.
Os artigos 1.278, 1.279, 1.280 e 1.281 do Código Civil tratam do direito que possui o proprietário ou possuidor de ser indenizado quando das interferências sofridas no uso de sua propriedade forem justificadas até mesmo por interesse público, ou que por decisão judicial devam ser toleradas, ainda assim pode-se exigir a redução ou eliminação de tal interferência.
Gomes (2001, p. 196) salienta que quando o proprietário de um prédio cometer atos que causem dano ou incomodo imensurável o vizinho pode valer-se de ações judiciais como as ações indenizatória, cominatória, e de dano infecto, para responsabilizá-lo, assim, pode pleitear a indenização equivalente ao dano causado; exigir que cesse os efeitos do mau uso da propriedade; e ainda anteparar que o dano seja feito.
Venosa salienta que “ocorrendo dano, não havendo mais atos continuativos de perturbação, a ação é indenizatória. Cabe ao vizinho atingido provar o que perdeu e razoavelmente deixou de ganhar, suas perdas e danos” (VENOSA, 2005, p. 306). Nesse mesmo sentido, Rosenvald disserta acerca das Ações cabíveis a tais situações, com o intuito de resolvê-las:
“Certamente não é apenas o proprietário que se encontra em posição de sofrer consequencias do uso anormal do imóvel vizinho. A legitimidade ativa para a propositura das ações pertinentes estende-se aos aparentes proprietários, abrangendo os titulares de direitos reais (usufrutuário, superficiário) e pessoais (locatário, comodatário) que exercitem ingerência socioeconômica sobre o bem imóvel na qualidade de possuidores, sem qualquer relação com o proprietário (ROSENVALD, 2004, p. 160).”
O vizinho que sofrer as repercussões do uso nocivo da vizinhança tem direito à alguns remédios jurídicos. Podendo, não somente o proprietário, o qual possui o título propor a ação, mas também o usufrutuário e/ou locatário do bem. Rosenvald a cerca da Ação Indenizatória:
“Trata-se de ação condenatória ancorada no art. 186 do Código Civil, que objetiva a formação de titulo executivo judicial. É utilizada pelo morador se os incômodos já cessaram, pretendendo ele o restabelecimento da situação fática precedente ao ilícito” (ROSENVALD, 2004, p. 167).
Rosenvald sobre a Ação Cominatória dispõe o que segue:
“O art.287 do CPC. Para fazer cessar o uso nocivo, com imposição de multa diária, e caso de recusa do devedor em prestar a conduta indicada. Viabiliza-se a tutela inibitória (tutela especifica e inespecifica) das obrigações de fazer e não fazer, com a possibilidade de antecipação de tutela, quando a verossimilhança das assertivas do autor (art.461 do CPC). O autor cumulará à pretensão inibitória, pleito de danos materiais e morais verificados até a efetivação da medida coercitiva (ROSENVALD, 2004, p. 167).”
No que tange a Ação de Dano Infecto, Rosenvald disserta:
“[…] Quando houver justo receio de vir a ser prejudicado pela ruína do prédio vizinho (art.1.280 do CC). Essa ação possui nítido caráter preventivo e pressupõe um dano inerente e provável ao morador, em face do uso perigoso e nocivo da propriedade vizinha. Conforme o estado de ruína do prédio, poderá a medida judicial variar entre a ordem de demolição (ruína imediata), reparatória (realização de obras que evitem a ruína) ou, mesmo, a simples prestação de caução, como garantia de indenização futura em situações de mera eventualidade de um dano (ROSENVALD, 2004, p. 168).”
As medidas judiciais citadas são meios de cessação, ressarcimento e impedimento de evento futuro danoso ou, até mesmo, dano momentâneo, são medidas que favorecem o morador que sofre com o dano cometido pelo vizinho. No Código Civil, art. 1.279 encontra-se que mesmo quando uma decisão judicial tenha desconsiderado as interferências, porém, sejam existentes ao vizinho incomodado, quando possível for, poderá o vizinho exigir a redução, bem como a eliminação de tais incômodos.
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O Condomínio em seu aspecto geral pode ecoar de uma forma inusitada, visto que em observância ao principio da exclusividade é sabido que não podem várias pessoas exercer, em tempo igual, a propriedade sobre o mesmo bem. Porém, analisando pelo prisma da possibilidade de fracionar o bem em partes ideais, torna-se cabível a existência de um condomínio, com a distribuição ideal de um bem indiviso em cotas abstratas. Nascimento corrobora quanto a compreensão do condomínio edilício:
“A compreensão mais simples de condomínio edilício é aquela em que, na mesma relação imobiliária, há partes que se submetem à disciplina da propriedade exclusiva, sendo alienáveis e graváveis livremente, e partes que se sujeitam a disciplina condominial, não sendo alienáveis separadamente nem permitindo sua divisão (NASCIMENTO, 2003, p. 140-141).”
O imóvel como unidade autônoma, pode ser vendido, hipotecado ou alugado a quem desejar o proprietário. Já as partes comuns não podem ser, posto que é destinadas aos condôminos confinantes como parte comum entre eles, podendo somente usufruir em comum direito como os demais. Gonçalves trás como conceituação do condomínio edilício, o seguinte comentário acerca da redação do art. 1.331 do Código Civil:
“Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral, de distribuição de água esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de cesso ás unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331) (GONÇALVES, 2006, p. 370).”
Na acepção de Gomes (2001, p. 221-222) para caracterizar o condomínio edilício é necessário distinguir o que é privativo e o que é comum. Assim, as partes privativas são as de uso particular do condômino, o conjunto autônomo em que exerce propriedade, e as partes comuns são tudo o que pertencer a uso comum entre os condôminos. Segundo Pereira quanto ao condomínio edilício pode se dizer:
“No regime do condomínio especial dos edifícios coletivos, a idéia central reside na associação da compropriedade à propriedade exclusiva: o condomínio incide no solo, fundações, paredes-mestras, saguão de entrada, corredores, portas e coisas de uso comum e teto. A propriedade exclusiva tem por objeto a unidade, ou seja o apartamento residencial, por exemplo. Ao contrario do condomínio tradicional, é licito ao proprietário da unidade autônoma ceder com esta o uso das partes e coisas comuns a estranho, e emiti-lo na sua posse. As unidades são tratadas como tais, identificadas por indicação numérica ou alfabética, e respondem individualmente pelos tributos (PEREIRA, 2001, p. 127).”
Para Venosa “a doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares, condomínio edilício” (VENOSA, 2005, p. 361). Denota Rosenvald quanto ao assunto em tese:
“O condomínio especial em edifícios, também denominado propriedade horizontal, era instituto jurídico disciplinado pela Lei nº 4.541/64. Agora, a matéria é enfrentada pelo novo Código Civil, nos arts. 1.331 a 1.358, sob titulo de Condomínio edilício. Cuida-se de neologismo, como condomínio que resulta da edificação, matéria que não poderia ter sido versada pelo Código Civil de 1916, eis que no inicio do século XX não se cogitava, no Brasil, de prédios de apartamento ou comerciais (ROSENVALD, 2004, p. 200).”
Nascimento aduz ao uso exclusivo e o uso comum do condomínio e suas unidades autônomas: “[…] em um edifício de apartamentos residenciais, a parte relativa à moradia e à fração ideal do solo e as partes comuns se submete à propriedade exclusiva […]”. As partes comuns, o corredor do edifício, por exemplo, são indivisíveis e pertencem a todos os condôminos (NASCIMENTO, 2003, p. 141). Pereira corrobora quanto a explicação de tal instituto:
“Dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, mas ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto (PEREIRA, 2001, p. 120).”
É notável que com a dificuldade econômica e as modernas técnicas da construção civil, na atualidade considera-se mais viável a moradia, e por que não, a atividade laborativa em edifícios, desenhando novo perfil das cidades em todo o mundo, de médio e pequeno porte. Explica Aberkane:
“Cada titular é proprietário de seu apartamento. Sendo estes dispostos uns por sobre os outros, há aí uma vizinhança de caráter bem particular, uma vizinhança em altura: apresenta-se um conflito de direitos vizinhos. Além disto, sobre as partes comuns, escadas, teto, paredes, etc., encontra-se um estado de indivisão, conflito de superposição de direitos sobre o mesmo objeto. Enfim esta indivisão é forçada; isto é, nasce dessa vizinhança particular uma obrigação de permanecer na indivisão, igualmente de natureza real, nisto que ela tende a assegurar o exercício dos direitos vizinhos (ABERKANE, apud LOPES, 2001, p. 404).”
Importante se faz o esclarecimento sobre a fração ideal, assim, corrobora Rosenvald: “o cálculo da fração ideal resulta do valor de cada unidade, sendo que essa cota, em principio também é adotada como base para o cálculo das despesas” (ROSENVALD, 2004, p. 201). Lembra Pereira sobre o mesmo tema:
“É assegurado a cada condômino uma quota ou fração ideal da coisa, não significa que a cada um dos comproprietários se reconhece a plenitude dominial sobre um fragmento físico do bem, mas que todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo na proporção quantitativa em que concorre com os outros comproprietários na titularidade sobre o conjunto (PEREIRA, 2001, p. 120).”
Segundo Rosenvald “a cota ideal não implica que a cada um dos condôminos reconheça-se um domínio exclusivo sobre porção física do imóvel, mas sim que todos possuem direitos iguais sobre a totalidade do bem” (ROSENVALD, 2004, p. 201). “Cada unidade corresponde uma fração ideal do terreno e cada comproprietario é obrigado a concorrer com a sua quota para as despesas comuns, na proporção das respectivas frações ideais” (PEREIRA, 2001, p. 127).
Na acepção de Monteiro a parte ideal “é apenas um critério aferidor, uma chave para exprimir, num valor econômico, o direito de cada consorte perante os demais, possibilitando assim plema disponibilidade durante o estado de indivisão” (MONTEIRO, 2000, p. 217). Para Aberkane há um conflito de direitos reais. “Quer esse conflito se tome como um conflito de vizinhança quer seja visto como de superposição de direitos, de qualquer modo se resolve pela criação das obrigações propter rem, […] destinadas a assegurar o exercício pacifico dos diversos direitos em presença” (ABERKANE, apud LOPES, 2001, p. 404).
Lopes (2001, p. 392) trás a importância de se descrever o condomínio sob os pontos de vista econômico e jurídico. Tendo em vista o ponto econômico da propriedade em planos horizontais descende o objetivo de obviar o problema da habitação urbana, por escassez de terreno e consequente elevação do valor, composto de duas partes: a do apartamento destinado ao titular do domínio, e a outra parte, resume-se as demais dependências destinadas ao uso igualitário entre os condôminos. Do ponto de vista jurídico, tem-se pelo titular do domínio a figura típica individual e singular. Quanto as coisas indispensáveis ao uso comum dos condôminos, estabelece-se uma comunhão entre os mesmos (despesas necessárias para conservação). Rosenvald corrobora:
“O condomínio especial em edificações se caracteriza pela combinação de direitos reais preexistentes, quais sejam: o da propriedade individual das unidades independentes e o da propriedade coletiva das partes comuns, sem que isso implique direito real substancialmente distinto do direito de propriedade tradicional, havendo apenas inovação no tocante à combinação da propriedade individual com a co-propriedade das áreas comuns” (ROSENVALD, 2004, p. 203).
Ainda na acepção de Rosenvald, as condições da propriedade autônoma:
“a) que cada unidade esteja separada das demais unidades integrantes do condomínio; b) que tenha, direta ou indiretamente, saída própria para via pública; c) que corresponda a sua fração ideal do terreno e das coisas comuns; e d) que possua designação especial, numérica ou alfabética.
Satisfeitos os referidos requisitos, o proprietário pode livremente praticar as suas faculdades de titular, sem que, para quaisquer desses atos, necessite de autorização ou aquiescência dos demais” (ROSENVALD, 2004, p. 201).
O condomínio edilício possui suas condições como qualquer outra modalidade de condomínio, porém a preocupação em não perturbar os demais condôminos confinantes é praticamente a condição essencial a ser seguida pra que prevaleça o bom convívio entre os condôminos do edifício.
ELEMENTOS CONSTITTIVOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Na instituição do condomínio em planos horizontais, é levado em conta, por imediato, o elemento subjetivo inicial da vontade, ou seja, não existe condomínio desse teor contra a vontade dos titulares, bem como, não se permite edificação que não atenda aos requisitos legais, por exigibilidade. Rosenvald expõe serem três os atos que constituem o condomínio edilício:
“A instituição, a convenção de condomínio e o regimento interno. A instituição é o ato preliminar, pelo qual nasce propriamente o condomínio, ao passo que a convenção e o regime interno são atos que supõem um condomínio já existente, mas disciplinam sua existência e regular funcionamento” (ROSENVALD, 2004, p. 203-204)..
Segundo Rosenvald “de acordo com o art. 1.332 do Código Civil, o ato de instituição é ato inicial de constituição do condomínio, verificando-se por ato entre vivos ou por testamento” (ROSENVALD, 2004, p. 203-204). A Convenção de Condomínio citada por Rosenvald como um dos atos constitutivos do condomínio edilício vem a ser “norma interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos. Seria uma espécie de constituição privada dos comproprietários, haja vista a sua força cogente, apta a pautar comportamentos individuais” (ROSENVALD, 2004, p. 205). Segundo Nascimento a finalidade da convenção de condomínio:
“Existe como estatuto que prevê, na regularidade da vida condominial, regras para as relações internas entre todos os condôminos e destes com o condomínio edilício; é a lei dos condôminos.
A convenção é um documento escrito, cujo conteúdo adquire validade e eficácia jurídicas a partir do momento em que for subscrito, com ele concordando, por 2/3, no mínimo, de frações ideais. Esse é o quorum qualificado de sua aprovação. Alcançando tal quorum, a convenção, de imediato, adquire validade jurídica e uma eficácia especial, quando se torna obrigatória para os signatários e para os outros que não assinaram e com ela até discordaram” (NASCIMENTO, 2003, p. 142).
Venosa denota que “o objetivo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se de lei básica do condomínio” (VENOSA, 2005, p. 370). Nascimento, por fim, explica o que a convenção condominial deve determinar:
“a) a quota proporcional e a modalidade de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas do condomínio, sejam ordinárias ou extraordinárias; b) a forma de administrar o condomínio; c) a convocação, quorum para as deliberações e competências das assembléias condominiais; d) as sanções a que estarão sujeitos os condôminos, ou possuidores, pela pratica de atos desconformes com o estipulado na convenção; e) o regime interno (NASCIMENTO, 2003, p. 143).”
Rosenvald ao lecionar sobre o Regimento Interno lembra que “desempenha função complementar à convenção, contendo normas minuciosas acerca do uso das coisas comuns” (ROSENVALD, 2004, p. 205). Ainda Rosenvald (2004, p. 207) em observância ao art. 1.334, V do Código Civil, trás que obrigatório se faz seja determinado pela convenção condominial o regimento interno, disciplinado, normalmente, em documento autônomo. Com o intuito de tratar questões cotidianas dos condôminos quanto ao uso normal da propriedade individual e comum. Deve observar o principio da publicidade, ou seja, pode ser exposto em quadros nas áreas comuns do edifício. Depende de aprovação por voto, da maioria simples em assembléia geral, ou, ainda, se a própria convenção estipular quorum qualificado.
Gomes menciona que “se constitui a propriedade horizontal por diversas formas, dentre as mais comuns, por parte do proprietário do edifício; por incorporação; e por testamento” (GOMES, 2001, p. 222-223). Pode ocorrer a instituição do condomínio edilício por ato do proprietário quando o edifício possuir único proprietário, o qual desejando transforma-lo em condomínio negocia uma ou mais unidades autônomas a terceiros. Podendo ser, também, realizado por incorporação, situação em que pessoa física ou jurídica adquire terreno, com o intuito de construir um edifício, e ainda na planta vende as unidades autônomas a várias pessoas, com as respectivas quotas ideais. Ficando as partes comuns no domínio do conjunto de condôminos. Gomes acerca do ato de incorporação imobiliária expõe que:
“É considerada, tecnicamente, um negócio jurídico da constituição da propriedade horizontal. O incorporador compromete-se a construir o edifício e entregar, apto à habitação, a cada adquirente, a unidade que este se comprometeu a comprar. A incorporação é economicamente um empreendimento que consiste em obter o capital necessário a construção do edifício, geralmente mediante venda, por antecipação, dos apartamentos de que se constituíra (GOMES, 2001, p. 223).”
Menciona Nascimento (2003, p. 141) que o condomínio edilício institui-se por ato testamental quando único proprietário de um edifício de apartamentos deixa para seus herdeiros a edificação, mediante cláusula testamental, transmitindo para cada herdeiro uma unidade autônoma, e as partes comuns pertencentes a todos, devendo estes transformá-lo em um condomínio edilício.Rosenvald objetivando especificação no Registro Imobiliário do ato de instituição do condomínio edilício diz:
Em qualquer caso, deverá obrigatoriamente ser registrada no Ofício Imobiliário, dele constando a individualização e a discriminação das unidades autônomas, bem como a respectiva fração ideal correspondente a cada unidade. Ademais, o legislador exigiu a especificação do fim a que se destinam as unidades, tornando pública a finalidade da edificação (ROSENVALD, 2004, p. 203-204).”
Segundo Nascimento (2003, p. 141-142) deve se observar determinados atos quanto a constituição do condomínio edilício. Assim: a) as unidades de propriedades exclusivas devem estar devidamente discriminadas e individuadas; b) o terraço de cobertura, que fica acima do ultimo pavimento, deve ser categorizado como sendo parte comum ou vinculado a determinada unidade. Não há disposição em contrario no ato de instituição, o terraço de cobertura é parte comum entre os condôminos, porem se tiver sido feito com o intuito de pertencer a uma unidade autônoma, deve ser expresso em ato constitutivo; c) deve haver o estabelecimento da fração ideal na oportunidade do ato de instituição, pois é definido como permanente, só podendo ser alterado mediante comprovação de erro de cálculo; e d) o fim econômico a que se destinam todas as unidades deve ser imposto no ato constitutivo.
Como visto, no presente capitulo, foram esclarecidas peculiaridades inerentes ao condomínio edilício, como seus aspectos gerais, natureza jurídica, e ainda, os atos constitutivos de tal instituto. No capitulo seguinte, valendo-se do conhecimento obtido ao longo da pesquisa passa-se a expor quanto as minúcias dos direitos e das obrigações concernentes aos condôminos, bem como quanto a administração condominial e por fim, as formas de extinção do condomínio edilício.
DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Gomes (2001, p. 228), acerca dos direitos dos condôminos, lembra que além do direito que tem como proprietário de sua unidade autônoma tem, também, o de usufruir das partes comuns do edifício. Cada condômino possui o direito de usar sua unidade autônoma como quiser desde que não prejudique os demais, bem como, pode dispor das áreas de comum acesso entre os condôminos confinantes.
Em uma analise das relações existentes entre condôminos confinantes, é possível expor três situações de convivência que expressam como direito dos condôminos: a) o que possui sobre sua unidade autônoma; b) em relação as partes de uso comum entre os vizinhos; c) o direito de participar de assembléias para deliberar sobre assunto referente ao condomínio em que vive. Sobre cada uma, disserta Nascimento:
“a) a relação condominial que cada condômino tem com a unidade autônoma de que é titular, sendo esta unidade, como objeto, propriedade exclusiva; b) a relação condominial que cada condômino tem referentemente às partes comuns do edifício, que pertencem ao conjunto de condôminos; c) a relação que o condômino tem referentemente às deliberações a serem tomadas pelo condomínio (NASCIMENTO, 2003, p. 144).”
O Legislador ao tratar dos direitos dos condôminos confinantes em edifícios positivou direitos inerentes ao uso individual de cada unidade autônoma, e o uso das áreas de acesso comum a todos, bem como dispôs acerca da participação do condômino, como votante ou, simplesmente, como participante, em assembléias, desde que estando em dia com suas contribuições condominiais. No Código Civil encontra-se o seguinte fundamento jurídico:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir, e livremente dispor de suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite (BRASIL, 2009, p. 248).”
Venosa, sob o prisma do artigo 1.335 do Código Civil, citado anteriormente, frisando a importância de cumprir com suas obrigações para manter o direito de participar das assembléias realizadas, bem como de votar nas mesmas, quando se fizer necessário. Cita o autor:
“Nos direitos dos condôminos há, portanto, uma adaptação do direito de propriedade à particularidade dessa modalidade de convivência social. Não estando quite com as contribuições condominiais, o condômino não pode votar ou participar de assembléias, segundo o texto da lei, não podendo ser nelas admitido. Havendo duvidas sobre essa situação, cabe ao condômino provar que pagou todo o devido (VENOSA, 2005, p. 377).”
Gonçalves aborda a matéria do inciso I do artigo 1.335 do Código Civil, e trás que no condomínio edilício:
“O seu titular pode exercer todos os poderes inerentes ao domínio, como usar, gozar, dispor e reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos termos do art. 1.228 do Código Civil. Pode assim vendê-la, alugá-la, cedê-la, emprestá-la, ocupá-la ou deixar de fazê-lo, sem necessidade de anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhe dar preferência (GONÇALVES, 2006, p. 239).”
O condômino, quando titular de unidade autônoma, desfrutará dos direitos de proprietário usando, gozando, dispondo e podendo reavê-la de quem indevidamente a detiver. E, não há necessidade de concordância dos demais condôminos acerca da destinação de tal unidade. Rosenvald alude acerca do inciso II do artigo 1.335 do Código Civil:
“A utilização imediata, a fruição do bem para fins de exploração econômica e a disposição total (alienação) ou parcial (gravação de ônus) do imóvel, constituem decisões restritas ao livre arbítrio do proprietário, desde que não violadas as normas relativas aos direitos de vizinhança e fundamentalmente, em acato ao principio cardeal da função social da propriedade (ROSENVALD, 2004, p208)”
O proprietário de unidade autônoma, que a utilize para fins econômicos, deve levar em conta a finalidade da utilização do imóvel, com o intuito de não prejudicar os demais condôminos que convivem no edifício. Nascimento ao tratar do inciso III do artigo 1.335 do Código Civil lembra que “é direito do condômino participar e votar em assembléias do condomínio, desde que esteja quite com suas obrigações condominiais” (NASCIMENTO, 2003, p. 144).
O condômino, proprietário de unidade autônoma, possui como direito previsto em lei, o de participar das assembléias do condomínio, bem como o de votar sobre assuntos inerentes ao condomínio. Porém, esse direito é assegurado em lei desde que o condômino esteja em dia com suas obrigações financeiras perante o condomínio. O Legislador no art. 1.338 do CC dispôs que: “resolvendo o condomínio alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos e estranhos, e, entre todos, os possuidores” (BRASIL, 2009, p. 249).
A matéria do artigo 1.338 do Código Civil é referente ao direito de preferência assegurado aos condôminos, no caso de um deles locar sua garagem. Gonçalves corrobora quanto ao art. 1.338 e o § 2º do art. 1.339 do CC:
“Por sua vez, o § 2º do art. 1.339 do mesmo diploma permite ao condômino “alienar” vaga de garagem, que é “parte acessória” de sua unidade, a outro condômino, “só podendo fazê-lo a terceiro, se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral” (GONÇALVES, 2006, p. 390).”
Pelo artigo 1.338 do CC tem-se que o condômino possui direito de preferência perante os demais. Porém, o § 2º do art. 1.339 do mesmo diploma, permite que o condômino aliene parte acessória de sua unidade a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se esta faculdade estiver no ato constitutivo do condomínio edilício, e quando, da falta de disposição normativa do condomínio, dever-se-á proceder a votação em assembléia geral.
DEVERES DOS CONDÔMINOS
Passa-se a discorrer no que se refere aos deveres dos condôminos, às obrigações de conduta que existem para alcançar a regularidade do exercício condominial.Embora o condômino possua direito quanto a unidade autônoma que lhe pertence, ainda assim deve observar seus deveres obrigacionais. O artigo 1.336 do Código Civil descreve os deveres do condômino:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrario na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (BRASIL, 2009, p. 249).”
As obrigações inerentes aos condôminos confinantes em condomínio edilício estão regradas no art. 1.336 do CC, em seus incisos estão especificadas algumas obrigações. Gonçalves em observância ao inciso I do art. 1.336 do CC cita como primeira obrigação do condômino, a de “contribuir para as despesas de conservação do prédio, sejam elas destinadas aos reparos necessários à realização de obras que interessam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum” (GONÇALVES, 2006, p. 381). As despesas a que se refere tal inciso, pelas quais é obrigado o condômino dizem respeito as necessidades do condomínio, trata-se de obrigação propter rem, ou seja, incumbe a quem estiver sobre o domínio do imóvel.
Rosenvald quanto ao inciso II do art. 1.336 “remete-se ao uso normal da propriedade, quando consideradas nocivas as interferências que constituam lesão à segurança, à saúde, e ao sossego dos demais proprietários” (ROSENVALD, 2004, p. 212). O perfazimento de obras no edifício é considerado conduta negativa, com disposição legal no inciso I do art. 1336 do CC. Gonçalves trás que, acerca da alteração da fachada, esquadrias externas e demais partes do condomínio, conforme inciso III do citado artigo:
“Nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica. Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos, como exige a Lei n. 4.591/64 no seu art. 10, § 2º, que continua em vigor ante a ausência de disposição expressa a esse respeito no novo Código Civil” (GONÇALVES, 2006, p. 385).
A medida prevista no inciso III do art. 1.336 do CC serve para proibir que se altere nocivamente a fachada do edifício, deteriorando o perfil originário do mesmo, bem como, a alteração na padronização em geral do condomínio. Nascimento em alusão ao inciso IV do já citado artigo:
“O condômino deve dar à sua unidade destinação igual a da edificação. A destinação das unidades consta expressamente no ato da constituição do condomínio. No dispositivo em exame, também de caráter negativo, uma espécie de direito de vizinhança entre todos os condôminos, no sentido de evitar o uso nocivo da propriedade. Na utilização da unidade, bem como das partes de comum acesso, o condômino não deve ter conduta prejudicial aos bons costumes, ao sossego, à salubridade e segurança dos demais possuidores (NASCIMENTO, 2003, p. 145).”
A destinação do edifício, residencial, não residencial ou mista, deve ser estabelecida na convenção. Contrariar o disposto em lei, ou mesmo na convenção, constitui uma das mais graves infrações, assim como, contrariar a primazia do uso normal da propriedade, incorrendo em uso nocivo da mesma. O Legislador ainda positivou dois parágrafos no artigo 1.336 do Código Civil:
“§ 1.º O condômino que não pagar a sua contribuição ficara sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previsto, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2.º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagara a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa” (BRASIL, 2009, p. 249).
Com o intuito de penalização, a matéria dos §§ 1º e 2º do citado artigo vem a firmar a obrigação do condômino em cumprir com o pagamento em dia das despesas necessárias para a mantença do condomínio, dessa forma, os referidos parágrafos trazem a estipulação de multa para o descumprimento de tal obrigação. Lembra Maluf de importante observação quanto ao § 1º do art. 1.336 do Código Civil:
“A multa e os juros previstos no § 1º do referido artigo só tem aplicação nos condomínios constituídos na vigência da nova lei civil de 2002. aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista a multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada. Isto porque o art. 6º, § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil (Dec.-lei n. 4.657/42) diz que a lei nova, embora tenha aplicação imediata, devera respeitar, entre outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que deve ser entendido como aquele praticado e consumado na vigência da lei anterior” (MALUF, apud GONÇALVES, 2006, p. 383).
Nascimento em exame ao § 2º do art. 1.336 do citado diploma, expõe:
“As perdas e danos ressarcíveis pelo condômino pelos prejuízos a que der causa ao condomínio edilício pelo descumprimento de seus deveres não se apóia em qualquer culpa do condômino. Não se trata de responsabilidade subjetiva. É simples conseqüência do descumprimento de seu dever. É responsabilidade pelo fato de fazer o que lhe esta vedado fazer’ (NASCIMENTO, 2003, p. 145).
A imposição de multa ao condômino que prejudicar o condomínio deixando de cumprir com seu dever, não excluirá a responsabilidade do infrator pela indenização em perdas e danos, visto que agiu em descumprimento a uma norma existente, prejudicando o condomínio e seus moradores. Rosenvald corrobora quanto ao direito ao contraditório que possui o condômino que não cumpriu com seu dever:
“Fundamental é perceber que, quanto as muitas espécies de multas aplicadas pelo condomínio, enfatiza-se o Direito Constitucional ao Contraditório como tutela básica do condomínio. Isto é, para que possa prosperar a cobrança judicial da multa, é ministrada concessão de prazo razoável ao proprietário para propositura de recurso perante a assembléia, devendo sobejar demonstrando que sua conduta violou a lei ou a própria convenção do prédio”(ROSENVALD, 2004, p217).
Ao condômino infrator é assegurado prazo suficiente para que exerça seu direito ao contraditório, cabendo recurso a Assembléia Condominial.
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
A administração do condomínio edilício é exercida pelo síndico, pessoa física ou jurídica, que tem essa, como sua função mais importante. Além da administração do condomínio, lhe é incumbência, também, a defesa dos direitos e interesses comuns dos condôminos. Gonçalves lembra que “a permissão à reeleição, incumbe ao conselho fiscal, e as assembléias gerais, que terão como diretriz a convenção e o regimento interno” (GONÇALVES, 2006, p. 390).
O prazo do mandato deve ser de dois anos, conforme a prescrição legal no art. 1.347 do CC, porém, pode ser renovado quando for do interesse da assembléia dos condôminos, valendo-se do ato constitutivo e da convenção do condomínio. É comprovada a importância do síndico como administrador no condomínio, visto que atua diariamente em situações cotidianas, enquanto a assembléia possui reuniões em tempo relativo, e o conselho, quando houver, se pronunciará quando solicitado. Nascimento trás as denominadas funções simplesmente administrativas:
“Convocação da assembléia de condôminos; dar conhecimento imediato à assembléia de procedimento judicial ou administrativo, que seja de interesse do condomínio; elaborar anualmente o orçamento da receita e da despesa; e realizar o seguro da edificação” (NASCIMENTO, 2003, p. 147).
As funções citadas podem ser exercidas pelo sindico, ou, parcialmente, por terceiro, delegado por ele, desde que não haja disposição em contrario na convenção do condomínio. Entre as atribuições citadas anteriormente, ainda há a função executiva do síndico, indelegável a terceiros, cabendo somente ao síndico do condomínio edilício executá-las. Nascimento especifica tais funções:
“Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regime interno e as determinações que advenham da assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores; cobrar as contribuições dos condôminos, impondo-lhes e lhes exigindo as multas devidas; prestar contas à assembléia quando exigidas e anualmente (NASCIMENTO, 2003, p. 148).”
Rosenvald denota que “incumbe ao síndico a defesa judicial e extrajudicial dos interesses comuns do condomínio” (ROSENVALD, 2004, p218). Quanto aos poderes de representação judicial e extrajudicial, é atribuição do sindico receber citação, representar em juízo, defender os interesses dos condôminos. Para Schwartz “a tarefa de administrar um condomínio exige um prévio conhecimento acerca, devendo seguir princípios fundamentais para uma boa gestão: o principio da integridade, da transparência, e da competência” (SCHWARTZ, 2007, p. 143). Dessa forma o síndico de um condomínio deve ter conhecimento a respeito da administração de um condomínio, para executar com segurança suas funções sem prejuízo dos condôminos que o elegeram. Segundo Gonçalves a prestação de contas deve ser:
“Como o síndico administra bens alheios, deve prestar contas, dever este inerente a todo administrador de coisa de terceiros. Assim, as contas do síndico devem ser prestadas em assembléia anual, ao findar seu mandato, sempre perante assembléia, e quando exigidas” (GONÇALVES, 2006, p. 391).
O síndico deverá prestar contas da administração de seu mandato, perante a Assembléia, por ser o administrador do condomínio edilício. Gonçalves em alusão ao art.1.349 do CC, “verifica que a destituição do síndico pode ocorrer em três hipóteses: a) práticas de irregularidades; b) falta de prestação de contas; c) administração não conveniente” (GONÇALVES, 2006, p. 393). Não cumprindo com suas atribuições, o síndico, será expressamente destituído de sua função.
Rosenvald denota que “a destituição a qualquer tempo do síndico será consequência da deliberação da maioria absoluta – metade mais um – dos membros da assembléia (art.1.349 do CC)” (ROSENVALD, 2004, p. 219). Porém somente será destituído de sua função quando da decisão em Assembléia Geral do Condomínio, consequentemente, resultar em maioria de absoluta de votos dos membros da assembléia.
Quando da destituição do síndico, ou impossibilidade em instituir um administrador para o condomínio edilício, será designado por órgão judicial um administrador mandatário, com tempo determinado, lhe sendo dirigida a incumbência em convocar Assembléia, dentro de seu tempo de mandato, para eleger novo administrador. Quando o recolhimento de verbas especialmente destinadas a segurança e guarda, não fizerem parte das despesas dos condôminos com o condomínio, neste caso a responsabilidade de cobrir o dano causado será especificadamente daquele que estava responsável por evitar a ocorrência do dano.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Segundo Venosa “assim como toda realidade fática o condomínio pode extinguir-se, embora seja criado sem prazo determinado” (VENOSA, 2005, p. 401). Lembra Venosa que “na lei condominial anterior, apontam-se como causas principais de extinção a desapropriação do edifício, o perecimento do objeto e a alienação de todas as unidades a um só titular” (VENOSA, 2005, p. 401). Todas as modalidades de extinção do condomínio edilício eram determinadas por votação, em que 2/3 dos condôminos representando fração ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a extinção do prédio.
O Legislador, no Código Civil de 2002, precisou no caput do art. 1.357 que “se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais” (BRASIL, 2009, p. 251). O citado artigo diz respeito ao direito dos condôminos deliberarem quanto a destinação do edifício, se o reconstroem, derrubam-no, ou o vendem. Segundo Rodrigues “o condomínio em edificações extingue-se pela destruição deste, se a maioria dos proprietários resolverem não reconstruir” (RODRIGUES, 2002, p. 232). Corrobora venosa: “como se percebe, a solução é mais realista que a lei anterior, pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser inevitáveis nessa situação trágica” (VENOSA, 2005, p. 401).
Gonçalves alude ao § 1º do art. 1.357: “optando pela reconstrução, promover-se-á o rateio da importância apurada, proporcionalmente ao valor das unidades imobiliárias” (GONÇALVES, 2006, p. 396). Quando os condôminos optarem por reconstruir o prédio, o condômino que não quiser continuar na comunhão não será obrigado a arcar com as despesas para a realização do empreendimento, podendo este condômino alienar seus direitos a outros no constante da avaliação jurídica.
Em apreço ao § 2º do referido dispositivo, “estabelece a preferência do condômino ao estranho na venda do edifício e prevê a divisão do valor apurado proporcionalmente ao valor das frações ideais” (GONÇALVES, 2006, p. 396). A desapropriação, como modalidade de extinção do condomínio, pode ser em prol da utilidade pública ou interesse social. Rosenvald cita que o artigo 1.358 do CC “preconiza a distribuição do produto da indenização entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais, excepcionando-se a desapropriação para fins de função social urbana, paga por meio de títulos da dívida pública” (ROSENVALD, 2004, p. 222).
Rosenvald acerca do fenômeno da confusão, como modalidade de extinção do condomínio edilício, se dá “quando uma pessoa – condômino ou terceiro – adquire todas as unidades autônomas e não deseje manter a divisão para eventual alienação futura” (ROSENVALD, 2004, p. 222). Aduz ainda Rosenvald (2004, p. 222) outra modalidade de extinção do condomínio em edificações, vem a ser por destruição, que pode ser total ou considerável do prédio, ou mesmo ameace ruína. Para esses casos são realizadas assembléias com o intuito de reconstruir o edifício, com a quantia do seguro obrigatório, ou ainda, pela venda do terreno e materiais.
Segundo Venosa (2005, p. 401) a demolição como forma de extinção do condomínio, pode vir a ocorrer em prol de motivos arquitetônicos ou urbanísticos, ou ainda no caso de ser o edifício condenado por falta de segurança ou insalubridade. Ainda corrobora quanto a alienação ou reconstrução do prédio, “como a reconstrução implica investimento vultoso para cada condômino, ele poderá eximir-se do pagamento, alienando seu direito a outros condôminos, mediante avaliação judicial” (VENOSA, 2005, p. 401).
Então, finaliza-se o Instituto do Condomínio Edilício pela sua extinção que, pode se dar, como verifica-se, pelas seguintes modalidades: a da desapropriação do edifício, a da confusão, da destruição do imóvel, da demolição voluntária do prédio, e por fim, não menos importante, a modalidade de alienação ou reconstrução do prédio.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Com a realização do presente trabalho, feita a pesquisa bibliográfica foi possível obter o conhecimento específico do condomínio edilício levando em consideração a legislação em vigor. Observou-se, através do estudo jurídico histórico, importantes aspectos referentes à inserção do condomínio em edificações na legislação brasileira. No Código Civil de 1916, não havia disposição acerca da modalidade de condomínio edilício, somente no ano de 1928 o Decreto n. 5.481, dispôs sobre o tema, dando início a posteriores diplomas legais. Ante a data do atual código civil foram nove entre Decretos, Leis e Medidas.
Somente no ano de 2002, no atual Código Civil, foi inserida a modalidade de condomínio edilício. O Legislador remete à Lei n. 4.591, de 1964 que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, lei esta, que era utilizada, anteriormente, como norma que regulava tal modalidade de condomínio.
Fez-se uma abordagem acerca dos direitos de propriedade e vizinhança, na qual observou-se as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver a propriedade de quem a detiver indevidamente, por meio de ação reivindicatória. No direito de vizinhança deve-se ter a preocupação em obedecer as finalidades exordiais, o chamado uso normal da propriedade dividido em três atos que são o sossego, saúde e segurança para a mantença do bom convívio entre os vizinhos.
Há ainda o mau uso da propriedade que em contraposição ao uso normal, é causador de conflitos entre os vizinhos, conflitos estes que só encontram resolução, em sua maioria, por via judicial, por meio de ações judiciais como a ação indenizatória, a cominatória, e a ação de dano infecto. Verificou-se quanto ao condomínio edilício, propriamente, que veio a surgir no Brasil juntamente com a era da industrialização que provocou considerável aumento financeiro dos terrenos urbanos, tornando mais viável economicamente a moradia em condomínios edilícios.
Divide-se a propriedade no condomínio edilício em unidades autônomas e partes comuns, sendo as unidades autônomas correspondentes ao apartamento que é de domínio do condômino, o qual é proprietário de sua fração ideal que resulta do valor de cada unidade, já as partes comuns são de uso igual, em comum, de todos os condôminos. Viu-se que no condomínio edilício, não há consenso quanto a sua natureza jurídica de tal instituto, diante do fato de existirem dois direitos de propriedade, um individual e outro coletivo. Assim, baseia-se em teorias citadas por diversos doutrinadores.
O condomínio edilício é constituído por três atos, primeiramente por meio de instituição que é o ato que da inicio a sua constituição, podendo ser por ato testamental quando único proprietário de um edifício de apartamentos deixa para seus herdeiros a edificação, mediante cláusula testamental, por ato do proprietário quando o edifício possuir único proprietário, o qual desejando transformá-lo em condomínio negocia uma ou mais unidades autônomas a terceiros, ou ainda, por incorporação, situação em que pessoa física ou jurídica adquire terreno, e ainda na planta vende as unidades autônomas a várias pessoas. O segundo ato constitutivo é a convenção do condomínio, trata-se de norma interna em que são estipulados direitos e deveres recíprocos dos condôminos. O terceiro ato vem a ser o regimento interno que serve como complemento à convenção, contendo normas minuciosas quanto ao uso das partes comuns.
Os condôminos possuem direitos previstos no Código Civil vigente e lhes são inerentes obrigações, também constantes na mesma legislação, para tanto, observa-se a convenção e o regimento interno do condomínio edilício. A administração do condomínio edilício normalmente é realizada pelo síndico, pessoa física ou jurídica, ao qual são designadas funções administrativas e executivas. Cabe ao sindico defender os interesses comuns dos condôminos, bem como representar o condomínio em juízo. Poderá haver a destituição do síndico quando esta não cumprir com suas funções, momento em que será designado por órgão judicial um administrador mandatário, com tempo determinado, lhe sendo dirigida a incumbência de convocar a Assembléia do condomínio para eleger novo administrador.
Por fim, tem-se a extinção do condomínio edilício, ainda que o mesmo não seja constituído por tempo determinado, são motivos de extinção: a desapropriação, a confusão, a demolição, a alienação ou reconstrução do condomínio edilício.
Em suma, considerando os dispositivos legais constantes no Código Civil em vigor, foi possível constatar que o condomínio edilício resume-se a um aglomerado de condôminos vivendo na mesma edificação, possuindo cada um o direito privado sobre sua unidade autônoma, e o direito em comum das áreas compartilhadas usualmente entre todos, possuindo até mesmo a Convenção e o Regimento Interno como Constituição própria.
Referências bibliográficas:
Informações Sobre os Autores
Patrícia Pereira dos Santos
Vanderlino Vicari Paixão
Docente do Curso de Direito da UNICRUZ-RS e Especialista em Direito Civil.
