Contribuição previdenciária e exclusão da responsabilidade solidária do adquirente de obra de construção civil

Resumo: Este artigo apresenta o resultado da pesquisa bibliográfica, da legislação, doutrina e jurisprudência sobre a exclusão (ou não) da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social, em relação ao adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis. Analisa também se é legítimo (ou ilegítimo) a Receita Federal do Brasil recusar a expedição da prova de inexistência de débito (CND) em relação ao adquirente de unidade imobiliária da obra de construção civil incorporada, para fins de averbação no registro de imóveis. Para a realização do presente estudo, utilizou-se o método indutivo, empregando as técnicas do referente, do fichamento, das categorias e da revisão bibliográfica. 

Palavras-chave: Tributário. Contribuição previdenciária. Adquirente de prédio. Responsabilidade solidária. Obra de construção civil incorporada.

Sumário: Introdução. 1 Construção Civil, Obras de construção civil, prédio ou unidade imobiliária incorporada, empresa de comercialização ou incorporadora de imóveis. 2 Análise da legislação pertinente ao tema sobre responsabilidade solidária e expedição da CND. 3 Recusa da Receita Federal do Brasil na expedição da CND da unidade imobiliária, até que o adquirente da obra prove o recolhimento da contribuição previdenciária devida sob a alegação de solidariedade. 4 Entendimentos doutrinários e jurisprudenciais predominantes. Considerações finais. Referência das fontes citadas.

INTRODUÇÃO

O objeto de estudo do presente artigo é sobre a responsabilidade solidária, perante a Seguridade Social, em relação ao adquirente de prédio ou unidade imobiliária, que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis.

O objetivo do estudo é pesquisar, analisar e descrever sobre a legalidade (ou ilegalidade) do ato da Receita Federal do Brasil quando recusa a expedição da CND em favor do adquirente de unidade imobiliária da obra de construção civil incorporada, para fins de averbação no registro de imóveis; isto, sob a alegação de que o referido adquirente de prédio ou unidade imobiliária é responsável solidário com o construtor pelas dívidas previdenciárias.

O tema é atual e importante considerando que a maioria dos adquirentes de prédios ou de unidades imobiliárias incorporadas na forma da Lei nº 4.591/64[1], que negociam com imobiliárias ou incorporadoras de imóveis, estão sendo obrigados a realizar o prévio recolhimento das contribuições previdenciárias devidas pela empresa construtora, para obter a CND, indispensável no momento da averbação da obra no Cartório de Registro de Imóveis.

O problema que estimulou a presente investigação científica é o seguinte: o adquirente de prédio ou unidade imobiliária tem responsabilidade solidária perante a Seguridade Social, quando realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis?

A hipótese prevista é a de que o adquirente de prédio ou unidade imobiliária não tem responsabilidade solidária perante a Seguridade Social, quando realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis.

Quanto à metodologia adotada, o artigo foi elaborado com base em pesquisa bibliográfica, foi aplicado o método indutivo, que está alicerçado na análise de categorias e do material selecionado para fichamento.

No próximo item serão apresentados conceitos e definições pertinentes à construção civil e aos operadores na área da transação imobiliária

1 OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL, PRÉDIO OU UNIDADE IMOBILIÁRIA INCORPORADA, EMPRESA DE COMERCIALIZAÇÃO OU INCORPORADORA DE IMÓVEIS

Neste tópico serão apresentados os conceitos e entendimentos relativos à construção civil e atividade imobiliária, incluindo o prédio ou unidade imobiliária, incorporação de obra de construção civil, empresa de comercialização ou imobiliária, empresa incorporadora de imóveis e outros conceitos básicos indispensáveis à compreensão do tema.

1.1 Construção civil

A Construção Civil é o termo que engloba a construção de estruturas quer sejam de pequeno ou grande porte, e representa um dos fenômenos industriais de grande representatividade no Brasil. A sociedade, principalmente a urbana, cada vez mais necessita de novas estruturas tanto residenciais quanto comerciais e industriais para acomodar seus habitantes. Neste contexto social a construção civil através de profissionais habilitados desempenha a função de adaptar a estrutura e a forma para proporcionar o bem-estar para a população, investindo em obras que satisfaçam desde as mais básicas necessidades até os anseios dos mais requintados gostos.

A atividade de construção civil além das edificações para fins residenciais e comerciais abrange a construção de obras em diversos outros setores, como por exemplo: transporte, saneamento, tratamento de água, barragens, hidroelétricas, entre outros.

Para Wladimir Novaes Martinez, a construção é o ato de construir, e construir se define como fazer alguma coisa sólida, partindo de elementos individualizados, anteriormente preparados ou em estado natural que compreende várias técnicas, com vistas a resultado útil e destinação específica[2].

Já para o registro de imóveis, segundo Eduardo Augusto, a construção propriamente dita representa uma unidade ou um conjunto de unidades denominadas como “propriedade imobiliária” juridicamente constituída[3].

1.2 Obra de Construção Civil

A obra de construção civil, de acordo com a legislação previdenciária, é a demolição, a reforma ou a ampliação de edificação, de instalação ou de qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo[4].

Dentre os diversos tipos de construção civil destacam-se as obras construídas para fins residenciais, comerciais, industriais ou mistas, compostas de apenas uma unidade (casas), por somente unidade residenciais (apartamentos), somente unidades destinadas para fins comerciais, (salas comerciais, lojas e escritórios), e as mistas compostas de unidades residenciais e unidades comerciais.

Enfatiza-se a construção desses tipos de obras por representarem o foco de do presente trabalho de pesquisa, bem como por caracterizarem-se as unidades autônomas, objeto de fomento das empresas de comercialização de imóveis e incorporadores.

Vale ressaltar que as construções de vários andares e compostas por vários apartamentos residenciais e salas comerciais, ou, ainda, somente apartamentos ou salas comerciais, são comumente denominados pela sociedade de prédios, complementados pela finalidade para a qual se destinam. Assim, se a obra foi construída somente para a finalidade habitacional temos um prédio residencial; se somente para a atividade comercial, um prédio comercial, e se a finalidade destina-se para habitação e comércio, é reconhecido como prédio comercial e residencial ou misto.

Cada apartamento ou cada sala que compõe o edifício ou prédio representa uma unidade imobiliária que, no meio imobiliário, é considerada o objeto para fins de negócios entre os operadores na área da construção civil.

Dentre os operadores na área da construção civil destacam-se os construtores, e aqueles que se dedicam à atividade imobiliária, nesta incluindo-se os incorporadores, corretores de imóveis e as empresas de comercialização ou incorporadoras de imóveis, denominações estas que a seguir se apresenta a respectiva definição.

1.3 Construtores

Numa visão geral por construtores entendem-se as pessoas ou grupos de pessoas e empresas que se dedicam à construção de projetos previamente programados.

Para Wladimir Novaes Martinez, construtor "é o gênero de quem constrói, podendo ser profissional autônomo, grupo de autônomos ou empreiteiros estabelecidos como empresa de construção civil registrada no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA”[5].

Dentre as obras de construção civil o prédio ou unidade imobiliária representa o principal objeto negocial entre aqueles que se dedicam à atividade imobiliária. Desta feita, no item a seguir será tratado acerca desse tipo de construção civil.

1.4 Prédio ou unidade imobiliária incorporada

Segundo a Lei 4.591/64[6] o prédio ou unidade imobiliária são edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais e não residenciais que poderão ser alienados, no todo ou em parte.

Para a Receita Federal do Brasil a expressão "unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir", compreende: a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir[7].

Desta forma, a unidade imobiliária incorporada representa a obra construída que passou pelo processo de incorporação, expressão que remete à idéia de união de duas ou mais coisas num só corpo ou numa única estrutura[8]. Assim, em se tratando de construção civil as duas coisas que se tornaram única são o terreno e o prédio que nele será ou já está construído. Nesse caso o prédio foi incorporado ao terreno e passa a representar a unidade imobiliária incorporada

Ainda, o prédio visto no âmbito jurídico e conforme definido no Código Civil, representa a parte delimitada do solo juridicamente autônoma, abrangendo as águas, plantações e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência[9].

No Cartório do Registro de Imóveis, a unidade imobiliária representa propriedade imobiliária juridicamente constituída; para quem se dedica à atividade imobiliária a unidade imobiliária é o objeto de compra e venda que dá à construção civil o status de um ramo de negócio que atrai pessoas para, através da construção e comercialização dos imóveis, fazer dessa atividade o meio de garantir sua situação econômica e financeira.

No próximo item serão apresentadas algumas considerações acerca da atividade imobiliária.

1. 5 Atividade imobiliária

Para Magnus Amaral da Costa, a atividade imobiliária compreende o desmembramento de terrenos, loteamentos, incorporações de imóveis, construção própria ou em condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e condomínios residenciais.[10]

A atividade imobiliária tanto pode ser exercida por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas, cujo regramento se encontra na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964[11], lei essa que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e especificamente em seu artigo 29 define o incorporador, como segue:

“Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.”

De acordo com a citada lei somente poderá ser incorporador o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário do terreno ou promitente cessionário,[12] estendendo-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras[13]. Neste norte passa-se à apresentar as considerações acerca da incorporação imobiliária.

1.6 Incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária surgiu através dos condomínios edilícios, para ajudar a resolver problemas habitacionais urbanos, possibilitando um melhor uso do solo, viabilizando a moradia a um maior número de pessoas no mesmo espaço geográfico. Na Lei 4.591/64 é caracterizada como sendo a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas podendo ser exercida tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas[14].

O art. 16 da Lei 4.591/64 dispõe que:

“Art. 16. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”[15]

Conforme visto, a incorporação imobiliária classifica-se como atividade que pode ser desenvolvida tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas, estas últimas caracterizadas pelas empresas de comercialização de imóveis, comumente conhecidas como imobiliárias, e que fazem dessa atividade o objeto do negócio jurídico.

1.7 Empresa de comercialização de imóveis ou imobiliária

A empresa de comercialização de imóveis ou imobiliária, como popularmente é conhecida, foca sua atividade na intermediação de vendas ou locação de imóveis.

De acordo com a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978[16], esta empresa deve inscrever-se no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, e sujeitar-se aos mesmos deveres atribuídos ao corretor de imóveis, como também tem os mesmos direitos das pessoas físicas inscritas nesse órgão. Deve também, em obediência ao parágrafo único desse mesmo artigo, ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis, individualmente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis[17].

A imobiliária ou empresa de comercialização de imóveis, conforme prevê a Lei 4.591/64, pode ser definida como:

“[…] uma empresa, credenciada pelo CRECI, para atuar no mercado imobiliário, na intermediação de venda ou locação de imóveis, tais como, casas e apartamentos, salas e escritórios, bem como proceder a administração de imóveis locados. Pela venda ou locação de um imóvel, a imobiliária ganha uma comissão, a qual é devida pelo dono do imóvel”[18].

Na atividade imobiliária destaca-se o profissional, trabalhador autônomo, conhecido como Corretor de Imóveis que semelhante a empresa de comercialização de imóveis exerce a atividade de intermediação na compra, venda e ou, locação de imóveis e a seguir é definido.

1.8 Corretores de imóveis

Segundo a Lei 6.530/78, o corretor de imóveis é o profissional devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, que exerce a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária[19].

Assim, conforme proposto apresentou-se os principais conceitos inerentes ao trabalho de pesquisa pretendido; na sequência será apresentada a análise da legislação pertinente à regularização de obras de construção civil, e responsabilidade solidária decorrente da execução da obra, e a expedição de Certidão Negativa de Débito – CND, fornecida pela Receita Federal do Brasil – RFB.

2 ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO PERTINENTE AO TEMA SOBRE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E EXPEDIÇÃO DA CND

Para a execução de obras de construção civil é necessário o emprego de mão de obra assalariada que em contrapartida gera para o dono ou proprietário da obra responsabilidade perante às obrigações tributárias e fiscais decorrentes da execução. Dentre as obrigações destacam-se as contribuições previdenciárias que têm, entre outras finalidades, custear o sistema da seguridade social, em especial a aposentadoria e outros benefícios de direito dos trabalhadores encarregados da obra específica.

Segundo a Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 5 de outubro de 1988, art. 194, a Seguridade Social compreende um conjunto integrado de ações de iniciativa dos poderes públicos e da sociedade, destinadas a assegurar os direitos relativos à saúde, à previdência social e à assistência social.[20]

Nesta seara, Marcelo Leonardo Tavares[21] assevera que “o direito da seguridade social destina-se a garantir, precipuamente, o mínimo de condição social necessária a uma vida digna, atendendo ao fundamento da República contido no art. 1º, III, da CRFB/1988’’.

Desta forma para manter o sistema da seguridade social faz-se necessário que a sociedade, como um todo, contribua para esse fim. As bases desse financiamento consta do 195 da CRFB/1988, como segue:

“Art. 195 – A seguridade social será financiada por toda a sociedade, de forma direta e indireta, nos termos da lei, mediante recursos provenientes dos orçamentos da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, e das seguintes contribuições sociais:”[22].

Determinou ainda, no inciso I, alínea a, desse mesmo artigo, da Constituição Federal de 1988, que o empregador deve recolher à previdência social a contribuição incidente sobre a folha de salários e demais rendimentos do trabalho pagos ou creditados, a qualquer título, à pessoa física que lhe preste serviço, mesmo sem vínculo empregatício.[23]

Na Lei nº 8.212/91[24] o assunto está normatizado da seguinte forma:

“Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas: (Redação dada pela Lei n° 8.620, de 5.1.93).(…)

VI – o proprietário, o incorporador definido na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, o dono da obra ou condômino da unidade imobiliária, qualquer que seja a forma de contratação da construção, reforma ou acréscimo, são solidários com o construtor, e estes com a subempreiteira, pelo cumprimento das obrigações para com a Seguridade Social, ressalvado o seu direito regressivo contra o executor ou contratante da obra e admitida a retenção de importância a este devida para garantia do cumprimento dessas obrigações, não se aplicando, em qualquer hipótese, o benefício de ordem; (Redação dada pela Lei 9.528, de 10.12.97).

VII – exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor;” (grifou-se).

Para averbação da obra no Registro de imóveis faz-se necessário a apresentação da Certidão Negativa de Débito- CND, expedida pela Receita Federal do Brasil.

Para expedir a Certidão Negativa de Débito a Receita Federal do Brasil exige a comprovação do pagamento das contribuições previdenciárias, seja da Construtora, da Incorporadora ou do Adquirente.  

O fornecimento da Certidão Negativa de Débito encontra-se disciplinado no art. 47, II, do Decreto nº 3.048/99[25].  

   “Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito – CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: […]

II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.

§ 1º A prova de inexistência de débito deve ser exigida da empresa em relação a todas as suas dependências, estabelecimentos e obras de construção civil, independentemente do local onde se encontrem, ressalvado aos órgãos competentes o direito de cobrança de qualquer débito apurado posteriormente.

§ 2º A prova de inexistência de débito, quando exigível ao incorporador, independe da apresentada no registro de imóveis por ocasião da inscrição do memorial de incorporação. (grifou-se)

§ 3º Fica dispensada a transcrição, em instrumento público ou particular, do inteiro teor do documento comprobatório de inexistência de débito, bastando a referência ao seu número de série e data da emissão, bem como a guarda do documento comprobatório à disposição dos órgãos competentes.

§ 4º O documento comprobatório de inexistência de débito poderá ser apresentado por cópia autenticada, dispensada a indicação de sua finalidade, exceto no caso do inciso II deste artigo. […]

§ 7º O condômino adquirente de unidades imobiliárias de obra de construção civil não incorporada na forma da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poderá obter documento comprobatório de inexistência de débito, desde que comprove o pagamento das contribuições relativas à sua unidade, conforme dispuser o regulamento”. (grifou-se)

O Regulamento da Previdência Social, aprovado pelo Decreto nº 3.048/99, regulamentou a Lei nº 8.212/91, e em seus artigos: 220, caput e § 3º, e 221, disciplinou a responsabilidade solidária, como segue:

“Art. 220. O proprietário, o incorporador definido na Lei nº 4.591, de 1964, o dono da obra ou condômino da unidade imobiliária cuja contratação da construção, reforma ou acréscimo não envolva cessão de mão-de-obra, são solidários com o construtor, e este e aqueles com a subempreiteira, pelo cumprimento das obrigações para com a seguridade social, ressalvado o seu direito regressivo contra o executor ou contratante da obra e admitida a retenção de importância a este devida para garantia do cumprimento dessas obrigações, não se aplicando, em qualquer hipótese, o benefício de ordem. […]

 § 3º A responsabilidade solidária de que trata o caput será elidida:

I – pela comprovação, na forma do parágrafo anterior, do recolhimento das contribuições incidentes sobre a remuneração dos segurados, incluída em nota fiscal ou fatura correspondente aos serviços executados, quando corroborada por escrituração contábil; e

II – pela comprovação do recolhimento das contribuições incidentes sobre a remuneração dos segurados, aferidas indiretamente nos termos, forma e percentuais previstos pelo Instituto Nacional do Seguro Social.

III – pela comprovação do recolhimento da retenção permitida no caput deste artigo, efetivada nos termos do art. 219.(Incluído pelo Decreto nº 4.032, de 2001)

Art. 221. Exclui-se da responsabilidade solidária perante a seguridade social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realize a operação com empresa de comercialização ou com incorporador de imóveis definido na Lei nº 4.591, de 1964, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor, na forma prevista no art. 220.”[26] (grifado).

Como visto na exposição da legislação pertinente à responsabilidade pelo recolhimento das contribuições previdenciárias, decorrentes da mão de obra utilizada na execução de obras de construção civil, recai no proprietário do imóvel, no dono da obra, no incorporador, no condômino da unidade imobiliária não incorporada, e na empresa construtora. Portanto, como se pode notar o adquirente de unidade imobiliária já incorporada não está incluído entre os responsáveis pelas obrigações previdenciárias decorrentes da mão de obra utilizada para a construção da obra. Desta feita deve a Receita Federal do Brasil fornecer a Certidão Negativa de Débito para averbação no Registro de Imóveis, da obra ou da unidade autônoma adquirida de empresa de comercialização ou do Incorporador de Imóveis definido na Lei 4.591/64; isto, sem a exigência da comprovação do recolhimento das contribuições destinadas à Seguridade Social. Ressalvando, no entanto, que a pessoa física dona da obra ou executora da obra de construção civil, é responsável pelo pagamento das contribuições relativas à remuneração paga, devida ou creditada aos empregados que lhes prestaram serviços na execução da obra, na mesma forma e prazos aplicados às empresas em geral.

Justifica-se a responsabilidade da pessoa física dona da obra ou executora de obra de construção civil em relação às contribuições previdenciárias devido ao fato de haver contratação direta de mão de obra assalariada para executar a construção da obra projetada. Nesta situação deverá a obra ser matriculada na Receita Federal do Brasil e ser feito o recolhimento, mensalmente, do valor da contribuição devida sobre a folha de pagamento de todos os envolvidos nos trabalhos da construção, utilizando para o recolhimento o número de matrícula atribuído à obra.

A matrícula da obra tanto pode ser obtida através da internet no site da Receita Federal do Brasil ou numa agência da Receita Federal do Brasil.

Ao contratar mão de obra assalariada para a execução da obra fica a pessoa física equiparada à empresa e consequentemente obrigada a recolher igual a esta, as contribuições destinadas à previdência, incidentes sobre a remuneração paga a seus empregados.

A contribuição a cargo da empresa, destinada à Seguridade Social é de vinte por cento sobre o total das remunerações pagas, devidas ou creditadas a qualquer título, durante o mês, aos segurados empregados e trabalhadores avulsos que lhe prestem serviços, destinadas a retribuir o trabalho prestado, excluindo-se da remuneração as parcelas de que trata o § 9º do artigo 28 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991[27].

Conforme preceitua o § 7º do art. 47, do Decreto 3.048/99[28] também fica responsável pelo recolhimento das contribuições previdenciárias decorrentes da mão de obra assalariada utilizada na construção de obras, o condômino adquirente de unidades imobiliárias de obra de construção civil não incorporada na forma da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Este, para obter a Certidão Negativa de Débito deverá comprovar o pagamento das contribuições relativas à sua unidade adquirida.

Porém a Receita Federal do Brasil exige o comprovante do recolhimento das contribuições previdenciárias também daquele que adquire unidade imobiliária incorporada na forma da Lei 4.591/64, sem observar o que dispõe o inciso VII, do art. 30 da Lei nº 8.212/91[29] e o art. 221 do Decreto 3.048/99[30], que exclui da responsabilidade solidária perante a seguridade social, o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realize a operação da compra com empresa de comercialização ou com incorporador de imóveis.

Na própria Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil, nº 971, de 13 de novembro de 2009[31], art. 154, § 2º, encontra-se a exclusão da responsabilidade solidária para o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com a empresa construtora.

No item abaixo será feita a análise do resultado da pesquisa sobre o posicionamento da Receita Federal do Brasil quando se trata da emissão de CND, em relação ao adquirente de prédio ou unidade imobiliária, cuja operação de compra e venda se der por empresa de comercialização ou incorporação de imóveis.   

3 RECUSA DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL NA EXPEDIÇÃO DA CND DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, ATÉ QUE O ADQUIRENTE DA OBRA PROVE O RECOLHIMENTO DA CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA DEVIDA, SOB A ALEGAÇÃO DE SOLIDARIEDADE

A Receita Federal do Brasil entende que o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporadora de imóveis é responsável solidário pelos débitos de contribuição previdenciária da construtora, e assim, vem negando a expedição da certidão negativa de débito, relativa à unidade imobiliária, enquanto o referido adquirente não comprovar o recolhimento correspondente.

Este entendimento (existência de responsabilidade solidária) e prática (exigência do recolhimento das contribuições previdenciárias) da Receita Federal do Brasil têm provocado o ajuizamento de ações, pelos referidos contribuintes adquirentes de prédio ou unidade imobiliária, para a mencionada Certidão Negativa de Débito, conforme será demonstrado no item seguinte.

4 ENTENDIMENTOS DOUTRINÁRIOS E JURISPRUDENCIAIS PREDOMINANTES

Doutrinariamente o entendimento não é diferente do comando legal, conforme abaixo destacado nas palavras de Wladimir Novaes Martinez[32]

“A solidariedade fiscal em construção civil é objeto de exceção, no inciso VII: 'Exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor.'

O dispositivo, cuja origem é o Decreto-lei n. 1.958⁄82, apresenta duas regras: a) tem como não-responsável o comprador de imóvel adquirido de imobiliária ou incorporador; b) a imobiliária e o incorporador são solidariamente responsáveis com o construtor.

A princípio, de modo geral, o adquirente de obra erigida por outra pessoa, física ou jurídica, exercente ou não de atividade de construção civil, não é responsável direto nem por via de solidariedade. Por outro lado, a imobiliária e o incorporador funcionam como proprietários ou donos da obra em relação ao construtor e, por força do inciso VI, são solidariamente responsáveis”.

O entendimento jurisprudencial segue o mesmo entendimento doutrinário, conforme materializado na seguinte síntese: tratando-se de construção civil pronta, estando a obra incorporada e concluída o condômino adquirente não é responsável pelos débitos previdenciários e tem direito à CND; ou seja, nos termos do art. 30, VII, da Lei nº 8.212/91, é excluída a responsabilidade do adquirente de prédio ou unidade imobiliária, perante RFB, nas hipóteses em que a venda é realizada por meio de empresa de comercialização ou incorporador de imóveis.

Nos julgados a seguir se apresentados vê-se que o adquirente não é responsável pelo mencionado pagamento das contribuições previdenciárias incidentes sobre a mão de obra utilizada para a construção da obra, quando a unidade imobiliária é adquirida de incorporador ou empresa de comercialização de obras de construção civil. Exemplo disso evidencia-se no julgamento do Mandado de Segurança nº 2003.72.08.003767-3/SC, julgado pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região[33].

“MANDADO DE SEGURANÇA. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDENCIÁRIO. AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO DE APARTAMENTOS. RESPONSABILIDADE.

1. O ofício expedido pelo INSS, em resposta ao pedido de CND, solicitando a comprovação do recolhimento das contribuições relativas à obra de construção civil, equivale ao ato de autoridade de indeferimento do pedido, especialmente levando-se em conta não ser do impetrante a responsabilidade pela manutenção da escrita fiscal e respectivos recolhimentos.

2. Condomínio de apartamentos adquiridos mediante operação de incorporação imobiliária – subsume-se na regra do art. 30, inc. VII, da Lei nº 8.212/91, restando afastada a responsabilidade dos adquirentes pelo recolhimento das contribuições previdenciárias atinentes à obra, pelas quais devem responder a incorporadora e ou o construtor, solidariamente.

3. Apelação provida para determinar a expedição de CND em favor da impetrante, para o fim específico de averbação da obra junto ao Registro Imobiliário. TRF4; AC em MS nº 2003.72.08.003767-3/SC; Relator: Des. Álvaro Eduardo Junqueira.”

No mesmo sentido segue o destaque da ementa do acórdão do julgamento do Recurso Especial nº 961246/SC, julgado pela 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça[34].

“TRIBUTÁRIO. LEGALIDADE DA EXPEDIÇÃO DE CND EM FAVOR DE CONDÔMINOS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL INCORPORADA NA FORMA DA LEI 4.591/64, PARA FINS DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESPROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL.

1. De acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91, exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis. Assim, conclui-se pela ilegitimidade da recusa da CND em relação aos condôminos adquirentes de unidades imobiliárias da obra de construção civil incorporada na forma da Lei 4.591/64, para fins de averbação no registro de imóveis, devendo ser exigidas do construtor-incorporador eventuais dívidas previdenciárias.” (STJ, REsp. 961246/SC, 1ªT.).

Diante do exposto fica claro que é descabida a recusa da Receita Federal do Brasil quanto ao fornecimento de CND para o adquirente de prédio ou unidade imobiliária já incorporada sem que este comprove o recolhimento das contribuições previdenciárias decorrentes da mão de obra utilizada na construção da obra.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A pesquisa demonstrou que é ilegítimo a Receita Federal do Brasil recusar a expedição da prova de inexistência de débito (CND) em relação ao adquirente de unidade imobiliária da obra de construção civil incorporada, para fins de averbação no registro de imóveis.

Assim esse ato ilegal pode ser afastado com o ajuizamento de ações na Justiça Federal e dessa forma ser afastada ilegalidade do ato administrativo; isto, visando a obtenção da respectiva prova de inexistência de débito (CND) sem a necessidade de comprovar o recolhimento das referidas contribuições previdenciárias.

Nestes termos, com base no resultado da investigação científica a hipótese prevista para o mencionado problema resultou totalmente confirmada; ou seja, o adquirente de prédio ou unidade imobiliária não tem responsabilidade solidária perante a Seguridade Social, quando realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis; isto, de acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91, com os entendimentos doutrinários e jurisprudenciais citados.

O resultado da pesquisa demonstrou que, na verdade, basta que a Receita Federal do Brasil cumpra a literalidade das disposições do art. 30, inciso VII, da Lei nº 8.212/91, visto que os adquirentes das unidades imobiliárias incorporadas não celebram, com o incorporador, um contrato de prestação de serviços de construção; mas sim, um contrato de compra e venda do imóvel, cuja obra deverá ser construída e entregue ao adquirente.