Contrato de compra e venda de imóveis: pontos principais de atenção

*Mayk Souza

O Direito Civil brasileiro prevê uma série de regras que devem ser obedecidas no momento da confecção de um contrato de compra e venda de imóveis.

Para que ele seja completo e não abra caminhos para dúvidas e contradições, é imprescindível que determinadas estipulações estejam previstas, e são sobre elas que trataremos nesse texto.

 

Regra número 1: agente capaz

No Brasil, como todos sabem, a maioridade é atingida aos 18 anos, e só então a pessoa é considerada capaz para praticar atos da vida civil.

Ou seja, o requisito básico para celebrar um contrato de compra e venda é ter capacidade civil.

Há que se ressaltar aqui que se um menor de idade ou um enfermo mental esteja representado por seus pais, tutores ou curadores, poderão, assim, ter sua incapacidade suprida e, então, estarão aptos a vender ou comprar um imóvel.

Regra número 2: determinação do objeto e do preço

Para que o contrato de compra e venda esteja claro e transparente, é essencial que se caracterize de maneira minuciosa o imóvel.

É preciso determinar sua extensão, suas medidas, os andares do prédio – caso tenha mais de um –, localização, enfim, todas as informações contidas na certidão de propriedade ou na escritura definitiva do imóvel deverão estar expostas no contrato, acompanhadas do número de matrícula do mesmo.

O Código Civil de 2002 estipula que o preço do imóvel deve ser arbitrado pelas partes contratantes e que o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, a não ser que a venda seja convencionada a crédito.

Aí vale explicitar detalhadamente como, quando e o modo pelo qual as parcelas serão quitadas. Na hipótese do comprador não efetuar o pagamento, o contrato é rescindido de pleno direito.

Nesse caso, o contrato deve prever as consequências jurídicas e práticas desse inadimplemento, como a taxa de juros que irá incidir até o efetivo pagamento pelo comprador e o índice de reajuste.

Por fim, cabe trazer um detalhe importante: se, na venda do imóvel, o preço for determinado por medida de extensão ou pela área do terreno, e esta não corresponder às dimensões dadas no contrato, o comprador tem direito de exigir o complemento da área ou, diante da impossibilidade de complementar, tem direito de pedir a resolução do contrato – e devolver o imóvel – ou o abatimento proporcional do preço.

Regra número 3: formalidade exigida para transferência do imóvel

O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel.
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Portanto, por determinação legal, só se transfere, de fato, a propriedade do imóvel a partir do registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, o comprador só se investe na figura de proprietário do imóvel quando registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis pertinente.

Há que se fazer um adendo: o código determina que se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos, o contrato de compra e venda deve ser celebrado por escritura pública.

E a lei prevê ainda que “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” (CC, art. 490).

Regra número 4: obrigações de vendedor e comprador

É fundamental que o contrato de compra e venda se dedique a detalhar em capítulos específicos as obrigações do vendedor e do comprador do imóvel.
Por exemplo, podemos citar o fato da lei estabelecer que até o momento da entrega do imóvel, os riscos a que ele está sujeito correm por conta do vendedor e os riscos do preço, por conta do comprador.

Ou seja, ao vendedor caberá zelar pela conservação do imóvel até a data da desocupação e entrega definitiva das chaves, inclusive arcando com as

despesas que para isso forem necessárias, defendendo-o da turbação ou esbulho de terceiros.

A lei determina, como regra também, que o vendedor responde por todos os débitos do imóvel até o momento da sua entrega.

Assim, importante definir no contrato que o vendedor declara que o imóvel objeto da venda está completamente livre e desembaraçado de quaisquer dívidas e ônus reais, inclusive hipotecas, impostos e taxas em atraso.

Finalmente, é relevante anotar que a lei impõe limitações à venda de imóvel em condomínios indivisíveis.

Segundo o artigo 504 do Código Civil, caso o vendedor queira vender a sua quota parte no condomínio, deverá dar preferência de venda a outro condômino em detrimento de terceiros estranhos.

Regra número 5: outras previsões possíveis

A legislação permite algumas outras previsões no contrato de compra e venda, como o exercício do direito de retrovenda.

A retrovenda nada mais é do que o direito do vendedor reaver o imóvel no prazo de 3 anos, restituindo o preço recebido e desembolsando as despesas do comprador.

Esse direito de retrato é também transmissível aos herdeiros do vendedor e poderá ser exercido perante um novo comprador do imóvel.

 

Conclusão

A regra jurídica brasileira preza pelo “o que não é proibido, é permitido”. Portanto, como contratos de compra e venda de imóvel são genuinamente particulares, as partes estão livres para estipularem o que acharem necessário ao caso concreto, obedecidas as limitações legais.

Para dirimir eventuais conflitos que possam surgir ao longo da execução do contrato, o foro competente é o da situação do imóvel, conforme leciona a lei processual civil. Não custa nada, porém, indicar a comarca no contrato.

O contrato de compra e venda deve indicar, ainda, duas testemunhas, as quais deverão assiná-lo com suas respectivas firmas reconhecidas.

Mais uma vez é importante atestar: quanto mais cláusulas e mais detalhes no contrato de compra e venda, menor as chances de discussão e de interpretações divergentes.

Advogados que lidam diretamente com o processo de compra e venda de imóveis precisam estar atentos para total controle dos processos jurídicos. Afinal, a qualidade de um contrato está intrinsecamente ligada à disposição das partes em tornar a transação transparente, justa e benéfica para ambas.