Direito de renegociação de alugueis na pandemia e na recessão econômica

Por Percival Maricato, advogado, sócio do Maricato Advogados

O gasto com a locação dos imóveis comerciais utilizados pelas empresas costuma passar dos 4% do custo total dos negócios, sendo maiores no comércio, onde pode chegar a 14%, ou mais ainda em shoppings ou locais privilegiados, onde é maior o trânsito de pessoas, ou a renda mais elevada. Assim, enquanto durar a crise do coronavírus é imperativo que as empresas – que até deixaram de faturar – tentem reduzir também esse custo. É justo buscar reequilíbrio nestes contratos.

Para tanto não faltam também argumentos jurídicos, consolidados no Código Civil. Situações não previstas na assinatura de um contrato, alterações calamitosas posteriores que inviabilizam seu cumprimento, tornam justo que eles sejam alterados, visando retomar o equilibro entre as partes, evitar onerosidade excessiva, enriquecimento ilícito, prejuízo a sociedade.

Atingida pela crise, a empresa que aluga imóveis para sede ou operações, deve inicialmente, procurar pelo locador e renegociar reduções de valor do aluguel, fazendo ou esperando por propostas razoáveis. Evidente que muitas empresas serão terrivelmente enfraquecidas pela pandemia, até mesmo pelos meses subsequentes. As que não forem atingidas diretamente, acabam sendo atingidas indiretamente, pois se o comércio não vende, suas empresas não conseguem pagar fornecedores, deixam de comprar, toda a economia é atingida

Se argumentos lógicos e incontestes não sensibilizarem o locador, a empresa locatária pode apelar para o caminho litigioso, e então notificá-lo, informando que deseja discutir o valor do aluguel pelos meses de duração da quarentena, quiçá incluindo o período de calamidade pública, recessão, e se necessário outras cláusulas onerosas do contrato. Pode ressaltar que quer pagar o justo, que aceita um desconto proporcional à queda de vendas, uma mediação ou arbitragem, algo sensato.

Isso deixa claro que a empresa quer pagar, mas com desconto, conforme lhe é imposto pela situação vivida, que está de boa fé e flexível. Deve ficar claro quando o locador não aceita negociar ou só aceita descontos irrisórios, essas negociações devem ser documentadas, arquivadas, se possível ter testemunhas, de forma a que possam ser provadas em Juízo. A troca de e-mails é, por exemplo, prova importante.

A negociação deve ser cansativamente tentada, pois a ida a juízo prejudicará ambas as partes. Haverá incomodo, perda de horas, custos judiciais com advogados, peritos etc. Se o judiciário já era demorado, vai ficar muito mais no final da crise, quando milhões de ações deverão ser ajuizadas devido a descumprimento de contratos. Pode-se argumentar ainda com relação à situação do mercado, após o fim da crise, com recessão mais que certa e onde sobrarão imóveis estarão para alugar. É muito mais interessante para o locador ser flexível, preservar o contrato, até prorrogá-lo por um tempo. Perdendo o locatário, pode perder o aluguel mensal e ainda ter que pagar o IPTU e outras despesas de manutenção. Entrando com ação de despejo ou enfrentando ações declaratórias, de consignação, arrisca-se a ter que esperar anos para receber alugueres, a perder a ação e ter que pagar advogados (seu e da parte contrária), peritos etc. Atrevemo-nos a adiantar que os locatários, nesses casos, devem contestar até o pagamento de juros sobre os alugueres (não a correção, apenas juros), pois querem pagar e o locador recusa-se a receber com desconto, como seria justo.

 

Argumentos jurídicos a favor do locatório

Persistindo a negativa do locador, a empresa pode ir a Juízo, pedindo a redução do aluguel, fundamentando-se principalmente no artigo 317 do Código Civil, na força maior, imprevisibilidade (“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação. ”).

Ainda do Código Civil temos vários outros artigos que seguem no mesmo sentido, visando reparar situações que de paritárias (art. 411-A), se tornaram inexequíveis, ou exequíveis, mas com muita disparidade na contraprestação, muito mais onerosas, do que era previsto. Força maior, imprevisibilidade, onerosidade excessiva, boa fé e finalidade social do contrato, são apenas alguns dos argumentos.

O art. 479 do Código Civil permite ao locador, constatando a combatividade do locatário e o risco que corre, recuar e assim evitar a continuidade da pendência, onde pode ser condenado a pagar os custos supracitados, além de esperar anos para receber (exceto se o juiz determinar cautelarmente um desconto e o pagamento do valor encontrado como aluguel provisório, até o fim da lide).

Há ainda que se citar o artigo 19 da lei do inquilinato, que entendemos reforçar pleitos de revisão de aluguel, por analogia. Ele permite revisão do valor do contrato após três anos de vigência, período em que é justo esperar-se mudanças de situação. Quem tem três anos de contrato, tem direito a revisão com ou sem covid. Na situação atual é justo a revisão mesmo sem os três anos, seja admitida.

No mesmo diapasão convém citar o artigo 567 do Código Civil, onde consta que a deterioração do imóvel locado pode justificar reduções do valor do aluguel. Ora, a crise atual impõe restrições que podem incidir sobre o uso do imóvel, pelo menos por algum tempo. Em certas áreas do comércio o fechamento das portas tornou-se obrigatório, o imóvel inútil, tão só por fato do príncipe, determinação legal de autoridade.