A compra de imóveis na planta é uma prática muito comum no Brasil, oferecendo vantagens como melhores condições de pagamento e a valorização do imóvel durante a construção. No entanto, por diversas razões, muitos compradores acabam precisando desistir da aquisição, levando ao chamado distrato de compra e venda de imóvel na planta. Esse processo envolve uma série de questões legais e contratuais, especialmente com relação à devolução de valores pagos e à aplicação de multas. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe mais clareza e segurança jurídica a esse tema, ao regulamentar os direitos e deveres das partes envolvidas. Neste artigo, discutiremos os principais aspectos jurídicos do distrato e como ele impacta o comprador e a construtora.
O distrato de compra e venda de imóvel na planta é o procedimento legal pelo qual se desfaz um contrato de aquisição de um imóvel em fase de construção. Ele pode ser solicitado tanto pelo comprador, por motivos como dificuldades financeiras ou mudança de planos, quanto pela construtora, em casos de inadimplência por parte do adquirente.
A rescisão desse contrato envolve a devolução de parte dos valores pagos, sendo aplicadas retenções e multas conforme previsto em contrato e regulamentado pela Lei do Distrato Imobiliário. Além disso, a legislação impõe limites à retenção de valores por parte da construtora e garante prazos para a devolução ao comprador, buscando equilibrar as obrigações entre as partes.
O distrato de imóvel na planta pode ocorrer por iniciativa do comprador, que decide desistir da compra, ou pela construtora, em decorrência de inadimplência do comprador no pagamento das parcelas. As razões para desistência variam, desde dificuldades financeiras, mudanças nos planos pessoais até insatisfação com o andamento das obras ou a qualidade do empreendimento.
O distrato formaliza a quebra do contrato, e o comprador pode ter direito à devolução parcial ou total dos valores já pagos, dependendo das condições do contrato e da fase em que se encontra o empreendimento. Em contrapartida, a construtora pode reter parte dos valores como compensação pelos custos administrativos e prejuízos gerados pela desistência.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que regulamenta o distrato de imóveis na planta, os direitos do comprador passaram a ser mais claros, especialmente no que diz respeito à devolução de valores. A lei determina que, em caso de desistência por parte do comprador, a construtora tem o direito de reter parte dos valores pagos como forma de cobrir as despesas decorrentes da rescisão do contrato.
Os percentuais de retenção variam conforme o tipo de empreendimento. Nos casos em que o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos. Já em empreendimentos sem esse regime, a retenção é limitada a 25%.
Além disso, o comprador tem direito à devolução do saldo remanescente em até 180 dias após a rescisão do contrato. Esse prazo visa garantir que a devolução dos valores seja realizada de forma justa e dentro de um período razoável, evitando prejuízos ao consumidor. Também é importante destacar que, caso o comprador tenha pago a comissão de corretagem, ele tem direito à devolução desse valor.
A Lei do Distrato Imobiliário prevê a aplicação de multas e retenções sobre os valores pagos pelo comprador como forma de compensação para a construtora pelos prejuízos gerados pela rescisão do contrato. Essas retenções destinam-se a cobrir custos administrativos, despesas com a comercialização do imóvel e eventuais perdas financeiras.
Contudo, a legislação estabelece limites para essas retenções, com o objetivo de evitar abusos por parte das construtoras. Qualquer cláusula contratual que preveja retenções desproporcionais ou abusivas pode ser questionada judicialmente, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), que garante a proteção do comprador contra práticas contratuais desleais.
Quando o distrato é motivado pela inadimplência do comprador, ou seja, quando ele não consegue cumprir com o pagamento das parcelas acordadas, a construtora pode rescindir o contrato unilateralmente. Para isso, a construtora deve notificar o comprador sobre a inadimplência e conceder um prazo para que ele regularize os débitos.
Se o comprador não quitar as parcelas em atraso dentro do prazo estipulado, o contrato pode ser encerrado, e a construtora poderá aplicar as penalidades e retenções previstas no contrato, respeitando os limites estabelecidos pela Lei do Distrato Imobiliário e o CDC. Nesse caso, a devolução dos valores pagos também deve seguir os mesmos prazos e regras estabelecidos pela legislação.
A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, após o distrato, a construtora tem até 180 dias para devolver os valores pagos pelo comprador, descontadas as retenções e multas previstas em contrato. Esse prazo deve ser cumprido tanto em casos de distrato por desistência do comprador quanto por inadimplência.
Além disso, nos casos em que o imóvel já tenha sido concluído ou em situações onde as partes tenham acordado condições específicas, o prazo para devolução dos valores pode variar, desde que não prejudique o comprador de maneira desproporcional. Se a construtora não respeitar o prazo de devolução, o comprador pode recorrer ao Judiciário para solicitar a restituição dos valores devidos.
Há situações em que o comprador pode rescindir o contrato de compra e venda sem ser penalizado. Uma das principais causas para o distrato sem aplicação de multas é o atraso na entrega do imóvel por parte da construtora. Se o atraso ultrapassar o prazo de 180 dias de tolerância, o comprador tem o direito de rescindir o contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
Outro motivo que justifica a desistência sem multa é quando o imóvel apresenta defeitos graves que inviabilizam seu uso. Nesses casos, o comprador pode exigir o distrato, sem a retenção de valores, e, em alguns casos, pode buscar uma compensação adicional pelos danos causados.
Além da Lei nº 13.786/2018, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) desempenha um papel fundamental na proteção dos direitos dos compradores de imóveis na planta. O CDC garante que as cláusulas contratuais sejam interpretadas em favor do consumidor e impede a imposição de condições abusivas ou desproporcionais.
Se o comprador se sentir prejudicado pelas retenções ou multas aplicadas pela construtora, ele tem o direito de recorrer à Justiça para rever as condições do contrato. O CDC assegura que o consumidor não seja penalizado além do que é considerado razoável, garantindo a devolução justa dos valores pagos.
Atrasos na entrega do imóvel são uma das principais razões que levam os compradores a buscar o distrato. Quando a construtora não cumpre o prazo de entrega estabelecido no contrato, e esse atraso excede o limite de 180 dias, o comprador pode optar por rescindir o contrato, sem sofrer retenções ou multas.
Nesse caso, o comprador tem o direito de receber a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Além disso, a jurisprudência brasileira tem sido favorável aos consumidores, reconhecendo o atraso na entrega como um descumprimento contratual por parte da construtora, o que pode gerar o direito a indenizações por danos materiais e morais, dependendo do impacto causado ao comprador.
O processo de distrato de imóvel na planta pode ser complexo, envolvendo questões contratuais, prazos e limites legais que nem sempre são claros para o comprador. Por isso, é fundamental contar com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário. Um profissional capacitado pode analisar o contrato, verificar a legalidade das cláusulas e orientar o comprador sobre os melhores passos a seguir.
Além disso, o advogado pode atuar nas negociações com a construtora para garantir que o distrato ocorra de forma justa e de acordo com a lei. Se necessário, ele também pode mover uma ação judicial para proteger os direitos do consumidor e garantir a devolução dos valores devidos.
O distrato de compra e venda de imóvel na planta envolve diversos aspectos legais e contratuais, que devem ser cuidadosamente analisados para garantir que os direitos do comprador sejam respeitados. A Lei nº 13.786/2018 trouxe mais segurança jurídica ao regulamentar esse processo, estabelecendo limites para as retenções e prazos para devolução dos valores pagos.
O comprador deve estar ciente de seus direitos e obrigações ao optar pelo distrato, buscando sempre a orientação de um advogado especializado para evitar prejuízos. Com o apoio jurídico adequado, é possível garantir que o distrato seja realizado de forma justa, respeitando tanto os interesses do comprador quanto os da construtora.
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