A compra de imóveis na planta é uma prática muito comum no Brasil, pois possibilita que o comprador adquira o imóvel durante a fase de construção, geralmente com preços mais acessíveis. No entanto, diversos fatores podem levar o comprador a desistir da aquisição, resultando na necessidade de desfazer o contrato, o que chamamos de distrato de imóvel na planta. Em 2018, a Lei nº 13.786, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe importantes mudanças nas regras desse processo, estabelecendo os direitos e deveres tanto dos compradores quanto das construtoras. Neste artigo, abordaremos os aspectos jurídicos da lei e suas implicações no mercado imobiliário.
A Lei nº 13.786/2018 foi sancionada para regular o processo de distrato de contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta. Antes da criação dessa lei, as situações de distrato eram tratadas com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e na jurisprudência dos tribunais. Contudo, a ausência de uma regulamentação específica gerava incertezas para compradores e construtoras, sobretudo em relação às multas e devoluções de valores.
Com a nova lei, foi estabelecido um conjunto de regras claras para os distratos, principalmente quanto aos percentuais de retenção em caso de desistência por parte do comprador, prazos para devolução de valores e as responsabilidades da construtora. A legislação trouxe maior segurança jurídica para ambas as partes e evitou disputas judiciais frequentes, uma vez que padronizou os procedimentos e garantiu mais previsibilidade.
O distrato de imóvel na planta ocorre quando o comprador opta por desistir da compra do imóvel que ainda está em fase de construção, ou quando, por inadimplência, a construtora rescinde unilateralmente o contrato. As razões para o distrato são variadas, podendo ser motivadas por mudanças nas condições financeiras do comprador, insatisfação com o andamento da obra ou até mesmo por atrasos na entrega do imóvel.
O distrato é o procedimento legal que permite a rescisão do contrato de compra e venda, e a Lei nº 13.786/2018 prevê os critérios para devolução de valores e aplicação de multas, garantindo que ambas as partes sejam protegidas.
A lei do distrato estabelece que, em caso de desistência por parte do comprador, a construtora tem o direito de reter parte dos valores pagos para cobrir despesas administrativas e outros custos. No entanto, a retenção deve seguir percentuais máximos estabelecidos pela legislação, dependendo da situação do empreendimento.
Quando o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação, que separa os recursos da obra do patrimônio da incorporadora para proteger os compradores, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos pelo comprador. Nos empreendimentos que não estão nesse regime, a retenção máxima permitida é de 25%.
Além disso, a lei determina que o comprador tem direito à devolução do saldo remanescente em até 180 dias após o distrato. Vale ressaltar que o valor da comissão de corretagem, caso tenha sido pago pelo comprador, também deve ser devolvido. A legislação, portanto, busca garantir que o comprador não seja penalizado de forma desproporcional pela desistência.
As retenções e multas previstas pela Lei nº 13.786/2018 têm como objetivo compensar a construtora pelos custos envolvidos no processo de rescisão, tais como despesas operacionais e administrativas, além de eventuais prejuízos financeiros causados pela desistência do comprador. No entanto, a aplicação dessas multas deve obedecer a critérios de razoabilidade e proporcionalidade, para que não configurem práticas abusivas.
A lei foi pensada para equilibrar os interesses das duas partes, evitando que o comprador seja excessivamente penalizado, mas ao mesmo tempo garantindo que a construtora possa ser compensada pelos prejuízos decorrentes da rescisão. Caso o comprador considere que as multas aplicadas são abusivas, ele pode recorrer à Justiça com base no Código de Defesa do Consumidor.
Em situações de inadimplência do comprador, quando ele não consegue honrar o pagamento das parcelas acordadas no contrato, a construtora tem o direito de rescindir o contrato de forma unilateral. Nesses casos, a empresa deve notificar o comprador e oferecer um prazo para a regularização dos pagamentos. Se o comprador não regularizar sua situação no período estipulado, o contrato pode ser encerrado, e a construtora poderá aplicar as retenções previstas.
Contudo, as retenções e penalidades por inadimplência devem seguir os mesmos limites estabelecidos para casos de distrato por desistência, evitando que o comprador seja punido de maneira excessiva.
A Lei do Distrato Imobiliário estipula que, uma vez formalizado o distrato, a construtora tem até 180 dias para devolver os valores pagos ao comprador, descontados as multas e retenções permitidas. Esse prazo se aplica tanto aos casos de desistência por parte do comprador quanto às rescisões motivadas por inadimplência.
Nos casos em que o imóvel já tenha sido concluído ou quando as partes concordarem, o contrato pode prever prazos diferentes, mas sempre respeitando o limite de tempo estipulado pela legislação para evitar prejuízos ao comprador.
Em alguns casos específicos, o comprador pode desistir do contrato de compra e venda sem a aplicação de multas ou retenções significativas. Um exemplo comum é o atraso na entrega do imóvel por parte da construtora. Se o atraso for considerado excessivo, o comprador pode optar pelo distrato, solicitando a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
De acordo com a lei, a construtora tem um prazo de tolerância de até 180 dias para atrasar a entrega do imóvel, sem que isso configure descumprimento contratual. Passado esse prazo, o comprador pode exigir a rescisão do contrato ou negociar uma compensação financeira pelo atraso.
Além da Lei nº 13.786/2018, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) também se aplica às relações contratuais entre comprador e construtora, oferecendo uma proteção extra ao consumidor em casos de práticas abusivas ou ilegais. O CDC assegura que o comprador não seja prejudicado com a imposição de cláusulas que contrariem os princípios da boa-fé e do equilíbrio nas relações contratuais.
O comprador que se sentir prejudicado por cobranças ou retenções abusivas tem o direito de buscar a revisão das cláusulas do contrato, com base no CDC, garantindo que a rescisão seja justa e razoável.
Atrasos na entrega do imóvel são uma das principais causas de distrato por parte do comprador. Quando o prazo de entrega excede o período de tolerância de 180 dias, o comprador pode rescindir o contrato sem ser penalizado, solicitando a devolução integral dos valores pagos.
A jurisprudência brasileira tem sido favorável ao comprador nesses casos, reconhecendo que o atraso excessivo na obra constitui descumprimento contratual. O comprador tem, portanto, direito à restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos, e, em alguns casos, pode até solicitar indenização por danos materiais ou morais, dependendo da situação.
O distrato de imóvel na planta pode ser um processo complexo, e é essencial que o comprador tenha o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que seus direitos sejam respeitados. Um advogado pode analisar o contrato, verificar a legalidade das cláusulas e orientar o comprador sobre como proceder durante o processo de rescisão.
Além disso, o advogado pode atuar na negociação com a construtora, buscando uma solução mais vantajosa para o cliente, e, se necessário, representar o comprador em eventuais disputas judiciais.
A Lei do Distrato Imobiliário trouxe maior segurança e clareza ao processo de rescisão de contratos de compra de imóveis na planta, estabelecendo regras específicas para a devolução de valores e aplicação de multas. A lei busca equilibrar os direitos do comprador e da construtora, evitando abusos e garantindo que ambas as partes sejam devidamente compensadas.
É fundamental que o comprador esteja ciente dos seus direitos e obrigações ao optar pelo distrato, especialmente em relação aos prazos e percentuais de retenção. Contar com o auxílio de um advogado especializado é crucial para assegurar que o distrato ocorra de forma justa e conforme a legislação vigente.
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