Recuperação de valores descontados indevidamente na devolução de terrenos: aspectos jurídicos

A devolução de terrenos é uma prática comum no mercado imobiliário, especialmente em casos de desistência do comprador ou problemas com o financiamento. No entanto, muitos compradores enfrentam descontos abusivos e indevidos no momento da rescisão do contrato e na devolução do terreno. Esse tipo de situação gera questionamentos sobre o que é legalmente permitido e como o comprador pode reaver valores que foram retidos de forma inadequada. Neste artigo, vamos abordar os aspectos jurídicos relacionados à recuperação de valores descontados indevidamente durante a devolução de terrenos.

O contrato de compra e venda de terrenos

O contrato de compra e venda de terrenos é o documento que formaliza a relação entre o comprador e o vendedor, estabelecendo as condições para a aquisição do imóvel, os prazos de pagamento, os direitos e as obrigações de ambas as partes. Esse contrato deve seguir as normas do Código Civil e respeitar os princípios do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que protege os direitos do comprador nas transações imobiliárias.

Quando ocorre a desistência por parte do comprador, o contrato pode prever multas ou retenções de valores, desde que essas condições sejam razoáveis e proporcionais. No entanto, muitos vendedores e incorporadoras aplicam descontos excessivos e até indevidos, violando os direitos do consumidor.

Descontos permitidos na devolução de terrenos

Embora o Código de Defesa do Consumidor proteja o comprador, é permitido que o contrato preveja a aplicação de multas e retenção de valores em casos de desistência, desde que essas penalidades sejam razoáveis e proporcionais aos prejuízos causados ao vendedor. Entre os descontos que podem ser aplicados, incluem-se:

Multa compensatória
É comum que o contrato preveja uma multa compensatória em caso de desistência ou inadimplência do comprador. Essa multa é estabelecida para compensar o vendedor pelos custos e perdas decorrentes do rompimento do contrato. No entanto, a jurisprudência tem considerado que essa multa deve ser limitada a um percentual razoável, geralmente não superior a 10% a 25% do valor pago.

Despesas administrativas
O vendedor também pode descontar despesas administrativas, como custos de rescisão contratual, taxas de corretagem, taxas bancárias e outras despesas que tenham sido efetivamente comprovadas. Contudo, esses descontos precisam ser justificados e proporcionais, não podendo exceder o necessário para cobrir os custos.

Taxas de corretagem
Embora seja permitido descontar taxas de corretagem quando devidamente pactuadas no contrato, é necessário que o comprador tenha ciência prévia dessas despesas e que elas estejam devidamente especificadas. A cobrança abusiva de corretagem, sem o devido esclarecimento ou em valores exagerados, pode ser considerada ilegal e passível de contestação.

Descontos indevidos e abusivos

Em muitos casos, compradores enfrentam a aplicação de descontos abusivos e indevidos na devolução de terrenos, o que é uma prática ilegal. Descontos que ultrapassam os percentuais razoáveis, retenção total dos valores pagos ou cobrança de taxas não previstas no contrato configuram violações ao Código de Defesa do Consumidor. Algumas práticas ilegais incluem:

Retenção de valores acima do permitido
A retenção de valores acima de 25% do montante pago é considerada abusiva pela jurisprudência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já estabeleceu que o percentual retido deve ser razoável, levando em consideração os prejuízos do vendedor e o direito do comprador à restituição do valor pago.

Cobrança de taxas não previstas
A cobrança de taxas que não foram previamente estipuladas no contrato ou que não foram explicadas ao comprador é considerada prática abusiva. Essas taxas podem incluir cobranças administrativas excessivas, taxas de manutenção de terrenos, entre outras. O comprador tem o direito de contestar e buscar a restituição desses valores.

Retenção total dos valores pagos
A retenção total dos valores pagos pelo comprador em casos de devolução do terreno é ilegal. Mesmo que o contrato preveja penalidades para o rompimento, o comprador tem direito à devolução de parte do valor pago, salvo se for comprovado que ele deu causa a prejuízos significativos ao vendedor.

Como contestar descontos indevidos

Quando o comprador se depara com descontos indevidos na devolução de um terreno, existem caminhos legais para buscar a restituição dos valores retidos de forma abusiva. O primeiro passo é entender o que está estabelecido no contrato e identificar quais descontos foram aplicados.

Análise do contrato
O comprador deve analisar detalhadamente o contrato de compra e venda para verificar se os descontos aplicados estão de acordo com o que foi pactuado. Além disso, é importante verificar se as cláusulas estão em conformidade com as normas do Código de Defesa do Consumidor, que protege o comprador contra práticas abusivas.

Negociação extrajudicial
Em muitos casos, é possível tentar uma negociação extrajudicial com o vendedor ou incorporadora, apresentando os argumentos jurídicos que demonstram que os descontos aplicados foram abusivos. Essa negociação pode resultar em um acordo para a devolução parcial ou total dos valores retidos indevidamente.

Ação judicial
Se a negociação extrajudicial não resultar em acordo, o comprador pode ingressar com uma ação judicial para exigir a devolução dos valores retidos indevidamente. Na ação, o comprador pode solicitar a revisão das cláusulas contratuais abusivas e a devolução integral ou parcial dos valores, com correção monetária e, em alguns casos, indenização por danos morais.

Provas e documentos
Para ter sucesso em uma ação judicial, é fundamental que o comprador apresente provas documentais, como o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e qualquer correspondência ou documento que demonstre a retenção indevida dos valores. Além disso, testemunhas que possam atestar o cumprimento das obrigações por parte do comprador também são importantes.

Jurisprudência sobre devolução de valores

A jurisprudência brasileira tem se mostrado favorável aos consumidores em casos de devolução de terrenos com descontos abusivos. O STJ já firmou entendimento de que o percentual de retenção dos valores pagos deve ser razoável, geralmente limitado a 25%, e que o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, mesmo em caso de desistência.

Além disso, os tribunais têm reiterado que as cláusulas contratuais que impõem obrigações excessivas ao consumidor, como a retenção integral dos valores pagos, são consideradas nulas, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. As decisões dos tribunais têm garantido a restituição de valores pagos, corrigidos monetariamente, e, em alguns casos, o pagamento de indenizações.

Indenização por danos morais

Em algumas situações, o comprador pode buscar a indenização por danos morais, caso a retenção indevida dos valores cause constrangimento, angústia ou prejuízos que vão além dos aspectos patrimoniais. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o comprador é exposto a cobranças vexatórias ou passa por situações de desgaste emocional devido à retenção dos valores.

A concessão de indenização por danos morais é avaliada caso a caso, levando em consideração a gravidade do comportamento do vendedor e os impactos sofridos pelo comprador.

Conclusão

A devolução de terrenos com a aplicação de descontos abusivos ou indevidos é uma prática ilegal e que contraria os direitos do consumidor. Os compradores têm proteção garantida pelo Código de Defesa do Consumidor e podem buscar a recuperação dos valores retidos de forma injusta, seja por meio de negociação extrajudicial ou ação judicial.

Entender o que o contrato prevê e saber identificar práticas abusivas são os primeiros passos para contestar os descontos indevidos e garantir a devolução dos valores devidos. Em caso de dúvidas ou necessidade de orientação, é sempre recomendável buscar a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a proteção dos seus direitos e obter a melhor solução possível para o caso.