Tenho contrato de compra e venda: como fazer a escritura?

A aquisição de um imóvel é um passo importante que envolve várias etapas burocráticas, sendo uma delas a elaboração da escritura pública. Mesmo após a assinatura de um contrato de compra e venda, a escritura é essencial para a transferência formal de propriedade, garantindo que o imóvel passe oficialmente para o nome do comprador. Este artigo aborda de forma detalhada o que é necessário para transformar um contrato de compra e venda em uma escritura pública, os procedimentos envolvidos, os documentos necessários e a importância desse processo para a segurança jurídica.

O que é a escritura pública de imóvel

A escritura pública é um documento lavrado em cartório que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel. Diferente do contrato de compra e venda, que pode ser redigido em particular, a escritura é um ato público, realizado por um tabelião, que assegura a validade e autenticidade da transação perante terceiros.

A escritura não transfere por si só a propriedade do imóvel, mas é um passo indispensável para que o comprador possa registrar o bem em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro da escritura, a propriedade é efetivamente transferida ao comprador.

Quando a escritura é obrigatória

A necessidade de lavrar uma escritura pública de compra e venda está prevista no Código Civil Brasileiro, que estabelece que para imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente, é obrigatória a utilização desse documento. Imóveis de menor valor podem ser negociados por meio de contratos particulares, desde que registrados para dar publicidade à transação.

Mesmo quando não há exigência legal para a escritura, é recomendável que o comprador opte por esse procedimento, pois ele oferece maior segurança jurídica e facilita o registro da propriedade em seu nome, evitando possíveis problemas futuros.

Diferença entre contrato de compra e venda e escritura

Muitas pessoas confundem o contrato de compra e venda com a escritura, mas eles possuem funções distintas:

• Contrato de compra e venda: É um documento particular, que formaliza o acordo entre comprador e vendedor sobre a venda do imóvel. Tem validade entre as partes, mas não transfere a titularidade perante terceiros.
• Escritura pública: Lavrada em cartório, a escritura é um documento oficial que atesta a compra e venda de um imóvel. É necessária para o registro da transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo que a titularidade do bem seja transferida de forma legal.

Documentos necessários para fazer a escritura

Para lavrar a escritura pública de um imóvel, é necessário reunir uma série de documentos que comprovem a regularidade da transação e a identidade das partes envolvidas. Os principais documentos exigidos são:

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel: Documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, que comprova a titularidade do vendedor e a situação do imóvel.
• Certidões negativas de débitos: Documentos que demonstram que o imóvel e o vendedor estão livres de dívidas, como tributos municipais (IPTU) e possíveis ações judiciais.
• Documentos pessoais do comprador e do vendedor: Incluem RG, CPF e comprovante de estado civil. Se uma das partes for casada, também é necessário apresentar a certidão de casamento.
• Comprovante de pagamento do ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal que deve ser pago pelo comprador antes da lavratura da escritura.

A depender do cartório e das características do imóvel, outros documentos podem ser solicitados. Por isso, é importante consultar previamente o tabelionato onde a escritura será lavrada.

Procedimento para lavrar a escritura

O processo para lavrar a escritura pública de um imóvel envolve algumas etapas que garantem a regularidade da transação:

• Escolha do cartório: A escritura deve ser lavrada em um Tabelionato de Notas de preferência das partes. No entanto, o registro da escritura será realizado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado.
• Apresentação dos documentos: Todas as certidões e documentos pessoais devem ser entregues ao tabelião, que verificará a regularidade da documentação.
• Lavratura da escritura: Com a documentação em ordem, o tabelião elabora a escritura, que deve ser assinada por comprador, vendedor e o próprio tabelião.
• Registro da escritura: Após lavrada, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja oficialmente transferida ao comprador. O registro é a etapa final para garantir a titularidade do imóvel.

Custos envolvidos na lavratura da escritura

A elaboração da escritura pública de compra e venda envolve alguns custos que devem ser considerados pelo comprador. Entre eles estão:

• Taxa de lavratura da escritura: O valor cobrado pelos cartórios para a elaboração da escritura varia conforme o estado e o valor do imóvel.
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): É um tributo cobrado pelo município onde o imóvel está localizado e geralmente corresponde a um percentual sobre o valor do imóvel.
• Emolumentos do registro: Além das taxas para a lavratura da escritura, é necessário pagar os custos para registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis.

Esses custos podem variar de acordo com o estado e o valor da transação, sendo importante consultar previamente os valores junto ao cartório e à prefeitura local.

Vantagens de fazer a escritura pública

A lavratura da escritura pública de um imóvel oferece diversos benefícios para as partes envolvidas, especialmente para o comprador:

• Segurança jurídica: A escritura pública, por ser um ato registrado em cartório, assegura que a transação foi realizada de forma transparente e dentro da legalidade.
• Proteção contra terceiros: Com a escritura registrada, o comprador passa a ser o titular legal do imóvel, evitando disputas ou tentativas de venda a outras pessoas.
• Facilidade para financiamentos: Imóveis que possuem escritura pública têm maior facilidade para serem financiados, pois a regularidade documental é um requisito dos bancos.

Consequências de não fazer a escritura

Optar por não lavrar a escritura pública de um imóvel pode trazer sérios riscos para o comprador. Entre as principais consequências estão:

• Risco de perder o imóvel: Sem a escritura e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não é considerado o proprietário oficial do bem. Isso pode permitir que o vendedor disponha do imóvel de outras formas, como vendê-lo novamente.
• Dificuldade em comprovar a propriedade: Sem a escritura, o comprador não tem como comprovar legalmente a titularidade do imóvel, o que pode gerar problemas em situações de herança, financiamento ou venda futura.
• Insegurança jurídica: A falta de uma escritura registrada deixa o comprador vulnerável a disputas e à necessidade de ações judiciais para regularizar a situação do imóvel.

Dicas para evitar problemas na lavratura da escritura

Para garantir que o processo de lavratura da escritura ocorra de forma tranquila, é importante seguir algumas orientações:

• Consulte um advogado: Um profissional especializado pode ajudar a verificar a documentação e orientar sobre os passos necessários para evitar problemas futuros.
• Verifique a regularidade do imóvel: Antes de formalizar a compra, certifique-se de que não há dívidas ou restrições que possam impedir a transferência.
• Realize uma pesquisa no cartório: Além das certidões negativas, é importante verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel não possui pendências que possam comprometer a transação.

Conclusão

Ter um contrato de compra e venda é apenas o primeiro passo para adquirir um imóvel, mas a lavratura da escritura pública é indispensável para garantir que a propriedade seja transferida de forma segura e reconhecida pela lei. Com a escritura devidamente registrada, o comprador assegura que o imóvel faça parte de seu patrimônio, protegendo-se contra possíveis problemas futuros. Portanto, seguir todos os procedimentos necessários e buscar orientação jurídica são passos fundamentais para garantir uma transação imobiliária tranquila e segura.