A multipropriedade imobiliária é uma modalidade de aquisição de imóveis em que diversas pessoas compartilham a posse e o uso de uma unidade, normalmente em empreendimentos turísticos ou de lazer. Apesar de ser uma alternativa interessante para quem busca um imóvel para uso esporádico, situações como atraso na entrega, propaganda enganosa ou pressão emocional durante a venda podem levar o comprador a optar pelo distrato. O distrato, ou cancelamento do contrato, é um direito garantido pela legislação e, em muitos casos, pode ser a melhor solução para evitar maiores prejuízos. Neste artigo, vamos explorar as consequências do distrato de multipropriedade, as opções do comprador e seus direitos garantidos pela lei.
O distrato de multipropriedade consiste na rescisão de um contrato de compra de uma cota de multipropriedade, ou seja, o desfazimento do acordo que conferia ao comprador o direito de uso da unidade imobiliária por períodos específicos. Esse cancelamento pode ser motivado por diferentes razões, como atraso na entrega do imóvel, propaganda enganosa, pressão na venda (venda emocional) ou a constatação de cláusulas abusivas no contrato.
A Lei de Distrato (Lei nº 13.786/2018) regula a rescisão de contratos de aquisição de imóveis, incluindo os de multipropriedade, e estabelece os direitos do comprador em caso de cancelamento do contrato. A legislação garante proteção ao consumidor, permitindo que ele recupere os valores pagos ou receba indenizações em determinadas circunstâncias.
O atraso na entrega da unidade é um dos principais motivos que levam os compradores a buscarem o distrato. A legislação brasileira estabelece que, em caso de atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel, o comprador tem o direito de rescindir o contrato e solicitar a devolução dos valores pagos. Essa proteção visa garantir que o consumidor não seja prejudicado por descumprimento das obrigações contratuais por parte da incorporadora.
A primeira opção para o comprador que enfrenta um atraso na entrega é desistir do imóvel e solicitar a devolução de todos os valores pagos, incluindo parcelas, sinal e outros encargos pagos à incorporadora. De acordo com a Lei de Distrato, essa devolução deve ser feita de uma só vez, com correção monetária, e o pagamento deve ocorrer em até 60 dias após a rescisão do contrato. Essa opção é especialmente indicada para quem não deseja mais esperar pela conclusão do empreendimento e busca reaver o investimento de forma rápida.
Outra possibilidade é optar por receber a unidade mesmo com o atraso, mas exigir uma indenização mensal pelo período em que a entrega foi postergada. Essa indenização visa compensar os prejuízos sofridos pelo comprador, como a impossibilidade de utilizar o imóvel e eventuais despesas adicionais que tenha tido enquanto aguardava a entrega. O valor da indenização pode ser negociado entre as partes ou determinado judicialmente, caso não haja consenso.
Essa opção pode ser vantajosa para quem ainda tem interesse em manter a cota de multipropriedade e utilizar a unidade quando ela for entregue. No entanto, é importante considerar que essa escolha não elimina os direitos à indenização pelo atraso.
Muitas incorporadoras alegam ter um prazo adicional de 180 dias além da data prevista em contrato para a entrega da unidade, sem que isso configure atraso. Essa prática é comum, mas deve ser analisada com cuidado pelo consumidor. A Lei de Distrato permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias para a conclusão da obra. Contudo, esse prazo deve estar claramente especificado no contrato e ser de conhecimento do comprador no momento da assinatura.
Se o contrato não estipular expressamente esse prazo de tolerância, qualquer atraso na entrega pode ser considerado descumprimento contratual, o que dá ao comprador o direito de buscar o distrato ou exigir indenização. Além disso, mesmo quando o prazo de tolerância é previsto, o comprador tem direito a ser ressarcido caso o atraso ultrapasse esse limite.
A propaganda enganosa é uma prática que fere o Código de Defesa do Consumidor e ocorre quando o comprador é induzido a erro por informações falsas ou distorcidas sobre o empreendimento. Isso pode incluir promessas sobre características do imóvel, prazo de entrega, qualidade das instalações ou retorno financeiro que não se concretizam.
Quando a propaganda enganosa é comprovada, o comprador pode solicitar o distrato do contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos. Além disso, ele pode buscar a reparação por eventuais prejuízos causados pela informação equivocada, como despesas adicionais e expectativas frustradas. Nesse caso, a denúncia de práticas enganosas também pode ser feita aos órgãos de defesa do consumidor, como Procon.
A venda emocional é uma técnica utilizada por algumas empresas para convencer o consumidor a fechar um negócio por meio da pressão psicológica e apelo emocional. Esse tipo de venda ocorre, por exemplo, em situações onde o comprador é levado a tomar uma decisão rápida, sem tempo suficiente para avaliar as condições contratuais e as consequências da aquisição.
Se o comprador entender que foi levado a assinar o contrato em uma situação de venda emocional, ele pode solicitar o distrato com base na vulnerabilidade do consumidor, uma vez que o Código de Defesa do Consumidor busca proteger o consumidor contra práticas abusivas. A solicitação de cancelamento pode ser feita diretamente à incorporadora, ou, em casos de recusa, o comprador pode ingressar com uma ação judicial.
Não é aconselhável que o comprador deixe de pagar as parcelas do contrato antes de uma decisão judicial favorável ou de um acordo formal de distrato. A suspensão dos pagamentos pode ser interpretada como inadimplência, gerando penalidades contratuais e até mesmo a perda do direito de reivindicar a devolução dos valores pagos.
Caso o comprador opte por processar a construtora, é recomendável que continue honrando suas obrigações contratuais até que o juiz decida sobre o pedido de rescisão. Essa postura demonstra a boa-fé do consumidor e fortalece sua posição jurídica durante o processo.
Nem todos os casos de distrato garantem automaticamente o direito à indenização por dano moral. Para que haja dano moral, é necessário que o comprador comprove que o descumprimento contratual causou sofrimento emocional significativo, prejuízos à sua honra ou constrangimentos além dos transtornos normais decorrentes do atraso ou da rescisão.
Por exemplo, o atraso na entrega da unidade pode gerar dano moral se causar prejuízos emocionais relevantes ao comprador, como a frustração de uma expectativa de uso em uma data especial ou a impossibilidade de residir temporariamente no local. No entanto, cada caso deve ser analisado de forma individualizada, e cabe ao juiz decidir sobre a concessão de indenização por danos morais.
O distrato de multipropriedade é um direito assegurado pela legislação e oferece proteção ao consumidor em situações de atraso na entrega, propaganda enganosa e venda emocional. A Lei de Distrato (Lei nº 13.786/2018) estabelece as regras para o cancelamento do contrato, garantindo a devolução dos valores pagos e, em alguns casos, a indenização por prejuízos sofridos. É fundamental que o comprador esteja bem informado sobre seus direitos e as condições contratuais antes de tomar qualquer decisão, e que busque orientação jurídica para assegurar a melhor solução para o seu caso. Assim, é possível proteger seus interesses e evitar que a aquisição de uma cota de multipropriedade se torne um problema maior.
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