Resumo: O presente trabalho se propõe a falar sobre o Direito de Vizinhança em Condomínio, abordando a questão das interferências nocivas. Para tanto, é necessária uma abordagem sobre o tratamento que o CC/02, dá ao condomínio em geral e principalmente ao condomínio edilício.
Palavras – Chave: Vizinhança, direitos, deveres, conflitos, condomínio.
Abstract: The present work proposes to talk about the Neighborhood Right, addressing the issue of harmful interference. Therefore, it is necessary to approach the treatment that CC / 02 gives to the condominium in general and mainly to the condominium building.
Keywords: Neighborhood, rights, duties, conflicts, condominium.
Sumário: Introdução. 1.Do Direito de Vizinhança e suas limitações legais. 2.Do Condomínio. 2.1. Do Condomínio Edilício. 2.2 . Conflitos Internos. Conclusão. Referências.
Introdução
O conceito tradicional de propriedade nos dá ideia de que ele seja o direito pelo qual alguém tem o poder sobre alguma coisa, tendo o direito de usar, fruir e dispor da mesma.
Os direitos de vizinhança são previsões legais que têm por objeto regulamentar a relação social e jurídica que existe entre os titulares de direito real sobre imóveis, tendo em vista a proximidade geográfica entre os prédios ou entre apartamentos num condomínio de edifícios.
Para efeitos legais, quem sofrer a repercussão nociva, será reputado vizinho, independentemente de confrontar com o prédio ou não.
Os direitos de vizinhança são criados por lei e, não visam aumentar a utilidade do prédio, mas sim reputados necessários para a coexistência pacífica entre os vizinhos.
O direito de preservação da pessoa contra a utilização da posse ou da propriedade alheia de modo a não causar dano à segurança ou sossego ou a saúde, é exercido ainda em caráter de reciprocidade.
Abusa do direito de propriedade de imóvel quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou afetando a segurança, o sossego e a saúde dos donos dos prédios vizinhos.
Portanto, define-se o uso da propriedade conforme prevê o art. 1.228 do C.C. privilegiando sua função social com efetivo interesse dói proprietário ou a sua comodidade e, nunca sendo utilizada como instrumento de vingança, capricho ou com o fito de perturbar ou causar dano a outrem.
É abuso de direito, por exemplo, construir muro altíssimo apenas para fazer sombra sobre o prédio vizinho ou para atrapalhar a navegação aérea; ou construir um poço profundo para suprimir as águas dos demais adquirentes do lote, ou não permitir a passagem forçada para o proprietário que necessite escoar sua produção agrícola, encontrando-se a estrada pública em péssimas condições, entre outros comportamentos igualmente reprováveis.
Já condomínio nada mais é do que a coexistência de dois ou mais titulares do direito de propriedade que são exercitados sobre um bem material ou corpóreo.
É denominado condomínio por planos horizontais a edificação ou conjunto de edificações sobre o qual exista mais de um proprietário, simplesmente chamado de condômino, se distinguindo do condomínio tradicional na medida em que existem conjuntamente a propriedade individual e a propriedade comum.
Quando a convenção e o regimento interno não solucionarem a lide, há a necessidade da interferência do judiciário.
1. Do Direito de Vizinhança e suas limitações legais:
Apesar do homem ter garantido o seu direito de propriedade, este possui limitações ao seu exercício, não só em relação ao interesse coletivo, como também ao interesse individual. Dentre estas destacam-se as determinadas pelas relações de vizinhança.
As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre os proprietários de prédios contíguos. Tem também a intenção de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre vizinhos.
A propriedade deve ser usada de tal maneira que se torne possível a coexistência social, caso contrário, as propriedades se aniquilariam no entrechoque dos seus vários direitos.
Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa e se transmite ao sucessor a título particular. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel, é também denominada obrigação ambulatória.
Há diversas limitações impostas aos vizinhos, no sentido de que as regras que geram a obrigação de permitir a prática de certos atos, sujeitando o proprietário a uma invasão de sua esfera dominial, das que criam o dever de se abster da prática de outros. Exemplo: a que recai sobre o dono do prédio inferior, obrigado a ceder as águas que fluem naturalmente do superior ( CC, art. 1288); o art. 1.285 do CC que "o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, ode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário"; o proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso seja impossível que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso (art. 1.286 do CC); preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas”; argui o art. 1.299 do CC que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos"; prescreve o art. 1.301 do CC "é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famílias. No entanto, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação; estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio e etc.
É interesse do dono de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade".
Prevê o art. 1.277 do Código Civil que "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".
A expressão “interferências prejudiciais” substitui a expressão “mau uso” empregada no CC de 1916. As interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capazes de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivas e lesivas.
Os atos prejudiciais à propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilícito; abusivos, aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho, porém não decorre de uso anormal da propriedade (indústria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo).
Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os limites toleráveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidade de uso é a zona de conflito, somados aos costumes locais, já que são diferentes num bairro residencial e industrial, por exemplo. Além disso, deve-se considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou o imóvel próximo de estabelecimentos barulhentos não tem razão de reclamar.
Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua destinação, no entanto, esta teoria não é absoluta, ou seja, os proprietários não podem se valer da anterioridade para justificar a moléstia ao vizinho.
A relações de vizinhança, muitas vezes, são problemáticas devido ao uso anormal da propriedade e diversas vezes, a pessoa que sobre uma interferência danosa, tem que recorrer ao judiciário, para solucionar a lide.
Para danos forem intoleráveis, deve o juiz primeiro determinar a sua redução, de modo a torná-lo suportável pelo homem normal.
De acordo com o art. 1.279 do CC "ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas, se tornarem possíveis".
Porém, se não for possível que o dano seja reduzido a um nível normal de tolerância, determinará o juiz a cessação da atividade causadora do incômodo (fechamento da indústria, p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de interesse social, determina-se que o causador do dano pague indenização ao vizinho (art. 1.278 do CC).
A ação que deve ser interposta nestes casos é a cominatória, que pode ser ajuizada pelo proprietário, pelo possuidor ou pelo compromissário comprador. Porém, se o dano for consumado, caberá ação de ressarcimento de danos.
Estabelece ainda o art. 1.280 do CC que "o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente".
2. Do Condomínio:
Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é denominada por copropriedade, comunhão ou condomínio.
Quando os direitos elementares do proprietário, preceituados no art. 1228 CC, pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem. Configura-se quando um determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela ideal desta.
No tocante aos direitos e obrigações dos condôminos, o CC/02, disciplina a matéria e permite que sejam elaborados Convenções e Regimentos Internos, a fim de regrar a convivência.
Como exemplo, vejamos: “Dispõe o art. 1.314: Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”
Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ou não ao condomínio. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
2.1.Do Condomínio Edilício:
O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.
Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, loja e etc) e titular das partes ideais das áreas comuns ( terreno, telhado, piscina e etc).
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a Convenção de Condomínio e o Regulamento ( Regimento Interno).
A Convenção, trazida no art. 1333 do CC, é o documento onde são estipulados os direitos e os deveres de cada condômino.
Nessa linha decidiu o STJ 31/251: “ Convenções e regimentos internos de edifício em condomínio, surgindo embora da manifestação coletiva da vontade, tem natureza distinta do contrato, por obrigarem ainda os dissidentes e aqueles que , não participavam da propriedade comum. Os princípios regentes são basicamente os mesmos.”
A convenção, portanto, regra o comportamento dos condôminos, como também de todas as pessoas que ocupem o edifício.
A convenção não pode se sobrepor à lei, sendo nulas as cláusulas que contrariem disposições legais.
O CC/02, traz direitos e deveres de condôminos. O art. 1336, traz os deveres e o art. 1335, traz os direitos. Já os arts. 1347 a 1356, trata da administração.
O art. 1357 trata da extinção do condomínio.
2.2 – Conflitos Internos:
Em um condomínio, existem vários proprietários, então, naturalmente, surgem os conflitos internos. Para isto, há a importância das Convenções, Regimentos e do Síndico. Grande parte deles acontecem por simples situações, mas quando se tornam contínuas e sem previsão de ter um fim, o jeito é acionar a justiça.
Os problemas mais comuns, de acordo com o Site Síndico. Net, são: “ utilização indevida das vagas de garagem, barulhos, excesso de festas, animais de estimação, má administração do síndico e utilização indevida das unidades autônomas”.
O STJ que revela dados do Sindicato dos Condôminos Residenciais e Comerciais do Distrito Federal: "95% dos casos vão parar nos juizados especiais, pois geralmente são pequenos conflitos que envolvem baixos valores".
Conclusão
Quem violar as proibições advindas do direito de vizinhança, poderá ser constrangido a reparar os danos.
È óbvio que os direitos sobre a propriedade vigoram sob a ótica da função social e sobretudo pelas condutas norteadas pela boa fé-objetiva. Não sendo o direito de propriedade infinito e ilimitado. Constituindo uma importante projeção da personalidade jurídica que por sua vez deve respeitar as demais personalidades jurídicas e os respectivos direitos que dela emanam.
Pelo presente estudo foi possível perceber que as relações de vizinhança importam em direitos e deveres; de um lado há o direito de uso, gozo e usufruto da propriedade, e de outro o dever de utilizá-la de forma lícita, regular e normal.
Os direitos de vizinhança, portanto, são instituídos para definir os critérios de licitude do uso da propriedade, além de dirimir os conflitos que porventura surjam das relações de proximidade e do exercício deste direito.
Advogada devidamente registrada na OAB-SE Especialista em Direito Material e Processual do Trabalho e Pós Graduanda em Direito Material e Processual Civil
Receber uma multa de trânsito pode ser uma experiência frustrante, especialmente quando o motorista acredita…
Recorrer de uma multa de trânsito é um direito do motorista, mas esse processo requer…
Recorrer de uma multa de trânsito pode ser uma medida eficaz para evitar penalidades injustas…
As notificações de multa são instrumentos utilizados pelos órgãos de trânsito para comunicar aos motoristas…
As multas de trânsito podem ter um impacto significativo na vida dos motoristas, especialmente quando…
A Lei Seca é uma das legislações mais rigorosas do Código de Trânsito Brasileiro (CTB),…