Limites da anistia para regularização de imóveis na capital paulista

Por Mariana Valverde e Eveny Tamaki, respectivamente sócias do Moreau & Valverde Advogados e de Tamaki Arquitetura

Mesmo pendente de aprovação do prefeito Bruno Covas e de regulamentação, a notícia da aprovação do Projeto pela Câmara Municipal de São Paulo de anistia para imóveis irregulares deu início a forte movimento de interessados que têm apresentado muitas dúvidas no mercado.

O primeiro esclarecimento a partir da leitura do Projeto de Lei 171/2019 aprovado é sobre os limites da medida. A anistia abrange imóveis construídos ou ampliados até 31.07.2014, com propriedade regular e que se enquadrem nas condições estabelecidas na lei. Portanto, é importante frisar que não se trata de uma anistia ampla e genérica que regulamentará imóveis construídos em desacordo com as demais legislações vigentes.

Para que o imóvel seja beneficiado é necessário não só que ele se enquadre nas disposições do PL, como também nas legislações pertinentes, em especial quanto às condições de segurança de uso e circulação definidas no novo código de obras (Lei 16.642/2017) e às normas técnicas de segurança contra incêndio. Além de serem respeitados o coeficiente de aproveitamento máximo e o uso previsto para a zona segundo o zoneamento vigente à época da construção.

Assim, tem muita gente que vai ficar de fora. Varandas que foram aprovadas como área não computável para evitar que o coeficiente de aproveitamento máximo fosse ultrapassado não poderão ser regularizadas. Não poderão ser regularizadas edificações que avancem sobre logradouros ou terrenos públicos sem autorização, estejam em perímetros de Operação Urbana ou Operação Urbana Consorciada, estejam em faixas não edificáveis, tenham sido atingidas por melhoramento viário previsto em lei, objeto de ação judicial e/ou não atendam às restrições convencionais de loteamento.

Além disso, em alguns casos, como por exemplo edificações em perímetro de área tombada, em áreas de proteção de mananciais, entre outras constantes do PL, a regularização dependerá de anuência prévia dos respectivos órgãos competentes.

A regularização através da anistia foi dívida em três modalidades: Automática, para edificações residenciais de padrão baixo e médio com isenção de IPTU até 2014, para as quais não haverá necessidade de requerimento ou protocolo ou pagamento de taxas ou ISS; Declaratória, para edificações com área total de construção até 1500 m2, que precisarão de protocolo eletrônico de formulário de regularização e apresentação de documentos produzidos por profissionais habilitados, com direito a um único comunique-se; e, por fim, a Comum, aplicável às demais edificações com mais de 1500 m2, que, para ser concedida, dependerá também de Certificado de Segurança, AVCB ou Atestado Técnico de segurança contra incêndio.

Outorga onerosa

Na hipótese de edificação com área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona, será necessário o recolhimento de outorga onerosa, que incidirá sobre a área irregular e excedente ao coeficiente de aproveitamento básico e limitada ao coeficiente de aproveitamento máximo. Imóveis de uso institucional ou prestador de serviço social sem fins lucrativos e igrejas ficam isentos do pagamento de outorga, inclusive locados.

A regularização de edificações irregulares é extremamente importante, pois possibilita a obtenção de financiamento imobiliário, já que bancos não aceitam imóveis em desacordo com a legislação como garantia. Outro benefício é a não aplicação do IPTU retroativo.  Além disso, no caso de eventual venda, o proprietário não sofrerá com possível desvalorização em razão de pendência na regularização.

O PL, que tem o início de sua vigência previsto para janeiro de 2020, prevê prazos exíguos para dar início ao requerimento. Isso significa que os interessados devem iniciar o quanto antes estudos de viabilidade, de modo a obter e consolidar toda documentação a tempo.

Esse estudo deve ser pautado na PL e nas demais legislações atinentes a matéria, sendo importante a orientação de especialistas não só no âmbito jurídico, como no de arquitetura e urbanismo.