Usucapião extrajudicial: uma abordagem acerca dos requisitos documentais

Resumo: Visando regulamentar o procedimento de usucapião extrajudicial, o artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) acrescentou à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) o artigo 216-A, que estabelece certos requisitos documentais para o deferimento do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Criou-se, portanto, um novo mecanismo que faculta agora ao possuidor a declaração da propriedade do bem imóvel através da via extrajudicial, com a apresentação de diversas provas documentais e a ciência dos confrontantes, titulares de domínio, terceiros interessados, assim como dos entes públicos. Neste sentido, o presente trabalho destina-se a investigar a natureza e a pertinência dos documentos requisitados diretamente pelo Cartório de Registro de Imóveis, nesta nova dinâmica instituída pelo novo Código de Processo Civil.

Palavras-chave: Aquisição originária da propriedade. Usucapião extrajudicial. Requisitos documentais.  

Abstract: Aiming regulatory the Possession Extrajudicial procedure, in Aticle 1071 which added Article 216-A the Public Records Law, establishing certain Documentary requirements for granting of extrajudicial application for recognition of adverse possession. It created thus a new mechanism that now hinders the holder the declaration of ownership of the property through extrajudicial, with the presentation of several documentary evidences, the science of confronting, domain holders, third parties as well as public entities. In this sense, this study aims to investigate the nature and relevance of the documents requested directly by the Real Estate Registry Office, this new dynamic introduced by the new Civil Procedure Code.

Keywords: Original acquisition of the property. Extrajudicial prescription. Documentary requirements.

Sumário: Introdução. Discussão sobre os requisitos. Considerações Finais. Referências.

INTRODUÇÃO

Visando regulamentar o procedimento de usucapião extrajudicial, o artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) acrescentou à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) o artigo 216-A, que estabelece certos requisitos documentais para o deferimento do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião.

Através de advogado e mediante requerimento instruído com uma Ata Notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o pedido será apresentado ao Serviço Registral de Imóveis onde o imóvel usucapiendo esteja localizado, que tomara todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor[1]. Através da assessoria advocatícia, que trará mais segurança jurídica aos processos extrajudiciais de usucapião, todo o procedimento deverá ser aprovando pelos Serviços Registrais.

Todavia, o presente trabalho destina-se a investigar a natureza e a pertinência dos documentos requisitados diretamente pelo Cartório de Registro de Imóveis, nesta nova dinâmica instituída pelo novo Código de Processo Civil.

Discussão sobre os requisitos

O presente trabalho consiste no esclarecimento de alguns requisitos previsto pelo novo Código de Processo Civil, que trata particularmente das provas exigíveis para apresentação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, entre eles estão: ata notarial; planta e memorial descritivo do imóvel usucapido; certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; comprovação do justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A Ata Notarial, prevista pelo artigo 384 do novo Código de Processo Civil se trata de um instrumento público formulado com o propósito de registrar e dar publicidade a determinados fatos, conforme ensina Francisco dos Santos Dias Bloch[2].

No referido documento, que possui fé pública, deverá constar um relato de todas as provas documentais e também testemunhais que serão apresentadas pelo advogado, o qual atestará as características da posse.

Deverão constar ainda relatos de como foi exercida a posse ao longo dos anos, para se aferir a sua qualidade. Por outro lado, a planta e o memorial descritivo do imóvel usucapido se fazem necessários para caracterizar o bem sobre o qual se exerce a posse, atendendo-se, com isto, o Princípio da Especialidade:

“O requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial”[3].

Ademais, com o levantamento topográfico, realizado por profissional devidamente habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, objetiva-se individualizar e caracterizar o bem imóvel que esta sendo usucapido, descrevendo suas medidas perimetrais e suas confrontações, além de outros requisitos previstos no artigo 176 da Lei de Registros Públicos.

Exige-se que a planta e o memorial descritivo tenham a anuência de todos os confrontantes e também daqueles que possuem algum direito sobre o imóvel usucapido, ou seja, para utilização deste procedimento presume-se a concordância de todos os sujeitos envolvidos, tratando-se de posse não contestada.

Por tais razões é que a identificação precisa do imóvel se torna tão relevante.

Além da Ata Notarial, exigem-se as certidões negativas em nome do requerente tanto no local da localização do imóvel, quanto em seu domicílio, para o fim de se comprovar a inexistência de questionamento judicial com relação à posse exercida pelo requerente, o que também presume a natureza mansa e pacífica da posse.

Outro requisito do novo dispositivo legal é o justo título ou outros documentos que venham comprovar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Destaca-se que quanto a posse for adquirida de forma originária inexistirá documento que venha a comprovar sua aquisição, o que impedirá o manuseio do procedimento extrajudicial, diferentemente da posse derivada que pode ser celebrada através de instrumento público ou privado.

Enfim, são diversos documentos que podem ser utilizadas como provas para caracterizar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Aqui citamos alguns que possuem maior relevância, como por exemplo: matrículas dos imóveis confrontantes; comprovantes de pagamento de Imposto Territorial Rural (ITR); comprovantes de pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); informação de ligação de serviços de energia elétrica e água; certidões de nascimento, casamento e óbito; imagens de satélite e fotografias aéreas; Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR/INCRA); Cadastro Ambiental Rural (CAR/IBAMA), entre outros.

CONCLUSÃO

Buscou o presente trabalho discutir alguns aspectos e a pertinência dos documentos exigidos por este novo instrumento previsto pelo novo Código de Processo Civil. Acredita-se, entretanto, que este novo procedimento deva ter maior celeridade, ao contrário do procedimento jurisdicional.

Por fim, entende-se que o procedimento de usucapião extrajudicial ainda abre espaço para diversas discussões acadêmicas como, por exemplo, a capacidade do oficial de registro de imóveis para valorar os documentos apresentados e a perda do direito de propriedade sem a intervenção judicial, trazendo sérias consequências para segurança jurídica nos Direitos Reais.