A função social da propriedade e a ação de usucapião

Resumo: O presente artigo busca, com as pesquisas realizadas, demonstrar importantes características adquiridas com a função social da propriedade, em especial, a Usucapião. Para alcançar o intento proposto, logo de início, realiza-se uma síntese histórica sobre o Direito das Coisas. Além disso, fazem-se algumas alusões as origens do dispositivo legal, caracterizado como Posse, tanto no Brasil, quanto no mundo. Evidenciam-se, ainda, os requisitos, básicos, para que alguém tenha o direito de proprietário de algo, que a princípio não se encontra à venda e tão pouco ocorre de comum acordo, com o seu antigo dono. Como a leitura, verifica-se que o novo Código Civil Brasileiro, permite prazos menores para certas modalidades de Usucapião e institui requisitos peculiares a suas formas que, em suma, atendem a propriedade tanto rural, como urbana. [1]

Palavras-chave: Direito das Coisas; Posse; Usucapião.

Abstract: This article seeks, with the surveys, demonstrate important characteristics acquired with the social function of property, in particular, the adverse possession. To achieve the proposed intention from the outset, we make a historical overview on the Law of Things. In addition, make allusions to the origins of some legal device, characterized as the Posse, both in Brazil and worldwide. They come also the requirements, basic, that anyone has the right of ownership of something, which at first is not for sale and so little is in agreement with its former owner. Like reading, it appears that the new Brazilian Civil Code allows deadlines for certain minor forms of adverse possession and establishing requirements peculiar to their forms, in short, the property meets both rural and urban.

Keywords: Law of Things, Possession, Adverse Possession.

1. INTRODUÇÃO

A importância conferida à propriedade pela humanidade, em geral, tornou-se incontestável. Enquanto no mundo animal, pode-se observar que a maioria das espécies se preocupa, apenas, com a detenção do indispensável à sobrevivência. O ser humano, no entanto, possui uma estranha vocação para a apreensão individual de bens, um tanto quanto desnecessários, até mesmo, supérfluos.

Infelizmente, a utilização destes bens, nem sempre obedecem às regras que dizem respeito à coletividade, pois servem toda a sua extensão, apenas ao seu proprietário. Ocorre que, atualmente, a propriedade deixou de ser vista só sob este aspecto. Momento pelo qual a discussão acerca de sua função social, passou a ter relevante papel, pois visa coibir que situações pelo seu uso degenerado, voltem a ocorrer.

A ação de Usucapião é, basicamente, um modo de aquisição de propriedade de bens móveis e imóveis, pelo exercício da posse nos prazos fixados em lei. Porém, antes de adentrar ao breve estudo a respeito do tema, far-se-á uma sucinta introdução ao Direito das Coisas, parte do Código Civil, o qual trata da matéria e do conceito de posse, para que haja melhores esclarecimentos.

O presente artigo, entretanto, não se mostra suficiente para a integral absorção dos conceitos utilizados. Contudo, as obras indicadas nas notas de rodapé e na bibliografia, servem como referências para o operador do Direito que pretender se aprofundar nos assuntos.

2. O DIREITO DAS COISAS

Para iniciar, retiram-se das palavras de José de Oliveira Ascensão, que o Direito das Coisas está em crise, em razão do declínio de um sistema de normas que se assentem na preponderância da propriedade imóvel[2]. Isso significa dizer que, percebem-se um breve deslocamento de mecanismos previstos para o Direito das obrigações, e, alguns, para o Direito Comercial, onde trouxeram profundas consequências.

Isso tudo porque, figuras como a igualdade substancial, a equidade e a boa-fé objetiva e, ainda, o tratamento desigual aos contratantes, com as novas limitações relativas à autonomia privada, já são vistas corriqueiramente no direito obrigacional. Tal qual ocorre no direito de família, onde o pátrio poder converteu-se em pátrio dever, atualmente, poder familiar.

Logo, quando se trata de Direito das Coisas, muito embora a função social da propriedade já conste como princípio das Constituições Brasileiras, há muito tempo, a mentalidade tanto dos doutrinadores, quanto dos operadores do direito em encarar o domínio como mero feixe de direitos subjetivos, continua intacto.

Ademais, a função social da propriedade, permaneceu apenas como título de nobreza, de muito orgulho do ordenamento jurídico, porém, continua sem utilização e aplicação prática. Desse modo, com a vigência do Código Civil de 2002, na seara do Direito das Coisas, esse tem a difícil tarefa de fazer valer as normas operativas, que dêem aplicação efetiva à função social da propriedade e dos demais direitos reais, para que não fiquem sem utilização prática, em benéfico aos que realmente necessitam de sua aplicação.

O Direito das Coisas regula o poder dos homens sobre as coisas materiais susceptíveis de apropriação e os modos de sua utilização econômica. Em caráter excepcional, o Código Civil admite, em determinadas situações, que os Direitos Reais, incidam sobre bens imateriais, como a caução de créditos ou o usufruto sobre ações ou cotas de uma sociedade.

A regra, porém, é que os mesmos incidam mos Direitos Reais sobre coisas. Vale dizer sobre bens corpóreos. Embora seja matéria afeita à Parte Geral do Código Civil, é bom lembrar que o termo bem é gênero, abrange tudo o que satisfaz a necessidade humana, enquanto o termo coisa é uma espécie de bem, de natureza corpórea. Assim, a honra é um bem, mas não é uma coisa. Um imóvel é um bem e também é uma coisa, porque corpóreo[3].

3. A POSSE

Conforme já é do conhecimento dos operadores do Direito, em geral, com a vigência do Código Civil de 2002, não houve profundas alterações no Capítulo que trata da Posse em relação ao Código Civil anterior, mas apenas ocorreu um aprimoramento da redação de diversos dispositivos, que eliminou algumas imperfeições, outrora existentes.

Quando se trata da Posse, tem-se a incidência do princípio da operabilidade, responsável pela exclusão de dúvidas teóricas que atrapalham a aplicação da lei.

Pelo princípio da operabilidade, objetivou a facilitação da aplicação do novo Código Civil, ao afastar a ideia de completude da codificação anterior, e disciplinou a possibilidade de se recorrer a elementos exteriores para se atingir a Justiça, o que se dá, precipuamente, por meio das cláusulas gerais[4].

Percebe-se, desta feita, que o Código Civil de 2002, veio com intenção de se livrar do incomodo rótulo das leis que não são devidamente aplicadas, ou seja, que não possui eficácia prática. Traduzindo, o ordenamento jurídico brasileiro, apesar de tratar de premissa equivocada e de pessoas que não possuem conhecimento técnico e prático no assunto, possui triste fama de que não existe lei, e de que as existentes não se aplicam aos ricos, dentre outros.

Para encerrar o parêntese aberto, a base dominial no Brasil, padecia de sérios problemas de origem, especialidade e continuidade, situação que deslocou imenso volume de discussões do juízo petitório, para o juízo possessório. Desta feita, na Posse há sempre um senhorio de fato sobre a coisa, um poder efetivo sobre ela.

Segundo a lição de Caio Mário da Silva Pereira, há: “uma situação de fato, em que uma pessoa, que pode ou não ser a proprietária, exerce sobre a coisa atos e poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a”[5] e dando-lhe a sua natural função socioeconômica.

Pela afirmativa ora comentada, extrai-se que o possuidor tem o poder de fato, o exercício, pleno ou não, de alguns ou de todos os poderes inerentes à propriedade. Assim, age tal qual o proprietário agiria em relação ao que é seu. Mas, não se pode confundir a Posse, que é o senhorio de fato, com a propriedade, que é o senhorio de direito.

Com efeito, tem o possuidor os poderes de fato inerentes à propriedade. Age como proprietário. Como tal, dispõe daquilo que lhe pertence, usa, frui, conserva e defende o que é seu; assim também o age o possuidor.

Como é sabido, em toda a Posse, necessariamente, devem existir dois elementos consistentes em uma vontade e em uma conduta: animus, subjetivo e corpus, objetivo.

O corpus é o elemento exterior da Posse, é comportamento ostensivo do possuidor, imitando o proprietário. É o seu aspecto visível, que se traduz não só pelo contato material com a coisa, como também pela conduta de dar a ela a sua destinação econômica e social.

O animus é o elemento subjetivo da Posse. Nada mais é do que manter a conduta exterior semelhante à do proprietário (corpus) de modo proposital, intencional. Para melhor elucidar, trata-se da consciência e do desejo de agir como agiria o proprietário.

O atual Código segue a teoria objetiva da Posse, elaborada por Rudolf Von Ihering. Corpus, para ele, é a relação exterior que há normalmente entre o proprietário e a coisa, é a conduta de quem se apresenta com relação semelhante (imago domini), com ou sem apreensão da coisa. Pode, portanto, haver Posse sem contato ou poder físico entre a pessoa e a coisa.

Diante do exposto, é importante lembrar que o proprietário exerce as prerrogativas do domínio, muitas vezes sem o contato físico ou material com a coisa, por exemplo, na locação ou no empréstimo da coisa a terceiros. O mesmo, portanto, ocorre com o possuidor, porque ele age como proprietário.[6]

Já o animus não é a intenção de ser dono, mas simplesmente de proceder como procede habitualmente o proprietário (affectio tenendi). Essa teoria chama-se objetiva porque dispensa a intenção de ser dono. O animus está, intimamente, ligado ao corpus, porque é extraído da conduta visível do possuidor.

Ou seja, é o que aparece perante terceiros (aparência de dono), pouco importa o simples desejo não ostensivo do possuidor. Para se caracterizar a Posse, basta examinar o comportamento do agente, independentemente de uma pesquisa de intenção. Normalmente, o proprietário é o possuidor. Logo, o possuidor é aquele que tem a aparência de proprietário. Posse, segundo a teoria objetiva, é a visibilidade do domínio, acarretando profundos efeitos concretos.[7]

4. A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. EVOLUÇÃO HISTÓRICA. A SUA UTILIZAÇÃO A PARTIR DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988

Como é de conhecimento do operador do Direito, o marco histórico do Direito de Propriedade, foi o Código de Napoleão, ou seja, o Código Civil francês de 1804, que o colocou no cerne do ordenamento jurídico e conferiu-lhe, seguindo um caráter absoluto. Tal concepção se expandiu, impregnando-se nas legislações posteriores em todo o mundo, inclusive no Código Civil Brasileiro.

Os códigos civis europeus lastrearam a Revolução Industrial, mas o liberalismo desenfreado passou a contar com opositores de peso. Isso porque, o sistema não permitia o acesso de todos à propriedade privada, o que evidenciou a sua adequação aos interesses da elite burguesa, em contraposição aos da população em geral.

Neste momento, a propriedade rural era perpetuada nas mãos da elite, chamada à época de burguesia. Assim, o Direito de Propriedade, sob a ótica tradicional, desenvolveu-se como uma situação jurídica subjetiva complexa, tendo o proprietário particular no pólo ativo e todas as demais pessoas no pólo passivo, aos quais tem o dever de respeitar o exercício das três faculdades básicas: uso, gozo e disposição.

Ademais, é visto como absoluto, exclusivo e perpétuo, já que se direciona, unicamente, para o seu titular – proprietário -, que utilizava o bem quando, onde, como e enquanto lhe aprouvesse.

Com efeito, a propriedade, no ordenamento jurídico brasileiro, encontra seu marco inicial na Carta Magna de 1988, que está inserida na tendência constitucional do Direito Civil.

A partir da premissa adotada pela Constituição, pode o intérprete mensurar a existência jurídica não de uma propriedade, mas de diversas espécies, cada uma delas com peculiaridades próprias: propriedade em geral – Artigo 5º, XII -, propriedade urbana – Artigo 182, §2º -, propriedade rural – Artigo 5º, XXVI, 184, 185 e 186 -, propriedade pública – Artigo 37, XXI -, propriedade privada, propriedade de terras indígenas – Artigo 20, XI e 231, dentre outras.

Após este breve esboço histórico, o qual se buscou uma posição intermediária entre o absolutismo da propriedade liberal e a sua negativa, surgiu à ideia de função social da propriedade, ao lado das limitações tradicionais, mas com elas não se confundindo. Logo, com as recentes alterações trazidas pelas mais modernas Doutrinas, deveriam ser impostos deveres sociais à Propriedade, a qual não deveria mais servir apenas aos interesses egoísticos dos indivíduos, mas sim, ser disciplinada no interesse de todos.[8]

Qualquer instituto jurídico e não só o regime de Propriedade, pode se adaptar à noção geral da função social, ou seja, essa possui uma finalidade em razão da qual existe. Onde, o proprietário deve sempre ter em mente que há um interesse geral a ladear o seu interesse particular, e por isso, tem que dar ao bem uma destinação que se alinhe à função social respectiva.

A condição que determina o uso do bem em favor de todas as pessoas e não apenas do titular, opera em relação a todas as formas de Propriedade: mobiliária ou imobiliária, urbana ou rural. Porém, é na seara da Propriedade Agrária, que a função social ganha maior ênfase, posto que as terras sejam, por natureza, o mais importante bem de produção, já que fornecem o alimento a todos os animais do planeta, inclusive ao Homem. Assim, a má utilização das áreas agricultáveis leva ou levará à escassez de alimentos e, consequentemente, à fome. Isso sem falar na matéria-prima industrial.[9]

Ao lado das transformações sofridas pela Propriedade, também o Direito sofreu alterações, principalmente, no que tange ao Direito Civil, cujo Código deixou de ser o núcleo principal da discussão, a qual ganhou área de tema constitucional.[10] A constitucionalização possui relevante papel, como consequencia do constitucionalismo e do princípio da supremacia da Constituição. Ocupa, atualmente, o ápice do ordenamento jurídico, dando contornos dos diversos ramos do Direito integrante do sistema infraconstitucional.

O certo é que a Propriedade deverá estar voltada para o bem geral de toda a sociedade, e não apenas para o atendimento das necessidades do proprietário. Assim, pode-se afirmar que, atualmente, existe algo de absoluto na Propriedade e este é, justamente, a sua função social.

Na realidade, o fenômeno da constitucionalização da função social da Propriedade, no direito internacional, se originou com as Constituições do México de 1917 e da Alemanha de 1919 (Constituição de Weimer).

Nesta esteira, a função social da Propriedade apareceu pela primeira vez na história constitucional pátria, na Carta de 1967, como um dos princípios da ordem econômica e social, mais especificamente no Artigo 157, inciso III, in verbis: “Artigo 157 – A ordem econômica tem por fim realizar a justiça social, com base nos seguintes princípios: […]; III – função social da Propriedade.”

 Um pouco mais adiante, com a promulgação da Constituição de 1969, no título relativo à ordem econômica e social, essa prescrevia: “Artigo 160 – A ordem econômica e social tem por fim realizar o desenvolvimento nacional e a justiça social, com base nos seguintes princípios: […]; III – função social da Propriedade”.

 Como se observa, nas Constituições citadas, o princípio da função social da Propriedade, esteve quase que unicamente relacionado com a desapropriação para fins de reforma agrária, em termos de aplicação. A atual Constituição, promulgada no ano de 1988, garante o Direito da Propriedade, entre os direitos e garantias individuais, descritos no Artigo 5º, contanto que atenda às exigências da sua função social:

“Artigo 5º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: […];

XXII – é garantido o direito de propriedade;

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.

Na mesma linha de raciocínio, também manteve a Propriedade a sua função social, como um dos princípios conformadores da ordem econômica ao prever:

“Artigo 170 – A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos a existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: […];

II – propriedade privada;

III – função social da propriedade;”

Com efeito, depois dessa breve análise dos dispositivos constitucionais citados, pode-se dizer que, da mesma forma que na Propriedade, não há uma única função social, mas diversas funções sociais. Estas variam de acordo com a sua natureza. Neste sentido, destaca-se entendimento doutrinário:

“É comum falar-se em Função Social da Propriedade. Nossa constituição consagrou esse princípio em diversos dispositivos. Contudo, o que não se tem referido é que existem diversas funções sociais que variam conforme o tipo de propriedade. (…) Analisando nosso sistema normativo, poderemos perceber a existência de funções sociais da propriedade que se diferenciam conforme o tipo de propriedade, sendo possível afirmar que, atualmente, as propriedades exercem várias funções sociais”.[11]

Ato contínuo pode-se acrescentar também, alguns desdobramentos da função social da Propriedade, como; (i) a função social da propriedade urbana e (ii)a função social da propriedade rural.

Observa-se que os dispositivos constitucionais anteriores à promulgação da Constituição de 1988, não traziam de forma expressa, os requisitos necessários ao atendimento da função social da Propriedade Urbana. Atualmente, invoca-se o mandamento contido no Artigo 182, §2º, da Constituição Federal, que relaciona a Função Social desta espécie, com as exigências fundamentais de ordenação da cidade, assim descrita:

“Artigo 182 – A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes. […];

§2º – A propriedade urbana cumpre a função social quando atende às exigências fundamentais da ordenação da cidade expressas no plano diretor.”

Ademais, no Artigo 183, apresenta determinada sanção ao incorreto uso do imóvel urbano, o qual beneficia aquele que o utiliza, adequadamente, onde preleciona o seguinte:

“Artigo 183 – Aquele que possuir com sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbana ou rural.”

Conclui-se, portanto, que é certo que alguém pode ser proprietário de imóvel urbano, não menos correto que a Propriedade pode ser perdida se o mesmo permanecer sem utilização por parte do proprietário. Já em relação à Função Social da Propriedade Rural, igualmente, possui extrema importância, já que na maioria das vezes, estes espaços são utilizados para a produção de gêneros indispensáveis à vida dos demais seres humanos.

Desta feita, o artigo 186, da Carta Magna, ensina que a para cumprir à sua função social, deve atender ao seguinte:

“Artigo 186 – A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”

Assim, deve-se manter sempre o uso racional da propriedade rural, para que esta atinja a sua função social de forma plena, evitando-se, inclusive, a sua desapropriação pelo Governo para fins de Reforma Agrária, conforme consta do Artigo 184, da Constituição Federal. Para encerrar o tema, cola-se a seguir, o brilhante entendimento exarado por Eros Roberto Grau:

“O que mais releva enfatizar, entretanto, é o fato de que o princípio da função social da propriedade impõe ao proprietário – ou a quem detém o poder de controle, na empresa – o dever de exercê-lo em benefício de outrem, e não apenas, de não o exercer em prejuízo de outrem. Isso significa que a função social da propriedade atua como fonte de imposição de comportamentos positivos – prestação de fazer, portanto, e não puramente, de não fazer – ao detentor do poder que deflui da propriedade.”[12]

 5. A AÇÃO DE USUCAPIÃO

 A ação de Usucapião possui importante participação no atual sistema jurídico brasileiro, desde o Código Civil de 1916. Antes desse, não havia sem a boa-fé do possuidor, qualquer que fosse o tempo de sua posse. Era necessária, antes da edição da citada Lei, a posse prolongada, para ser reconhecido.

A partir do novo Código Civil, em vigor desde 10 de janeiro de 2003, passou a ser relacionada nos artigos 1.238 a 1244, no Capítulo II, denominado Da Aquisição da Propriedade Imóvel.

A Usucapião define-se como modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. É modo originário de se adquirir uma propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito.

O direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo esse direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão. Segundo Francisco Eduardo Loureiro, são efeitos de fato de a aquisição ser a título originário: não haver necessidade de recolhimento do imposto de transmissão quando do registro da sentença, o título judicial ingressar no registro independentemente de registro anterior, ou seja, constituir exceção ao princípio da continuidade e mitigação ao princípio da especialidade registrarias; os direitos reais limitados e eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade não se transmitirem ao usucapiente; e, caso resolúvel a propriedade, o implemento da condição não resolver a propriedade plena adquirida pelo usucapiente. A Usucapião tem por objeto tanto a propriedade plena como outros direitos reais limitados que implica em posse dos objetos sobre os quais recaem, especialmente, os direitos reais de uso e gozo e fruição sobre a coisa alheia, como o domínio útil na enfiteuse, a superfície, o usufruto, o uso, a habitação e a servidão aparente. Com exceção da servidão aparente, os demais direitos reais sobre a coisa alheia, normalmente, serão adquiridos usucapião ordinária, com justo título, constituído por quem não é o verdadeiro proprietário, no caso clássico de aquisição a non domino.[13]

Tal qual nas demais ações, a relação processual de uma ação de usucapião deverá necessariamente possuir os pressupostos processuais de existência ou de constituição válida da relação processual. Esses pressupostos processuais são requisitos cuja ausência ensejam a inexistência da relação processual.

Assim, são eles: a) demanda regularmente formulada – Petição inicial (ainda que inepta) – iniciativa da parte (CPC, art. 2º; CPP, art. 24); b) Jurisdição – órgão judicante, ainda que incompetente, investido de jurisdição; c) citação (mesmo que não tenha sido promovida validamente – requisito essencial para que a relação processual se forme integralmente que se trate de juiz com competência originária ou adquirida; órgão imparcial.

Ademais, além dos pressupostos processuais citados, para a validade de uma ação de Usucapião, a petição inicial deverá obedecer aos requisitos previstos nos artigos 941 a 945, do Código de Processo Civil, estando, igualmente previsto, o critério da fungibilidade das ações possessórias, no caso da propositura de uma modalidade ao invés da correta.

Mais adiante, a petição inicial para ser válida, deverá atender aos requisitos do artigo 282, do citado diploma processual, ou seja: deverá conter o juiz ou tribunal a que for dirigida, a qualificação correta das partes (autor e réu), exposição dos fatos e fundamentos jurídicos do pedido (causa de pedir), o pedido com suas especificações, o valor da causa, as provas com que o autor pretende comprovar as suas alegações, além do pedido de citação do réu para responder ao termos da presente (princípio do contraditório e ampla defesa).

Agora, diante da singeleza do presente artigo, passa-se a ilustrar, apenas, algumas espécies de Usucapião, atualmente, utilizadas no ordenamento jurídico pátrio.

5.1. A Usucapião Extraordinária

A Usucapião Extraordinária encontrava-se prevista no artigo 550, do Código Civil de 1916, onde, exigia a posse de 30 (trinta) anos que, posteriormente, veio a ser reduzida para 20 (vinte) anos, com edição da Lei nº. 2.437/1955.

A Usucapião, em qualquer hipótese, não representa um ataque ao direito de propriedade, mas um tributo à posse, pois, para ser possível o seu alcance, exige-se do possuidor a detenção por um longo período, exercendo-se esse direito contra outrem, embora tendo título de propriedade, abandonou o imóvel, deixou que outro o ocupasse e lhe conferisse função social e econômica mais relevante.

Mais adiante, com o advento do novo Código Civil, a Usucapião Extraordinária passou a ser prevista no artigo 1.238, mas, reduzindo-se o prazo de alcance para 15 (quinze) anos. E de acordo com o parágrafo único do citado dispositivo, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo descrito no caput, diminui para 10 (dez) anos.

O E. Superior Tribunal de Justiça mantém o seguinte entendimento:

“Usucapião extraordinário. Comprovação dos requisitos. Mutação da natureza jurídica da posse originária. Possibilidade. O usucapião extraordinário – art. 55, CC – reclama, tão somente: a) posse mansa e pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos; c) presunção juris et de jure de boa-fé a justo título, “que não só dispensa a exibição desse documento como também proíbe que se demonstre sua inexistência”. E, segundo o ensinamento da melhor doutrina, “nada impede que o caráter originário da posse se modifique”, motivo pelo qual o fato de ter havido no início da posse da autora um vínculo locatício, não é embaraço ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feição de posse em nome próprio, sem subordinação ao antigo dono e, por isso mesmo, com força ad usucapionem. Precedentes. Ação de usucapião procedente. Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitucional, e provido.”[14]

5.2. A Usucapião Ordinária

A modalidade de Usucapião Ordinária era prevista no artigo 551, do Código Civil de 1916, onde conjeturava que os possuidores de boa-fé, dotados de justo título – entre estes se inclui o compromisso de compra e venda -, podiam usucapir o imóvel tendo posse, entre presentes de 10 (dez) anos, e 20 (vinte), entre ausentes, desde que titulares de posse contínua e incontestada.

O parágrafo único do dispositivo acima citado classifica para fins de Usucapião Ordinária, como presentes as pessoas que habitavam o mesmo Município do imóvel, e como ausentes, os que habitam cidade diversa. Porém, o prazo para alcance, igualmente, fora reduzido com a edição do novo Código Civil, onde, no artigo 1.243, estabelece o prazo de 10 (dez) anos para a Usucapião com justo título, reduzindo este para 05 (cinco) anos, se o possuidor adquiriu o imóvel, por justo título, em caráter oneroso e o registro houver sido cancelado.

Mas há a necessidade de o possuidor estabelecer moradia no imóvel ou nele tenha realizado investimentos de interesse social e econômico. Desse modo, tanto em relação à Usucapião Extraordinária, quanto a Ordinária, observa-se que a redução dos prazos para alcance se agasalha no princípio constitucional da função social da propriedade, beneficiando o possuidor que nela instala a sua moradia ou implanta obras de serviços de caráter social ou econômico.

Neste sentido, é o entendimento jurisprudencial:

“Usucapião ordinária. Justo título e sucessão possessória. Via pública. Julga-se procedente a ação de usucapião, em caráter ordinário ou extraordinário, quando comprovados os requisitos comuns às respectivas espécies de usucapião, o exercício da posse vintenária, mansa, pacífica, com ânimo de dono, boa-fé e com justo título, considerando-se assim a escritura pública não registrada e o instrumento particular de partilha amigável, homologado em juízo, conforme arrolamento de bens do de cujus. A alegação, por si só, da existência de via pública no imóvel usucapiendo, não suficientemente esclarecida, não é óbice à procedência da ação de usucapião, e isso sem prejuízo da solução cabível, se necessária, em ação própria”.[15]

5.3. A Usucapião Especial Urbano

Esta modalidade de Usucapião é tratada no artigo 1.240 do Código Civil, ao disciplinar que, aquele que possuir como sua área urbana de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), por 05 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, será detentor do domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano e rural.

Em relação aos requisitos objetivos, o imóvel a ser usucapido necessariamente deverá ser localizado em área urbana, sendo vedado imóvel em área rural com finalidade urbana. A área de superfície máxima do terreno deverá ser de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), pouco importando que a construção tenha área superior à do terreno, edificada em mais de um pavimento (RT 675/89).

Conforme tratado acima, quando da função social da propriedade, está situação encontra-se igualmente prevista no artigo 183, da Constituição Federal, em tema relacionado à função social da propriedade urbana.

O artigo 9º do Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001, igualmente disciplina a usucapião individual especial urbana, em preceito semelhante ao dispositivo ora em exame, porém, com algumas diferenças quanto aos requisitos objetivos, com menção à limitação da área de terreno e de construção, bem como quanto às regras de transmissão da posse por ato causa mortis.

Mas, as alterações trazidas pelo Estatuto da Cidade tiveram vida curta, visto que não sobreveio à vigência do Código Civil de 2002.

Junta-se entendimentos jurisprudenciais, por oportuno:

“Ação de Usucapião Ordinário. Inexistência de justo título. Usucapião Constitucional. 1- Entende-se por justo título o documento hábil para transferir o domínio, só não o fazendo por ser portador de falhas ou defeitos. Faltando o justo título, não há falar em usucapião ordinário. 2- Demonstrando que os autores detêm a posse mansa, pacífica e sem interrupção, de uma área urbana de 255,81m², há mais de dez anos, não sendo proprietários de outro imóvel urbano ou rural, aplicável se mostra o princípio da função social da propriedade, impondo-se a declaração de domínio com base no art. 183 da CF. 3 – Possibilidade de usucapião de área pouco superior a 250m², com base na Constituição Federal, insignificância da diferença de metragem, e aplicação, por analogia, do disposto no parágrafo único do art. 1.136 do Código Civil então vigente.[16]

Usucapião. Especial. Imóvel urbano. Não utilização, pelos autores, como moradia. Ocupação por inquilino. Indeferimento da inicial e extinção do processo sem exame de mérito. Não preenchimento de todos os requisitos exigidos no art. 183 da Carta Magna. Recurso não provido.”[17]

5.4. A Usucapião Especial Rural

O artigo 1.239 do Código Civil reproduz, integralmente, o disposto no artigo 191, da Constituição Federal.

A Usucapião Especial Rural, conhecida também como pro labore, está inserida no capítulo da política agrícola e fundiária da Constituição Federal e tem nítido escopo de fixar o homem ao campo, conferindo possibilidade de, em curto espaço de tempo, atribuir propriedade ao possuidor que pessoalmente deu função social à gleba rural, tornando-a produtiva e nela fixando moradia. De um lado, o prazo é exíguo, com o fim de estimular essa modalidade de usucapião. De outro, limita-se a categoria destinatária do benefício, mediante a criação de uma série de requisitos objetivos e subjetivos.[18]

Através desta modalidade, aquele que não sendo proprietário de imóvel rural e urbano, possua como seu, por 05 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a 50,00 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, terá direito à propriedade. Esta é mais uma demonstração da necessidade que os proprietários tem, de ora em diante, de dar destinação legítima à sua posse, deixando transparente, que a mesma respeita a função social da propriedade.

Esta modalidade apresenta uma série de requisitos objetivos e subjetivos, além dos requisitos básicos inerentes á usucapião extraordinária, ou seja: posse contínua, pacífica e com animus domini.

Em relação aos requisitos subjetivos, tem-se que somente a pessoa natural poderá ser autora desta modalidade de usucapião, porque não se cogita da pessoa jurídica estabelecendo moradia própria ou com sua família na gleba rural.

De igual modo, repita-se, o autor não poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Tal vedação somente possui relevância durante a vigência do prazo quinquenal aquisitivo; esta vedação não alcança se o usucapiente tenha sido dono antes, ou que passe a ser dono depois de consumar o prazo necessário à usucapião, pois a sentença é meramente declaratória e apenas reconhece aquisição originária preexistente.

Conforme ensinamento de Loureiro, o que deseja evitar o legislador é a especulação, mediante extensão indevida da usucapião social a destinatários que tenham condições econômicas de adquirir a gleba a título oneroso. Em tal hipótese, encaixa-se o titular de direito real ou pessoal de compromissário comprador de gleba distinta, já imitido na posse. Trata-se de direito de aquisição, no qual a propriedade remanesce vazia de conteúdo não mãos do promissário vendedor, apenas com o fim de garantia do recebimento do preço. Não teria sentido admitir que o compromissário comprador, já titular dos direitos de usar, fruir e mesmo ceder direitos sobre uma gleba, gozasse do favor da usucapião especial sobre gleba distinta.[19]

“Apelação cível. Usucapião de bens imóveis. Ação de Usucapião Constitucional Rural. Requisito moradia no imóvel usucapiendo não satisfeito. Pedido improcedente. O usucapião constitucional é previsto no art. 191 da Constituição Federal/88 e exige, para a consubstanciação da prescrição aquisitiva: localização em zona rural; não possuir o prescribente outro imóvel rural ou urbano; a posse mansa e pacífica das terras, com ânimo de dono, por mais de cinco anos; possuir área inferior a 50 hectares; residir no imóvel e torná-lo produtivo por trabalho seu ou de sua família. Caso não seja satisfeito qualquer dos requisitos exigidos pela Carta Constitucional, a propriedade não é adquirida. No caso concreto, restou incontroverso pela prova dos autos que o autor não mora efetivamente na área que pretende usucapir, mas sim em terras contíguas, de propriedade de sua mãe. Desatendido um dos requisitos de consubstanciação o usucapião constitucional, é de se julgar improcedente a ação. Negado provimento ao recurso.”[20]

5.5. Prazos Prescricionais para Exercício do Direito à Usucapião

A importância desse tema é ímpar, pois diz respeito à observância de que na contagem de prazo necessário ao exercício do direito à ação de Usucapião, notadamente, em razão da diminuição dos prazos pelo advento do novo Código Civil, há que se atentarem as regras de direito intertemporal, constantes dos artigos 2.028 a 2.030, do Código Civil.

Como regra geral, de acordo com o artigo 2.028, caso houver decorrido mais da metade do tempo exigido pelo Código anterior, o prazo de prescrição regula-se pelas regras do Código Civil de 1916. Caso contrário, o prazo prescricional observar-se-á, nos tempos determinados e descritos no Código Civil vigente, desde 10 de janeiro de 2002.

Já o artigo 2.029 fixa as regras de transição para a contagem de prazos reduzidos, tanto na Usucapião Extraordinária, como na Ordinária, em face do estabelecimento da moradia e obras de caráter social e econômico, bem como para a hipótese do §4º, do artigo 1.228, relacionada à alegação de Usucapião em defesa na reivindicatória ou na Usucapião coletiva, previsto no Estatuto da Cidade.

5.5. Prazos Prescricionais para Exercício do Direito à Usucapião

A importância desse tema é ímpar, pois diz respeito à observância de que na contagem de prazo necessário ao exercício do direito à ação de Usucapião, notadamente, em razão da diminuição dos prazos pelo advento do novo Código Civil, há que se atentarem as regras de direito intertemporal, constantes dos Artigos 2.028 a 2.030, do Código Civil.

Como regra geral, de acordo com o Artigo 2.028, caso houver decorrido mais da metade do tempo exigido pelo Código anterior, o prazo de prescrição regula-se pelas regras do Código Civil de 1916. Caso contrário, o prazo prescricional observar-se-á, nos tempos determinados e descritos no Código Civil vigente, desde 10 de janeiro de 2002.

O Artigo 2.029 fixa as regras de transição para a contagem de prazos reduzidos, tanto na Usucapião Extraordinária, como na Ordinária, em face do estabelecimento da moradia e obras de caráter social e econômico, bem como para a hipótese do §4º, do Artigo 1.228, relacionada à alegação de Usucapião em defesa na reivindicatória ou na Usucapião coletiva, previsto no Estatuto da Cidade.

6. CONCLUSÃO

Como se observou, é bem longo o caminho percorrido pelo direito possessório. Em sua apreciação, evidenciaram-se as diferenciações existentes entre coisa, a qual se trata de tudo o que existe fora do homem e bens, os quais se referem a valores materiais ou imateriais, que podem ser objeto de uma relação de direito.  Os com existência abstrata, não podem ser objeto de Usucapião e esses são chamados de Incorpóreos ou Imateriais.

Posse trata-se da detenção de uma coisa em nome próprio, difere da mera detenção em que o detentor possui em nome de outrem, sob cujas ordens e dependências se encontram. A teoria subjetiva (Savigny) a definia como o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a intenção de tê-la para si (animus rem sibi habendi). 

O Código Civil Brasileiro adota a teoria objetiva (Ihering) e essa entende que tem posse aquele que age em relação à coisa como se fosse proprietário, mesmo que não o seja, independentemente da intenção. O Monopólio traz em si, a presunção de propriedade, direito aos interditos, ou seja, às ações específicas de sua proteção e direito a Usucapião, dentro dos requisitos legais.

Conclui-se que Usucapião deriva de aquisição da propriedade, independente da vontade de seu titular anterior.  Ocorre quando alguém detém a Posse de uma coisa com ânimo de dono, por certo período, sem interrupção ou oposição. Divide-se, basicamente, em Extraordinária e Ordinária. Como também em Especial Urbana e Rural. Portanto, claro está que a sua função social é importantíssima, qual seja, atribuir à propriedade a quem dela se utiliza eficazmente. Mas, para que isso aconteça, são imprescindíveis que sejam respeitados os prazos prescricionais, para que possa existir o exercício pleno do direito de usucapir.

Informações Sobre o Autor

Nelson Rangel Luciano

Advogado e Pós-Graduando em Direito Civil e Direito Processual Civil