A informalidade nas aquisições de imóveis financiados nas demandas contra as seguradoras

Por Catherine de Andrade Colle

A transferência de bens imóveis se dá pela averbação do contrato de compra e venda no cartório de registro de imóveis correspondente. Esta averbação é de suma importância em razão da cientificação pública sobre o status do imóvel e é estabelecida no capítulo único do Título II do Código Civil, artigo 1.227, quando se trata de direitos reais e, também, estabelecida no art. 1.245 do mesmo código. Assim, a titularidade seria do último adquirente constante na matrícula do imóvel.

Entretanto, na prática, não é o que ocorre. Um exemplo disso é o caso das dívidas condominiais que, mesmo sendo advindas de direito real, perdem esse caráter em razão da jurisprudência dominante, que ajusta a imissão na posse como determinante da responsabilidade pelas contribuições e taxas, relativizando esse direito. Ainda assim, a matrícula é o documento que comprova a propriedade e a legitimidade. Mas muitas vezes, quem cobra uma dívida se depara com imissões posteriores e não registradas, o que impede a recuperação efetiva de débitos do imóvel. Em tese, assumindo-se a posição de proprietário, assume-se todas as obrigações e direitos que ficam atrelados ao bem. Também, em tese, as dívidas e direitos decorrentes de direito pessoal não atingiriam os novos compradores.

Todavia, nos contratos de Seguro Habitacional, isso tem ocorrido, pois há entendimento divergente:  “ […] É dizer, o próprio Poder Judiciário, ao entender pela legitimidade ativa dos autores, firmou o entendimento de que o objeto do seguro é o imóvel e não a pessoa, motivo pelo qual poderiam pleitear em juízo o seguro decorrente de danos inerentes ao imóvel desde sua construção.”[…].–sentença do Processo n° 0074640-32.2016.4.01.3400 – 16ª Vara – Brasília, nº de registro e-CVD 00487.2018.00163400.1.00287/00128, do TRF da 1ª Região, 29/10/2018 (gn).

É divergente em razão dos contratos de seguro habitacional não constarem no rol taxativo do artigo 1.225 do Código Civil, ficando impossibilitados de serem considerados como direitos reais, sendo o posicionamento acima comumente dissonante da legislação e jurisprudência vigente, com a relativização também dos direitos pessoais. Tal situação ocorre em razão do imensurável número de informalidades nas aquisições de imóveis, levando o caráter de direito pessoal do seguro a ficar em segundo plano.

O que frequentemente ocorre nos processos do Seguro de Habitação do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), como finalidade de pagamento pelas seguradoras dos vícios construtivos ocorridos nos imóveis, é a propositura das ações por autores não vinculados às matrículas dos imóveis objetos das demandas, bem como não vinculados aos contratos de financiamento. Isso se dá em razão da informalidade das transações de compra e venda entre particulares sem a transferência do contrato de financiamento, contrato de mútuo e sem a interveniência da instituição que financiou o imóvel. Ao se tentar verificar a matrícula, além da transferência não estar averbada, em muitos casos sequer o contrato originário foi averbado no registro de imóveis, por serem gerados custos ao mutuário e ao terceiro cessionário. Ao não formalizar a transferência, deixa-se o imóvel em uma situação jurídica oculta a terceiros não contratantes, contrariando a Lei 8.004/90, que obriga a interveniência do credor fiduciário, salvo os casos resguardados na Lei 10.150/00, que são as informalidades até 25/10/96 que poderão ser regularizadas.

Com políticas públicas referentes ao custo de averbação de propriedade dos imóveis, especialmente os adquiridos por meio de financiamento, seriam evitados transtornos para o judiciário, com abarrotamento de ações inviáveis e gastos extraordinários para as partes, especialmente para as seguradoras.

CATHERINE DE ANDRADE COLLE é advogada empresarial no Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica