Considerações didáticas sobre a ação renovatória de locação

A ação renovatória é instrumento disponibilizado pelo ordenamento jurídico para que o locatário faça a valer em juízo seu direito à renovação locatícia de imóvel não residencial independentemente da vontade do locador.

De fato, a renovação é compulsória para estes e tal imposição se justifica na medida em que o bem jurídico tutelado é o fundo do comércio, o valor agregado ao imóvel pela atividade desenvolvida pelo locatário.

Tem-se, desse modo, que a Lei 8.245/91, em seu art. 51, atribui ao locatário o direito material à renovação do contrato locatício e, no art. 71 ao art. 75, estabelece o procedimento através do qual tal direito é deduzido em juízo.

É evidentemente que podemos até deduzia que a referida renovação obrigatória do contrato locatício impõe relativa limitação à livre destinação do imóvel, ressalvando-se que o locador não será sempre e ncessariamente o proprietário), mas tal restrição se justica pela proteção à atividade do locatário no desenvolvimento e constituição do fundo de comércio: a impossibilidade re renovação importaria em enriquecimento indevido do locador, vez que o locatário envidaria esforços para formar o fundo de comércio, desenvolvimetno do ponto de comércio, e angariação de clientela e, este seu patrimônio ser-lhe-ia limado totalmente pela extinção da locação.

Cabe destacar ainda que não basta a constituição do fundo de comércio para a proteção do locatário e dar-lhe o direito a renovação compulsória.

É indispensável o atendimento de certos requisitos impostos pela lei, como a existência de contrato escrito por prazo determinado e com duração mínima de cinco anos (admitindo-se o somatório de prazos de contratos com vigências sucessivas ajustados por tempo inferior) e a exploração do mesmo ramo de atividade nos últimos três anos, pelo menos.

O intuito do legislador era proteger as relações locatícias envolvendo estabelecimentos comerciais e também industriais e de sociedades civis sem fins lucrativos com o objetivo de manter o equilíbrio na relação contratual, evitando a exigência de excessivas vantagens por parte do locador para a renovação locatícia.

Não obstante isso, o locador fica dispensado da renovação compulsória em três hipóteses: a) a primeira no caso de necessidade de realização de obras no imóvel que importem em sua transformação, por ordem do Poder Público, ou para a modificação que altere o valor do negócio da propriedade (art. 52,I da Lei 8.245/91).

A outra hipótese que isenta o locador de aceitar a renovação é o caso de uso próprio ou para a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano e do qual seja detentor de mais da metade do capital social o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52, II), salvo se tratar de locação de espaço de shopping center, caso em que não se verifica a possibilidade de retomada para a transferência de fundo de comércio.

Na retomada para uso próprio, o ramo de atividade a ser explorada não poderá ser o mesmo do locatário, salvo se a locação envolvia também o fundo de comércio e as instalações a este inerentes.

É de se destacar que o locatário fará jus a indenização para o ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que suportar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de três meses a contar da entrega do imóvel, não lhe der o destiuno alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Desobriga-se o locador da renovação compulsória no caso que apresente proposta de locação mais vantajosa e não coberta pelo locatário prevalecendo as melhores condições do terceiro. E, nesse caso, expressa o art. 75 da Lei de Locações, o locador e terceiro proponente serão solidariamente responsáveis pela indenização devida ao locatário pela não renovação locatícia.

E, por fim, é de se ressaltar que a possibilidade de renovação compulsória do contrato locatício tem caráter cogente por força do art. 45 da Lei de locações e comina com nulidade qualquer cláusula proibitiva dos direitos assegurados pela citada lei, especialmente no que tange à possível renovação, afastando inclusive a imposição de qualquer obrigação pecuniária para o exercício de tal direito.

Desde de longa data, o direito pátrio alberga o direito à renovação compulsória do contrato locatício para a tutela efetiva do fundo de comércio, desenvolvido pelo locatário, e tal matéria foi regulada anteriormente pelo Decreto 24.      150/34 e, hoje se encontra disciplinada pela Lei 8.245/91.

Esse último diploma legal sofreu algumas alterações desde se sua entraga em vigor, embora sem significativas modificações em termos de ação renovatória. Mas, é conveniente lembrar que a Lei 11.276/2006 acrescentou o primeiro parágrafo ao art. 518 do CPC que introduziu a súmula impeditiva de recurso.

A renovação locatícia já foi objeto de pormenorizada análise de nossos tribunais, havendo várias questões já sumuladas.

E, podemos citar como exemplos os Enunciados do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo que, antes de ser incorporado pelo Tribunal de Justiça ( em razão da EC 45/2004) era o competente para apreciar as questão de locação neste Estado.

Vamos listá-los:

Enunciado 6 : “Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é cinco anos.” Ref: art. 51 da Lei 8245/91. Aprovado por unanimidade.

Enunciado 9: “A Lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial.” Ref: art. 45 da Lei 8.245/91

Enunciado 14: “A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial.” Ref: arts. 71, II e 62, II da Lei 8.245/91

Enunciado 15: “Na ação renovatória, a indicação do mesmo fiador do contrato renovando dispensa a prova de sua idoneidade, que se presume, salvo se fundamentamente contestada.” Ref: art. 71 , V da Lei 8.245/91 Aprovado por unanimidade

Enunciado 20: “A autorização para as citações, intimações e notificações por telex ou por fac-símile, deve conter o número ou designação da estação destinatária, nos autos devendo ser juntado o original do ato expedido ou a cópia indelével comprobatória da expedição.” Ref: art. 374 do CPC, art. 58, IV da Lei 8.245/91. Aprovado por unanimidade.

Enunciado 21:“O não pagamento do aluguel provisório ensejo pedido de despejo fundamentado no art. 62 da Lei 8.245/91. Aprovado por unanimidade.

Enunciado 22: “Proposta a ação renovatória no prazo legal, a demora na efetivação da citação não acarreta a decadência do direito.” Ef: art.263 do CPC , art.51, quinto parágrafo da Lei 8.245/91. Aprovado por unanimiade.

Enunciado 29: “ O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor.” Ref: art. 72, quarto parágrafo do art. 8.245/91. Aprovado por unanimidade.

Enunciado 30: “O disposto no inciso V do art. 47 da Lei 8.245/91 aplica-se somente às locações contratadas na vigência desse diploma. Aprovado por unanimidade.

Dada a competência do Supremo Tribunal Federal para a análise da matéria antes da Constituição de 1988, há várias súmulas editadas quando da vigência do Decreto 24.150/34, destacando-se, entre elas, as de número 178, 376, 482, 485 e 486.

Com o advento da Constituição Brasileira de 1988 que criou o Superior Tribunal de justiça e lhe atribuiu competência para o julgamento de questões envolvendo a legislação federal, este tribunal passou a apreciar questões relacionadas à locação, sendo que, entre as Súmulas do Superior Tribunal de Justiça, duas são de especial interesse: a 106 referente “ proposta a ação no prazo fixado para o seu exercício, a demora na citação, por motivos inerentes ao mecanismo da justiça, não justifica o acolhimento da arguição de prescrição ou decadência”; a 214, que assevera que o “fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

O legitimado ativo para a açao renovatória é o locatário. Havia a possibilidade de o locador mover a ação renovatória ou promover demanda impeditiva da renovação (a chamada ação negatória) sob a égide do Decreto 24.150/34 o que foi suprimido pela Lei 8245/91.

Também têm legitimidade ativa: os cessionários ou sucessores na locação (art. 51, primeiro parágrafo); a sociedade de que participe o locatário, desde que o contrato tenha sido firmado por este com autorização do locador para uso do imóvel pela sociedade, caso em que o locatário e a sociedade têm legitimação concorrente; o sócio remanescente da sociedade dissolvida por morte de um dos sócios e o sublocatário.

Eventual cessão ou sublocação deverá ser expressamente autorizad pelo locador para gerar o efeito previsto neste dispositivo legal, procedendo-se, se o caso, à notificação prevista no art. 13, segundo parágrafo da Lei 8.245/91.

Quando ao sublocatário, há que se distinguir se a sublocação é parcial ou total. Se parcial, locatário e sublocatário têm legitimação concorrente; se total, apenas o sublocatário tem legitimidade para promover a açaõ renovatória, estabelecendo-se, com a renovação, vínculo direto entre locador e sublocatário, o que se justifica pela intenção de se evitar a especulação imobiliária.

No entanto, se a atividade locatícia fizer parte do ramo do negócio do sublocador ou se este contribuir para a formação do fundo de comércio, conserva-se-lhe a possibilidade de ajuizar a ação renovatória em nome próprio.

Outra questão que se coloca em caso de sublocação é possibilidade de o sublocatário promover a ação renovatória em face do sublocador , o que é perfeitamente possível desde que o prazo estipulado para o contrato de locação ( no qual o sublocador figura como locatário) compreenda o período necessário para a renovação da sublocação.

Se o prazo remanescente da locação for insuficiente para a renovação da sublocação, ter-se-á uma hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

Possuem legitimidade passiva o locador e seus sucessores, o espólio ( se já aberto o inventário), e os herdeiros, se o inventário ainda não foi aberto ou se a partilha já foi homologada. Caso o locador seja usufrutuário do imóvel, apenas este terá legitimada para responder à demandar, sendo desnecessária a intervenção do nu-proprietário.

Se o imóvel locado for alienado, há que se atentar para o momento da alienação para se definir o pólo passivo da demanda. Se a alienação do imóvel durante a vigência do contrato locatício e antes da propositura da ação renovatória, o adeuqirente é que terá legitimidade para responder ao pedido renovatório.

Se a alienação ocorrer durante o tramitar da ação renovatória, o antigo proprietário continuará a ostentar a legitimidade para a demanda (art. 42 do CPC), podendo o adquirente ingressar nos autos como assistente, se assim o desejar (arts. 50 a 55 do CPC).

Quanto a possibilidade de intervenção terceiro como já se cogitou, quando o adquirente do imóvel locado, este poderá intervir na qualidade de assistente do réu na ação renovatório em curso, principalmente em razão de seu interesse jurídico na determinação do destino do imóvel e condições de locação.

Como se sabe, além dessa hipótese, caso haja proposta de localão por terceira pessoa em condições melhores e superiores as oferecidas pelo locatário, o locador poderá alegar tal fato em contestação, chamando terceiro ao processo ( vide art. 77, inciso III do CPC) dado ao vínculo de solidariedade existente entre locador e terceiro proponente em relação ao pagamento de indenização ao locatário ( pelos prejuízos e lucros cessantes em razão da perda  do fundo de comércio).

Com relação a competência, para os procedimentos previstos na Lei das Locações de modo em geral, o foro da situação será o da situação do imóvel, sendo o competente para propositura da ação renovatória, exceto se outro foro for estipulado em contrato (foro de eleição).

Excepciona-se, no entanto, o foro do domicílio do réu, em razão da conveniência de se definirem questões de locação  no da situação do imóvel, o que confere maior agilidade à instrução da causa ( em caso de necessidade de se realizar perícia para aferição do valor de mercado do aluguel).

O procedimento é estipualdo pelos arts. 71 ao 75 da Lei de Locações e apresenta certas peculiaridades decorrentes do direito material deduzido, observando-se, ainda, de forma subsidiária o procedimento ordinário.

A petição inicial além dos clássicos requisitos exigidos pelos arts. 282 e 283 do CPC, deve conter de forma clara e precisa as condições da renovação locatícia (art. 71, VI), especialmente no que tange ao novo valor do aluguel que deve retratar fielmente o valor praticado no mercado imobiliário.

É preciso elaborar petição inicial tendo-se em vista que a pretensão é a constituição de nova relação jurídica para perdurar por determinado lapso temporal, razoavelmente longo, dependendo do prazo do último contrato celebrado que, via de regra, determinará o prazo da renovação.

Por isso, é curial constar da exordial uma proposta de contratação tão completa quanto possível a fim de permitir, pela sua leitura, a elaboração de uma minuta que contenha todas as cláusulas necessárias à adequada disciplina da relação locatícia.

De fato, a sentença em ação renovatória corresponder, por assim dizer, um novo contrato de locação que vigorará entre  as partes e, por isso, deve conter todas as cláusulas e condições indispensáveis ao seu cumprimento.

Nesse sentido, em caso de duração superior a dez anos, por determinação do art. 3º da Lei das Locações deve ocorrer a necessária vênia conjugal, por significar um verdadeiro ônus real( trazendo semelhança com o usufruto, por exemplo) consignando assim uma norma nitidamente protetiva da família.

Merece atenção especial, a garantia de cumprimento do contrato locatício. Se não se exigiu qualquer garantia quando da celebração do contrato originário, despeiciendo ao locatário autor  o oferecimento de qualquer garantia na peça exordial.

Contudo, caso haja estipulação de certa garantia, a petição inicial deverá ser explícita quanto à essa em seu pedido de renovação, especialmente quando se dirigir a fiança.

De fato, é importante frisar que a fiança não é mera cláusula contratual, e sim um contrato acessório e envolvendo partes diferentes, a saber: o locador, o loactário e o fiador. Lembrando-se que pela natureza da fiança que é contrato benéfico devemos aplicar-lhe interpretação restrita, devendo haver expresso consentimento deste (e de seu cônjuge se for o caso) seja para continuar como fiador, ou quanto as condições estabelecidas para fiança.

Caso o fiador não for o mesmo da relação original, é importante que o autor indique  sua qualificação completa na petição inicial bem como indique provas substanciais de sua idoneidade financeira.

O valor da causa na ação renovatória é equivalente a doze vezes  de aluguel, considerando o valor aluguel vigente à época da propositura da referida ação. Observe-se também que o art. 71 da Lei de Locações imputa ciosa lista de documentos que deverão acompanhar a exordial, a título de prova.

A falta de qualquer documento arrolado implica em extinção do feito sem resolução do mérito por falta de documento essencial( art. 283 , 284, parágrafo único, 267, I, 295, VI do CPC).

Questão muito relevante é a prova de duração do contrato pelo período mínimo de cinco anos quando se tratar de acessio temporis ( somatório de prazos de contratos sucessivos que totalizem o mínimo para  a renovação).

A prova de existência de ininterrupto vínculo locatício deverá ser feita documentalmente seja com documentos fiscais ou ainda comprovantes de pagamentos de água, luz, gás, telefone, por exemplo, valendo-se o autor da prova testemunhal apenas excepcionalmente.

Inovou a Lei de Locações pois admitiu outros meios de citação e intimação tais como telex e o fac-símile, além do postal mediante AR, e ainda, por oficial de justiça.

A maior facilitação e celeridade na citação e  intimação é importante principalmente em razao da conveniencia de se efetuar a citação antes do escoamento fatal do prazo decadencial, não podendo a demora inerente ao aparelho judiciário prejudicar o direito do locatário-autor, salvo se houver manifesta negligência.

Citado o réu, poderá apresentar resposta dentro do prazo de quinze dias, contestando o feito, e opondo se for o caso, as exceções ( incompetência, suspeição e impedimento) e ainda, impugnando o valor da causa.

Importante frisar que tal contestação se restringirá às matérias fáticas elencadas no art. 72 da Lei das Locações, mas as questões de direito poderão ser livremente abordadas, contanto que se refiram as hipóteses previstas no art. 72 do referido diploma legal.

Relevante também ressaltar o caráter dúplice da ação renovatória que significa que a condição dos litigantes é a mesma, não se cogitando propriamente de autor e réu, pois ambos assumem concomitantemente as duas possições em razão da pretensão deduzida em juízo.

A propósito, a própria defesa do suplicado corresponde à sua pretensão, não sendo necessária a propositura de uma nova ação ( com formulação de pedido) para retomada do imóvel ou contraproposta das condições de renocação, bem como a fixação do aluguel em valor mais atraente ou elevado, ou a alteração da periodicidade locatícia, ou simples resistência à renovação compulsória.

Reforçando à estrutura processual tradicional onde o autor pede e o réu somente impede ( art. 300 do CPC), ou de que o juiz julga apenas o pedido, e não a defesa ( art. 459 do CPC).

Assim, de fato, a simples defesa do réu implicará na improcedencia, ao menos que parcial, do pedido do autor, e esta improcedêncida do pedido do autor, corresponderá ao atendimento da pretensão do réu.

A decisão judicial in casu atribuirá o bem da vida a uma das partes, independemente de sua posição processual.

Ainda quanto a natureza dúplica da ação renovatória é importante observar que pode-se afirmar que o réu não exerce direito a ação nas hipóteses de ação dúplice, sua pretensão em verdade resta inserida no objeto do processo, desde a propositura da demando pelo autor, devido a própria natureza do direito material discutido.

Daí ser possível a eventual carência de ação em fase procedimental posterior ao oferecimento da defesa do réu.

Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para a desocupação do imóvel.

Se existirem outras pretensões ao lado da renovatória compulsória, tais como a renovação da fiança, cobrança de alugeres atrasados ou demais encargos locatícios relacionados com o imóvel, deverá deduzir sua pretensão em via própria, posto que não relacionadas diretamente com a renovação, poderá lançar mão da reconvenção.

A fase instrutória desenvolve de acordo com as especificações do rito ordinário, destacando-se que deverá tanto a exordial como a contestação fazer-se acompanhar das provas documentais relacionadas com as alegações oferecidas.

A realização de prova pericial para fixação de valor locativo a vigorar no contrato renovado, se houver divergência a esse respeito, vez que a falta de impugnação do réu autoriza ipso facto o acolhimento da proposta feita pelo autor.

A sentença proferida na renovatória tem nítida natureza constitutiva, disciplinando a relação locatícia existente entre as partes, e Dinamarco ressalta que a tutela constitutiva consiste em dar efetividade ao direito do autor à alteração de uma situação jurídico-material que ele não deseja e pretende eliminar.

Observando ainda que, a alteração de situação jurídica, a que o sujeito pode ter direito consistirá em criar uma relação jurídica nova onde esta não existe em reconstituir uma que existiu e deixou de existir, em modificar a relação jurídica existente ou em extingui-la.

Lembrando que o art. 285-A do CPC trazido a baila pela Lei 11.277/2006 trouxe a possibilidade de indeferimento liminar mesmo sem a citação do réu.

Com a natureza dúplice da renovatória ratifica-se plenamente que a sentença será constitutiva positiva em caso de procedência do pedido, estipulando todas as cláusulas da locação para o período renovando, ou desconstitutiva (ou constitutiva negativa) no caso de improcedência.

Lembrando que conforme requerido pelo réu em sua defesa, poderá ainda a sentença decretá a extinção da locação, fixando prazo de até seis meses, para entrega do imóvel (art. 74 CPC).

Poderá também a referida sentença conter capítulos condenatórios referentes  à diferença entre os alugueres definitivos e provisórios e, ainda à indenização do locatário em face da perda do fundo de coméricio.

É possível o cabimento de tutelas de urgência na renovatória, com a  possibilidade de antecipação dos efeitos da tutela final ates mesmo da generalização de tal instituto e sua expressão previsão no procedimento ordinário, assim, é que o quarto parágrafo do art. 72 da Lei de locações autoriza ao réu a requerer a fixação de valor provisório para os aluguéis a vencerem entre o término do contrato em vigor a final prolação da sentença enunciando as novas condições locatícias.

O procedimento para ação renovatória também admite as mesmas formas de impugnação contidas no CPC, com ressalva da apelação que é dotada apenas de efeito meramente devolutivo, conforme ocorre a todos os procedimentos previstos na Lei de Locações.

A setença que vier a ser proferida fará coisa julgada entre as partes e disciplinará a nova relação locatícia no tempo determinada, e o cumprimento da sentença segue o que a Lei 11.232/2005 determina, cristalizando em nosso ordenamenteo jurídico o processo sincréito com a efetivação da sentença, sem a necessidade de instauração de um processo autônomo de execução.

Reservou-se esse cumprimento sentencial para as sentenças condenatórias que reconheçam forçosamente obrigação de fazer, não fazer, entregar coisa e que ficam sujeitos aos arts, 461 e 461-A do CPC; e a expressão “execução” para a sentença condenatória de pagar quantia certa ( art. 475-N, I do CPC).

Registre-se que houve igualmente alteração do regime de liquidação, conforme os arts. 475-A até o art. 475-H do CPC.

Caso a renovação tenha sido obstada pela realização de obras ou retomada para uso próprio e o locador, após três meses da retomada do imovel, não tenha dado início às obras determinadas pelo Poder Público, ou que se prontificou a fazer, ou não lhe tenha dado o destinado pelo qual postulou a retomada (uso próprio) o locatário poderá buscar a indenização assegurada pelo art. 52, terceiro parágrafo da Lei de Locações, devendo fazê-lo através da ação própria.

A desocupação do imóvel, em caso de requerida pelo locado e não renovada a locação, somente poderá ser efetivada após o decurso do prazo que só começa a fluir a partir do trânsito em julgado da ação renovatória, salvo se o locatário der causa ao despejo e a respectiva demanda for proposta pelo locador e acolhida pelo Poder Judiciário.

O art. 51, quinto parágrafo da Lei 8.245/91 estipula prazo decadencial dentro do qual a renovatória deve ser proposta sob pena de o locatário decair de seu direito à renovação. É definido pelo período de um a seis meses antes do vencimento do contrato locatício vigente: vide que antes de um ano do venciomento do contrato, ao locatário não assiste itneresse jurídico (interesse de agir) para a propositura da demanda, dela sendo carecedor.

E, faltando menos de seis meses para o vencimento do contrato de locação, terá também decaído de seu direito à renovação.

Além de ser um prazo exíguo, é fixado retroativamente o que gera controvérsia. De fato, o locatário que pretenda exercer o direito à renovação compulsória deverá propor no período de um ano a seis meses antes do veencimento do contrato vigente.

O prazo decadencial, por ser definido em anos e meses, deve ser aferido conforme a Lei 810, de 06.09.1949.

Assim, aplica-se na contagem do prazo decadencial da ação renovatória, por exemplo, se o contrato de locação foi firmado em 01/01/2000 para vigorar por cinco anos, seu vencimento ocorrer em 01/01/2005, e o prazo para a propositura da ação renovatória será de 01/01/2004 a 01/07/2004.

Cumpre frisar que sendo decadencial o prazo este não se interrompe e nem se suspende, a peculidaridade da forma de contagem de forma retroativa justifica o entendimento de que, no caso o termo final coincida com dia que não haja expediente forense, ou o mesmo tenha sido encerrado antes do horário normal, conserva-se a possibilidade de propositura da ação renovatória no primeiro dia útil subsequente, a fim de evitar o perecimento do direito e redução do prazo legalmente estipulado.

Só a guisa de recomendação de leitura de boas doutrinas, indico:

BESSONE, Darcy. Renovação de locação. Revista do Advogado (Revista da Associação de Advogados de São Paulo). São Paulo, n. 45, janeiro de 1995.

BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória de locação de imóveis destinados a fins comerciais. São Paulo. Saraiva, 1958.

FORNACIARI JUNIOR, Clito. A renovatória inexitosa e a retomada. Revista do Advogado (da Associação dos Advogados de São Paulo), São, Paulo, n. 63, junho de 2001.