Contrato de locação e benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel

Resumo: O presente trabalho trata do direito do locatário sobre as benfeitorias realizadas no imóvel locado sob as regras da Lei n° 8.245/1991, abordando a temática de forma clara e objetiva com o intuito de aclarar tais dúvidas que, apesar da expressa previsão legal, mostram-se comuns tanto a locadores quanto a locatários, ensejando inclusive discussões judiciais. Diante da linha tênue que separa a benfeitoria da acessão nos contratos de locação regidos pela Lei do Inquilinato, foi abordado também suas diferenciações à luz da Lei n° 8.245/91 e do Código Civil de 2002 de forma a tornar mais abrangente a análise do tema estudado, tendo em vista sua importância e ocorrência na sociedade atual.

Palavra-chave: Locação. Lei do Inquilinato. Benfeitoria. Acessão.

Abstract: The presente work deals with the right of the lessee on the improvements made in the propety leased under the rules of Law n° 8.245/1991, approaching the subject in a clear and objective way with the purpose of clarifying such doubts that, despite the express legal provision, show are common to both landlords and tenants, including court discussions. In view of the fine line that separates the improvement of the access in the lease contracts governed by the Law of Tenancy, it was also approached its differentiations in light of Law n° 8.245/91 and of the Civil Code of 2002 in order to make more comprehensive the analysis of the subject studied, considering its importance and occurrence in the current society.

Keywords: Location. Law of Tenancy. Improvement. Accession.

Sumário: Introdução. 1. Lei n° 8.245/91 e suas espécies de locações. 2. Benfeitorias nos imóveis locados pelo regramento da Lei 8.245/91. 3. Diferença entre Benfeitorias e Acessões. Conclusão. Referências.

Introdução

As relações locatícias estão presentes de forma extremamente considerável na sociedade atual. Várias são as pessoas que possuem algum vínculo de locação, seja para fins residenciais ou não.

Devido cada locação ser realizada para um propósito específico, muitas vezes o imóvel deverá passar por reformas, obras que conservem e restarem o bem, e também obras que facilitem sua utilização ou o tornem mais agradável, aumentando-lhe o valor.

Costumeiramente, no dia-a-dia jurídico não é sempre que o profissional do direito, e até mesmo pessoas leigas, se deparam com contratos de locação melhores elaborados. A gama de contratos locatícios definidos como mais “simples” é imensa, deixando de prever situações que seriam facilmente resolvidas caso houvesse pactuação contratual.

Tal situação não difere quando se refere às benfeitorias realizadas nos imóveis locados, gerando dúvidas a locadores e locatários quanto aos seus direitos.

Neste sentido, o presente estudo visa tratar de forma clara, sucinta e objetiva, os regramentos aplicáveis às benfeitorias realizadas nos imóveis locados sob o comando da Lei 8.245/91.

1. Lei n° 8.245/91 e suas espécies de locações

Locação, nos dizeres de Orlando Gomes (1992, p. 305), “[…] é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não fungível”.

Trazendo uma definição um pouco mais detalhista, Luiz Antonio Savone Junior (2015, p. 1096) diz que:

“A locação predial urbana é um contrato sinalagmático pelo qual o locador se obriga, no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.”

A locação predial urbana passou a ser regulada pela Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, norma esta que é de ordem pública, o que significa que são nulas as cláusulas contratuais que busquem elidir os objetivos por ela estabelecida, consoante definido em seu art. 45.

A Lei 8.245/91 abrange não só a locação de imóveis edificados, mas também os não edificados, dependendo apenas de sua destinação (SCAVONE JÚNIOR, 2015, p. 1098).

Apesar de regular as relações locatícias de imóveis urbanos, a lei do inquilinato não se aplica aos contratos de locação de vagas autônomas de garagem; espaços para publicidade; leasing; apart-hotéis; e imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e fundações; bem como ao arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Excetuadas as hipóteses acima, caberá a aplicação da Lei 8.245/91 nas locações prediais urbanas.

A Lei 8.245/91 trouxe em seu corpo, três espécies de locação, quais sejam: a locação residencial; a locação por temporada; e a locação não residencial. Com isso, a lei tratou-as de formas distintas, estabelecendo diretrizes diversas quanto à formação, duração, retomada, entre outras.

Tratada na seção 1 do capítulo 2 da Lei de Locação, a locação residencial, como o próprio nome sugere, é aquela “destinada a residência e celebrada com pessoa física” (SCAVONE JÚNIOR, 2015, p. 1099), ou seja, é aquela destinada à moradia do locatário.

Como se destina a fins de moradia, a lei conferiu maiores benefícios aos locadores que ajustarem contrato por escrito por prazo igual ou superior a trinta meses, notadamente no que concerne à resolução e retomada do imóvel.

Embora a intenção do legislador fosse de que os contratos de locação residenciais fossem celebrados por um maior período, a lei não impede que seja estipulado prazo diverso, ficando as partes permitidas a negociarem livremente.

A segunda forma de locação prevista na Lei do Inquilinato é a locação para temporada. Sua definição pode ser extraída da própria Lei 8.245/91:

“Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de terminado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa) dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”

Diferentemente das demais espécies de locações previstas na Lei do Inquilinato, a locação para temporada possui como limite temporal o prazo de noventa dias. Uma vez ultrapassado esse prazo, a natureza da locação se modificará, passando, via de regra, a locação ser por prazo indeterminado e sua regulamentação pelas regras da locação residencial.

A terceira espécie de locação prevista na Lei 8.245/91 é a locação não residencial. Esta, por sua vez, é definida como sendo àquela destinada ao comércio, excluindo-se assim os fins de moradia ou temporada.

Como se pode notar, cada uma das espécies de locação exclui consecutivamente as demais. Contudo, os contratos de locação não ficam restritos às estas três espécies.

Devido a liberdade conferida pela Lei 8.245/91 aos contratantes quando da negociação da relação locatícia, estes poderão ajustar regras diversas desde que não proibidas pela Lei do Inquilinato.

Assim poderemos ter espécies de locação derivadas daquelas previstas na lei, a exemplo da locação mista, locação em lojas de shopping center, e a locação built-to-suit.

Ressalvadas as especificidades de cada espécie de locação, elas deverão seguirão igualmente todos os demais princípios e regras da Lei 8.245/91, aplicando-se nos contratos as mesmas proibições e direitos, notadamente no que concerne às benfeitorias realizadas no imóvel locado.

2. Benfeitorias nos imóveis locados pelo regramento da Lei n° 8.245/91

Benfeitoria, nas palavras do professor Carlos Alberto da Costa Dias (Retenção por benfeitorias), “[…] é o melhoramento promovido em um prédio com a intenção de torná-lo mais útil ou agradável […]”.

O Código Civil trouxe em seu artigo 96 a existência de três categorias de benfeitorias, quais sejam: voluptuárias, úteis ou necessárias.

De forma didática, a própria lei civil tratou de conceituar cada uma dessas espécies de benfeitorias, motivo pelo qual pode-se afirmar que:

“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

Sabe que numa relação locatícia, é obrigação do locador entregar o imóvel ao locatário em bom estado de conservação. Tal obrigação não decorre pura e simplesmente do contrato, mas sim da própria lei de locações – Lei n° 8.245/91 -, especificamente de seu artigo 22, o qual traz a seguinte redação:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;”

Não obstante, em vários casos, principalmente nas locações não residenciais, para que o imóvel realmente possa atender de forma satisfatória as necessidades do locatário, deverão ser realizadas benfeitorias, ou seja, obras que visem restaurá-lo, facilitar seu uso ou torna-lo mais agradável.

Prevendo tais situações corriqueiras, o legislador, quando da elaboração da lei do inquilinato, tratou de regulamentar a matéria através de dois artigos, os quais trazem as seguintes redações:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

Como se pode observar, a Lei 8.245/91 estabeleceu regras diferentes para cada uma das benfeitorias, porém autorizou a livre negociação contratual dos contratantes, de forma que poderão convencionar de forma diversa.

As benfeitorias necessárias, por se tratarem de obras que visam a conservação do imóvel bem como evitar a sua deterioração, garantem ao inquilino o direito de retenção, ou seja, o direito de ser indenizado pelos gastos tidos mesmo que não tenha havido autorização do locador.

Contudo, deve-se observar se no contrato de locação existe ou não a cláusula de renúncia ou exclusão de benfeitoria por parte do locatário, cláusula esta em que o locatário renuncia seu direito de indenização pelas benfeitorias. Havendo dispositivo neste sentido, o locatário não terá direito de retenção, vez que o próprio artigo 35 da lei do inquilinato conferiu aos contratantes o direito de livre pactuação.

Confirmando o dispositivo legal, o Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento de que “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”, conforme exarado na Súmula 335.

Por outro lado, inexistindo qualquer cláusula de renúncia de direitos sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário, mesmo que não seja autorizada, deverá o inquilino ser indenizado pelas benfeitorias necessárias realizadas.

Da mesma forma que as benfeitorias necessárias, o direito de indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis fica condicionado à existência ou não de cláusula de renúncia nos contratos de locação.

Entretanto, por se tratar de obras que simplesmente facilitam ou aumentam o valor do imóvel, não tendo, portanto, aquela urgência e prioridade como nas benfeitorias necessárias, as benfeitorias úteis deverão ser autorizadas pelo locador para que o locatário passe a ter direito de indenização. Caso sejam realizadas sem a devida autorização do locador, mesmo que inexista cláusula de renúncia no contrato de locação, o locatário deixará de ter direito de indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis realizadas.

Deve-se lembrar que no Direito é imprescindível a existência de provas que comprovem o direito material das partes. Dessa forma, sendo o contrato locatício desprovido de qualquer regramento a respeito das benfeitorias, é de grande valia que o inquilino obtenha autorização inequívoca do locatário, recomendando-se a forma escrita, para que possa demonstrar seu direito de indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis.

Diferentemente das duas espécies de benfeitorias já comentadas, as benfeitorias voluptuárias são aquelas em que a doutrina diz serem de mero deleite, que tornam o imóvel mais bonito, mais agradável.

Por não se tratar de benfeitorias indispensáveis ao imóvel, a lei do inquilinato trouxe regramento diverso das demais. Este tipo de benfeitoria, conforme determina o artigo 36 da Lei 8.245/91, não será indenizável.

Contudo, apesar da lei não conferir o direito de indenização ao locatário, esta lhe facultou o direito de retirada das benfeitorias voluptuárias por ele introduzidas no imóvel locado desde que sua retirada não cause prejuízos ao prédio locado (ATUI, 2016, p. 107).

Vale destacar que da mesma forma que a cláusula de renúncia no contrato de locação expurga o direito do locatário de ser indenizado nas benfeitorias necessárias, e nas benfeitorias úteis, estas quando autorizadas pelo locador; a renúncia atingirá também o direito de retirada das benfeitorias voluptuárias, deixando assim de ter o locatário o direito de levantamento da benfeitoria. Não obstante, tal matéria pode ser objeto de questionamentos judiciais, conforme aponta Atui (2016, p. 107):

“[…] por se tratar de direito patrimonial, a renúncia expressa em contrato afasta a aplicação do dispositivo, conforme entendimento pacificado na Jurisprudência. Ainda assim, a matéria pode ser objeto de questionamentos judiciais, permitindo nesse ponto a abertura de litígios se o contrato for carente de boa redação, a ponto de gerar dúvidas na interpretação das cláusulas de renúncia e outras. Divergência que pode surgir no curso do contrato, em qualquer tempo ou mesmo após seu fim, impondo a interpretação judicial ao concreto.”

Deve se ter em mente de que a classificação das benfeitorias pode variar conforme sua destinação, utilidade ou a localização do bem principal. A título de exemplo, leciona o professor Flávio Tartuce (2014, p. 180) que “[…] uma piscina na casa de alguém é, em regra, benfeitoria voluptuária. A piscina, na escola de natação, é benfeitoria necessária […]. Dessa forma, pode-se concluir que não é somente a benfeitoria propriamente dita que definirá sua classificação em necessária, útil ou voluptuária, mas sim a sua destinação, utilidade ou localização do bem principal, podendo a mesma benfeitoria ser classificada de forma diferente de acordo com cada caso.

3. Diferença entre Benfeitorias e Acessões

Conforme já explanado, as benfeitorias “são bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade. Enquanto os frutos e produtos decorrem do bem principal, as benfeitorias são nele introduzidas […]” (TARTUCE, 2014, p. 180).

Por outro lado, as benfeitorias do art. 97 do Código Civil não devem ser confundidas com as acessões previstas no art. 1.248 da mesma lei.

O Código Civil estabeleceu, como formas de aquisição da propriedade imóvel, duas formas, sendo elas as originárias e as derivadas.

As aquisições das propriedades pelas formas derivadas ocorrem, de maneira resumida, através do registro imobiliário ou da sucessão hereditária, sendo necessário, portanto, uma intermediação subjetiva (TARTUCE, 2014, p. 922).

Por outro lado, as aquisições originárias da propriedade imóvel poderão ocorrer pela usucapião ou pelas formas descritas no art. 1.248 do Código Civil, artigo este que elenca cinco espécies de acessões naturais e artificiais:

“Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I – por formação de ilhas;

II – por aluvião;

III – por avulsão;

IV – por abandono de álveo;

V – por plantações ou construções.”

Conforme se pode perceber dos termos do art. 1.248 do Código Civil, “[…] as acessões constituem o modo originário de aquisição da propriedade imóvel em virtude do qual passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que foi incorporado de forma natural ou artificial […]” (TARTUCE, 2014, p. 923).

Para o jurista Luciano de Camargo Penteado (2012, p. 343),

“A acessão consiste, portanto, em modo de aquisição da propriedade imóvel pela justa posição de elementos naturais desencadeada naturalmente ou causada pela atuação do homem a qual, propiciando alterações na estrutura do bem, altere a distribuição da titularidade dos direitos. Esta, ocorrendo no plano do direito das coisas, implica em certos casos, mudança também no plano do direito das obrigações, alterando as situações jurídicas de crédito e débito […].”

Distinguindo da benfeitoria, Penteado (2012, p. 344) ensina ser a acessão formada por junção de objetos distintos e preexistentes, enquanto que a benfeitoria resulta no aperfeiçoamento introduzido em coisa já existente. A acessão difere-se também do fruto, “[…] pois resulta de força extrínseca aos bens justapostos, não havendo periodicidade necessária em sua ocorrência, elementos que caracterizam aquele conceito” (PENTEADO, 2012, p. 344).

Neste linear, nota-se que enquanto as benfeitorias são obras de conservação, melhoria e embelezamento do imóvel preexistente; as acessões, por sua vez, são incorporações introduzidas em um outro bem imóvel, pelo proprietário, possuidor e detentor (TARTUCE, 2014, p. 180).

Ainda,

“[…] é possível afirmar que o que diferencia as benfeitorias das pertenças é que as primeiras são introduzidas por quem não é o proprietário, enquanto as últimas por aquele que tem o domínio. Tanto isso é verdade, a título de ilustração, que a Lei de Locação (Lei 8.245/1991) não trata das pertenças, apenas das benfeitorias quanto aos efeitos para o locatário (arts. 35 e 36) […]” (TARTUCE, 2014, 181).

Não obstante a Lei 8.245/91 não regular sobre as acessões, estas poderão também ser passíveis de indenização ao locatário. Segundo o professor Luiz Antonio Scavone Junior (2015, p. 1136):

“Neste caso, efetuada construção de boa-fé, nos termos do art. 1.255 do Código Civil, o locatário fará jus à indenização, sem contar, todavia, com qualquer direito de retenção por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35 da Lei do Inquilinato.”

Destaca-se que, da mesma forma que as benfeitorias, o direito de retenção pelas acessões poderá ser renunciado através de cláusula contratual nesse sentido. Tal entendimento restou firmado inclusive pelo antigo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo ( 2° TACivSP – Ap s/ver. 495 975 – Sexta Câmara – Rel. Paulo Hungria – J. 30/9/1997, apud SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 1137), o qual disse:

“[…] ainda que a construção de prédio em terreno locado possa ser tecnicamente considerada acessão, e não benfeitoria, válida é a cláusula contratual que exclui o respectivo direito de indenização, porque cuida-se, em última análise, de estipulação envolvendo direito disponível. E, porque não vedada pela lei, insere-se no âmbito daquelas matérias albergadas pelo princípio da chamada autonomia de vontade.”

Assim, caberá às partes contratantes o direito de pactuarem livremente dispondo sobre a renúncia ou não de indenização sobre as acessões realizadas pelo locatário, sob pena de, não o fazendo, incidir a regra prevista no Código Civil.

Conclusão

Conforme exposto, além de estipular os regramentos inerentes às locações de imóveis urbanos, a Lei n° 8.245/91 trouxe de forma clara e objetiva os direitos do locador e do locatário sobre as benfeitorias realizadas no imóvel locado, trazendo distinção legal para cada uma das espécies de benfeitorias.

Todavia, a Lei do Inquilinato conferiu às partes contratantes o poder de pactuarem livremente sobre a renúncia ou não por parte do locatário sobre os direitos que lhe são conferidos em virtude das benfeitorias realizadas.

Diante do conceito genérico de cada espécie de benfeitoria, vê-se que uma benfeitoria realizada em um imóvel poderá não ter a mesma classificação da mesa benfeitoria realizada em outro imóvel, podendo assim ter sua classificação variada de acordo com cada caso em específico, devendo o operador do direito analisar pontualmente a correlação da benfeitoria realizada com o imóvel locado e sua finalidade, a fim de que possa ser apontado qual o direito concreto aplicável em cada caso.