El Contrato De Compraventa Inmobiliaria, Alternativas Precontractuales Y Su Formulación En Instrumento Público

Autoras: Dra C.  Yisel Muñoz Alfonso, Profesora de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad Central “Marta Abreu” de las Villas

Esp. Leydi Valdés Castillo, Notaria, Dirección Provincial de Justicia

Esp. Mabel Dipotet Mollinedo, Profesora de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad Central “Marta Abreu” de las Villas

Resumen: El tráfico inmobiliario entre personas naturales por medio de actos traslativos de dominio, genera altos niveles de intercambio y circulación del mercado de compraventa de viviendas y en este orden, ha generado diversas problemáticas asociados a los intereses y voluntad de los contratantes, dirigidos a precontratar, y las exigencias que la norma civil cubana señala como obligatorios.

El presente trabajo denominado “El contrato de compraventa inmobiliaria, alternativas precontractuales y su formulación en instrumento público”, aborda varias interrogantes sobre los contratantes en relación con las opciones que presentan si desean en fase previa o preliminar asegurar la compra y la venta de determinado vivienda, en oportunidades no han concluido la inscripción en el Registro de la Propiedad, o se encuentran en trámites de obtener la titularidad o el derecho de propiedad sobre el inmueble, en la actualización del título, no poseen el total del precio del inmueble, o depende la compraventa de la venta de un inmueble para poder adquirir otro con el monto recaudado en la primera venta, dificultades derivadas de la regulación de la compraventa de viviendas en la Ley general de la vivienda en Cuba.

Es objetivo del artículo: Identificar las alternativas que en fase precontractual poseen los sujetos interesados en consumar una compraventa de viviendas, y asegurar desde la etapa previa la adquisición de este inmueble en un tiempo que previamente pacten o cumplidas determinadas condiciones.

Se emplearon métodos del nivel teórico  como la revisión de documentos, el exegético analítico, analítico sintético, entre otros.

Palabras clave: Contrato de compraventa de viviendas, tratos preliminares, instrumento notarial.

 

Summary: The real estate traffic between natural persons by means of acts of transfer of ownership, generates high levels of exchange and circulation of the housing sale and purchase market and in this order, has generated several problems associated with the interests and will of the contracting parties, aimed at pre-contracting, and the requirements that the Cuban civil law indicates as mandatory.

The present work called “The real estate sale and purchase contract, pre-contractual alternatives and its formulation in public instrument”, addresses several questions about the contracting parties in relation to the options they present if they wish in a previous or preliminary phase to assure the purchase and sale of a certain housing, in opportunities they have not concluded the inscription in the Property Registry, or they are in the process of obtaining the title or the right of ownership of the property, in the updating of the title, they do not have the total price of the property, or the sale depends on the sale of a property to be able to acquire another with the amount collected in the first sale, difficulties derived from the regulation of the sale and purchase of housing in the General Law of Housing in Cuba.

The objective of the article is: To identify the alternatives that in the pre-contractual phase have the subjects interested in consummating a housing sale and purchase, and to assure from the previous stage the acquisition of this property in a time previously agreed upon or when certain conditions are fulfilled.

Theoretical methods such as document review, analytical exegetical, synthetic analytical, among others, were used.

Keywords: Contract of sale of housing, preliminary agreements, notarial instrument.

 

Sumario: Introducción. I. La  compraventa de viviendas, breve acercamiento a la figura contractual. II. Los tratos preliminares. III. El precontrato o contrato de promesa de compraventa. IV Soluciones para la instrumentación de las alternativas precontractuales de la compraventa de viviendas. Conclusiones. Bibliografía

 

INTRODUCCIÓN

En Cuba, el tráfico inmobiliario entre personas naturales por medio de actos traslativos de dominio, genera altos niveles de intercambio y circulación del mercado de compraventa de viviendas y en este orden, ha generado diversas problemáticas asociados a los intereses y voluntad de los contratantes, dirigidos a precontratar, y las exigencias que la norma señala como obligatorios.

En este orden, se producen varias interrogantes de los contratantes en relación con las opciones que presentan si desean en fase previa o preliminar asegurar la compra y la venta de determinado vivienda, en oportunidades no han concluido la inscripción en el Registro de la Propiedad, o se encuentran en trámites de obtener la titularidad o el derecho de propiedad sobre el inmueble, en la actualización del título, no poseen el total del precio del inmueble, o depende la compraventa de la venta de un inmueble para poder adquirir otro con el monto recaudado en la primera venta.

Es objetivo del presente trabajo: Identificar las alternativas que en fase precontractual poseen los sujetos interesados en consumar una compraventa de viviendas, y asegurar desde la etapa previa la adquisición de este inmueble en un tiempo que previamente pacten o cumplidas determinadas condiciones.

Se valoran dos opciones: los tratos preliminares que en Cuba se asocian a los contratos económicos, que en el Decreto Ley 304 de 2012, De la contratación económica, ha significado el reconocimiento expreso de la figura, con determinada efectividad pero nada obsta que se haga extensible a la trasmisión de la  vivienda; la otra institución es el contrato de promesa de compraventa, ambas figuras se avienen a la solución del tema planteado. El Notario posee un papel esencial en el asesoramiento y la consecución del instrumento publico legítimo, avenido a los intereses de los contratantes.

 

DESARROLLO

1. LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS, BREVE ACERCAMIENTO A LA FIGURA CONTRACTUAL

El Contrato de compraventa según afirma Ojeda Rodríguez, se define como aquel por el cual una persona (vendedor) trasmite a otra (comprador) el derecho de propiedad sobre un bien, a cambio del cual, este ultimo deberá pagar un precio en dinero “.[1]

Es un contrato consensual que se perfecciona con el mero consentimiento de las partes ( art  335 del CC )[2]bilateral, oneroso, conmutativo, típico, nominado y de consumación inmediata.[3]

La consensualidad trasciende a la consumación del contrato y sus efectos obligatorios y no reales, el art. 334 del CC regula que por el contrato de compraventa el comprador se obliga a trasmitir la propiedad de un bien al comprador mediante su entrega y este a pagar por el determinado precio en dinero.

Dentro de los elementos reales de la compraventa de bienes inmuebles se encuentra la vivienda de ocupación permanente o la de descanso y veraneo, en ambos casos  las exigencias formales  son idénticas.

El artículo 70 apartado 3 de la Ley General de la Vivienda modificado por el Decreto Ley 288 de 2011, 3. La transmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentre enclavado el inmueble, por el precio que libremente acuerden las partes. El pago total del precio de la compraventa se efectúa en el acto de formalización de esta, mediante los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria, según las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba.

Con este precepto se establece un requisito de solemnidad que condiciona la validez del contrato a la formalidad de disponer la compraventa mediante instrumento público  so pena de nulidad bajo la causal especifica del artículo 191 del CC , no obstante este criterio se matiza por la actio proforma del artículo 313 del CC que dispone la acción de compelimiento que poseen las partes para alcanzar el cumplimiento de esta formalidad, por tanto, se ratifica con ello el carácter consensual y no solemne del contrato.

El apartado 4 del artículo 70 establece que: “En el acto de formalización del Contrato de Compraventa, el comprador declarará bajo juramento, que no tiene en propiedad otra vivienda de residencia permanente y acreditará, con el documento bancario correspondiente, la existencia del dinero en una sucursal bancaria, a los efectos del pago total del precio acordado. Al vendedor se le exige el cumplimiento previo de los requisitos siguientes: a) Haber liquidado los adeudos por concepto de pago de transferencia de la propiedad del inmueble, “acreditado mediante documento correspondiente de la sucursal bancaria; y b) acreditar la inscripción del inmueble objeto de la venta, en el Registro de la Propiedad.

Estos elementos apuntados recaen en primer término sobre la libertad de acordar el precio si bien alrededor de este tema existen dos particularidades, en primer término la determinación del valor referencial del bien inmueble a enajenar que está definido normativamente y que no siempre coincide con el precio pactado y declarado por las partes y ello trasciende al tema del abono del impuesto  sobre trasmisión de bienes y herencias; el segundo aspecto es el relativo a la obligación de efectuar el depósito previo de la suma pactada en concepto de precio que se consignará en la escritura notarial y la emisión del instrumento financiero correspondiente en este caso el cheque de gerencia que emite el Banco Popular de Ahorro, lo que implica la exigencia del pago total del precio, lo que determina la consumación inmediata sin alternativas del pago a plazos del precio pactado.

La Resolución 85 de 2011, del Banco Central de Cuba, dispone en el apartado  PRIMERO: Las personas naturales que pretendan adquirir una vivienda mediante un contrato de compraventa, según lo establecido en las regulaciones vigentes, en lo adelante comprador, solicitan en una sucursal del Banco Metropolitano S.A.; Banco Popular de Ahorro y Banco de Crédito y Comercio, o de cualquier otra institución bancaria que se autorice, la emisión de un cheque de gerencia, previa provisión de los fondos, para ejecutar el pago del precio que se acuerde con el vendedor de la vivienda.

Se dispone que el cheque de gerencia se emite a favor del comprador y establece un plazo de caducidad  de 60 días para el cobro del dinero o la transferencia a otra cuenta bancaria sin que se admita la trasmisión ni al cesión a terceros en los apartados Cuarto y Quinto,

Estos elementos apuntados inciden sobre el principio de autonomía de la voluntad en orden al particular interés de la partes de precontratar o establecer tratos o pactos previos que impliquen una promesa de contratar.

No es infrecuente la situación que se genera con las exigencias requeridas alrededor del título de propiedad y su inscripción que en ocasiones requieren de un espacio prolongado de tiempo, en otras oportunidades las partes pretenden asegurar la adquisición del bien y evitar la oferta y compra por parte de terceros, ante esta disyuntiva es precisa la interrogante de si caben los tratos preliminares, el precontrato o contrato de promesa de compraventa  u otras figuras como el contrato privado, que se ha estado formulando ante el interés de asegurar la compraventa y seguir los intereses de las partes.

Cabría preguntarse qué figuras en el ámbito contractual constituirían alternativas a estas pretensiones. Para ello se centrará el análisis en dos figuras: los tratos preliminares y la promesa de contrato de compraventa, figuras que tienen detractores ante la imposibilidad de la compraventa a plazos por la obligación del depósito total del precio y la obligación del depósito bancario con la emisión del correspondiente cheque de gerencia.

 

2. LOS TRATOS PRELIMINARES

El proceso de formación del contrato se reconoce por la doctrina tradicional tres fases o momentos del contrato que son la generación la perfección y la consumación.

La fase de generación y gestación comprende los preliminares o el proceso interno de formación del contrato, se trata de un período preparatorio que da como resultado una serie de actos que requieren del consentimiento contractual, en esta fase se centrara el contenido del presente trabajo por coincidir con el propósito de explorar las alternativas para los sujetos intervinientes en el contrato de compraventa en el momento anterior al proceso de perfeccionamiento y ejecución del contrato, con más vigor aun esta modalidad de contrato que tiene base en la consensualidad.

La formación del contrato puede ser instantánea o sucesiva o progresiva, es instantánea cuando su preparación es obra de un solo acto de los otorgantes sin hallarse precedido de ningún otro acto, no precisan de elaboración o discusión generalmente se emplean en operaciones simples de escaso valor que se encuentran estandarizadas.

Sin embargo, los contratos con mayor alcance o complejidad requieren de un período de tiempo para deliberar, discutir, establecer las condiciones y ordenar el acuerdo al que se llega se va formando intervalo temporis.

En estos casos se habla de un formación sucesiva o progresiva del contrato, este no se formaría en un solo acto sino en una serie de actos previos, para ellos se requiere de un procedimiento o proceso que implica el desarrollo de actividades que permiten la obtención de un determinado efecto jurídico.

Dentro de esos procedimientos se encuentran los tratos preliminares.

Los llamados tratos preliminares los define Menéndez Mato como “aquellos actos precontractuales en sentido estricto, no esenciales para el nacimiento definitivo del contrato, y cuyo contenido consiste en un conjunto de conversaciones y actividades dirigidas a informarse y negociar los futuros términos del contrato”.

Estos se inscriben en la fase de negociación o precontractual, La realización de estos tratos preliminares, no obligan a las partes a que celebren un contrato, por lo que cualquiera de ellas puede poner fin a estas actuaciones. En ellos se generan una serie de deberes como puede ser el de buena fe, el de suministrar siempre información veraz o el deber de confidencialidad.

Estos también pueden consistir en conversaciones o negociaciones, y en manifestaciones escritas, proyectos minutas, documentos.

No constituyen un acto jurídico en sentido estricto pues de ellos no se derivan efectos jurídicos de manera inmediata, no se puede afirmar que entre las partes se cree una relación jurídica. Si embargo estos tratos preliminares no carecen por completo de efectos de relevancia en orden a la formación de la voluntad contractual y la interpretación del contrato.

Estas se abren con la iniciación de las conversaciones o negociaciones de las partes y se cierran con la celebración del contrato o con la ruptura de los tratos.

Estos suponen la incorporación de la buena fe necesaria de carácter objetivo y observar los tratos de manera leal y ética,

En el sistema europeo continental se ha asumido que en los tratos preliminares las partes están obligadas a actuar de buena fe, aun cuando no se llegue a celebrar el contrato y en el caso de causar daños al inobservar este deber, se reconoce la obligación de indemnizar perjuicios. Igualmente, en el sistema europeo continental se concibe que la importancia de los tratos preliminares radica en el grado de responsabilidad que se puede imputar al sujeto que viola tal obligación que se predica del que comete un daño por la frustración del negocio sobre el que las partes se intentaban acercar, y por servir para la interpretación del acuerdo que se perfecciona, no solo para determinar la real y efectiva voluntad de los contratantes en la etapa de ejecución del acuerdo.[4]

Se asume como un imperativo de conducta el adecuarse a los parámetros fijados por la buena fe, la cual se entiende de forma general como el deber de lealtad y corrección, o lo que es lo mismo: el deber de obrar de manera leal y correcta, no obstante, la libertad contractual por la cual las partes que incursionan en negociaciones son libres de contratar o no hacerlo.

El Decreto- Ley 304 de27 de diciembre de 2012, en el Capítulo II, De la concertación del contrato, sección primera de los tratos preliminares y la responsabilidad precontractual, en el artículo 11.1 define los tratos preliminares: “las partes pueden establecer negociaciones o tratos preliminares, dirigidos a la concertación de un contrato“.

Sobre los efectos y la responsabilidad precontractual el apartado 2 establece “Cualesquiera de las partes es libre de abandonar unilateralmente los tratos preliminares sin incurrir en responsabilidad.

No obstante la parte que ha negociado y ha interrumpido la negociación o tratos preliminares  de modo contrario a la buena fe, es responsable de los daños y perjuicios causados a la otra por la no concertación del contrato.”

La obligación de actuar de buena fe en la etapa precontractual (tanto en los tratos preliminares como en la oferta y aceptación) se derivan para los particulares una serie de deberes que se resumen –se insiste– en los principios de lealtad y corrección de la conducta, y que consisten básicamente en manifestar claramente las circunstancias personales u objetivas que puedan rodear las respectivas etapas, y un deber de informar sobre todas las circunstancias que puedan interesar a la contraparte: las peculiaridades de la legislación; las circunstancias específicas que no puedan ser conocidas por el futuro contratante luego de un estudio profesional adecuado y que constituyen en cierta forma extensión de las obligaciones pre y post contractuales.[5]

Díez- Picazo al respecto señala que la doctrina de la responsabilidad precontractual o culpa in contrahendo se origina en Alemania a finales del pasado siglo, en el momento inmediatamente anterior a la redacción y promulgación del Código Civil. Su origen hay que encontrarlo en IHERING, que fue el primer autor que habló de culpa in contrahendo.[6]

En definitiva, quien incurre en culpa en el proceso de formación de un contrato y es culpable de la nulidad del mismo debe indemnizar a la otra parte de los daños sufridos. El fundamento de tal reparación es el propio contrato, porque, éste, a pesar de su nulidad, despliega sus efectos jurídicos.

También se reconoce la responsabilidad precontractual por ruptura injustificada de las negociaciones Diez Picazo estable las exigencias de esta modalidad partiendo de un supuesto “si en el curso de las negociaciones o tratos preliminares una de las partes hace surgir en la otra razonable confianza de que el contrato que se negocia será concluido y, posteriormente, interrumpe dichas negociaciones sin un justo motivo, está obligada a resarcir los daños que la otra parte sufra como consecuencia de dicha ruptura. Los elementos de este supuesto de hecho son: 1.” La creación de una razonable confianza en la conclusión del contrato. 2.° El carácter injustificado de la ruptura de las conversaciones o negociaciones. 3•” La producción de un daño en el patrimonio de una de las partes. 4.” La relación de  causalidad entre este daño y la confianza.[7]

 

En la práctica jurídica no es infrecuente redactar documentos privados donde se organicen los pactos o acuerdos definidos en los tratos preliminares por los que deben regirse las negociaciones. Los contratos rectores de la fase negociadora comienzan bosquejando o delineando el contrato que las partes pretenden negociar y sus líneas centrales. Como las partes tienen la intención de celebrar el contrato, a esos pactos o acuerdos se les ha llamado en alguna ocasión «acuerdos de intenciones», que son contratos destinados a normar la fase negociadora y a establecer los recíprocos derechos y deberes de las partes dentro de ella. Las partes no tienen obligación de celebrar el contrato y pueden, en cualquier momento, finalizar la negociación del modo que estimen más acorde con sus intereses. Sin embargo, es habitual que se obliguen a negociar de buena fe y a facilitar la información necesaria para que la otra parte contratante pueda adquirir el conocimiento preciso del objeto del contrato y de sus circunstancias. Es usual, asimismo, establecer un pacto de confidencialidad u obligación de no revelar la existencia de la negociación y un pacto de no negociar con terceras personas. Es habitual que exista algún depósito de cantidad o suma de dinero y que se establezca el alternativo destino que a tal cantidad haya de darse.

Esta opción o alternativa en la fase previa a la formalización del contrato de compraventa de viviendas urbanas estructurada documentalmente, en documento privado dotaría a las partes de un medio que asegure la firma del contrato principal, su incumplimiento o suspensión del mismo con mala o fe si genera daños o perjuicios da lugar a la interposición de la correspondiente acción resarcitoria ante el Tribunal, ante la frustración del contrato, con base en la responsabilidad precontractual.

La supletoriedad inversa [8]del Decreto- Ley  304” De la contratación económica”, de 27 de diciembre de 2012, en materia contractual con respecto al Código civil da cobertura a esta alternativa que podría dar respuesta a las necesidades de los futuros contratantes que intervendrán en el contrato de compraventa, en tales tratos se manifestaría la intención,  se acordaría el precio, se establecerían plazos para la firma del contrato principal y se preverían elementos como el secreto y la confidencialidad y su efecto fundamental sería la exigencia de responsabilidad si se alcanza a demostrar la falta de buena fe.

 

3. EL PRECONTRATO O CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Durante la etapa de concertación del contrato pueden suscitarse determinadas circunstancias que no hacen posible la concertación del mismo por las partes interesadas, en sede de la compraventa de viviendas en Cuba muchas de estas situaciones están conectadas con las exigencias formales, requeridas para comparecer ante Notario, a veces porque no se ha completado el monto total del precio y otras porque la parte vendedora no ha hallado otro inmueble para adquirir y este es un medio indispensable para su subsistencia. En tal sentido, el desarrollo de un precontrato, contrato preparatorio o sencillamente el contrato de promesa constituye una opción para quienes tengan una seria pretensión de contratar de manera definitiva.

Pérez Fernández del Castillo define este tipo de contrato como un acuerdo de voluntades por medio del cual una parte o ambas, según sea unilateral o bilateral, se obligan a celebrar un contrato futuro. [9]

Según Larromet el precontrato es un contrato “El precontrato es un contrato provisional y previo destinado a preparar la celebración de un contrato que va a ser definitivo”.[10]

Gabriel Escobar Sanín, lo define de la siguiente manera: “…la promesa es un contrato en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados”.[11]

Bonivento Jiménez por su parte define a la promesa como “… un contrato preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”

En resumen, cabría señalar determinados elementos característicos de este contrato que se reconocen por diversos autores[12]: se trata de un contrato preparatorio del contrato definitivo, genera una obligación de hacer: cuál es la de celebrar el contrato prometido. c) La obligación de hacer (celebrar el contrato prometido) está sometida al acaecimiento de un plazo o de una condición, es un contrato bilateral; el contrato de promesa es bilateral, en la medida en que surgen obligaciones recíprocas para las dos partes. Las obligaciones se entiende que son recíprocas, cada parte se obliga a un hacer a favor del otro, que es celebrar el contrato, es un contrato oneroso, cada parte se grava a favor de la otra, se obligan recíprocamente a celebrar en un futuro un contrato, es un contrato principal,  lo preparatorio no lo vuelve accesorio, toda vez que subsiste por sí mismo, no estando llamado a garantizar ninguna obligación, y s un contrato de ejecución instantánea, el contrato y sus obligaciones nacen de manera sucesiva  a su celebración, finalmente el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer, es un contrato nominado, a pesar de lo dicho en cuanto a que el contrato no está regulado en un título o en un párrafo especial[13], el Código civil cubano en el artículo 317 lo menciona de manera expresa   .

Oviedo Albán establece diferencias con el contrato definitivo o prometido, al establecer que la naturaleza de las obligaciones surgidas tanto del contrato de promesa, como del contrato prometido, sirve como factor delimitador de los dos contratos. Por ejemplo: si las partes prometen celebrar un contrato de compraventa, la obligación del promitente vendedor es esencialmente de hacer, esto es: celebrar el contrato prometido, mientras la del vendedor (cuando se cumpla el objeto de la obligación de hacer, celebrando el contrato de venta), será de dar: transferir el dominio y entregar materialmente la cosa objeto del contrato. [14]

Las partes en el contrato son quienes prometen celebrar otro contrato, es decir, los promitentes contratantes. Por ejemplo, si el contrato prometido es de compraventa, las partes del contrato de promesa serán el promitente comprador y el promitente vendedor. En suma, son aquellos que se obligarán por medio del contrato que se deberá celebrar en ejecución de la obligación de hacer que nace del contrato de promesa, que como hemos insistido, es celebrar el contrato prometido.[15]

El contrato de promesa y el prometido son diferentes. Ambos no pueden identificarse, y tampoco coexisten, uno sucede al otro. Por consiguiente, no pueden exigirse para la promesa de un contrato los mismos requisitos que la ley impone al contrato prometido. Son dos contratos, y cada uno con su objeto preciso. El objeto del contrato de promesa es la celebración del contrato prometido; y el objeto del último será el que corresponda a su naturaleza.[16]

Son requisitos del contrato de promesa:

Solemnidad: Que el contrato conste por escrito.

Eficacia: Que el contrato no pacte la realización de un contrato futuro de los que las leyes reputan de ineficaces (vgr. Una compraventa entre cónyuges en una comunidad matrimonial de bienes donde no hay división de bienes).

Plazo o condición: El contrato debe establecer un plazo determinado para el cumplimiento de la obligación futura o establecer un acontecimiento futuro e incierto que constituye la condición.

Especificaciones: No sólo debe contener los hechos futuros a realizarse por las partes, sino explicar, al menos de manera general las obligaciones futuras a pactarse en el nuevo contrato.

La  terminación del contrato de promesa puede producirse ordinariamente y sin responsabilidad de las partes, tanto por cumplimiento del mismo, como por agotamiento natural de la cosa materia del contrato, así como por el cumplimiento de los plazos pactados en el mismo.

Igualmente, si sólo una de las partes incumple con la obligación contraída al momento o plazo que para tales efectos se le señalo, es posible acudir a los tribunales competentes para solicitar a la autoridad que deba conocer del asunto, que obligue a la parte que no respeto el contrato a dar forzosamente cumplimiento a lo pactado.[17]

El Código civil cubano, Ley 59 de 1987, en el título II Obligaciones contractuales, ubica la promesa dentro de las disposiciones generales en el capítulo II, donde aunque no lo cataloga como contrato al definir en el artículo 317 “1. La promesa hecha mediante una oferta de contrato obliga a quien la hace a no revocarla ni modificarla durante el termino establecido en la propia oferta, en la ley, o en su defecto, durante un tiempo prudencial” pudela interpretarse que se estructura con carácter unilateral al definir obligaciones solo para el promitente, sin embargo una promesa bilateral ambos son promitentes y participan en la oferta y aceptación de la obligación de hacer objeto del contrato.

En este sentido, la sentencia No 780 de 24 de noviembre de 2006, del Tribunal Supremo, Sala de lo civil y lo Administrativo define,” …. Una recta aplicación del apartado uno del artículo trescientos diecisiete del precitado texto legal ( Código civil), conduce a colegir que mediando la aceptación y el conocimiento por el promitente  existe la misma obligación de no revocar la oferta y, sería considerado como reconoce la tradición jurídica, como contrato preparatorio que facultaría a accionar exigiendo la conclusión del definitivo (…)[18]Esta sentencia además de reconocerle su carácter contractual, establece el efecto jurídico de que se facultaría al afectado por incumplimiento de la obligación de hacer a accionar, de lo que cabria deducir, si se otorga en escritura notarial constituye un titulo de ejecutivo sobre el cual se demanda el cumplimiento forzoso de la prestación.

 

4. SOLUCIONES PARA LA INSTRUMENTACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS PRECONTRACTUALES DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

El ordenamiento jurídico cubano, garante de las obligaciones y derechos de sus ciudadanos, se encuentra en la actualidad en constante perfeccionamiento, con el objetivo de ser expresión de la realidad y tiempo que regula.  El Derecho Civil no escapa de ello, y como consecuencia se ha hecho eco de imperativos sociales que demandaban una mirada y regulación diferente de contratos como el que nos ocupa en el presente artículo, la compraventa de viviendas.

Como se ha expresado en acápites anteriores, el Contrato de Compraventa de Vivienda  se encuentra autorizado para su concertación desde el año 2011, siendo obligatorio la forma escrita como uno de los requisitos esenciales del mismo, cuya forma se materializa con el otorgamiento de Escritura Pública Notarial. Para la elaboración de dicha escritura es preciso que las partes exhiban al notario público siempre que se hubiere practicado a partir del 10 de noviembre del año en curso, en cuyo caso sí se une a la matriz del instrumento público, pues de tratarse de inscripciones practicadas con anterioridad a esta fecha, se prescinde de la certificación y se toman los datos relativos a la inscripción registral[19] que consten en  el título.

En los casos de contratos de compraventa se exige y une a la matriz de la escritura, el documento de la sucursal bancaria acreditativo de la liquidación de los adeudos por concepto de pago de transferencia de la propiedad o cuando al Notario le conste, del examen del título dominico que tiene a la vista, la existencia de deudas por este concepto. Pero si falta uno de estos requisitos no se podrá concertar el Contrato y los requirentes en ocasiones desean establecer previamente su intención de contratar y de asegurar la  venta y la adquisición del inmueble y para ellos se proponen dos soluciones centradas en los fundamentos teóricos que grosso modo se expusieron antes: El contrato de promesa de compraventa de viviendas mediante Escritura notarial y el documento privado de  Tratos preliminares del contrato de compraventa.

También se propone para el caso en que se desea entregar parte del precio o este en su totalidad se valore la virtualidad de la  garantía del anticipo para aquellos casos, que deseen obtener garantía de la venta, en este caso se constituye el precio o parte de este, debe advertirse a las partes que esta suma debe ser depositada en el BPA a los fines de cumplir la formalidades establecidas para poder ejecutar en el acto las obligaciones de dar pactadas, fundamentalmente aquellas que se refieren al cheque de gerencia que debe presentar el comprador para su posterior cobro de la deuda.

A continuación se establece la propuesta de documentos:

DOCUMENTO 1

NÚMERO:     ————————–

ESCRITURA PÚBLICA DE PROMESA  DE  CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA ————————————————————————————————–

En (lugar de la autorización), a los      días del mes de          del año        _____. ————————————————————————————–

 

————————————————ANTE MÍ: ————————————————–

(Nombres y apellidos del Notario), Notario con competencia (indicar nacional, provincial o municipal)  y sede en (municipio o poblado).

 

Si el Notario se constituye fuera de la sede se narrará de la siguiente forma: constituido, previo y especial requerimiento de los comparecientes en  (lugar, municipio y provincia).

 

———————————————– COMPARECEN: —————————————–

 

DE UNA PARTE:(nombres y apellidos del (los) PROMITENTE(S) (VENDEDOR), ciudadano _____, natural de (lugar de nacimiento, municipio y provincia de ser posible), mayor de edad, de estado conyugal (soltero, casado, divorciado o viudo), de ocupación (    ),  vecino de  (dirección particular calle, número, apartamento si procede, entrecalles, municipio y provincia); provisto de documento de identidad permanente número (once dígitos), según me acredita.—

 

DE OTRA PARTE: (nombres y apellidos del (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR, ciudadano _____, natural de (lugar de nacimiento, municipio y provincia de ser posible), mayor de edad, de estado conyugal (soltero, casado, divorciado o viudo), de ocupación (    ),  vecino de  (dirección particular calle, número, apartamento si procede, entrecalles, municipio y provincia), provisto de documento de identidad  permanente número (once dígitos), según me acredita.—————————-

CONCURREN por si en uso de sus propios derechos.—————

Yo, el (la) Notario, doy fe, de la identidad de los comparecientes, por sus documentos oficiales de identificación con carácter probatorio, que me exhiben y les devuelvo, con su fotografía y firma las que coinciden con las de ellos, constándome las generales no consignadas en los mismos, por sus manifestaciones.—————————————————————

ASEGURAN HALLARSE en el pleno goce  y ejercicio de sus derechos civiles, y tener, como a mi juicio tienen, la capacidad legal y legitimación necesaria para este otorgamiento, no constándome nada en contrario; y al efecto dice (nombres y apellidos)

PRIMERA: Que (Identificar el derecho sobre el inmueble) del inmueble que tiene la siguiente descripción: –

Identificación del bien, dirección y constitución de la vivienda según titulo, incluye el valor legal, que necesariamente no debe estar  inscrito en el registro.

 

TITULO: (Se hará constar el carácter del bien, los datos que permitan identificar el documento auténtico acreditativo de la titularidad, su número, fecha, nombres y apellidos y cargo del funcionario autorizante, con expresión de la firmeza, en su caso y cualquier otro que permita una definición exacta de dicho título, con mención de haberlo tenido a la vista, devolviéndose a los comparecientes.

 

SEGUNDA: Que el precio del inmueble prometió en venta será no menor de ———, pesos cubanos. El que se depositará en la Sucursal Bancaria Correspondiente para posterior emisión de cheque de gerencia que constituirá el documento efectivo de pago al momento de concertar la compraventa a que se comprometen en la fecha pactada.

Opción 2; Cuando se entrega una suma de dinero en concepto de Anticipo como garantía del Contrato de Promesa. Se consigna la cantidad y se explica que el mismo debe ser igualmente depositado en  Sucursal Bancaria Correspondiente para posterior emisión de cheque de gerencial, previo acuerdo  de las partes.—–

TERCERA:   Que la Compraventa prometida se realizará el día o la fecha o en el término, que: se opciones por los cuales no se puede realizar la comprante, ejemplo: al día siguiente que se inscriba el título en el registro de la propiedad, que se actualiza la titularidad,  entre otras.—————————————————

CUARTA: Que el Promitente (VENDEDOR), se compromete a vender la vivienda descrita en la clausula anterior a PROMITENTE (S) COMPRADOR, el que se compromete a comprar el precitado bien. POr un precio  no menor del pactado y en la fecha establecida en la clausula anterior.

ASÍ LO DICEN Y OTORGAN los comparecientes a mi presencia, a quienes hice expresamente, de palabra y por escrito, las advertencias legales y reglamentarias, de las que manifestaron quedar debidamente enterados. De que de incumplir la obligación de hacer  pactada en el contrato será el Tribunal correspondiente que conozca del asunto. —————————————————-

LEIDA INTEGRAMENTE en alta voz y en un solo acto, esta escritura, a los comparecientes, por su elección, previa renuncia al derecho que tenían de hacerlo por si, conformes en su contenido lo ratifican y firman ante mí. ————–

DE TODO LO CUAL, de haberse observado en unidad de acto todas las formalidades legales, de que el consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y de todo lo demás contenido en este instrumento público, yo, el (la) Notario (a), DOY FE.——————-

 

DOCUMENTO 2

DOCUMENTO PRIVADO  SOBRE TRATOS PRELIMANARES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

De una parte: Se identifican las partes.

De la otra parte: Se identifican las partes

Y se  consigna que se venderá y comprará la casa tal, en fecha tal por un precio de ________ y demás circunstancias que las partes concilien.

La actuación de mala fe de los sujetos intervinientes dará lugar a la responsabilidad precontractual, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

 

Que siendo las  —————-, en lugar situado en —————————————-

Puede firmarse ante 2 testigos

 

Nombre, Apellidos y  Firma: de los sujetos intervinientes

 

CONCLUSIÓN

Los tratos preliminares y el contrato de promesa, de naturaleza preliminar y preparatoria, revisten importancia socioeconómica en orden a posibilitar la ordenación e instrumentación, en fase previa de la concertación del contrato, preparatoria del contrato de compraventa de carácter definitivo cuando las condiciones para este no están creadas, debiendo considerarse a  los fines de su implementación en el marco del tráfico inmobiliario en Cuba, ha de acudirse a la integración normativa del Código civil, la Ley General de la Vivienda y el Decreto- Ley 304 de 2012.

 

BIBLIOGRAFIA

Escobar Sanín, Gabriel( 1994) Negocios civiles y comerciales II, El contrato, Biblioteca Jurídica Diké, 1994.

 

Larroumet, Christian, Teoría general del contrato.

 

Diez-Picazo, L. ( 1996), Fundamentos de Derecho civil patrimonial, vol I Introducción a la teoría del contrato,, Ed. Civitas, Madrid.

 

Javier Acosta, 13 de noviembre de 2018, El contrato de promesa, advocatius.com.mx.

 

Juan Andrés Orrego Acuña, El contrato de promesa.

 

Leonardo B. Pérez Gallardo Código civil de la República de Cuba Ley 59 de 1987, anotado y concordado, Ed. Ciencias Sociales, La Habana.

 

Lozano Torres, O (2010): La intervención formal del Notario en la celebración del contrato de promesa de compraventa, Revista Mexicana de Derecho, bibliojurídcas. Unam. Mx.

 

Ojeda Rodríguez, N. ( 2016) Derecho de contratos, Tomo II, Los contratos en especie y la responsabilidad extracontractual, parte 1, Ed. Félix Varela, La Habana.

 

Ortega Ariza, Hermann ( 1988) Aspectos prácticos del contrato de promesa de compraventa de viviendas, Revista de Derecho Universidad del Norte, No 9.

 

Oviedo Alban, J. (2008): Tratos preliminares y responsabilidad precontractual Revista Vniversitas. Bogotá (Colombia) N° 115: 83-116, enero-junio de 2008.

 

Pérez Fernández del Castillo, ( 1990): El contrato de promesa, Revista de Derecho Notarial, No 101, Mexico, 1990, www,bibliojuridicas.unam.mx.

 

Rosa M.ª Montoro Rueda ( 2012), Significación Y Funciones De La Promesa En El Derecho, Foro, Nueva época, vol. 15, núm. 1 (2012): 231-247 ISSN: 1698-5583 Universidad de Murcia.

 

Valdes Luque P( 2015), La responsabilidad civil derivada de los tratos o negociaciones preliminares : la culpa in contrahendo, Universidad complutense de Madrid.

 

Código civil de la República de Cuba, Ley 59 de 1987.

 

Decreto- ley 304, de 27 de diciembre de 2012, De la contratación económica.

 

Decreto- Ley 288 de 28 de octubre de 2011, modificaciones de la Ley General de la Vivienda, Gaceta Oficial de la República, edición extraordinaria, No 35 de 2 de noviembre de 2011.

 

Resolución 342 de 2011, Gaceta Oficial de la República, edición extraordinaria, No 35 de 2 de noviembre de 2011.

 

Resolución 85 de 2011, del Banco Central de Cuba, Gaceta Oficial de la República, edición extraordinaria, No 35 de 2 de noviembre de 2011.

 

 

[1] Ojeda Rodríguez, N. ( 2016) Derecho de contratos, Tomo II, Los contratos en especie y la responsabilidad extracontractual, parte 1, Ed. Félix Varela, La Habana, p. 4

[2] Vid Sentencia 62 de 25 de septiembre de 2009, Tribunal Provincial de Ciudad de la Habana Sala segunda de lo civil, … El artículo 334 y especialmente el artículo 335 son inequívocos al calificar el contrato de compraventa como consensual , vale decir que para su perfección solo requiere el acuerdo entre comprador y  vendedor sobre el bien objeto de la venta  y el precio del mismo , lo que sin dudas ocurrió con independencia de que el contrato fuera verbal , vid Código civil de la República de Cuba Ley 59 de 1987, anotado y concordado, Leonardo B. Pérez Gallardo, pág. 250, Ed. Ciencias Sociales, La Habana

[3] Vid Sentencia 284 de 7 de octubre de 2209, Tribunal Supremo Sala de Civil y de lo Administrativo, “ Tanto al amparo de la legislación española  antecedente como la ahora vigente , el contrato de compraventa resulta de carácter principal, consensual, sinalagmático y oneroso, en cuya virtud pueda perfeccionado por el  concierto de voluntades manifestadas por el concierto de voluntades manifestadas por el vendedor que realiza la oferta y el comprador que la acepta , mientras que los requisitos de forma al solo efecto de su ulterior probanza no resultan indispensables ni esenciales al negocio mismo pues para su cumplimiento las partes o quienes fueren sus sucesores pueden compelerse ”idem

[4]Oviedo Alban, J. (2008): tratos preliminares y responsabilidad precontractual Revista Vniversitas. Bogotá (Colombia) N° 115: 83-116, enero-junio de 2008.

[5]Oviedo Alban, J. (2008):  idem  p. 94

[6] Diez-Picazo, L. ( 1996), Fundamentos de Derecho civil patrimonial, vol I Introducción a la teoría del contrato,, Ed. Civitas, Madrid, p. 270

[7] Diez- Picazo, L. ; op cit, p 276

[8] Vid Decreto- ley 304 , de 27 de diciembre de 2012, Disposición final Primera, A las relaciones objeto de regulación en este Decreto ley se aplican supletoriamente las normas del Código civil vigente de la República de Cuba.

[9] Pérez Fernández del Castillo, B.( 1990): El contrato de promesa,  Revista de Derecho Notarial, No 101, Mexico, 1990, www,bibliojuridicas.unam.mx, p. 73

[10] Larroumet, Christian, Teoría general del contrato, p. 223

[11] Escobar Sanín, Gabriel( 1994) Negocios civiles y comerciales II, El contrato, Biblioteca Jurídica Diké, 1994, p. 503.

[12] Oviedo Alban (Apuntes sobre el contrato bilateral de promesa en el derecho privado colombiano Vniversitas, núm. 106, diciembre, 2003, pp. 611-666 Pontificia Universidad Javeriana Bogotá, Colombia.

[13] Juan Andrés Orrego Acuña, El contrato de promesa, p1

[14] Oviedo Alban, J. (Apuntes sobre el contrato bilateral de promesa en el derecho privado colombiano Vniversitas, núm. 106, diciembre, 2003, pp. 611-666 Pontificia Universidad Javeriana Bogotá, Colombia, p. 629.

[15] Oviedo Alban, J.: op.cit.  p. 622

[16] Juan Andrés Orrego Acuña: op. cit., p6

[17] Javier Acosta, 13 de noviembre de 2018, El contrato de promesa, www.advocatius.com.mx (consultado 3 de octubre de 2020)

[18] Código civil de la República de Cuba, anotado y concordado, Leonardo B. Pérez Gallardo, Ed. Ciencias Sociales, La Habana, 2011, p 244