Funções do registro de imóveis

Resumo: O trabalho destina-se a exibir as principais funções jurídicas e econômicas do registro imobiliário no direito brasileiro.

Palavras-chave: Funções. Registro. Imóveis. Vantagens. Benefícios

Abstract: The work is intended to display the main tasks of economic and legal registration of property rights in Brazil.

Keywords: Functions. Registration. Buildings. Advantages. Benefits

A qualificação registral está fundada principalmente na legalidade estrita, por meio da qual a validade do registro é umbilicalmente dependente da efetividade do que negócio jurídico que lhe dá suporte.[1] O registro de imóveis é um mecanismo para atender a diversos princípios, como o da legalidade. Aqui, exige-se que os documentos ingressados na repartição sejam analisados completamente, haja vista que nem sempre o apresentante possui conhecimento de todos os requisitos formais (legais) exigidos e do próprio mérito dos títulos. Nesta ocasião, o oficial deve ser metódico, refletindo profundamente acerca de prováveis incongruências, vetando o seguimento para aqueles títulos defeituosos com o fito de prevenir, inclusive, a sua responsabilidade em todas as esferas jurídicas (cíveis, penais e administrativas). Na inscrição imobiliária dos direitos reais, há uma finalidade de contenção por meio da legalidade, utilizando-se do mecanismo da qualificação de títulos, tornando os direitos inscritos existentes, válidos e eficazes do ponto de vista do ordenamento jurídico e confiáveis sob o aspecto econômico de circulação de riquezas. A qualificação do registrador deve ser um exame inquisitivo e objetivo por meio da comparação entre o âmago do que consta no fólio real e do título formal apresentado que lhe dá azo, não devendo ser um processo apenas mecânico, desprovido de sensibilidade jurídica.  O registrador deve partir de uma interpretação teleológica dirigida para a compatibilidade entre o que se tem no banco de dados registrado e o que se deseja imortalizar, com base em todo um microssistema de normas impositivas que estão em vigor no momento da prática do ato administrativo. Com isso, exige-se do registrador o exame detalhado e profundo da legalidade em sentido amplo de todos os títulos que lhes forem apresentados para fins de registro, no exercício metódico da sua função qualificadora, admitindo-os positiva ou negativamente, de acordo com o bom senso.[2] Quando uma situação defeituosa afeta um negócio jurídico, que não subsiste independente dela, a apreciação negativa prudente da potencialidade do seu registro deve se constituir como uma barreira para futuras lides, que certamente desembocariam no Poder Judiciário, já tão assoberbado de tarefas. A contrário senso, como é cediço, obviamente que um negócio jurídico principal não pode ser maculado por uma cláusula meramente acessória ou acidental, mas a recíproca não é verdadeira. O direito privado atual requer a efetiva utilização do registro imobiliário como um instrumento de proteção aos detentores dos direitos reais, sendo que o manuseio dessa ferramenta é muito útil para revelar a existência da boa-fé objetiva. Esse conceito jurídico indeterminado é uma importante vertente utilizada pelos magistrados para investigar o efetivo cumprimento dos chamados deveres anexos à execução do negócio jurídico, em caso lides. O registro imobiliário, assim, exerce um importante caráter social quando resguarda de modo eficiente, por meio da prevenção jurídica das situações que envolvem os direitos reais inscritos, dotando-os de grande segurança e certeza jurídicas. Quando o registrador qualifica um instrumento, está conferindo segurança jurídica a priori, antes que as lides efetivamente aconteçam e resguardando os diversos tipos de direitos reais imobiliários inscritíveis, conferindo certeza a eles e torna-os úteis para a dinâmica social, antes mesmo que ocorram os conflitos de interesses resistidos e contribuindo para a pacificação social. É interessante notar que alguns sistemas registrais de direitos imobiliários aplicam a abstração material em relação ao negócio jurídico subjacente, por meio da adoção do princípio da fé pública, protegendo os terceiros de boa-fé, que confiam naquilo que está certificado. Por outro lado, outros sistemas registrais apenas geram uma presunção relativa dos direitos inscritos ou adotam o sistema de registro de documentos, gerando mera oponibilidade dos títulos inscritos, não garantindo os direitos. Esses últimos precisam ser complementados com um sistema de seguros privados para garantir os valores dos direitos transacionados, aumentado consideravelmente os ônus dos negócios jurídicos, como ocorre na França e nos Estados Unidos da América.[3] Entretanto, nem sempre existe a exata correspondência entre a real situação de fato (no mundo real) e o que está efetivamente descrito no registro imobiliário, seja em face da nossa grande extensão territorial, continental, seja em relação às matrizes históricas da nossa distribuição de terras ao longo de apenas cinco séculos de colonização européia. Lembremos que muitos dados imobiliários foram gizados em uma época em que não se exigiam muitos rigores nas descrições, nem quantitativos e levando-se em conta que inexistia um estágio tão avançado quanto o atual desenvolvimento da técnica de agrimensura. Hoje, a perícia, sem sombra de dúvidas, revela-se importante instrumento de atualização cadastral imobiliária, principalmente em prédios rurais. Com isso, um fenômeno bastante comum, em face da precariedade das antigas técnicas de medição, é a possibilidade de que os títulos registrados sejam frutos de grandes falhas, encontrando os peritos judiciais modernos, em suas medições, para as ações divisórias e demarcatórias, uma área bastante diversa da descrita no cadastro público. Se o engenheiro agrimensor constatar que o acréscimo de área é oriundo de áreas não tituladas, que se juntaram às áreas em condomínio, elas não podem ser divididas junto com as demais sem que haja um procedimento judicial específico para a regularização legal da propriedade do plus. De igual modo, é o que ocorre quando se processam com as ações judiciais para fins de declaração de usucapião, sob rito próprio. Com efeito, o registro imobiliário deve promover um real cadastro das propriedades e dos direitos reais a ela vinculados, guardando as principais informações relativas ao bem devidamente especificado, dando segurança, publicidade e eficácia constitutiva. Isso assim deve ser para a alteração, a aquisição ou a extinção de direitos reais o conexos, conservando e autenticando as informações que constam do seu banco de dados público e, paulatinamente, gerando a disponibilidade legal dos bens de raiz.  O direito registral imobiliário, por ser extremamente formal, somente tem razão de ser enquanto for guardião de certos interesses e institutos jurídicos, dentre os quais se destacam os provenientes do Direito Civil.[4] Como é notório, os direitos reais só são úteis para os interessados se forem oponíveis contra todos, publicizando o conhecimento à sociedade de que existe a relação entre as pessoas determinadas e a coisa certa imóvel, a fim de proteger, também, os terceiros de boa-fé, conferindo segurança jurídica e protegendo a intenção negocial dos contratos. O registro público serve de cadastro à propriedade imobiliária, constituindo prova certa e robusta de um estado de propriedade, sendo suficiente, completo e independente; por meio dele, operam-se as mutações, alterações e extinções de direitos referentes a imóveis. O registro imobiliário é também um espelho indicador dos negócios que se passam com a propriedade imobiliária e nesta função está na dependência dos atos celebrados; seu mister é trazê-los à publicidade, facilitar um meio de conhecê-los de pronto.[5] A premência de se utilizar do registro imobiliário surge da necessidade de se proteger terceiros expostos a possíveis riscos de danos patrimoniais provenientes da execução de determinada prestação em uma relação obrigacional. O registro público é um dever instrumental, que se caracteriza por uma função auxiliar para a realização do fim contratual e para se proteger a outra parte contra riscos, servindo ao interesse na conservação de bens, que podem ser afetados ou dependentes de qualquer outra relação jurídica.[6]  O registro imobiliário acompanha a vida dos direitos reais sobre os bens de raiz e constitui um repositório de informações e o centro para onde convergem todos os elementos referentes à propriedade imobiliária.[7] Entretanto, o registro só cria uma presunção de veracidade relativa. Como o oficial delegado é um guardião de declarações de terceiros, o registro que a lei lhe incumbe não dá autenticidade de modo absoluto ao fato jurígeno, antecedente causal do negócio jurídico que se registra: autentica-se apenas a existência do instrumento utilizado pelas partes. Com o registro, o adquirente de direitos reais precisa contar com uma informação idônea acerca da titularidade dos direitos que lhes pretendem transmitir os alienantes. Buscam-se, também, os gravames ou limitações que podem afetá-los; por sua vez, o credor de hipoteca carece saber se o imóvel oferecido como lastro é titularizado pelo garantidor da prestação ou se existem outros obstáculos intransponíveis, dirigidas a prevenir os inconvenientes e prejuízos que a ocultação de situações jurídicas pode trazer em eventual execução judicial de bens. Para ser útil aos interessados nos direitos reais e cumprir os ditames normativos, o registro imobiliário deve manter uma correspondência razoável entre as situações de fato em relação à efetiva descrição do imóvel existente nos instrumentos arquivados e quaisquer outras anotações subsequentes lançadas nos livros públicos. A segurança jurídica obtida por meio do registro público está ligada à individuação ou especialização dos imóveis, evitando-se eventual confusão com os bens imóveis lindeiros, assim como torna clara a identificação subjetiva dos verdadeiros titulares dos direitos reais que envolvem o bem especificado pelo banco de dados. Como é sabido, no nosso ordenamento positivo, é necessária a inscrição no órgão público competente de alguns atos e fatos jurídicos para que haja a possibilidade de constituição, extinção e modificação dos direitos reais ligados aos imóveis e para os acontecimentos que repercutam nas características dos mesmos, tornando os bens passíveis de circulação econômica com regularidade jurídica. Sem discriminação, há a necessidade de adequação cadastral quando os atos tenham por base títulos extrajudiciais ou mesmo quando sejam provenientes de documentos de procedência do Poder Judiciário, respeitando-se, com isso, as finalidades que a publicidade registral é capaz de proporcionar a todos os interessados. Por seu turno, nosso critério legal de aquisição imobiliária derivada depende necessariamente de registro do instrumento negocial no órgão público competente, enquanto que em outras legislações européias, como a francesa, diferentemente, exigem tão-somente a quitação das obrigações ou o acordo de vontades das partes para a transferência do domínio imobiliário. Isso porque, em regra, no Brasil, a aquisição do domínio imobiliário ocorre com o necessário registro público. Exceções à regra geral são as decorrentes de causa mortis, em decorrência do princípio da saisine ou por meio de declaração judicial de usucapião; esta última é uma forma de provimento originário de aquisição imobiliária, que se aperfeiçoa independentemente de acesso ao registro público. Nestes dois casos excepcionais, os fatos geradores dos direitos reais são o fato natural (a morte) e o decurso de tempo (a prescrição aquisitiva), sendo que os registros do documento formal de partilha e da sentença judicial declaratória servem precipuamente para permitir a disponibilidade econômica jurídica negocial do bem, ao mesmo tempo em que preservam o princípio da continuidade registral no banco de dados público. Por fim, como regra, em nosso sistema, em grande parte dos casos, o negócio jurídico imobiliário que visa à alteração dos direitos reais, para ter eficácia contra todos, necessita de que o adquirente e o transmitente compareçam na repartição notarial, com a interferência de um delegatário público, que representa a fiscalização do estado e, em seguida, carece de ulterior análise preventiva de direitos perante o registro no órgão público imobiliário competente.

Informações Sobre o Autor

Silvestre Gomes dos Anjos

Membro do Ministério Público junto ao TCE/GO. Especialista em Direito (UnB, UGF e Emab)