Imóveis com passivo ambiental: um alerta aos compradores e credores

Resumo: A questão ambiental é um tema moderno e de elevada importância nas discussões em todas as esferas da sociedade pois nossa Constituição Federal dedica um capítulo interno para este assunto uma vez o meio ambiente é tratado como direito de todos e essencial à sadia qualidade de vida. Nesse artigo trarei alguns comentários e posicionamentos referentes à preocupação das garantias contratuais com passivo ambiental adquirido pelos credores.

INTRODUÇÃO

Primeiramente, sempre é bom lembrar que a questão ambiental é um tema moderno e de elevada importância nas discussões em todas as esferas da sociedade, pois nossa Constituição Federal dedica um capítulo interno para este assunto, uma vez o meio ambiente é tratado como direito de todos e essencial à sadia qualidade de vida.

Nesse artigo trarei alguns comentários e posicionamentos referentes à preocupação das garantias contratuais com passivo ambiental adquirido pelos credores.

DEFINIÇÃO DE PASSIVO AMBIENTAL:

Após leitura em alguns artigos, sigo a maioria de que passivo ambiental, em sentido lato, é o conjunto de obrigações que as empresas (ou pessoas físicas, porque não?) têm com a sociedade, em decorrência de suas atividades danosas causadas ao meio ambiente.

Na parte contábil, Mauro Mendonça Leite, especialista em seguros de responsabilidade civil, adiciona que o passivo ambiental corresponde ao investimento que uma empresa deve fazer para que possa corrigir os impactos ambientais adversos gerados em decorrência de suas atividades e que não tenham sido controlados ao longo dos anos de suas operações.[1]

UMA PREOCUPAÇÃO DOS CREDORES

Em maio de 2012, escrevi artigo referente esta preocupação quanto as garantias contratuais.

Um determinado credor (seja pessoa física ou jurídica) deve estar atento para as várias questões no momento de adquirir um imóvel como garantia contratual. Dentre estas questões a serem observadas, o passivo ambiental não deve ser esquecido, pois na maioria das vezes, o valor para recuperar uma área contaminada, como exemplo, pode até ser maior que o próprio valor do bem.

Em geral, o passivo ambiental, quando contabilizado, pode depreciar o patrimônio das empresas e também pode influenciar negativamente na obtenção de financiamentos bancários, e por esta razão que os devedores, digo, os atuais proprietários podem acabar ‘ocultando’ esta informação para evitar este deságio em seu patrimônio.

A CETESB possui uma lista de denominada áreas contaminadas[2], bem como o Estado de Minas Gerais e Rio de Janeiro.

Citado o termo área contaminada, oportuno indicarmos a definição emitida pelo órgão ambiental:

“Uma área contaminada pode ser definida como uma área, local ou terreno onde há comprovadamente poluição ou contaminação causada pela introdução de quaisquer substâncias ou resíduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados de forma planejada, acidental ou até mesmo natural.”

Como exemplos, existem acontecimentos que não podemos deixar de citar, como os prédios em Mauá que explodiu o porão; o do Aterro Mantovani em Valinhos; do Lixão do Alvarenga; o caso da Shell na Vila Carioca e de cidade de Paulínia, o caso do shopping Center Norte, entre outros.

Informamos também que a resolução nº 420/2009 do CONAMA estabelece critérios, orientações e diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas, o qual todas as demais secretarias estaduais deverão criar um banco de dados e posteriormente serão unificadas as informações.[3], e também indicamos leitura a Lei nº 13.577/2009, que dispõe sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas, no estado de São Paulo.

Esta resolução e esta Lei Estadual estabelecem que os órgãos ambientais competentes, quando da constatação da existência de uma área contaminada ou reabilitada para o uso declarado, comunicarão formalmente ao responsável pela contaminação, ao proprietário ou ao possuidor da área aos órgãos federais, estaduais, distrital e municipais de saúde, meio ambiente e de recursos hídricos, bem como ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde se insere determinada área.

Em referência as áreas embargadas, o IBAMA (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis) disponibiliza uma lista com todas as áreas que sofreram infrações ambientais, como por exemplo, o desmatamento não autorizado na Amazônia.

Essas áreas não podem ser utilizadas até sua recuperação e quem adquirir produtos (agropecuários e florestais) oriundos delas, poderá ser co-responsável pelo crime ambiental.  A lista está disponível no site do IBAMA[4] e é constantemente atualizada para inclusão ou retirada destas infrações.

Alertamos que as instituições financeiras não podem financiar atividades que estejam com embargos ambientais sob pena de serem questionados por estar fomentando negócio com ilegalidade ambiental.

DA RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE

Após as considerações acima apresentadas, indicamos leitura ao artigo 14, parágrafo primeiro da lei nº 6.938/81 – Política Nacional do Meio Ambiente, o qual estabelece que o poluidor é obrigado, independentemente de existência de culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros afetados por sua atividade.

Esta clara a regra da responsabilidade civil objetiva. O causador do dano é responsável independentemente de culpa, basta existir uma relação entre causa e efeito para que seja possível responsabilizar o autor do dano.

Lembramos que além da responsabilidade objetiva existe também a obrigação de reparação dos danos ambientais ‘propter rem’, sendo que o atual adquirente da posse ou da propriedade assume igualmente o passivo ambiental, logo responsável pela recuperação do dano ambiental.[5]

Antonio Fernando Pinheiro Pedro enaltece o tema dizendo que a responsabilidade também é solidária, ou melhor, todos os agentes causadores da degradação ambiental são responsáveis, os antigos donos e os atuais na hipótese de transferência da propriedade, devendo arcar com o ônus da reparação.[6]

Também outra lei de extrema importância e que deve merecer atenção por parte das empresas é a Lei de Crimes Ambientais nº 9.605/98.

O texto desta lei tipifica a respeito da responsabilidade penal da Pessoa Jurídica e em seu artigo terceiro indica que as pessoas jurídicas serão responsabilizadas nos âmbitos administrativos, civil e penalmente, além de responsabilizar pessoas físicas, co-autoras do fato, tais como diretores e outras pessoas com poder de decisão dentro dessas empresas.

Assim, demonstrado que o tema é atual e oportuno, Pinheiro Pedro trata este assunto como alerta, visto que muitas empresas poderão sofrer processos judiciais e interdições ao adquirir determinada indústria ou área que apresentem um conjunto de dívidas ambientais, reais ou potenciais. Isso porque, explica, quem compra uma empresa também adquire suas dívidas trabalhistas, fiscais, com fornecedores e também os chamados “passivos ambientais”.

Os Bancos, por sua vez, recebem vários terrenos urbanos e rurais como garantias contratuais em operações de crédito, pois muitas vezes estes imóveis podem estar com passivos ambientais, seja com área contaminada, seja com infração ambiental pelo IBAMA, e caso o cliente venha inadimplir o contrato, este passivo será assumido pelo atual credor, no caso o Banco.

Alertamos que os Bancos devem adotar medidas antecipatórias de gestão ao aceitarem estes imóveis, pois podem estar com passivos ambientais ‘ocultos’ no momento do negócio mercantil.

Também alertamos as Incorporadoras de Empreendimentos que estão procurando e adquirindo terrenos, uma vez que deverá ser adotada, antes da concretização da compra, uma análise preliminar da possibilidade do terreno estar contaminado, caso este não esteja na lista pública divulgada pelo órgão ambiental do Estado.

Para este caso, deve-se contratar uma empresa especializada para tal finalidade com o objetivo de evitar-se algum desconforto futuro, uma vez que iniciar uma construção imobiliária e descobrir que existe contaminação no solo, subsolo ou águas subterrâneas, pode, além de inviabilizar a continuidade da edificação por problemas com licenças ambientais, comprometer o cronograma e também os adquirentes das partes condominiais poderão ajuizar ação judicial contestando que não sabiam desse passivo ambiental.

Nessa linha, desatendidas as recomendações ou exigências legais, como diz Roberto Carramenha, Promotor de Justiça em São Paulo, o empreendedor deve ser submetido às sanções administrativa, civil e penalmente, sem qualquer possibilidade de concessões ou compensações.[7]

Este assunto de responsabilidade de passivo ambiental é bem relevante nas esferas judiciais com impactos financeiros muito elevados as partes envolvidas.

Desse modo, alertamos para a importância de estabelecerem medidas e evitar que adquiram passivos ambientais nos imóveis comprados ou dados em garantias contratuais.

CONCLUSÃO

Após as considerações acima expostas, demonstramos e alertamos sobre a questão do passivo ambiental, pois a sua não observância poderá ensejar, além de desconfortos financeiros, em questionamentos judiciais indesejáveis que antes eram desconhecidos.

O argumento indicando que a contaminação ocorreu por atividade de outro e tentar eximir-se da sanção é inócuo, insatisfatório e infundado.

Também tentar explicar que não tinha conhecimento que determinado imóvel estava embargado pelo órgão ambiental é inverídico, pois entendo, resguardadas algumas exceções, que esse argumento não prevalecerá perante a justiça, pois trata-se de lista pública.

Uma empresa credora, antes de adquirir determinado imóvel, deve avaliar todos os aspectos e incluir também a necessidade de analisar o passivo ambiental, pois caso esta inclua em seu patrimônio uma área contaminada ou embargada, estará assumindo todas as responsabilidades e obrigações para a correta restauração ambiental.

Este tema é atual e oportuno para discussão!