Os princípios que regem a relação locatícia

Resumo:O tema versa sobre uma relação particularmente conflituosa, qual seja, a relação locatícia, onde os interesses das partes se contrapõem na maioria das vezes. Com o intuito de contemporizá-los, analisar-se-ão as medidas que podem resguardar os contraentes, nomeadamente os princípios que regem o direito contratual e a relação locatícia, para torná-la mais harmônica e propiciar o bem-estar dos contratantes. Em especial, observar-se-ão os princípios da autonomia da vontade, da supremacia da ordem pública, da obrigatoriedade da convenção, com ênfase, na cláusula geral da boa-fé objetiva, por sua particular relevância.

Palavras-chave: Direito imobiliário. Relação locatícia. Princípios. Boa-fé objetiva.

Abstract:The issue concerns a particularly contentious relationship, ie, the lessor relationship, where the interests of the parties oppose most of the time. Aiming to contemporizes them, It will analyze the measures that can protect the contracting parties, including the principles governing contractual right and the lessor relationship, to make it more harmonious and promote the welfare of contractors. In particular, they will notice if-the principles of autonomy, supremacy of law and order, the obligation of the Convention, with emphasis on the general principle of objective good faith, in particular relevance.

 Keywords: Real estate law. Lessor relationship. Principles. Objective good faith.

Sumário: 1. Os princípios que regem a relação locatícia.

1.Os princípios que regem a relação locatícia

A relação locatícia já guarda em si, naturalmente, conflitos tensionais entre as partes, sobretudo porque se arranja por interesses opostos. Dentre outras situações, no caso do locador  o direito de exigir do locatário o cumprimento da obrigação principal da relação, qual seja, o pagamento da contraprestação de aluguel. Por seu turno, exige-se do locador que entregue o imóvel à locação de maneira que possa ser plenamente usufruído pelo locatário.

Mas as causas que, infelizmente, motivam os conflitos entre as partes podem ser diversas. Assim, o instrumento contratual vem em amparo aos contraentes, com o fito de que, em seu bojo, possa-se estipular as obrigações das partes, de maneira a distribuí-las adequadamente ao que compete a cada um, atendendo-se por certo a justeza na relação.

Para além da concepção superficial que se possa ter das relações interpessoais no âmbito negocial, estas são deveras amparadas pelos princípios. Vejamos o que dispõe Cláudia Mara de Almeida Rabelo Viegas:As normas podem ser divididas em normas-regras e normas-princípios. A norma-princípio não precisa estar escrita para que seja vigente. Basta o seu reconhecimento. Insta salientar que os princípios jamais serão contraditórios, mas sim contrapostos, isto é, diante de um conflito entre princípios, com base no princípio da proporcionalidade, aquele que for sobrelevado, não estará inutilizando a incidência do outro princípio, uma vez que este poderá incidir em outros casos concretos. Assim o princípio com peso maior não prevalecerá neste caso específico, contudo, permanece válido e vigente a fim de que possa incidir nos demais casos.”  (VIEGAS, 2011, on-line).

Ainda, Eduardo Messias Gonçalves de Lyra Júnior trata sobre as diferenças do que sejam regras e princípios, apontando para estes a característica marcante da generalidade. Infere-se desta forma a possibilidade, inclusive, de uma interpretação mais ampla, o que facilitaria a sua adequação em âmbito jurídico.

“As regras e os princípios são normas porque dizem o dever-ser. A diferença entre uma e outra pode ser estabelecida através da adoção de um variado número de critérios, dentre estes o da generalidade, o mais freqüentemente utilizado [4]. De acordo com o referido critério, os princípios seriam normas de um grau relativamente alto de generalidade, ao passo que às regras assistiria generalidade relativamente baixa. O ponto decisivo para a distinção reside em que os princípios são normas que ordenam que algo seja realizado na maior medida do possível, dentro das possibilidades jurídicas e reais existentes [5].” (LYRA JÚNIOR, 2003, on-line).

De tal modo, com estas abalizadas considerações, entende-se que os princípios são normas que orientam ao fiel cumprimento e o exercício do direito. Também, servem seguramente como braço forte do Direito para propiciar a segurança nas relações jurídicas.

No campo contratual, os princípios edificaram-se à medida do desenvolvimento do Estado. Para além de certificar a atenção aos interesses individuais – como no caso do princípio da autonomia da vontade -, também, abre-se uma esfera de proteção maior advinda do Estado Social, como podemos constatar a partir das considerações de Paulo Lôbo:

“O firme propósito de trazer o novo Código Civil ao contexto e à ideologia da terceira fase histórica do Estado Moderno (as três fases corresponderiam às do Estado absolutista, do Estado liberal e do Estado social) foi sempre destacado pelos autores do projeto, nomeadamente por Miguel Reale, quando se refere à diretriz de “socialidade”[5], que o teria informado. Esse breve pano de fundo contribui para esclarecer a força crescente dos princípios contratuais típicos do Estado social, os quais, de um modo ou de outro, comparecem nos códigos brasileiros referidos. São eles: a) princípio da função social do contrato; b) princípio da boa-fé objetiva; c) princípio da equivalência material do contrato.” (LÔBO, 2013, on-line).

E há um acréscimo considerável e natural de normas sobrevindas deste desenvolvimento, no sentido de que os novos princípios incorporados a partir do Estado Social não são suficientes para afastar os princípios ditos individuais, herdados há muito. Devem sim ser compatibilizados às determinações apropriadas ao caso concreto.

“Os princípios sociais do contrato não eliminam os princípios individuais do contrato, a saber, o princípio da autonomia privada (ou da liberdade contratual em seu tríplice aspecto, como liberdades de escolher o tipo contratual, de escolher o outro contratante e de escolher o conteúdo do contrato), o princípio de pacta sunt servanda (ou da obrigatoriedade gerada por manifestações de vontades livres, reconhecida e atribuída pelo direito) e o princípio da eficácia relativa apenas às partes do contrato (ou da relatividade subjetiva); mas limitaram, profundamente, seu alcance e seu conteúdo.” (LÔBO, 2013, on-line).

Considerando esse papel agregador de normas e sua magnitude, cabe apresentar alguns pontos relativos aos princípios fundamentais que norteiam os contratos. Inicialmente, o princípio da autonomia da vontade que assegura a liberdade das partes para estabelecer os termos do contrato, ou mesmo de não efetivá-lo, conforme acentua Gediel Claudino de Araujo Júnior: “Segundo o “princípio da autonomia da vontade”, as partes são livres para contratar; ou seja, firmar ou não o contrato (liberdade de contratar), e estipular, no contrato, o que lhes convenha (liberdade contratual).” (ARAUJO JÚNIOR, 2013, p. 51).

A autonomia das partes para consagrar o que melhorlhes aprouver tem o condão de conferir às partes a liberdade. Ou seja, que aquilo que não chocar frontalmente com as determinações dispostas em ordenamento jurídico, poderá ser levado a cabo pelas partes, segundo seus desejos, respeitando a individualidade consagrada desde o Estado liberal, mas atualmente com viés mais atrelado e amoldado ao âmbito social. 

Nesse sentido, para frear a vontade das partes, demonstrando que o direito supracitado é relativo, apresenta-se o princípio da supremacia da ordem pública, onde, em razão deste, devem ser levados em consideração os ditames legais para impedir excessos no comportamento das partes.

“Todavia, a vontade das partes não é e não pode ser absoluta, daí o “princípio da supremacia da ordem pública”, ou seja, a vontade das partes é limitada pela lei. Com efeito, “o dirigismo contratual” pelo Estado se apresenta como elemento mitigador da autonomia privada, tendo surgido no final do século XIX como reflexo da Revolução Industrial, embora só tenha se acentuado entre as duas grandes guerras mundiais, seu objetivo é evitar, na medida do possível, o abuso do forte sobre o fraco, juridicamente falando.” (ARAUJO JÚNIOR, 2013, p.51).

Como dito alhures, o contrato acomoda as obrigações das partes e certifica um dever de cumprimento em que as partes se vinculam e se responsabilizam por sua execução. Daí incorpora-se no cenário hodierno o princípio da obrigatoriedade da convenção, fortemente jungido pelo pacta sunt servanda. Frise-se que, em caso de contrato de trato sucessivo – como é o caso da locação -, por algum motivo superveniente e desproporcional, o contrato pode ser revisado com fundamento na teoria da imprevisão.

“A fim de dar segurança jurídica às partes envolvidas no contrato, temos por fim o “princípio da obrigatoriedade da convenção” (pacta sunt servanda). Com efeito, a fim de dar efetividade aos contratos, a lei prevê sanções para aquele que deixa de cumpri-lo, escusando-se apelas a inadimplência fruto de caso fortuito ou força maior (art. 393, CC). Hodiernamente, tem ganhado força a chamada “teoria da imprevisão” (rebus sic stantibus), que professa a possibilidade da revisão dos contratos que se prolongam pelo tempo (trato sucessivo), quando, em razão de fatos extraordinários e imprevisíveis, se tornam “excessivamente onerosos” para uma das partes.”(ARAUJO JÚNIOR, 2013, p. 51).

Para balizar a relação locatícia, nada mais importante que o princípio da boa-fé objetiva, que determina a observância pelas partes de deveres de zelo, de cooperação e de confiança, tendo como base a probidade.

“A boa-fé objetiva é regra de conduta dos indivíduos nas relações jurídicas obrigacionais. Interessam as repercussões de certos comportamentos na confiança que as pessoas normalmente neles depositam[8]. Confia-se no significado comum, usual, objetivo da conduta ou comportamento reconhecível no mundo social. A boa-fé objetiva importa conduta honesta, leal, correta. É a boa-fé de comportamento” (LÔBO, 2013, on-line).

Este princípio relacionado se encontra devidamente assentado em nosso Código Civil de 2002, asseverando expressamente a necessidade de manutenção de comportamento correto das partes, sem frustrar as expectativas uns dos outros.

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

[…]Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

[…]Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. (BRASIL, 2002).

Em conclusão às ideias expostas, vê-se que as partes estão amparadas não só pelas disposições legais que regem a relação locatícia, mas, também, pelos princípios da autonomia da vontade, da supremacia da ordem pública, da obrigatoriedade da convenção e o da boa-fé objetiva. São normas que orientam, sobretudo, o correto andamento da relação locatícia, já tão conflituosa, e, assim, tornar-se-á mais segura e atrativa.