Prós e contras da locação de imóveis para temporada

Resumo:Na locação de imóveis há uma modalidade que merece bastante atenção, nomeadamente porque ganha cada vez mais adesão do mercado imobiliário, qual seja, a locação para temporada. No cenário hodierno, a locação para temporada supre a necessidade de uma parcela circulante da população, que ocupa as cidades em períodos de eventos, como na copa do mundo e nas olimpíadas, assim como de pessoas que não têm a intenção de permanecer residindo por muito tempo no locado, como no caso de militares, de empresários e de estudantes. Portanto, desenvolver-se-á trabalho apontando os prós e os contras de se realizar a locação de imóveis para temporada, com especial observância às obrigações daí advindas.

Palavras-chave: Direito imobiliário. Locação de imóveis. Temporada. Obrigações.

Abstract:In real estate leasing there is a modality that deserves close attention, especially because increasingly gaining membership of the housing market, namely the temporary lease. In today's scenario, the temporary lease meets the need for a current portion of the population, which ranks the cities in times of events like the World Cup and the Olympics, as well as people who have no intention of residing for a long stay leased in time, as in the case of the military, entrepreneurs and students. Therefore, work will develop-pointing the pros and cons of performing lease of property for the season, with special respect to the obligations arising therefrom.

Keywords: Real estate law. Leasing of real estate. Season. Obligations.

Sumário: 1. Prós e contras da locação de imóveis para temporada.

1.Prós e contras da locação de imóveis para temporada

Atualmente, vivencia-se no Brasil um cenário muito particular, qual seja, a rápida explosão de negociações, inclusive albergando as internacionais. De tal modo, vê-se a sociedade envolvida no sentido de oferecer alternativas para compor as necessidades mais prementes.

Observe-se, ainda, que os investimentos fortalecem a economia local, tornando o Brasil um país mais atrativo, numa progressão financeira nunca antes sentida. Outros países veem no Brasil um ambiente propício para o crescimento de seus entes e de suas empresas, incentivando, como dito, o investimento.

Mas a sociedade precisa arranjar essa demanda. Assim surge a locação para temporada, modalidade de locação atrativa por oferecer um bem apto à moradia por curto período de tempo, no máximo de 90 (noventa) dias, com toda a infraestrutura necessária, e compatível com um ambiente residencial, diferente de serviços de hotelaria etc.

Como acentuado, a locação para temporada tem um prazo limitado para acontecer, uma vez que deve tão somente oferecer condições para moradia ao locatário que não pretende alongar a sua estadia, bem como ao locador que deseja dispor de seu bem em curso prazo. Vejamos o que determina a lei do inquilinato:

“Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”(BRASIL, 1991).

A locação para temporada favorece a circulação de riquezas, tendo em conta que mobiliza um setor com grande volume de negociações, mormente para atender a eventos, como o que presenciamos recentemente de grande expressão global, a copa do mundo, ainda, cursos, festas etc.

Esta modalidade dá azo a mais uma oportunidade, a adequação do valor do aluguel ao que se pratica no mercado. Ou seja, assim que o bem é desocupado, num prazo sempre curto, o proprietário terá a facilidade de estipular novo valor de aluguel condizente com o que se adota no mercado. Portanto, é muito provável que este não quede defasado, o que seria prejuízo ao locador.

Além disso, pode-se considerar que na locação para temporada sejam ajustados valores acima do que se pratica em outras modalidades, certamente em razão da finalidade e do modo de ocupação, por curto período. Tudo isso favorece o acréscimo de valores para cobrir as despesas e atender, portanto, às necessidades do locatário, exigente quanto à qualidade do bem e de suas instalações. Ivanildo Figueiredo aborda tal possibilidade:

“Na maioria dos casos, esse contrato destina-se à locação do imóvel para veraneio, nas praias ou feriados prolongados, cabendo ao locador e ao locatário fixar o prazo e o valor do aluguel, por livre acordo entre as partes. Na locação para temporada, o valor do aluguel é naturalmente superior ao valor da locação sob o regime normal, considerando a finalidade precípua de lazer do seu uso.” (FIGUEIREDO, 2010, p. 145).

Importante frisar que neste tipo de locação o locador tem direito a receber antecipadamente os valores de aluguéis e de encargos correspondente ao período da locação. Isso constitui um benefício ao locador, que antes mesmo de o locatário usufruir plenamente da locação, já pode receber as contraprestações de aluguéis.

“Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.” (BRASIL, 1991).

Para complementar esta questão, Olívia Ricarte trata sobre o tema, especialmente sobre o recebimento antecipado de aluguéis e de encargos:

“Uma vez que possui prazo determinado, este tipo de contrato de locação só poderá existir se escrito, pois sob a forma verbal irá submeter-se às normas do dispositivo anterior ( “ Quando ajustada verbalmente…”art.47). Como se refere a situações transitórias, com curta duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do bem, atentando-nos para uma de suas mais relevantes peculiaridades.” (RICARTE, 2006, on-line).

Depois destas observações, importante frisar fato de suma relevância para o bom andamento da locação para temporada, a realização rigorosa de termo de vistoria com os pertences do locado. Isso quer dizer que as partes precisam estar atentas para o que dispõe o termo de vistoria, no qual deve constar todos os bens arranjados no imóvel, para que ao final da locação não ocorra nenhuma conflito de interesses e desgastes desnecessário.

A lei do inquilinato aborda a necessidade de se confeccionar o aludido termo – ou dispor no próprio pacto os bens que guarnecem o locado – e que este acompanhe o contrato de locação, certamente com o intuito de resguardar as partes. No mesmo termo, obviamente, deve vir assentado o estado de conservação dos bens, de preferência com fotos e descrições minuciosas destes.

“Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. (grifo nossa).” (BRASIL, 1991).

Vê-se que a locação para temporada, além de trazer grandes benefícios para o mercado como um todo, também, exige do locador bastante cuidado quanto aos seus bens móveis e utensílios. Num processo de locações seguidas, isso pode comprometer cada vez mais o estado de conservação dos bens citados, sendo interessante que o locador deixe sempre à disposição do locatário os bens de estrita necessidade, como geladeira, fogão, camas e armários.

No que diz respeito às cautelas de praxe, o locador deve estar atento para o período do fim da locação, requerendo-a sempre do locatário para que não incorra na locação por prazo indeterminado, com denúncia somente após 30 (trinta) meses ou nos casos do art. 47 da lei do inquilinato.  As disposições da lei são bem definidas:

“Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.” (BRASIL, 1991).

Este tipo de locação possui particularidades que devem ser observadas, tendo em conta que a ausência de zelo poderá redundar em desconstituição da ideia inicial, e a locação permanecerá, assim, por prazo indeterminado, recebendo outro tratamento legal.

Por fim, atesta-se que a locação para temporada é uma modalidade de locação que favorece um mercado circulante e bastante exigente, de um público que a necessita para fins recreativos, principalmente. Deste modo, a locação para temporada ganha constantemente mais espaço no mercado, por trazer inúmeros benefícios, estes já supramencionados, tanto ao locatário como ao locador, ambos com ganhos imediatos.