Responsabilidade civil do corretor de imóveis

­­Resumo: O presente estudo tem o objetivo de discutir a responsabilidade civil do corretor de imóveis, tendo como destaque o atual Código Civil e Código de Defesa do Consumidor. A justificativa para tal discussão reside não somente na grande incidência de transações imobiliárias, como também na importância do corretor de imóveis prestar um serviço pautado em relação de probidade, confiança e boa-fé, sendo responsabilizado quando a negociação resulta em dano ou prejuízo. Assim, ao fazer um levantamento bibliográfico acerca do tema, o presente estudo mostra que a responsabilidade civil no contexto do exercício da profissão do corretor de imóvel, respaldada pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor é o mecanismo garantidor de reparos a danos causados pelo corretor de imóveis quando de uma transação, de modo a garantir o prevalecimento da boa-fé e a transparência entre as intenções dos envolvidos nas negociações imobiliárias.[1]

Palavras-chave: Código Civil; Código de Defesa do Consumidor; Corretor de Imóveis; Direito Imobiliário; Responsabilidade Civil.

INTRODUÇÃO

A corretagem de imóveis e, consequentemente, o trabalho do corretor de imóveis refere-se, essencialmente, ao ato de intermediar transações imobiliárias que, por sua vez, vai muito além do simples conceito de apresentar, comprar e vender um imóvel, abrangendo responsabilidades tais como estar apto a compreender as necessidades do cliente; avaliar as possibilidades e situação do mercado; prestar esclarecimentos sobre segurança ou risco do negócio; fornecer, com clareza, todas as informações necessárias às partes interessadas e acompanhar a negociação até seu desfecho, ou seja, até o registro de compra e venda que se dá no cartório de imóveis.

Nesse contexto, e tendo em vista a atuação profissional do corretor de imóveis na captação, divulgação e negociação, a questão da responsabilidade civil surge enquanto intermediadora, seja do corretor ou da empresa imobiliária, de todos os aspectos inerentes ao negócio em questão.

A responsabilidade civil, já parte da legislação e da própria sociedade, atua no sentido de não permitir haver ou deixar nenhuma vítima sem reparação no caso de um dano eventual. Por esta sua função, a ideia de responsabilidade civil está relacionada à noção de não prejudicar outro sendo, por isso, definida como a aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar o dano causado a outrem em razão de sua ação ou omissão.

Justamente por isso, a análise do tema é de suma importância, devido ao grande número de transações de imóveis e outros bens que, como são cada vez mais comuns, fazem com que responsabilidade do corretor de imóveis, em muitos casos, seja ignorada ou desconhecida, causando dano a qualquer das partes.

Diante disso, e levando-se em consideração tais posicionamentos preliminares, o presente estudo tem o objetivo de analisar a responsabilidade civil do corretor de imóveis nos âmbitos dos atuais Código Civil e Código de Defesa do Consumidor brasileiros, tendo como justificativa a importância da lisura da atuação deste profissional perante a sociedade e ao setor em que atua no que se refere à ética e à boa-fé e, consequentemente, a evitar a ocorrência de quaisquer tipos de danos ao cliente.

Para tanto, e através de uma revisão sistemática da literatura, o estudo conceitua e discute a responsabilidade civil no atual cenário jurídico brasileiro, assim como apresenta a profissão de corretor de imóveis e sua regulamentação no Brasil para, por fim, discutir a responsabilidade civil do corretor de imóveis segundo o Código Civil e Código do Consumidor vigentes no país.  

DESENVOLVIMENTO

Conforme brevemente mencionado, a profissão de corretor de imóveis envolve atribuições específicas de captação, divulgação e negociação de imóveis, assim como competências profissionais e legais, como respeito ao cliente, familiaridade com o mercado, conhecimento e correção das informações prestadas na negociação, conhecimento das leis e possíveis alterações que regem e afetam a propriedade e ciência de possíveis danos decorrentes do negócio.

Dessa maneira, e segundo corrobora Cardoso (2013), o corretor de imóveis é a pessoa física ou jurídica que serve de intermediário entre vendedor e o comprador, atuando com a finalidade de aproximar as partes numa operação de compra e venda de imóveis, com o intuito de receber um determinado percentual sobre os valores da transação, valores denominados corretagem. 

Devidamente reconhecida e regulamentada por legislação no Brasil desde os anos de 1960, e particularmente esclarecida no artigos 722 a 729 do atual Código Civil e de maneira específica no tocante à atuação do profissional liberal, conforme o parágrafo 4º. do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, a profissão de corretor de imóveis requer estudo e formação específica na área, assim como licença concedida pelo governo federal, mais especificamente, pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) e Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), o conjunto de entidades que normaliza e fiscaliza a profissão de corretagem de imóveis no país, através da emissão do chamado CRECI, registro profissional do corretor de imóveis que tanto deve ser portado pelo profissional como deve ser exigido pelo cliente sempre que este se apresentar como um intermediário em transações imobiliárias (LINDENBERG FILHO, 2006).

A regulamentação da profissão dos corretores está na Lei federal n. 6.530 de 12 de maio de 1978, que disciplina o funcionamento dos órgãos de fiscalização e outras providências, bem como as alterações dadas pela Lei n. 13.097/2015 e Resolução n. 800 de 26 de dezembro de 2002. Assim, fica regulamentada a pessoa com título de Técnico em Transações Imobiliárias (CARDOSO, 2013).

A legislação vigente também prevê a seguinte situação, conforme traz o texto do §§ 2º do artigo 139 da Lei nº 13.097, de 2015, na qual há a possibilidade dos corretores de imóveis associarem-se, sem vínculo empregatício, previdenciário, ou qualquer outro, a uma ou mais imobiliárias, sendo tal associação firmada mediante contrato registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

Coltro (2011) traz que o Código de Ética dos corretores é aprovado nos ditames da Resolução-Cofeci n. 326/92, que disciplina obrigações no relacionamento com a classe profissional e clientes, tendo como base, ainda, os já citados Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Aqui, o autor acima citado aponta que não se pode deixar de mencionar que, no Código de Ética, há três obrigações que chamam a atenção, sendo elas: inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; quando oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando ao cliente os riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio e recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.

Assim, o corretor de imóveis e as empresas imobiliárias são as únicas instituições por lei autorizadas a intermediar negócios que envolvam compra, venda ou locação de casas apartamentos, prédios comerciais ou terreno.

Nesse contexto, é de suma importância atentar para o fato de que, uma vez que o imóvel passa por quase todas as esferas do direito, o que faz com que uma transação de compra e venda possa trazer danos de difícil reparação se não forem observadas determinadas regras, que, normalmente, passam despercebidas pelas partes diretamente envolvidas, seja vendedor ou comprador, cabe ao profissional encarregado de uma transação imobiliária o dever e a obrigação de prestar uma assessoria à altura da importância do negócio.

E é aqui que tem lugar a questão da responsabilidade civil do corretor de imóveis.

Responsabilidade civil na corretagem de imóveis: mais do que um conceito, uma obrigação legal e cidadã

No ramo das transações imobiliárias, é comum o respaldo do princípio da boa-fé e da confiança na transparência das negociações, equilibrando os contratos de compra e venda, bem como nas avaliações dos imóveis realizadas no mercado imobiliário por especuladores.

No entanto, em alguns casos, apesar de tudo estar em conexão com o ordenamento jurídico, às vezes pode surgir a figura do corretor atuando em um ato viciado em benefício da parte que possui vínculo ou afinidade, atitude que pode contaminar o negócio, tornando-o lesivo para uma das partes, o que pode se dar por ação ou por omissão lesando, assim, a boa-fé, a confiança e a transparência da negociação.

Nesse contexto, e de acordo com Fritz (2009), o termo boa-fé possui origem etimológica de expressão latina fides, remontando à época da Lei das XII Tábuas, que, em latu sensu, significa a fidelidade e coerência no cumprimento da expectativa de outrem, abrangendo três dimensões: fides-sacra, fides-fato e fides-ética. O princípio da boa-fé, assim, representa a valorização da ética, moral, e dos bons costumes. Já o princípio da confiança baseia-se na expectativa que as outras pessoas tenham um comportamento já esperado, normal, sendo conduta de uma determinada forma na confiança de que o comportamento do outro agente se dará conforme o que acontece normalmente.

Toda essa exposição em questão se baseia na responsabilidade civil, pois sem a responsabilização juridicamente possível não há como se falar em justiça diante da má-fé ou consequência dos fatos a ser suportada pelo corretor.

Conceitualmente falando, e de maneira geral, a responsabilidade civil é um instituto dinâmico e flexível, que vive em mudanças constantes, sempre se transformando a atender as necessidades sociais que surgem no decorrer do tempo.

No entender de Stocco (2007), o termo responsabilidade decorre, inicialmente, da expressão sponsio, da figura stipulatio, na qual era confirmada pelo devedor uma obrigação junto ao credor, garantida mediante uma caução ou responsor. A partir daí, surgiu a relação da expressão “responsabilidade” junto à garantia de pagamento de uma dívida.

“A responsabilidade civil é uma instituição, enquanto assecuratória de direitos, e um estuário para onde acorrem os insatisfeitos, os injustiçados e os que se danam e se prejudicam por comportamento dos outros. É o resultado daquilo que não se comportou ou não ocorreu secundum ius” (STOCCO, 2007, p. 112).

Diante da afirmativa do autor acima citado, pode-se afirmar que a responsabilidade civil atua na efetiva retratação diante de um conflito, ou sempre que o indivíduo, ao se deparar com qualquer situação em que seja vítima de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou não obtenha o que fora previamente avençado, buque seu devido ressarcimento.

Para Cavalieri Filho (2010, p. 03):

“A responsabilidade civil é uma espécie de estuário onde deságuam todos os rios do Direito: público ou privado, material e processual, é uma abóbada que enfeixa todas as áreas jurídicas, uma vez que tudo acaba em responsabilidade”.

Logo, e fundamentando as possibilidades de tornar o negócio mais correto e justo, a responsabilidade civil vem, subjetivamente, selar a transação entre as partes, estando a responsabilização à disposição, caso necessário se faça, uma vez que tal termo não se resume apenas em obrigação, mas também em garantir o equilíbrio e a ética nas transações, tornando-as mais confiáveis.

Conforme Gagliano e Pamplona Filho (2016), o termo responsabilidade vem da junção de “res”, que significa coisa, bem ou aquilo que faça parte do mundo e das possíveis relações jurídicas; de “pondere”, que remete a equilibrar, ponderar, e de “idade”, um sufixo que indica ação.

Assim, ainda os autores acima citados, ante a violação de uma norma jurídica preexistente, nasce a obrigação com a consequência de indenizar pelo dano causado, visto que a responsabilidade civil deriva da transgressão de uma norma jurídica civil já existente, o que impõe, ao infrator, a obrigação de indenizar o dano.

Nesse ponto, cabe esclarecer que o ato humano que dá causa à possível responsabilização se define como a conduta do agente por ação ou omissão  no ato licito ou ilicito.

De acordo com Diniz (2001), o dever de ressarcir o prejuízo decorre de fato gerador que seja imputável ao seu ator, ou seja, que se oriunde de sua atividade consciente, o que leva ao entendimento de que, para que se caracterize a conduta, deve haver vontade do homem.

A conduta, por sua vez, e segundo Diniz (2001, p. 43), representa:

“A ação, elemento constitutivo da responsabilidade, vem a ser o ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou licito, voluntario e objetivamente imputável do próprio agente ou de terceiro, ou o fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado”.

Logo, a atitude do agente poderá se dar por ação, quando praticar o ato gerador do resultado lesivo ou por omissão, quando deixar de praticar ato que possa posterior proporcionar a lesão, omitindo alguma informação ou até mesmo características do imóvel no caso do tema estudado.

Retornando, Gagliano e Pamplona Filho (2016) dizem que, no âmbito da responsabilidade civil, indubitavelmente, o dano é o foco, visto que, sem ele, não se poderia falar em indenização ou ressarcimento. Indo mais além, os autores apontam que, ainda que haja responsabilidade sem culpa, é impossível haver responsabilidade sem dano. Isso porque, na responsabilidade objetiva, qualquer que seja a modalidade do risco que lhe sirva de fundamento, seja risco profissional, proveito ou criado, por exemplo, o dano constitui o seu elemento preponderante, o que leva à afirmativa de que, sem dano, não haverá o que reparar, mesmo que a conduta tenha sido culposa ou até dolosa.

Sendo assim, a relação do corretor de imóveis com os possíveis prejuízos causados a qualquer das partes pela conduta e resultado, fica condicionada à evidente ligação entre os fatos que, por sua vez, se configura através do nexo de causalidade, ou seja, o vínculo existente entre o fato danoso e o agente.

Consequentemente, a responsabilidade civil do corretor de imóveis se dá quando ocasionado o dano ou prejuízo, consistindo na violação de interesse jurídico e podendo ser material ou moral, objeto que dá condição para que haja ação, pois sem a demonstração do dano e o prejuízo, não há pressuposto para que seja indenizado. Ademais, a situação que evidencia a lesão material ou moral deve estar caracterizada no resultado causado a parte, conforme trazem o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor.

A responsabilidade civil do corretor de imóveis no atual Código Civil

A questão da responsabilidade civil e, consequentemente, da reparação civil do dano, segue explicitada no princípio da responsabilidade com base na culpa, conforme traz o artigo 927 do Código Civil brasileiro de 2002:

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem” (BRASIL, 2002, p. 67).

Na corretagem de imóveis, a responsabilidade do corretor de imóveis frente ao Código Civil de 2002 segue atrelada aos artigos 722 a 729, abrangendo, ainda, outras legislações, como o Código de Defesa do Consumidor, discutido mais adiante.

Neste sentido, têm destaque os textos dos artigos 722 e 723. O artigo 722 traz que:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” (BRASIL, 2002, p. 55).

O contrato de corretagem ou mediação, ao qual o artigo 722 se refere, segundo Mattielo (2003, p. 449), é:

“O contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor” (BRASIL, 2002).

Assim, tem-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não, nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.

Já o artigo 723 rege que:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência” (BRASIL, 2002, p. 56).

Com base no texto acima, Mattielo (2003, p. 450) aponta que:

“(…) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar(…).”

Logo, o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Ainda, na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.

Por fim, impõe a pena de reparação por perdas e danos, conforme os textos dos artigos 402 a 405[2], ao corretor de imóveis, possibilitando dele se exigir a reparação por perdas e danos diante do contrato de corretagem firmado, devendo aquele “prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência” (BRASIL, 2002). 

Assim, o corretor de imóveis, necessariamente, deverá assumir a responsabilidade pelos seus serviços, informando ao seu cliente sobres os riscos, as alterações de valores, e outras situações que possam influenciar no resultado do negócio, para melhor ou pior, o que, conforme já mencionado, requer conhecimento acerca da segurança e do risco do negócio necessários à prática profissional e lisura do negócio.

O Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade civil do corretor de imóveis

No Código de Defesa do Consumidor, a questão da responsabilidade civil do corretor de imóveis envolve as relações de consumo, uma vez que o enquadramento da conduta do corretor que implicará na teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.

Diante disso, tem destaque o artigo 14 do referido código, que trata da responsabilidade sem culpa:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos” (BRASIL, 1990, p. 05).

Por outro lado, o mesmo texto, em seu parágrafo 4º, traz exceção à regra em relação aos profissionais liberais, ao apontar que se os serviços forem prestados pelo corretor de imóveis na condição de profissional liberal, e não por uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária, a existência e prova de culpa é necessária (artigo 14, § 14 do Código de Defesa do Consumidor). 

Por fim, na condição de consumidor, o cliente que se dirige à imobiliária ou ao corretor de imóveis solicitando seus serviços tem reconhecida sua vulnerabilidade no mercado de consumo, sendo, portanto, presumida a sua boa-fé (artigo 4º., I do Código de Defesa do Consumidor).

CONCLUSÃO

De acordo com o presente estudo, que teve o objetivo de discutir a responsabilidade civil do corretor de imóveis, tendo como destaque o atual Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, viu-se que o trabalho do corretor de imóveis envolve atividades que vão além da apresentação do imóvel ao cliente e fechamento da venda, abrangendo qualificações como zelo, prudência e conhecimento de todos os aspectos que envolvem a negociação, de modo a prestar, espontaneamente, todos os esclarecimentos e informações sobre a segurança e riscos do negócio, com base na probidade, confiança e boa-fé.

Ainda assim, conforme mencionado no estudo, nas transações imobiliárias, muitas vezes a negociação envolve riscos e insegurança, e quando isto se dá, tem lugar a questão da responsabilidade civil, por parte do corretor de imóveis, de perdas e danos decorrentes da transação.

Diante disso, e tendo em vista as inúmeras transações imobiliárias que, por sua vez, riscos e insegurança, pode-se concluir que, na atuação do corretor de imóveis, portanto, a responsabilidade civil é o instrumento garantidor de que, durante toda a negociação, o profissional deverá agir com zelo, demonstrando total prudência e diligência, a fim de prestar espontaneamente todos os esclarecimentos e informações sobre a segurança e riscos do negócio, o que, não ocorrendo, poderá acarretar responsabilização deste por perdas e danos.