Demarcação de áreas urbanas de marinha em Teresina: dificuldades práticas e jurídicas

Resumo: O presente trabalho pretende como objetivo geral, analisar as atuais normas existentes que foram determinadas pelo Patrimônio da União, relacionadas à Linha Média de Enchentes Ordinárias – LMEO; e de modo específico, analisar a situação dos atuais proprietários das áreas afetadas; conhecer o que há de atualidade em leis e normas para que sejam aplicadas com a máxima seguridade aos proprietários e este, possam se dispor e dela fazer uso como bem pretender. A metodologia utilizada no presente trabalho foi quanto à natureza uma pesquisa de campo, através do procedimento qualitativo e exploratória, e a respeito dos procedimentos técnicos trata-se de uma pesquisa bibliográfica. Foi possível concluir que a desapropriação em forma de aforamento ou de posse das áreas urbanas de marinha, já habitadas e edificadas na cidade de Teresina, atinge grande proporção de habitantes, gerando grandes despesas desnecessárias, principalmente, às classes mais baixa da população. Onde nem sempre é possível haver tanta precisão e segurança dessa medida da linha de demarcação, que ladeia os dois rios em Teresina, feita pelo Patrimônio da União delimitando essas áreas. Do ponto de vista jurídico teria como saber exatamente quais são as áreas pertencentes à União, Estado e Município.

Palavras-Chave: Demarcação. Desapropriação. Registro Imobiliário.

Sumário: Introdução. 1. A propriedade da terra no Brasil. 2 Origem da cidade de Teresina. 2.1 Demarcação da área de marinha. Conclusão. Referências.

Introdução

O presente trabalho contempla o tema que envolve a demarcação de áreas urbanas de marinha, em Teresina, abrangendo toda a área que forma as marginais dos rios Parnaíba e Poti.

Este trabalho busca avaliar a ocupação de áreas urbanas compreendidas às margens dos rios Parnaíba e Poti, nas quais existe a demarcação da Linha Média de Enchentes Ordinárias – LMEO, feita pelo Patrimônio da União, na cidade de Teresina, capital do Estado do Piauí, que teve seu início no ano de dois mil e sete, as quais já existem jurisprudência, na doutrina brasileira.

O problema da pesquisa volta-se em torno da desapropriação em forma de aforamento ou de posse das áreas urbanas de marinha, já habitadas e edificadas na cidade de Teresina, atinge grande proporção de habitantes, gerando grandes despesas desnecessárias, principalmente, às classes mais baixa da população e assim seria esta a forma mais viável que o Patrimônio da União encontrou para reavê-la?

Teve por objetivo geral, analisar as atuais normas existentes que foram determinadas pelo Patrimônio da União, relacionadas à Linha Média de Enchentes Ordinárias – LMEO e que possam dar estabilidade aos proprietários dos imóveis que se encontram em área de marinha, garantindo assim a segurança de ter o registro imobiliário assegurado por lei.

De modo específico, os objetivos deste trabalho se contornam no sentido de identificar as áreas realmente afetadas que poderão ser consideradas de marinha; analisar a situação dos atuais proprietários das áreas afetadas; conhecer o que há de atualidade em leis e normas para que sejam aplicadas com a máxima seguridade aos proprietários e este, possam se dispor e dela fazer uso como bem pretender; e descrever por meio de plantas de demarcação devidamente aprovadas por órgãos competentes e averbadas às margens das matriculas imobiliárias, essas áreas que já pertencem de direito às pessoas que as já tenham adquirido.

É necessário destacar que a isenção de taxas de ocupação, foros e laudêmios pela população de baixa renda, a qual ocorre desde o inicio da ativa ocupação do imóvel e atinge os débitos instituídos e não pagos, até mesmo os inscritos em divida ativa e os não constituídos até 27 de abril de 2006, assim como multas, juros de mora e atualizações monetárias.

Em relação às questões que norteiam o trabalho, surgem as seguintes indagações: é possível haver tanta precisão e segurança dessa medida da linha de demarcação, que ladeia os dois rios em Teresina, feita pelo Patrimônio da União delimitando essas áreas? Do ponto de vista jurídico, teria como saber exatamente quais são as áreas pertencentes à União, Estado e Município? Assim, as hipóteses elencadas são: acarretaria os emolumentos cartorários, referentes a transferências dessas desapropriações em forma de aforamento ou posse, às pessoas, que já são proprietários dessas áreas, não é possível ocorrer precisão na medida da linha de demarcação, não sendo possível saber juridicamente exatamente quais são as áreas pertencentes à União; as pessoas que possuem imóveis consideradas nas áreas de marinha e que já têm registro imobiliário, hoje se encontram impossibilitadas de realizarem qualquer negócio, sem que o Patrimônio da União interfira, cobrando certidão de dominialidade, demarcação, impostos e registros dessas áreas.

A escolha do presente tema justifica-se na busca de encontrar hoje, com toda a tecnologia existente e disponível no mercado, localizar áreas e delimitar com mais precisão é possível até mesmo num curto período de tempo e com tal precisão determinaria realmente até onde se faz presente às áreas de marinha pertencente ao Patrimônio da União do Estado e do Município.

A metodologia utilizada no presente trabalho foi quanto à natureza uma pesquisa de campo, utilizando-se o procedimento qualitativo, quanto aos objetivos constitui uma pesquisa exploratória, e a respeito dos procedimentos técnicos trata-se de uma pesquisa bibliográfica. Os principais autores utilizados no trabalho são: Bastos (2016), Alvarenga (2012), Mello (2008), Amaral (2006) e Rosenvaldi (2003).

Esta pesquisa é dirigida ao que se referem às áreas de marinha e do patrimônio da União, fornecida pela Secretaria do Patrimônio da União em Teresina. Analisa as condições das áreas urbanas localizadas em área de marinha, que foram loteadas, vendidas, doadas e/ou aforadas à população de Teresina, de forma irregular e desordenadas as quais a população registrou, recebendo seus títulos e formando assim, a cadeia sucessória, mas que, de certa forma aquele que registrou o seu imóvel não é dono, pois o real dono seria o Patrimônio da União.

Em Teresina, a população que mais sofre com essa situação, é aquela que se encontra localizada na zona norte da cidade, nos bairros populosos, com  pessoas mais carentes, as que construíram as suas casas, onde se alagam ou já se alagou durante o período chuvoso, como toda a extensão da Avenida Maranhão e Boa Esperança, até chegar ao encontro dos rios Parnaíba e Poti, boa parte do conjunto residencial Acarape, no Bairro Pirajá, Bairros Mocambinho, Santa Sofia, Matadouro, Poty Velho e outros, mas afetou também áreas de população de grande rendas, como toda a extensão da Avenida Marechal Castelo Branco, Avenida Raul Lopes, Avenida Cajuína, onde atinge os arranha-céus.

1 A propriedade da terra no Brasil 

A Lei de Terras, Lei nº 601 de 1850, constitui um divisor de águas quanto à estrutura fundiária do país. Após a proibição da concessão de novas sesmarias (MARÉS, 2003) em 1822, foi formulada uma forma de obtenção de terras que laureasse o modelo de propriedade absoluta, inaugurada com a ascensão do Estado Moderno.

A publicação da Lei de Terras provocou quatro distintas circunstâncias fundiárias: as sesmarias outorgadas até 1822 foram constituídas como propriedades legítimas; ocupações de fato que gerassem produtos para exportação, afastando os pequenos posseiros, sendo possível ser distinguida num procedimento que foi conceituado de “legitimação da posse”; terras ocupadas pela Coroa ou governo local foram consideradas como públicas; e, por fim, as que não se encontravam nos casos precedentes foram assumidas como devolutas à Coroa (ALVARENGA, 2012).

A definição de terras devolutas, primitivo grande regime de determinação de propriedade pública do país, teve como principal objetivo a alienação, para que a novos proprietários fosse possível gerar recolhendo ganhos e proventos ao Estado. Este acúmulo de divisas possuía por objetivo apresentar mão de obra estrangeira para o trabalho nas lavouras (CORTIANO JÙNIOR, 2002).

Compreende-se o papel desenvolvido pelo Estado, que nascia destinado aos interesses privados de uma reduzida parcela da população. O desenvolvimento do Estado brasileiro proporcionou lentas e diminutas modificações no regime de apropriação da terra. A Constituição Republicana de 1891 destinou as terras devolutas para as antigas províncias, então elevadas em Estados, fortalecendo o regime das oligarquias locais sendo possível de forma livre preparar sobre a terra pública (MELLO, 2008).

O Código Civil de 2002, divulgado somente depois da Constituição Federal, promoveu sugestão de propriedade pública que, na prática, nada modificou em relação ao Código Civil de 1916. Enquanto isso, a doutrina nacional tem se limitado a reproduzir as informações previstas no Código para determiná-la, sem propor modernizações no tema, manifestando-se, normalmente, de maneira modesta e acrítica.

É necessário esclarecer que a desapropriação consiste em um procedimento no qual o Poder Público, compulsoriamente, despoja pessoa de bem certo, adquirindo-o em caráter originário, mediante indenização, tendo como requisito, no bem a ser desapropriado, a utilidade pública (Dec.-lei 3.365/41), necessidade pública (Dec.-lei 3.365/41) ou interesse social (Lei 4.132/62; Lei 8.629/93 e Lei Complementar 76/93 – reforma agrária), contudo os terrenos de marinha podem ser regidos sob regime de ocupação ou aforamento, tendo sua gerência realizada pela Secretaria do Patrimônio da União, na qual cada Estado-Membro possui uma unidade regional. Importante frisar que os ditos imóveis acrescidos de marinha possuem certas peculiaridades no que diz respeito à matéria de desapropriação.

2 Origem da cidade de Teresina

A referida pesquisa ora apresentada tem forma descritiva, mediante as exposições aqui exibidas, buscadas em dados baseados ao longo das demarcações, apresentadas dessas áreas urbanas consideradas de marinha, que se estendem em todo o prolongamento das marginais dos dois rios, Rio Parnaíba, considerado rio federal e Rio Poti, os quais são rios perenes.

Teresina tem uma área plana a 72 metros acima do nível do mar, a 348 km do litoral. É a capital da região norte que não está no litoral, seja a única que não é banhada pelo o oceano Atlântico. A primeira capital no Brasil considerada como planejada em sua construção (YELVERTON, 2009).

Nesse planejamento, a capital instalada no meio norte do Brasil, foi criando forma de metrópole, seguindo sempre às margens dos dois rios, quando foi determinado o rossio, criando assim as primeiras propriedades foreiras e as datas, que eram terras assim denominadas, que eram concessões gratuitas, para casas urbanas, sítios ou chácaras, as quais achava-se que pertenciam ao paço municipal ou ao governo do Estado.

Esta análise foi feita em pesquisa de dados oriundos de fatos, ocorridos quando foi criado o primeiro cartório de registro imobiliário em Teresina, que foi o Cartório do 1º Ofício de Notas e registros de imóveis, João Crisóstomo, criado nos meados de 1855, que registrou toda Teresina e adjacências.

Ao longo dos anos Teresina cresceu e mudou. Cresceu desordenadamente por efeito das mudanças políticas, sociais, tecnológicas, econômicas e imobiliária. O crescimento desordenado não acarretou maiores preocupações da classe política e administrativa da cidade, nem com o resultado desse crescimento, e isto reflete na disputa por áreas. O que acarretou foi uma controvérsia sobre os terrenos de marinha e seus legítimos ou pseudos proprietários.

“Mas a Vila do Poti fora considerada pelo então governador da Província, José Antônio Saraiva, como local impróprio para a edificação de uma nova capital, em decorrência das enchentes que assolavam a região cuja população via-se constantemente às voltas com febres endêmicas. Isto dava ao lugar um que de decadência e pobreza. Com a promessa de apoiar a fundação de uma nova capital, o governador Saraiva conseguiu convencer parte de moradore/as da Vila do Poti a se transferirem para a Vila Nova do Poti, na localidade Chapada do Corisco, a seis quilômetros ao sul da antiga Vila. Ao norte da cidade nascente, ficou a Vila do Poti, isto é, Vila Velha do Poti que, com a fundação de Teresina em 1852, transformou-se em um bairro da cidade: o Poti Velho” (CARDOSO, DOURADO, 2003, p. 71).
Devido à atividade econômica existente na antiga Vila do Poti, pesca, o início da povoação de Teresina ocorreu nas áreas ribeirinhas da cidade.
2.1 Demarcação da área de marinha

Os terrenos de marinhas têm delimitações com base na Linha Preamar Média de 1831, o que compreende as faixas de terras específicas ocorridas ao longo de todo o litoral brasileiro, que de uma maneira ou de outra encontra dificuldade práticas e jurídicas para a delimitação dos mesmos.

De acordo com Yelverton (2009, p. 122):

“O termo preamar trata-se de verbete técnico que designa maré alta, de tal sorte que, para se identificar um terreno de marinha de forma apenas aproximada, basta se contar 33 (trinta e três) metros em dia de maré cheia e em época de lua cheia. A exata definição advirá com a demarcação da LPM – Linha Preamar Média – no ano de 1831, procedimento complexo sob a competência da Secretaria do Patrimônio da União, através de suas Superintendências estaduais.”

Tendo em vista que o Código Civil estabelece normas sobre a propriedade, e a Lei dos Registros Públicos normatiza seu registro, o patrimônio do Estado também necessita de regramento claro quanto a sua conservação e limites desse dito patrimônio.

Com o objetivo de efetivar o acesso à moradia digna, direito assegurado pela Constituição Federal e confirmado pelo Estatuto da Cidade, a SPU destina imóveis para provisão habitacional para pessoas de baixa renda, buscando minimizar os impactos negativos gerados pelo padrão essencialmente especulativo do crescimento urbano. Neste sentido, a criação e o funcionamento do Grupo de Trabalho Nacional Imóveis da União para Habitação de Interesse Social garante a gestão democrática e integrada os programas do Ministério das Cidades, com a participação do Poder Público Federal (SPU, CAIXA, MCidades) e dos demais segmentos do Conselho Nacional das Cidades(Movimentos Sociais; Empresários; Trabalhadores; ONGs; Entidades profissionais, acadêmicas e de pesquisa; Poder Público Municipal e Estadual).

Paula Motta Lara, Secretária do Patrimônio da União em 2009, afirma o seguinte, sobre a regularização dos terrenos marginais da União, situados em Teresina: “A União, por meio da Secretaria do Patrimônio da União, realizou a demarcação dos terrenos marginais , o longo dos trechos urbanos dos rios federais Parnaíba e Poti, que cortam o município de Teresina, no Piauí, com base na Linha Média das Enchentes Ordinárias – LMEO, identificada por meio de procedimento administrativo nº 04911.000873/2004-32. Essa demarcação abarcou grande faixa de área urbana do município, afeado, ao longo das margens do Rio Poti, prédios residenciais, shoppings e muitos terrenos. Na margem do rio Parnaíba, a abrangência foi maior devido ao nível das enchentes e atingiu em maior escala a zona norte, alcançando os bairros Acarape, São Joaquim, Poti Velho, Alto Alegre, Parque Alvorada Itaperu, Nova Brasília, Matadouro, Mocambinho, dentre muitos outros (YELVERTON, 2009).

Os documentos que os particulares possuem, ou seja, os registros em cartórios, cartas de aforamento concedidas pelo município, são provas de direito para regularização junto à União. São esses títulos que deverão servir de base para a Secretaria do Patrimônio da União regularizar os ocupantes.

A partir dos Termos de Audiência, ocorridas em 06 de dezembro de 2011, na Justiça Federal de Primeira Instância, Seção Judiciária do Piauí, onde contou com a presença da Excelentíssima Senhora Doutora Marina Rocha Cavalcanti Barros Mendes, Meritíssima Juíza Federal da 5ª Vara, Doutor Kelston Pinheiro Lages, os titulares dos cartórios de registro de imóveis de Teresina, os advogados da União/PI, Ana Célia Coelho Madeira Veras, Superintendente do Patrimônio da União no Piauí, constantes dos processos de suscitação de dúvidas formulados pelos Cartórios de Registros de Imóveis da Comarca de Teresina, esses já registram o domínio Da União nas matrículas já abertas e reconhecem os títulos concedidos pela União (contatos, certidões, etc.).

Assim, quanto às formas de regularizar o imóvel junto à União, a Secretaria do Patrimônio da União, apresentou à Justiça Federal um plano de procedimento para regularização dos imóveis compreendidos na faixa de terrenos marginais em Teresina, onde constam as diversas possibilidades de regularização: inscrição de ocupação, aforamento, concessão de direito real de uso, concessão de uso especial para fins de moradia, etc.

Entretanto, o instrumento que a União pretende aplicar em maior escala, por entender o mais adequado à realidade fundiária de Teresina e mais satisfatória aos afetados pela demarcação, que significa a transferência do domínio útil do imóvel, ou seja, é o Aforamento Federal:

“Lei 9.636, Art. 1o  É o Poder Executivo autorizado, por intermédio da Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, a executar ações de identificação, demarcação, cadastramento, registro e fiscalização dos bens imóveis da União, bem como a regularização das ocupações nesses imóveis, inclusive de assentamentos informais de baixa renda, podendo, para tanto, firmar convênios com os Estados, Distrito Federal e Municípios em cujos territórios se localizem e, observados os procedimentos licitatórios previstos em lei, celebrar contratos com a iniciativa privada”. (Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007).

Yelverton (2009, p. 96) afirma que a concessão gratuita do aforamento está prevista nos artigos 105 e 215 do Decreto Lei 9.760/46, que exige a comprovação da posse ou de títulos de propriedade até data de 05 de setembro de 1046, de forma que será necessário formalizar processo administrativo na SPU, com a comprovação da cadeia das transmissões até aquela data.

Há dois regimes de utilização destes terrenos: a ocupação, em que a taxa anual é de 2% a 5% do valor da área e em que a União pode requisitar a devolução do terreno sem pagamento de indenização; e o aforamento, onde o ocupante tem a propriedade do terreno, paga uma taxa de 0,6% do valor da área e em que o governo precisa pagar indenização ao requisitar o imóvel de volta.

De acordo com o Ministério do Planejamento, dos 300 mil imóveis em terrenos de marinha, 65% são ocupados por pessoas físicas e 35% por atividades econômicas diversas, como hotelaria, portos e construção naval. Além dessas taxas federais, os responsáveis pelos terrenos também pagam os tributos municipais, como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI).

Segundo o artigo 33, parágrafo 2º, da Lei 9.636:

“Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio”.

Para fazer a transferência de um imóvel compreendido na área demarcada pelo Patrimônio da União, é necessário a Certidão Autorizativa da Secretaria do Patrimônio da União – CAT, de forma que a formalização das transações envolvendo os terrenos marginais, exigem prévia regularização perante a Secretariado Patrimônio da União.

A Certidão Autorizativa de Transferência e fornecida após o recolhimento do laudêmio correspondente a 5% do valor do bem nas transações onerosas (Decreto-Lei 2.398 de 1987) e pode ser obtida no site da Secretaria do Patrimônio da União.

As famílias consideradas carentes, na forma da legislação patrimonial, ou seja, aquelas que possuam renda familiar até cinco salários mínimos, podem ser dispensadas do pagamento de obrigações patrimoniais, inclusive laudêmio, desde que essa situação seja devidamente comprovada em processo administrativo de dispensa de pagamento junto à Secretaria do Patrimônio da União.

Adiante-se que não só interagir, mas do mesmo modo cumprir sua função social. A Constituição Federal não excetuou o poder público de quando proprietário ficasse a salvo do cumprimento do preceito constitucional. Dessa maneira, o diálogo passa a perpassa da mesma forma, pelo privado.

Ainda assim, questões relativas a demarcação desse patrimônio público surge a todo momento, carecendo de coordenadas determinantes de início e fim desses imóveis patrimonial.

Conclusão

O levantamento preciso das áreas demarcadas pelo Patrimônio da União, consideradas afetadas, infelizmente comprova que a União passou muito tempo sem fiscalizar essas áreas, não sendo capaz de impedir construções nestas áreas, conforme dados divulgados pela Secretaria do Patrimônio Da União na área de Teresina, sendo possível constatar que diversas áreas de marinha foram loteadas, vendidas, doadas e/ou aforadas de forma irregular e desordenadas as quais a população registrou, recebendo seus títulos e formando assim, a cadeia sucessória, mas que, na verdade pertence ao Patrimônio da União, sendo possível, em alguns casos o instituto da desapropriação uma vez que estas áreas apesar de possuírem domínio público, estão registradas como propriedade particular devido ao modelo de fundação de Teresina, admitindo desapropriação e, consequente, indenização.

Portanto, cabe à União promover a regularização das ocupações dessas referidas áreas que se encontram nas mais distintas formas de instrumentos legais que existem na legislação patrimonial federal. Constituindo uma obrigação da secretaria do Patrimônio da União identificar os bens imóveis de propriedade da União, contudo existe a possibilidade de regularizar o imóvel junto à União, a Secretaria do Patrimônio da União, através da inscrição de ocupação, aforamento, concessão de direito real de uso, concessão de uso especial para fins de moradia.

Destaca-se que, a maioria das áreas marinhas de Teresina foram demarcadas através de decisões judiciais em processos de desapropriação de áreas para abertura de avenidas marginais ao rio Poti, como a Avenida Raul Lopes, conforme dados obtidos na Superintendência do Patrimônio da União no Piauí. Dessa forma, as famílias consideradas carentes, de acordo com a legislação patrimonial poderão ser dispensadas do pagamento de obrigações patrimoniais, inclusive laudêmio, desde que essa situação seja devidamente comprovada em processo administrativo de dispensa de pagamento junto à Secretaria do Patrimônio da União.

No decorrer do presente estudo foi possível observar as atuais normas existentes que foram determinadas pelo Patrimônio da União, relacionadas à Linha Média de Enchentes Ordinárias – LMEO, as quais proporcionaram estabilidade aos proprietários dos imóveis que se encontram em área de marinha, garantindo assim a segurança de ter o registro imobiliário assegurado por lei. Destaca-se ainda que áreas realmente afetadas são da marinha, uma vez que atualmente é possível delimitar com exatidão as referidas áreas, garantindo a máxima seguridade aos proprietário sendo admitido ainda através de plantas a demarcação regularmente aprovadas por órgãos competentes e averbadas às margens das matriculas imobiliárias.

Dessa forma, o problema apresentado para desenvolvimento do trabalho foi resolvido com a pesquisa realizada, com a presente confirmação das hipóteses, contrariando apenas a impossibilidade da exatidão na delimitação das áreas marinhas.

Destaca-se também que a isenção de taxas de ocupação, foros e laudêmios pela população de baixa renda, a qual ocorre desde o inicio da ativa ocupação do imóvel e atinge os débitos instituídos e não pagos, até mesmo os inscritos em dívida ativa e os não constituídos até 27 de abril de 2006, assim como multas, juros de mora e atualizações monetárias.

Assim tendo cada um a sua delimitação, assumiriam os seus riscos, bônus e ônus, podendo a União, Estado e Município darem à população carente os seus títulos e a partir daí também a responsabilidade de arcar com os emolumentos devidos, para que, depois de passados tantos anos sem que as autoridades competentes tomassem alguma atitude no que diz respeito ao crescimento e desenvolvimento imobiliário, dessas áreas de marinha, as pessoas que as adquiriam de fato e de direito, tenham, de modo oneroso, que readquiri-las.

Informações Sobre o Autor

Michele Silva Amorim

Pós-graduanda em Ciências Criminais pela Escola do Legislativo do Piauí Pós-graduanda em Direito Constitucional pela Escola do Legislativo Bacharel em Direito pela Faculdade Santo Agostinho Licenciatura plena em Letras Português pela Universidade Federal do Piauí