Do momento consumativo da desapropriação e do papel do registro imobiliário neste ato estatal

Resumo: Este artigo aborda como tema central o modo de intervenção estatal na propriedade denominado de desapropriação, bem como o Registro Público Imobiliário. Assim, são esclarecidos nesta obra os principais conceitos, espécies e pressupostos concernentes ao instituto da desapropriação, além dos conceitos, princípios e aspectos referentes ao Registro de Imóveis, tudo isso com a finalidade de oferecer uma melhor abordagem sobre o tema proposto. Adiante, é apresentada a problemática, ainda não pacífica na doutrina e na jurisprudência, acerca do momento consumativo da desapropriação, cuja solução foi proposta por cinco correntes, dentre as quais se destacam a da consumação pelo registro do acordo amigável ou da sentença de desapropriação e a da consumação pelo pagamento da justa indenização. Diante do estudo e da análise das opiniões dos mais renomados autores que se dedicaram ao tema, concluiu-se, neste trabalho, pela consumação da desapropriação pelo pagamento da justa indenização; todavia, entendeu-se que a transcrição do acordo amigável ou da sentença no registro imobiliário mostra-se imprescindível para a regularização da aquisição, pelo Poder Público, do bem imóvel desapropriado, bem como para assegurar a proteção de terceiros de boa-fé, a segurança jurídica, e a continuidade do Registro Imobiliário.[1]

Palavras-chave: desapropriação, registro, consumação.  

Abstract: As main topic, this article discusses the way the state intervenes in property, known as expropriation, besides the study of Land Public Registry. Thus, in this article, it is clarified the leading concepts, species and premises of the expropriation institute, beyond the concepts, principles and aspects of the Land Public Registry, in order to provide a better approach of the subject. Furthermore, appears the problematic episode of the expropriation consummative moment, not yet pacific in the doctrine and law cases, which solution was proposed by five chains; among them, two stand out: the consummation by the mutual agreement registry or the decree of expropriation and the consummation by compensation payment. Considering the study and analysis from the most renowned authors, who have studied this subject, this work concluded the expropriation consummative moment happens by the compensation payment; However, it was understood that the transcription of the mutual agreement or the decree of property registry is essential for the Government regular acquisition of expropriated land and to ensure the protection of third parties, the good faith principle, legal certainty and continuity of Land Registry.    

Keywords: Expropriation, Registry, Consummation.

Sumário: 1. Introdução; 2. Da desapropriação; 2.1. Da desapropriação como modo de intervenção do estado na propriedade particular; 2.2. Da desapropriação como modo de perda da propriedade; 2.3. Aspectos gerais da desapropriação; 3. Do registro público imobiliário; 3.1. Considerações gerais; 3.2. O registro público como forma solene para a aquisição da propriedade imóvel; 3.3. Dos princípios norteadores do registro imobiliário; 4. Do momento consumativo da desapropriação e da consequente aquisição da propriedade; 5. Considerações finais. Referências bibliográficas.

Desse modo, este trabalho mostra-se de extrema importância jurídica, pois contribuirá para o esclarecimento dessa questão, que ainda gera bastante divergência entre os estudiosos que se propuseram a estuda-la. Além disso, é também de extrema relevância social, porque, com a solução do problema proposto, haverá uma maior segurança jurídica no tocante ao estabelecimento do momento exato da consumação da desapropriação. Por fim, este trabalho também é de indubitável interesse científico, pois só vem a somar-se a outros que já se dedicaram ao tema proposto, contribuindo, assim, para a construção do conhecimento científico, o qual nunca se conforma com o statu quo, necessitando sempre de mais reflexões e aprimoramentos.

Nesta obra, serão expostos e analisados os principais conceitos referentes ao Registro Imobiliário, os seus princípios norteadores, e a sua importância nas relações negociais imobiliárias. Também objetiva este trabalho expor e analisar os principais pontos concernentes ao instituto da desapropriação, de modo a explicitar os seus pressupostos, as suas espécies e outras matérias, não menos importantes, a ele relacionadas. Tudo isso com o intuito de melhor esclarecer sobre o momento consumativo da desapropriação e a importância do Registro Imobiliário neste ato exclusivamente estatal, oferecendo, portanto, uma solução ao problema supra exposto.

Finalmente, a pesquisa que foi realizada neste trabalho classifica-se como bibliográfica, pois teve como subsídios para a coleta de dados livros e outros artigos referentes ao tema proposto.

2 DA DESAPROPRIAÇÃO

2.1 DA DESAPROPRIAÇÃO COMO MODO DE INTERVENÇÃO DO ESTADO NA PROPRIEDADE PARTICULAR

Hodiernamente, podemos afirmar que vivemos em um Estado Social de Direito, o qual tem como documentos marcantes a Constituição Mexicana de 1917, a de Weimar, na Alemanha, de 1919, e, no Brasil, a de 1934.

O Estado Social de Direito pode ser compreendido como aquele que preza pelo bem-estar social, que protege os direitos fundamentais e que é voltado para a prestação dos serviços essenciais à coletividade. Para que esse bem-estar social se concretize, o Estado Social pode, até mesmo, intervir na propriedade privada, de modo a garantir “[…] as premissas necessárias ao surgimento de um regime democrático de conteúdo tutelar dos fracos e dos mais numerosos” (SILVA apud LENZA, 2009, p. 758). 

Destarte, o Estado Liberal, constituído pela ampla liberdade particular e pela mínima intervenção estatal na propriedade, não mais caracteriza o atual panorama Brasileiro. Atualmente, a atuação da Administração Pública deve ser guiada pelo princípio da supremacia do interesse público, o qual nos informa que o interesse particular deve ceder ao interesse público, quando há conflito entre ambos. Tal princípio, apesar de não se encontrar expressamente previsto em nossa Constituição Federal, pode ser plenamente percebido diante das opções adotadas pelo legislador constituinte, o que o torna um princípio implícito. A supremacia do interesse público é limitada apenas pelos direitos fundamentais, e os direitos deles decorrentes, consagrados em nossa Carta Magna. Portanto:

“[…] existindo conflito entre o interesse público e o interesse particular, deverá prevalecer o primeiro, tutelado pelo Estado, respeitados, entretanto, os direitos e garantias individuais expressos na Constituição, ou dela decorrentes” (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 188).

A desapropriação, constitucionalmente prevista, constitui uma das formas mais gravosas de intervenção do Estado na propriedade, onde, diante de um interesse maior da coletividade, determinado bem é retirado do particular e incorporado ao patrimônio estatal. Quando a utilidade ou necessidade pública, ou mesmo o interesse social, incidirem sobre determinada propriedade privada, esta, conforme nos informa o princípio da supremacia do interesse público, deverá ser retirada do particular para atender à vontade coletiva que se mostrou evidente.

Existem outras modalidades menos gravosas de intervenção do Estado na propriedade: a servidão administrativa, a requisição, a ocupação temporária, a limitação administrativa e o tombamento. Tais modalidades classificam-se como restritivas, por apenas retirarem algumas faculdades do domínio, enquanto que a desapropriação classifica-se como modalidade de intervenção supressiva, haja vista consistir em privar alguém da propriedade.

Entretanto, a supremacia do interesse público sobre o interesse particular não é o único fundamento que autoriza a desapropriação. Do mesmo modo, junto com tal princípio, a função social da propriedade também constitui sustentáculo para a referida forma de intervenção estatal na propriedade, conforme dispõe a Constituição Federal, em seu art. 5.º, incisos XXII e XXIII, os quais estabelecem que “é garantido o direito de propriedade” e que “a propriedade atenderá a sua função social”, respectivamente. 

Diante dos dispositivos constitucionais acima elencados, observa-se que a propriedade constitui um direito fundamental estabelecido pela nossa Constituição Federal, de modo que tal direito se revela em nossa sociedade como um valor de extrema importância, inerente à própria dignidade, individualidade e personalidade do indivíduo. Assim, ensina-nos Marmelstein (2009, p. 138):

“Quando a propriedade de um indivíduo lhe é subtraída coercitivamente, seja pelo Estado seja por outras pessoas, o sentimento de revolta daí decorrente atinge o âmago de seu ser, afetando, inclusive, uma esfera relevante de sua dignidade” (grifo nosso).

Todavia, a propriedade, assim como qualquer outro direito fundamental, não mais constitui um direito absoluto, exclusivo e de caráter individualista, como ocorria no direito romano e como se mostrou após a revolução francesa. Não mais é permitido a qualquer pessoa, pautada no direito fundamental constitucionalmente previsto, utilizar-se da sua propriedade do modo como bem entender, ocasionando prejuízo para toda a coletividade. Atualmente, diante dos ditames constitucionais vigentes, para que ocorra a proteção da propriedade, esta deve atender a sua função social, caso contrário, poderá o Estado intervir para forçar o seu atendimento.

Assim sendo, a desapropriação ocorre também nos casos em que a função social de determinado bem não está sendo observada, inclusive permitindo a Carta Magna, em alguns casos, que a indenização seja feita em títulos da dívida pública e não em dinheiro, como modo de sanção a ser aplicada àquele que descumpre o seu dever social para com a coletividade.  O Professor George Marmelstein (2009, p. 140), discorre com brilhantismo sobre a função social da propriedade:

“Há quem defenda, a meu ver com razão, que o direito de propriedade só faz sentido se conjugado com o princípio da função social. Cumprindo a sua função social, o direito de propriedade merece proteção estatal, já que a Constituição o consagra como direito fundamental. Por outro lado, não cumprindo a função social, esse direito deixar de merecer qualquer proteção por parte do poder público, já que a Constituição exige que o uso da coisa seja condicionado ao bem-estar geral. O proprietário obriga-se a dar ao seu bem uma função social, sob pena de ver limitado – ou até suprimido – esse direito. Em outras palavras: a função social está de tal modo ligado ao direito de propriedade, que passa a ser um pressuposto deste direito. Sem função social, não mais existe propriedade legalmente protegida.” (MARMELSTEIN, 2009, p. 140).

Cabe mencionar que o Código Civil Brasileiro também reconheceu a função social da propriedade em seu art. 1.228, § 1.º, in verbis:

“O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas” (grifo nosso).

Não resta dúvida, diante do dispositivo supracitado, que o nosso ordenamento jurídico exige a observância da função social da propriedade, para que haja a devida proteção deste direito.

2.2 DA DESAPROPRIAÇÃO COMO MODO DE PERDA DA PROPRIEDADE

A propriedade, direito mais importante e mais completo dos direitos reais, confere ao seu titular o direito de usar, gozar e dispor da coisa, assim como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme preceitua o art. 1.228 do Código Civil. Quando todos esses direitos se acharem reunidos em uma só pessoa, diz-se que ela é titular da propriedade plena. A propriedade será limitada quando algum ou alguns desses direitos se destacarem e se incorporarem ao patrimônio de outra pessoa.

De acordo com o princípio da perpetuidade dos direitos reais, a propriedade é um direito perpétuo, que não se extingue pelo seu não uso (desde que não possua as características do abandono), mas apenas pelas formas previstas em lei. É essa característica dos direitos reais que os distinguem dos direitos pessoais, os quais possuem caráter eminentemente transitório.

Todavia, a perpetuidade da propriedade não possui caráter absoluto. Existem casos em que o direito de propriedade se extinguirá com relação a determinado titular. “Em realidade, a característica da perpetuidade dos direitos reais não é absoluta, embora tenham mais estabilidade do que os direitos obrigacionais, pois também se extinguem em determinadas circunstâncias” (GONÇALVES, 2011, p. 37).

Visto desse modo, o Código Civil de 2002, em seu art. 1.275, estabeleceu alguns casos de perda da propriedade, tanto móvel como imóvel, quais sejam: alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa e desapropriação. Os três primeiros constituem modos voluntários de perda da propriedade, enquanto que, perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento da coisa e pela desapropriação.

É oportuno registrar que o referido art. 1.275 do Código Civil não estabeleceu um rol taxativo, de modo que existem outras causas de extinção da propriedade. “De fato, o legislador não exaure as possibilidades de perda da propriedade, arroladas de modo esparso nas leis civis” (FARIAS; ROSENVALD, 2009, 344). Assim, também são modos de perda da propriedade: a morte do proprietário; o casamento pela comunhão universal (modo imediato de perda da propriedade imobiliária para aquele que antes das núpcias possuía algum patrimônio); a arrematação e a adjudicação; a usucapião; a acessão; e os casos de propriedade resolúvel (quando o negócio jurídico que a constituiu subordina expressamente sua duração ao implemento de condição resolutiva ou advento do termo).

Diante do acima exposto, podemos entender a desapropriação como a mais gravosa intervenção estatal na propriedade particular (e até mesmo pública, como veremos adiante), onde ocorre a perda involuntária da propriedade por determinado sujeito, de modo que a mesma é transferida para o patrimônio do Estado, mediante prévia e justa indenização.

2.3 ASPECTOS GERAIS DA DESAPROPRIAÇÃO

A desapropriação é uma matéria multidisciplinar, que afeta o Direito Civil, o Administrativo, o Constitucional, o Processual, dentre outros; todavia, constitui matéria predominantemente de Direito Público. É através de um procedimento de Direito Público, que a Administração Pública (e até mesmo os concessionários de serviços públicos e os estabelecimentos de caráter público ou que exerçam funções delegadas de poder público) transfere a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, de um terceiro para si, diante de alguma utilidade ou necessidade pública, ou por razão de interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, conforme preceitua o art. 5.º, XXIV, da Constituição Federal. Assim, podemos conceituar desapropriação como:

“[…] a transferência compulsória de propriedade particular (ou pública de entidade de grau inferior para superior) para o Poder Público ou seus delegados, por utilidade ou necessidade pública ou, ainda, por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro”. (MEIRELLES apud ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 924).

A doutrina, de um modo geral, com relação ao modo aquisitivo da propriedade pelo Poder Público, trata a desapropriação como modo originário de aquisição da propriedade, pois não há a transferência da mesma de um sujeito para outro, mas, pelo contrário, o Poder Público, coercitivamente, toma para si propriedade alheia, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém. O anterior proprietário, em face de ato administrativo formal, se vê compelido a transmitir sua propriedade ao Estado. “Em realidade, a desapropriação constitui um modo de transferência compulsória, forçada, da propriedade, do domínio particular ou do domínio de outra entidade pública de grau inferior, para a Administração Pública ou seus concessionários” (GONÇALVES, 2011, 334).

Por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade, ocorrendo a desapropriação, o bem expropriado fica livre de quaisquer ônus que sobre ele incidiam anteriormente. Além disso, também fica o bem impossibilitado de ser reivindicado. Destarte, “[…] é indiferente ao poder público quem seja o proprietário ou se existe eventual limitação voluntária à transmissão da propriedade”. (FARIAS; ROSENVALD, 2009, 352).

O fundamento constitucional da desapropriação encontra-se na Carta Magna, em seu art. 5.º, inciso XXIV, que preceitua o seguinte: “a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvada os casos previstos nesta Constituição”. A desapropriação também é tratada na Constituição Federal em seu art. 182, § 4.º, III (desapropriação urbanística), em seu art. 184 (desapropriação rural) e em seu art. 243 (desapropriação confiscatória).

Além dos dispositivos constitucionais acima expostos, a desapropriação também possui legislação específica: Decreto-Lei 3.365/1941 (lei geral da desapropriação, que cuida especificamente da desapropriação por utilidade pública); Lei 4.132/1962 (desapropriação por interesse social); Lei 8.629/1993 (desapropriação rural); LC 76/1993 (desapropriação rural para fins de reforma agrária).

De acordo com o art. 5.º, inciso XXIV, da Constituição Federal, acima transcrito, a desapropriação deve observar alguns pressupostos, quais sejam: utilidade pública; necessidade pública; ou interesse social.

A utilidade pública se caracteriza pela conveniência que determinado bem possui para o Poder Público, embora não seja imprescindível, nem haja situação de urgência na sua desapropriação. Assim, podemos exemplificar com a expropriação de determinado bem imóvel para a construção de uma creche ou uma escola.

Dá-se a necessidade pública quando alguma situação emergencial e urgente exige a desapropriação de determinado bem, de modo que tal procedimento é imprescindível para a solução daquela situação de emergência. Seria o caso, por exemplo, da desapropriação de um imóvel em face de uma calamidade pública.

Por fim, o interesse social é o pressuposto que mais se comunica com a função social da propriedade. Ocorre o interesse social quando, para melhor solucionar os problemas sociais e para melhor aproveitamento e maior produtividade de certo bem em benefício da comunidade, a desapropriação se mostra necessária. O melhor exemplo dado pela doutrina é a expropriação de terras rurais para fins de reforma agrária, quando elas não são devidamente aproveitadas, não cumprindo, assim, a sua função social.

Cabe mencionar que, da mesma forma que os pressupostos acima elencados, a legitimidade ativa para desapropriar também deve ser observada. Assim, dispõe o Decreto-Lei n. 3.365/41, em seu art. 2º, que são sujeitos ativos da desapropriação: a União, os Estados, os Municípios, o Distrito Federal e os Territórios. Segundo o art. 3º do referido Decreto- Lei, os concessionários de serviços públicos e os estabelecimentos de caráter público ou que exerçam funções delegadas de Poder Público, também poderão promover desapropriações, desde que haja autorização expressa constante de lei ou contrato.

De acordo com a legislação esparsa, também podem desapropriar: a Petrobrás; o Departamento de Estradas de Rodagem; a Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste; o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, e as entidades do Sistema Nacional de Previdência e Assistência Social.

Sobre os bens passíveis de desapropriação, tanto os bens imóveis, como também os móveis, estão sujeitos a esta intervenção estatal. Entretanto, observa-se que esse procedimento geralmente recai sobre bens imóveis, os quais podem ser desapropriados em sua totalidade, ou somente em parte.

Não somente os bens móveis ou imóveis, como também direitos patrimoniais são passíveis de desapropriação, desde que atendam a alguma utilidade ou necessidade pública, ou em razão do interesse social. Ainda, segundo o § 1.º, do art. 2.º, do Decreto-Lei n. 3.365/41, o espaço aéreo e o subsolo também são sujeitos à desapropriação.

É de suma relevância expor que os bens públicos também constituem bens desapropriáveis, desde que haja autorização legislativa para o ato expropriatório e seja observada a hierarquia política das entidades. Assim, a União pode desapropriar bens dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal, e os Estados podem desapropriar bens dos seus Municípios. Entretanto, diante da hierarquia política dessas entidades, os bens da União não são desapropriáveis por outro ente de hierarquia inferior, e os Municípios e o Distrito Federal não possuem legitimidade para desapropriar bens das demais entidades federativas. Ainda:

“Da mesma forma, há vedação em relação a Estados e Municípios, uns em face dos outros. Por exemplo: um Estado não pode desapropriar bens de outros Estados; o Estado não pode desapropriar bem de Município situado em Estado diverso, tampouco podem os Municípios desapropriar bens de outros Municípios”.  (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 927).

Vale salientar que, para que haja a desapropriação de bens públicos, deve haver autorização pelo Poder Legislativo da entidade expropriante. Destarte, para a União, a autorização cabe ao Congresso Nacional, e para os Estados, é necessária a autorização das respectivas Assembleias Legislativas.

É vedada a expropriação da moeda corrente do país, pois ela constitui o próprio meio de pagamento da justa indenização, e de direitos personalíssimos, conforme preceitua o art. 11, do Código Civil de 2002. A vedação da desapropriação dos direitos personalíssimos justifica-se pelo fato de que são decorrentes da própria dignidade da pessoa humana, de modo que, segundo a ilustre professora Maria Helena Diniz (2002, p. 26), tais direitos “São inatos, absolutos, intransmissíveis, indisponíveis, irrenunciáveis, ilimitados, imprescritíveis, impenhoráveis, e inexpropriáveis […]” (grifo nosso).

Também é importante aqui tratar sobre três espécies peculiares de desapropriação: a desapropriação confiscatória, a extraordinária e a indireta.

A nossa Carta Magna, em seu art. 243, prevê uma espécie de desapropriação com caráter confiscatório, a qual ocorre no caso de expropriação de glebas em que sejam localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas. Neste tipo de desapropriação, a justa indenização não é devida, ou seja, o bem é expropriado do particular, sem que o Estado possua a obrigação de efetuar qualquer pagamento de indenização. As glebas expropriadas, segundo o referido dispositivo constitucional, serão destinadas ao assentamento de colonos para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos.

Vale salientar que o instituto da desapropriação não pode ser confundido com o confisco, pois este não se caracteriza como um modo de perda da propriedade admitido em nosso ordenamento jurídico.  Destarte:

“Com a desapropriação opera-se, no interesse da coletividade, a transferência do domínio para a entidade que a promove. Não representa confisco, uma vez que não existe em nosso direito esse modo de perder a propriedade, salvo no caso de bem apreendido em decorrência de tráfico ilícito de entorpecentes e drogas.” (GONÇALVES, 2011, p. 334).

A Constituição Federal de 1988 também prevê duas hipóteses de desapropriação em que a indenização é cabível, mas não será prévia, muito menos em dinheiro. São elas: a desapropriação urbanística (art. 182, § 4.º, III, CF) e a desapropriação rural (arts. 184 a 186). Essas duas hipóteses constituem uma modalidade de desapropriação denominada de extraordinária, a qual possui caráter sancionatório diante do não atendimento da função social de determinada propriedade.

“A CF ainda comtempla a desapropriação extraordinária, que é realizada quando o bem particular, que está sendo desapropriado, não está cumprindo a sua função social. Nesta, há indenização, mas não será prévia, nem em dinheiro. Cuida-se de desapropriação com caráter sancionatório, verificando-se em duas hipóteses”. (SOUZA, p. 4).

A desapropriação urbanística ocorre quando o proprietário do solo urbano não observa as diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor do Município onde se localiza o imóvel, de modo que não promove o adequado aproveitamento de sua propriedade, deixando a mesma subutilizada e até mesmo inutilizada. O expropriante, neste caso, é o Município onde está localizado o imóvel, e a indenização cabível será realizada através de títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, sendo assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

Na desapropriação rural, ocorre a desapropriação de imóveis rurais que não cumprem a sua função social, para fins de reforma agrária. Assim, “Cuida-se, em verdade, de desapropriação por interesse social com finalidade específica (reforma agrária), incidente sobre imóveis rurais que não estejam cumprindo sua função social” (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 926). Nesta espécie de desapropriação extraordinária, o expropriante é exclusivamente a União, e a indenização é paga através de títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão. Todavia, as benfeitorias úteis e necessárias são indenizadas em dinheiro.

Além das duas espécies acima expostas, confiscatória e extraordinária (urbana e rural), existe também a desapropriação indireta, a qual é condenada pela doutrina de um modo geral, pois constitui o modo de agir do Estado pelo qual ele se apropria de bem particular, sem a observância do procedimento de desapropriação (logo abaixo explicitado) e sem o pagamento da prévia e justa indenização. Para a doutrina, tal conduta é rechaçável, devido ao fato de não ser respeitado o princípio do devido processo legal, de modo que, na realidade, pratica o poder público, na desapropriação indireta, o esbulho.

Conforme preceitua o art. 35 do Decreto-Lei 3.365/1941, a desapropriação indireta trata-se de fato consumado, o que faz com que, ocorrendo a incorporação fática de determinado bem, por desapropriação indireta, ao patrimônio público, o seu proprietário não poderá pleitear a restituição do bem, mas apenas a reparação pelas perdas e danos causados pelo expropriante. “Diante disso, os proprietários costumam ingressar diretamente com a ação de indenização contra o Poder Público” (GONÇALVES, 2011, p. 343).

Por fim, é de extrema relevância para este trabalho fazer uma breve análise do procedimento de desapropriação.

O procedimento expropriatório é constituído basicamente de duas fases: a declaratória e a executiva. Esta última fase pode se processada tanto administrativamente (extrajudicialmente), como judicialmente.

Para que ocorra a desapropriação de determinada propriedade, o Poder Público, através de decreto emitido por autoridade competente (Presidente da República, Governador ou Prefeito, de acordo com o caso concreto), deverá declarar a utilidade pública do bem que virá a ser expropriado. Cabe mencionar que utilidade pública aqui abrange tanto a necessidade pública, como também o interesse social. Destarte, tal declaração sobre a utilidade pública do bem, realizada através de decreto, constitui a fase declaratória do procedimento de desapropriação.

“Na declaração expropriatória, o Poder Público declara a existência de utilidade pública ou interesse social para a desapropriação de determinado bem, pois são esses os pressupostos constitucionais que legitimarão a futura transferência da propriedade de tal bem para o seu domínio”. (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 930).

Após a expedição do referido decreto declaratório, surgem os seguintes efeitos: a) ficam as autoridades administrativas autorizadas a penetrar nos prédios compreendidos na declaração, podendo recorrer, em caso de oposição, ao auxílio de força policial; b) início da contagem do prazo de caducidade da declaração; e c) indicação do estado em que se encontra o bem objeto da declaração para efeito de fixação do valor da futura indenização.

Depois de transcorrida a fase declaratória, onde a utilidade pública do bem e a intenção de desapropriação são evidenciadas, inicia-se a fase executória, na qual o Poder Público passa a agir efetivamente, tomando todas as medidas necessárias para a realização concreta da desapropriação e, consequentemente, para a aquisição da propriedade.

Na fase executória, a desapropriação poderá ser efetivada por duas formas: por acordo amigável (administrativa ou extrajudicialmente) ou judicialmente.

Se houver acordo entre o expropriante e o expropriado sobre o montante da indenização cabível, o procedimento encerra-se na via administrativa ou extrajudicial, sem qualquer interferência do Poder Judiciário. Posteriormente, o acordo celebrado entre as partes deverá ser formalizado através de escritura pública ou de qualquer outro meio que a lei estabeleça. É assim que nos ensina o professor Carlos Roberto Gonçalves (2011, p. 341): “A desapropriação pode efetivar-se amigavelmente, mediante acordo entre expropriante e expropriado sobre o montante da indenização, consubstanciado em escritura pública se o imóvel tiver valor superior ao legal”.

Não havendo acordo entre as partes, o Estado promoverá ação específica em face do proprietário do bem, ocorrendo, nesse caso, o prolongamento do procedimento expropriatório para uma fase judicial, a qual solucionará o conflito de interesses entre o Poder Público e o expropriado.

É oportuno salientar que, de acordo com o art. 9º, do Decreto-Lei 3.365/1941, a decisão do Poder Judiciário (na fase judicial) não poderá, no processo de desapropriação, examinar a existência, ou não, da utilidade pública do bem. Além disso, dispõe o art. 20, do mesmo texto legal, que a contestação a ser oferecida pelo expropriado poderá versar apenas sobre a impugnação do preço oferecido pelo Poder Público ou sobre vício do processo judicial. Desse modo:

“[…] no mérito, as partes só poderão discutir o valor da indenização. Se o expropriado pretender discutir com o Poder Público questões sobre desvio de finalidade, inexistência de interesse social ou utilidade pública, dúvida na caracterização do proprietário etc., deverá propor nova ação, autônoma”. (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 933).

Portanto, qualquer outra questão que não aborde sobre o valor da indenização deverá ser discutida em ação direta.

3 DO REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO

3.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS

Todas as pessoas, físicas ou jurídicas, possuem ampla liberdade de realizar os mais variados negócios jurídicos, sofrendo limitação apenas pelos ditames estatais. O negócio jurídico, entendido como o meio de realização da autonomia privada através da atividade criadora, modificadora ou extintora de relações jurídicas entre particulares, constitui uma das fontes de obrigações e de aquisição de direitos. Destarte:

“A liberdade que a ordem jurídica confere às pessoas para a realização de negócios jurídicos, permite um melhor ajustamento nos interesses sociais. Pelos negócios jurídicos as pessoas naturais e jurídicas criam o seu próprio dever ser, assumindo espontaneamente novas obrigações e adquirindo direitos” (NADER, 2008, p. 332).

No direito romano e alemão vigorava um sistema absolutamente formalista com relação às formas que deveriam ser observadas para a prova e a validade dos negócios jurídicos. Posteriormente, sob influência do Cristianismo e das relações comerciais intensas que surgiam na Idade Média, o formalismo foi perdendo forças, abrindo espaço para o sistema de liberdade das formas (consensualismo).

Assim, atualmente, o sistema adotado pelo ordenamento jurídico brasileiro é o do consensualismo, ou da liberdade das formas, de modo que o formalismo constitui apenas uma exceção, quando assim exigir a lei (em sentido amplo) diante da relevância de determinado negócio jurídico. É assim que proclama o art. 107, do Código Civil Brasileiro: “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”.

Diante do acima exposto, podemos observar que existem negócios jurídicos que, diante de sua relevância social, exigem uma forma especial, exigida por lei, seja para atender a necessidade de segurança, autenticidade, seriedade ou até mesmo publicidade. Assim, não é raro que a lei exija a forma escrita, pública ou particular de determinado negócio jurídico, ou seja, forma especial ou solene. Se tal forma exigida por lei não for observada, o negócio jurídico existirá, mas estará maculado de invalidade. Desse modo, a forma especial ou solene:

“É a exigida pela lei, como requisito de validade de determinados negócios jurídicos. Em regra, a exigência de que o ato seja praticado com a observância de determinada solenidade tem por finalidade assegurar a autenticidade dos negócios, garantir a livre manifestação da vontade, demonstrar a seriedade do ato e facilitar a sua prova” (GONÇALVES, 2008, p. 325).

Umas das formas solenes ou especiais exigidas pelo nosso ordenamento jurídico é a transcrição do título aquisitivo, nas negociações privadas que versam sobre bens imóveis, no Registro Imobiliário, de acordo com o art. 1.245, do Código Civil Brasileiro.

É de suma importância esclarecer que não devemos confundir a forma (elemento existencial do negócio jurídico) com forma legalmente prescrita (pressuposto de validade do negócio jurídico). Assim, exemplifica formidavelmente os seguintes autores:

“Imagine-se a hipótese de um simplório lavrador haver comprado dez tarefas de terras de um vizinho, pagando em dinheiro, mediante um simples recibo de quitação. Não cuidou de lavrar o ato em instrumento público, nem, muito menos, levá-lo ao registro, na forma da legislação em vigor (arts. 134, II, e 530, I, do CC-16 e arts. 108 e 1.245 do CC-02). Ora, a despeito de se poder reconhecer a invalidade do ato (nulo), por não haver adotado a forma prescrita em lei (art. 145, III, do CC-16 e art. 166, IV, do CC-02), é forçoso convir que o ato negocial de compra e venda entre os vizinhos existiu” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2010, p. 371).

Quando a lei prevê que o título aquisitivo, nas relações imobiliárias, deve ser transcrito no Registro Imobiliário, ela estabelece um pressuposto de validade do negócio, de modo que, se tal forma legalmente prescrita não for observada, o negócio imobiliário existirá, mas estará contaminado de invalidade (nulo).

3.2 O REGISTRO PÚBLICO COMO FORMA SOLENE PARA A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL.

Diferentemente do que ocorre no sistema francês, no Brasil o contrato não possui força translativa de propriedade móvel ou imóvel, sendo fonte apenas de direitos e obrigações. Segundo o artigo 481, do Código Civil Brasileiro, “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

Assim, desde o Código Civil de 1916, para que ocorra a transferência do domínio, é necessária a tradição, quando se tratar de coisa móvel, e o registro do título translativo, quando a coisa a ser transferida for bem imóvel, conforme preceitua os artigos 1.267 e 1.245 do Código Civil de 2002, respectivamente.

“Perante o nosso direito, pois, o registro não é apenas meio de se dar publicidade do ato translativo, como no direito francês e nos países que a este se ligaram pela mesma técnica. Ao contrário, é tradição solene, que gera direito real para o adquirente, transferindo-lhe o domínio” (GONÇALVES, 2008, p. 299).

Portanto, é proprietário de determinado bem imóvel apenas aquele que assim figurar no Registro Público Imobiliário, pois o registro constitui o principal modo aquisitivo da propriedade imóvel. Diante da publicidade, da força probante e da segurança que o Registro Público proporciona, achou por bem o legislador brasileiro formalizar o modo aquisitivo da propriedade imóvel, a qual possui relevante significado em nossa sociedade capitalista.

3.3 DOS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Diante da importância dos registros públicos, o legislador os disciplinou em lei específica (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973). O Registro de Imóveis é previsto no art. 1º, § 1º, inciso IV daquela lei, e constitui um importante instrumento contra os riscos inerentes aos negócios jurídicos imobiliários.

A lei nº 6.015/73 não apresentou o conceito de Registro Público, nem o de Registro Imobiliário. Por este motivo, o encargo dessa conceituação foi entregue à doutrina, que elencou alguns princípios que norteiam o Registro de Imóveis, os quais garantem a sua eficácia. São eles: da publicidade, da força probante (fé pública) ou da presunção, da legalidade, da territorialidade, da continuidade, da prioridade, da especialidade e da instância. Logo abaixo, será feita a explanação apenas daqueles que consideramos essenciais para a satisfação da finalidade deste trabalho.

O primeiro daqueles princípios acima elencados, o da publicidade, não é apenas específico do Registro de Imóveis, pois constitui um princípio fundamental de todos os direitos reais. Para que um direito real seja oponível erga omnes (contra todos), é de extrema importância que todos conheçam o seu titular, para não molestá-lo. Desse modo, deve se dar ampla publicidade ao direito real de titularidade de determinado sujeito. No tocante às transações imobiliárias, é o Registro Público que confere essa necessária publicidade, a qual tem o fim de fazer com que o direito real imobiliário seja respeitado por terceiros. De acordo com ilustre jurista Gonçalves (2011, p. 300), “o registro […], salvo exceções relativas a direitos alusivos à família e à filiação, torna público o que nele se contém, criando a presunção de seu conhecimento ou de sua cognoscibilidade”.

Todavia, o registro não proporciona apenas a publicidade do negócio jurídico imobiliário. Dispõe o art. 3º da Lei 8.935/94, que regulamentou o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre os serviços notariais e de registro: “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”. Assim, é essa fé pública, elencada no referido dispositivo legal, que fundamenta o princípio da força probante ou da presunção, o qual estabelece que o Registro Imobiliário também é dotado dessa confiança ou fé pública, de modo que todas as informações que nele constam possuem uma presunção de veracidade. Logo, aquele que possui qualquer direito real imobiliário não necessita provar tal situação, bastando apenas invocar o registro. No entanto, tal presunção é juris tantum, podendo ser destruída por prova em contrário.

Por fim, pelo princípio da continuidade podemos inferir que o registro só poderá ser realizado se a pessoa que figura como alienante for a mesma que já é registrada como proprietária do imóvel. Tal princípio estabelece a existência de uma cadeia ininterrupta e lógica de assentamentos que oferece confiança ao público, pois é possível fazer um histórico registral autêntico e completo sobre determinado imóvel.

Tomando por base os princípios expostos, podemos conceituar o Registro de Imóveis como:

“[…] órgão auxiliar do Direito Civil destinado ao assentamento de títulos públicos e privados, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade” (MELO, 2004, p. 1).

Todos estes princípios contribuem para amenizar os riscos inerentes aos negócios jurídicos imobiliários, pois garantem a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia desses atos jurídicos.

4 DO MOMENTO CONSUMATIVO DA DESAPROPRIAÇÃO E DA CONSEQUENTE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

Chegamos agora ao ponto vital deste trabalho. Qual seria o momento consumativo da desapropriação?

É extenso o debate jurisprudencial e doutrinário sobre o momento consumativo da desapropriação e da consequente aquisição da propriedade pelo Estado, de modo que a questão não se mostra pacífica. De acordo com trabalhos realizados por diversos autores, como Maria Isabel Pereira da Costa, formaram-se os seguintes posicionamentos acerca da referida indagação sobre o momento consumativo da desapropriação: a) o decreto declaratório; b) a expedição do mandado de imissão definitiva na posse; c) o trânsito em julgado da sentença fixadora da indenização; d) a inscrição do acordo ou da sentença no Registro Imobiliário; e e) o pagamento da indenização.

O decreto declaratório, primeiro posicionamento acima elencado, constitui, conforme já apresentado acima, apenas uma das fases do procedimento de desapropriação, em que o Poder Público declara o interesse sobre determinado bem. Este decreto deve ser efetuado antes da fase executória, fase esta em que são realizados todos os atos atinentes à transferência efetiva da propriedade. Assim sendo, o decreto declaratório não constitui o momento consumativo da desapropriação, mas apenas o ato-condição que precede à transferência do bem. É assim que entende Souza (p. 7), ao afirmar que o decreto declaratório “[…] é apenas ato-condição que precede à transferência do bem, não tendo qualquer efeito sobre o direito de propriedade, tanto que, se o processo expropriatório parasse nessa fase, deixando caducar o decreto expropriatório, não haveria desapropriação”.

A imissão definitiva na posse, a segunda teoria por nós explicitada, também não pode ser admitida como o momento consumativo da desapropriação. Não podemos confundir a posse com a propriedade, institutos absolutamente distintos em nosso ordenamento jurídico. A posse é uma situação de fato em que uma pessoa, independentemente de ser ou de não ser proprietária, exerce conduta de dono sobre determinada coisa. Desse modo, a posse definitiva não constitui elemento idôneo para caracterizar a consumação da desapropriação, pois este instituto se restringe à propriedade.  

O terceiro entendimento supracitado foi o do trânsito em julgado da sentença fixadora da indenização como momento consumativo da desapropriação. A sentença, no processo de desapropriação, soluciona a lide, tendo o condão de apenas decidir o mérito e fixar o valor da justa indenização a ser paga pelo expropriante ao expropriado. Desta sorte, também não constitui o momento consumativo da desapropriação o trânsito em julgado da referida sentença.

Sobraram, então, o Registro Imobiliário e o pagamento da indenização, as correntes que mais se destacam na doutrina. O momento consumativo da desapropriação se dá a partir do registro da sentença ou do acordo amigável de desapropriação, ou com o pagamento da justa indenização?

Vimos nos item 3.2 que, de acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a regra é a de que é pelo registro do título aquisitivo que ocorre a aquisição do domínio do bem imóvel. Trata-se, neste caso, de uma forma solene, estabelecida pelo referido diploma civil, para a aquisição válida da propriedade imóvel, diante do relevante valor que a mesma possui em nossa sociedade capitalista. Destarte, o princípio do consensualismo, que impera os negócios jurídicos em geral, é excepcionado pelo formalismo quando se trata de negociações imobiliárias.

Diante da exposição realizada no parágrafo anterior, poderíamos facilmente chegar à conclusão de que é o registro imobiliário que representa o momento consumativo da desapropriação. Todavia, esse entendimento mostra-se equivocado, senão vejamos.

Na desapropriação, tanto administrativa como judicial, não ocorre negócio jurídico entre particulares, de maneira que não existe relação negocial entre o expropriado e o expropriante. Não é relação negocial porque constitui ato unilateral do Poder Público, mais especificamente uma espécie de intervenção do Estado na propriedade, em que o mesmo retira do particular determinado bem, cuja indenização pode ser fixada amigavelmente (por acordo) ou judicialmente (por sentença). Assim, não há o que se falar em negócio jurídico que deve ser formalizado em Registro Imobiliário para que seja válido. Na verdade, na desapropriação não ocorre transmissão voluntária do bem imóvel pelo proprietário, mas a retirada forçada desse bem do seu patrimônio, pelo Poder Público, mediante prévia e justa indenização.

“A desapropriação é ato unilateral de direito público, com reflexos no direito privado, por via do qual a propriedade individual é transferida, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, a quem dela se utiliza, no interesse da coletividade”. (MONTEIRO, 2003, p. 171).

É por não haver a referida relação negocial entre as partes, que a doutrina classifica a desapropriação como modo originário de aquisição da propriedade. Por isso, o título anterior à desapropriação é irrelevante, visto que o imóvel desapropriado se liberta de quaisquer ônus que anteriormente sobre ele incidiam.

“Dizer-se que a desapropriação ‘é forma originária de aquisição de propriedade significa que ela é, por si mesma, suficiente para instaurar a propriedade em favor do Poder Público, independentemente de qualquer vinculação com o título jurídico anterior ao proprietário […]”’ (GONÇALVES, 2011, p. 335).

Assim, a aquisição decorrente da desapropriação não se subordina à transcrição do título translativo. Não é ela que constitui o momento consumativo da desapropriação.

Diante das considerações acima realizadas, restou o posicionamento que é acatado pela maioria da doutrina, qual seja o de que a consumação da desapropriação ocorre com o pagamento da indenização. Assim é, porque a própria Constituição Federal, em seu art. 5.º, inciso, XXIV, quando tratou da desapropriação, reconheceu que tal ato se consuma mediante prévia e justa indenização, de modo que, em momento algum, o subordinou ao registro público. Destarte, o ato unilateral de desapropriar, seja por utilidade ou necessidade pública, seja por interesse social, de acordo com a exegese do referido dispositivo constitucional, se concretiza com o pagamento da justa indenização, sem qualquer subordinação ao Registro Imobiliário.

“Efetuado o pagamento da indenização, consuma-se a desapropriação, adquirindo o Poder Público a imissão definitiva na posse do bem expropriado e o direito de providenciar a regularização da transferência do bem perante o Registro de Imóveis” (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 933).

O valor da indenização será fixado na sentença ou no acordo amigável, não cabendo discutir, em ambas, outra matéria, a não ser o justo preço a ser pago pelo Estado. Na contestação, o expropriado também só poderá impugnar o valor do preço oferecido. Destarte, a sentença, especificamente, produz apenas os seguintes efeitos: a) autoriza a imissão na posse do bem em favor do expropriante; e b) constitui título hábil para a transcrição da propriedade do bem no registro imobiliário.

Se a consumação da desapropriação ocorre apenas com o pagamento da indenização, isso significa que a transcrição da sentença ou acordo no Registro Imobiliário é dispensável, sendo, portanto, prescindível?

É lógico que não. Foi visto no item 3.3 que são princípios norteadores do Registro de Imóveis a publicidade e a continuidade.

Pelo princípio da publicidade, devemos entender que, para que direitos reais sobre determinado imóvel sejam oponíveis erga omnes, deve ser realizada a transcrição do título hábil no respectivo Registro de Imóveis. Só assim dar-se-á a devida publicidade a tais direitos, valendo contra terceiros.

De acordo com o princípio da continuidade do Registro Imobiliário, o registro só poderá ser realizado, se a pessoa que figura como alienante for a mesma que já é registrada como proprietária do imóvel. Tal princípio estabelece a existência de uma cadeia ininterrupta e lógica de assentamentos que oferece confiança ao público, pois é possível fazer um histórico registral autêntico e completo sobre determinado imóvel.

Tomando por base a importância que representam os princípios acima elencados, observamos que o registro da sentença ou do acordo amigável é imprescindível, principalmente para a proteção de terceiros de boa-fé, para a satisfação da segurança jurídica, bem como diante das exigências para eventual movimentação futura do bem desapropriado. A sentença e o acordo constituem o título hábil para a transcrição no Registro de Imóveis.

Vale transcrever parte do julgado do Tribunal Regional Federal da 5.º Região (76163 CE 2007.05.00.020582-2, Relator: Desembargador Federal Manoel Erhardt, Data de Julgamento: 19/05/2008, Segunda Turma, Data de Publicação: Fonte: Diário da Justiça – Data: 17/06/2008 – Página: 381 – Nº: 114 – Ano: 2008), o qual reforça o entendimento aqui exposto:

“1.  Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo DNOCS em face de decisão do Juízo a quo que entendeu ser dispensável a transcrição da sentença da ação de desapropriação em cartório de registro de imóveis diante da natureza especial de aquisição do domínio de que se reveste a desapropriação.

2. É certo que a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, não prescindindo de qualquer registro em ofício imobiliário, posto que a transferência da propriedade concretiza-se pelo próprio ato jurídico de desapropriação. Todavia, a necessidade de transcrição da sentença no Cartório de Registro de Imóveis se deve à importância da publicidade do referido procedimento, ou seja, da alteração subjetiva do domínio do bem, em relação aos terceiros de boa-fé.

3. Destarte, reveste caráter essencial a referida transcrição, haja vista a insegurança jurídica que ensejaria a ausência de qualquer registro da situação atual da propriedade do imóvel, o que poderia acarretar prejuízos de diversas ordens aos terceiros de boa-fé.

4. Ademais, o art. 167 da Lei 6.016/73 exige a transcrição da sentença que fixa o valor da indenização da desapropriação no competente Cartório de Registro de Imóveis” (grifo nosso).

Portanto, o registro da sentença ou do acordo amigável é imprescindível para a regularização da transferência do bem expropriado; entretanto, a desapropriação ocorre em momento distinto, quando o pagamento da justa indenização é devidamente realizado.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Foram expostos neste trabalho os principais pontos referentes ao ato estatal de desapropriação, principalmente o que concerne ao seu conceito, sua fundamentação jurídica, seus pressupostos, suas espécies e seu procedimento.  Posteriormente, também foi feita uma abordagem singela sobre os principais tópicos referentes ao Registro Público Imobiliário, de modo que apresentamos o seu conceito, a sua necessidade e justificação jurídicas, e os seus princípios mais importantes. Tal feito se deu através de uma pesquisa bibliográfica, em que foram estudados os principais livros e artigos referentes ao tema proposto. Assim, diante de todo o arcabouço doutrinário revelado nesta obra, foi possível fazermos as considerações logo abaixo dispostas, referentes ao problema aqui apresentado.

A propriedade constitui um direito fundamental consagrado em nossa carta constitucional de 1988. É direito fundamental porque é inerente à natureza, à individualidade, e a própria dignidade da pessoa humana. Todavia não mais possui aquele caráter absoluto e individualista que o caracterizava em outros tempos, de modo que, atualmente, não há como dissociar a propriedade de sua função social. Assim sendo, para que a propriedade de determinado indivíduo seja juridicamente protegida, deverá ser devidamente aproveitada e utilizada de um modo a não causar prejuízos para a coletividade.

Quando uma propriedade não cumpre a sua função social, ou quando sobre ela recai alguma utilidade pública (estando aqui incluída a necessidade pública), o Estado, com fundamento no princípio da supremacia do interesse público, possui legitimidade para intervir nessa propriedade, adequando-a aos interesses da sociedade.

Assim, a desapropriação constitui o modo mais gravoso de intervenção estatal na propriedade pelo qual o Poder Público, diante dos pressupostos devidamente elencados neste trabalho, retira do particular, ou mesmo de outro ente público, determinado bem, incorporando-o ao seu patrimônio, mediante prévia e justa indenização.

Surgiu, na doutrina e na jurisprudência, um interessante debate sobre o momento consumativo da desapropriação, com a consequente aquisição da propriedade pelo Poder Público. Destarte, formaram-se cinco posicionamentos distintos que buscaram resolver esse questionamento, de modo que, chegamos à conclusão de que o correto é o que considera o pagamento da justa indenização como o momento da consumação da desapropriação, de acordo com a exegese do art. 5.º, inciso XXIV, da Constituição Federal, diante do disposto na legislação esparsa, e conforme a opinião dos mais renomados doutrinadores. Assim, a aquisição do bem expropriado pelo Estado está condicionada apenas ao pagamento da indenização, independentemente da transcrição da sentença ou do acordo amigável (títulos hábeis), no Registro Imobiliário. Todavia, tal fato não significa que o referido registro é inútil e, portanto, prescindível.

A transcrição da sentença ou do acordo amigável no Registro Imobiliário é imprescindível para a regularização da transferência do bem expropriado. É pelo Registro Público que se dará publicidade ao ato expropriatório e, consequentemente, à nova situação jurídica do imóvel. Esta publicidade tem a importantíssima função de proteger os terceiros de boa fé, propiciar a segurança jurídica, bem como de assegurar as exigências de futura movimentação do bem expropriado.

Além da publicidade indispensável, a transcrição é necessária para a observância de outro importante princípio que norteia o Registro Imobiliário: o princípio da continuidade. Assim, a realização do registro pelo poder público proporciona a existência de uma cadeia ininterrupta e lógica de assentamentos que oferece confiança ao público, pois é possível fazer um histórico registral autêntico e completo sobre determinado imóvel.

Informações Sobre o Autor

Jimmy Matias Nunes

Advogado.