Garantias na locação

A garantia serve para eliminar um risco para o credor de uma obrigação. Portanto, a garantia está ligada a uma obrigação principal.

Inúmeros negócios jurídicos contêm o instituto da garantia: aval, endosso, abono, penhor, hipoteca, fiança e especialmente contrato de caução em geral, onde os bens garantem o cumprimento pelo devedor das obrigações assumidas. Caução é qualquer garantia para a realização de uma obrigação.

Porém, em matéria de locação, as garantias locatícias podem ser a caução, a fiança e o seguro de fiança.

Quanto à caução ela se resume na caução real (art. 38 da Lei de Inquilinato).

A caução para fins de locação é, na verdade, uma caução real, que pode recair sobre bens móveis ou imóveis.

Na anterior sistemática, utilizava-se da caução em dinheiro, embora não houvesse qualquer proibição na caução de valores fiduciários.

A caução deve ser devidamente registrada. Se recair sobre bens móveis deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e se recair sobre bens imóveis deve ser averbada no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

A caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode superar o valor de três meses de aluguel. Se o aluguel for corrigido e o valor de três meses exceder ao que foi dado em caução, o locador pode exigir a caução da diferença.

Qualquer terceira pessoa pode prestar essa caução, ficando o depósito em seu nome.Essa caução é para garantir não só alugueres, mas, qualquer responsabilidade do locatário pela coisa locada.

Finda a locação, com anuência do locador, o locatário pode levantar o numerário depositado, ou este pode anuir para que o locador proceda ao levantamento, se for o caso.

Não pode o locador fazer o levantamento sob o argumento de aluguéis ou outra verba não pagos. Esse depósito pode ser penhorado e ser utilizado para satisfação do débito. O levantamento desse depósito só pode ocorrer mediante mandado judicial, após o locador promover a execução.

A fiança é a forma mais tradicional utilizada para garantia das locações. Na fiança, um terceiro garante o cumprimento das obrigações.

Porém, como todos sabemos, para a fiança contamos com a boa vontade de um parente ou de um amigo e, não raras vezes, assistimos soçobrar a relação de parentesco e de amizade, quando o fiador se vê obrigado a pagar os aluguéis devidos pelo locatário.

Daí a lei ter disponibilizado um leque de opções para a garantia da locação.

O instituto da fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil:

“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”

É uma obrigação acessória que pressupõe a existência de uma obrigação principal.

Podem ser fiadoras todas as pessoas idôneas que tenham livre disposição de seus bens.

Nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem autorização do outro cônjuge sob pena de nulidade, exceto se o regime de casamento for o da separação absoluta de bens.

A fiança sempre será dada por escrito, podendo ser por meio de documento público ou particular, de simples carta, de declaração onde constem a sua modalidade e a sua extensão.

A responsabilidade do fiador limita-se ao que expressamente estiver consignado no instrumento. Em caso de dúvida, ao teor do Art. 114 do Código Civil, interpreta-se a favor do fiador.

Em uma ação de despejo por falta de pagamento, o fiador responderá por despesas processuais, custas, além dos aluguéis e multas se for citado na ação. Se não for citado só responderá pelos aluguéis atrasados e a multa.

O credor pode não aceitar o fiador indicado se não for pessoa com idoneidade moral e financeira e não residir no Município da situação do imóvel locado.

Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se da fiança, notificando o locador. Ficará, entretanto, obrigado aos efeitos dela pelo prazo de 120 dias, a contar da notificação ao locador.

Uma vez ocorrida a exoneração do fiador, o locador notificará o locatário para substituir a garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato.

Por derradeiro com a morte do fiador extingue-se a fiança. Porém, seus herdeiros, nos limites da herança, ficam responsáveis pela fiança pelo tempo decorrido até a morte do fiador.

Com a morte do afiançado a fiança não se extingue, os herdeiros assumem a posição de continuadores do falecido.

Outra modalidade de garantia é o seguro fiança.

O seguro-fiança é mais vantajoso do que outras garantias por não submeter o locatário ao constrangimento para obter um fiador, por possibilitar ao locador o recebimento de aluguéis atrasados durante o período de inadimplência, independente do final da ação de despejo e por oferecer segurança aos locadores.

Entrementes, a par dessas vantagens, o seguro-fiança traz inúmeras desvantagens. O prazo de locação é no mínimo por 30 meses, enquanto a apólice de seguro, normalmente, vigora por um ano. O locador terá uma participação obrigatória na cobertura securitária do prejuízo, pois, deverá arcar com o pagamento da franquia. Além do mais, o locador deverá atender prazos absurdos para o recebimento de qualquer indenização, conforme a seguradora.

Tudo isto leva o locador a não aceitar o seguro-fiança que, em ultima análise, prejudicará o locatário.

As principais condições do seguro-fiança estão previstas na Circular n° 1/1992 da Susesp.

Finalmente, resta esclarecer que as garantias locatícias permanecem até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as providências para que o imóvel locado não fique descoberto da garantia avençada, sob pena de rescisão do contrato de locação. Cabe ao locador o direito de exigir a substituição da fiança em caso de exoneração da mesma.

Enfim, sempre é de bom alvitre muito cuidado na elaboração do contrato de locação, escolhendo a melhor garantia aplicável a cada caso, evitando no futuro qualquer litígio que leve às barras dos tribunais.