Lucros Cessantes, Rescisão Contratual e o Direito Imobiliário

A essencialidade da construção civil na vida em sociedade é inegável e, consequentemente, são inúmeras as discussões travadas perante o Poder Judiciário envolvendo o tema.

Em 06 de fevereiro, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, enfrentou a relevante matéria da indenização por lucros cessantes em hipóteses de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, decorrente do inadimplemento (atraso) por parte do vendedor.

Importante destacar que a jurisprudência do STJ é pacífica quanto ao cabimento de lucros cessantes em função de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador, quando não há o pedido de rescisão contratual. Em tais casos, presumem-se devidos os lucros cessantes, eis que que o comprador foi privado da posse do bem na data esperada.

A diferenciação proposta pelo voto vencedor, de lavra da ministra Isabel Gallotti, acompanhado pela maioria, encontra fundamento na existência ou não do pleito de rescisão contratual por parte do adquirente.

Quando presente o pleito de rescisão contratual, restou vencedor o entendimento de que não há como reconhecer o pedido de lucros cessantes de forma presumida.

Para a maioria, quando o adquirente pretende a resolução da compra e venda (postura negativa) não há mais a expectativa de recebimento futuro do objeto contratual (imóvel) e, em razão disso, necessária a prova inequívoca da perda de uma chance ou dos valores que deixou de auferir com a mora da incorporadora/construtora.

Por outro lado, a ministra reafirmou o entendimento da 2ª Seção do STJ de que, quando não há pretensão de rompimento do vínculo contratual (postura positiva), e, portanto há a intenção de recebimento do imóvel, são presumíveis os lucros cessantes (gastos com outra moradia ou eventual renda auferida com a locação do bem).

Por fim, restou consignado que o retorno ao status quo ante, decorrente da rescisão contratual, representado pela devolução integral de todos os valores dispendidos, se acrescida de lucros cessantes presumidos, tornaria desproporcional os termos da resolução do contrato. Tal concessão criaria um desequilíbrio na solução do inadimplemento absoluto, o que poderia incentivar a rescisão do contrato, visto que a medida seria mais vantajosa ao adquirente.

O novo posicionamento do STJ sobre a presunção dos lucros cessantes traz um impacto relevante sobre a matéria e busca equacionar os desafios enfrentados pela Construção Civil (ramo importantíssimo para o desenvolvimento do país) com a necessidade de proteção do consumidor.

Como principal ponto positivo, destaca-se que o voto vencedor busca, ao se aprofundar no tema dos lucros cessantes, a proteção da relação contratual, trazendo um forte desestímulo às rescisões.

Porém, surge o questionamento se tal posicionamento mitiga o disposto no artigo 475, do Código Civil, o qual prevê expressamente que, mesmo em casos de resolução do contrato, a parte lesada pode exigir as perdas e danos. Certamente a matéria ainda será amplamente debatida nos tribunais do país e, ainda, perante o próprio Superior Tribunal de Justiça.

Pedro Henrique Cordeiro Machado – especialista em Direito Civil e Processo Civil pela UNICURITIBA, advogado do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.