O que é ação de adjudicação compulsória?

Apesar do nome um tanto quanto complicado, a ação de adjudicação compulsória não é de difícil compreensão.

Por meio desta ação se busca registrar um imóvel que não possui a devida documentação exigida em lei.

Oi? Como assim?

Imagine uma situação em que você adquiriu um imóvel por meio de um contrato particular, mas não foi realizado o devido registro deste imóvel em seu nome.

Neste caso, por meio da ação de adjudicação compulsória, você pode obter a Carta de Adjudicação.

É, então, por meio desta carta, que um magistrado pode determinar que seja realizado o registro no Registro de Imóveis.

Assim, trata-se de uma ação que visa obter o registro do imóvel que foi adquirido somente por meio de um contrato particular, ou para o qual há promessa de compra e venda.

Abaixo, serão abordados os principais pontos sobre o assunto, especialmente com relação aos detalhes de sua aplicação e como funciona a ação.

 

Como obter o registro de um imóvel?

         Para melhor compreender quando cabe a ação de adjudicação compulsória, importante entender quais são os requisitos para se obter o registro de imóvel.

Isso porque, já que a ação visa possibilitar o registro de um imóvel que não possui a documentação exigida, necessário compreender quais são os requisitos para tanto.

Para validar uma compra e venda, ou seja, para que o comprador obtenha o devido registro do imóvel, a compra deve ser registrada no Registro de Imóveis.

Até ocorrer devidamente este registro no Registro de Imóveis, também chamado de RGI, se considera como proprietário do imóvel o antigo dono.

De acordo com o posto no artigo 1.245 do Código Civil (CC), a propriedade se transfere, entre vivos, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Ademais, em complemento, o parágrafo primeiro do referido dispositivo traz a informação de que, enquanto não se der o registro, o alienante é considerado o dono do imóvel.

Como alienante, aqui, entende-se o sujeito que vendeu o imóvel por contrato particular ou que firmou a promessa de compra e venda.

 

E quais são os requisitos para que se possa registrar a compra e venda no Registro de Imóveis?

Para se obter o registro no Registro de Imóveis (RGI), é necessária a apresentação de escritura pública para imóveis com valor acima de trinta salários mínimos.

Assim, caso a compra e venda ultrapasse este valor, se faz necessária a escritura pública do imóvel para que a situação seja regularizada junto ao Registro de Imóveis.

Este requisito está previsto no art. 108 do Código Civil, que deixa claro que a escritura pública é requisito essencial para a validade desses negócios jurídicos.

É justamente, por conta deste requisito, que muitos compradores de imóveis não conseguem obter a propriedade.

Isso porque, por vezes, esses negócios são realizados por meio de instrumento particular, sem escritura pública.

Mas o que é escritura pública?

A escritura pública é um documento elaborado em tabelionato, pelo tabelião de notas, de modo a conferir a este documento a formalidade jurídica da vontade das partes.

Assim, nos casos em que a compra e venda não foi realizada por meio de escritura pública, estes têm sido considerados inválidos.

Perante a jurisprudência, portanto, estes negócios não passam de uma simples promessa de compra e venda.

Assim, uma maneira simples e fácil de obter o registro do imóvel no Registro de Imóveis é formalizar o negócio por escritura pública.

Contudo, por vezes, mesmo que todos os requisitos do negócio de compra e venda tenham sido cumpridos, pode haver dificuldades para obter a escritura pública.

Essa dificuldade pode ocorre quando uma das partes, o vendedor ou o comprador, se recusar em fazer ou não ser encontrado para fazer a escritura pública.

Além disso, outro problema surge quando o vendedor vir a falecer antes de formalizar o negócio por meio de escritura pública.

Neste caso, pode existir dificuldade ou mesmo recusa em seus herdeiros em formalizar o negócio por meio de registro público.

É justamente para estes casos, em que há impossibilidade de obter a formalidade jurídica ao negócio, que cabe a ação de adjudicação compulsória.

Assim, por meio da ação de adjudicação compulsória é possível obter o registro junto ao Registro de Imóveis.

 

E quais são os requisitos para a ação de adjudicação compulsória?

Uma vez superado o entendimento acerca da função da ação de adjudicação compulsória, resta saber os requisitos para que ela possa se realizar.

A ação e seus requisitos estão previstos nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, conforme segue abaixo:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, conforme se pode aferir os referidos dispositivos, se trata de três requisitos previstos pelo legislador.

Primeiramente, necessária a existência de uma promessa de compra e venda.

Importante lembrar que é considerada promessa a compra e venda realizada por documento particular e com valor do imóvel superando trinta salários mínimos.

Em segundo lugar, a norma prevê a inexistência de previsão de direito de arrependimento como requisito.

Assim, o documento que firmou a compra e venda não pode ter previsão acerca de direito de arrependimento do negócio.

Por último, o terceiro requisito que o legislador previu é que deve ser realizado o registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis.

Contudo, importante atentar para o fato de que este último requisito foi afastado por entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Conforme a Súmula de nº 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não é condicionado ao registro do compromisso do negócio de compra e venda no cartório de imóveis.

Ou seja, na prática, havendo a promessa de compra e venda sem direito de arrependimento, se pode propor a ação de adjudicação compulsória.

 

Ação de Adjudicação compulsória ou Usucapião?

A ação de usucapião costuma ser mais conhecida entre as pessoas, mesmo que não se saiba todas as formalidades e requisitos dela.

Basicamente, por meio dela, pode ser adquirida a propriedade de um bem, seja móvel ou imóvel, como resultado do uso por um determinado tempo, sem interrupção.

Em muitos casos, uma promessa de compra e venda pode se estender por anos sem a devida formalização jurídica por meio de registro público.

Nestes casos, pode surgir dúvida com relação a qual ação seria a melhor aplicável ao referido caso: ação de adjudicação compulsória ou ação de usucapião?

Com relação à burocracia e ao tempo processual envolvido, a ação de usucapião costuma apresentar mais desvantagens.

Isso ocorre porque, no caso de uma promessa de compra e venda a ser regularizada judicialmente, a propriedade é conhecida.

Assim, existe um proprietário reconhecido do imóvel, contudo, há a necessidade validação do negócio e a consequente transmissão da propriedade.

Já no caso da ação de usucapião, não há certeza com relação à titularidade da propriedade, fazendo com que seja necessária uma profunda investigação.

Assim, o juízo competente precisa demandar mais esforços, tempo e burocracia para realizar a ação de usucapião.

Portanto, para os casos em que forem cabíveis ambas as ações, tendo em vista a maior celeridade da ação de adjudicação compulsória, essa se mostra mais vantajosa.

 

Qual é o prazo de prescrição da ação de adjudicação compulsória?

Uma dúvida que sempre surge durante o estudo de uma ação judicial é com relação à sua prescrição.

Existe um prazo em que a ação de adjudicação compulsória prescreve? Em que não será mais possível sua proposição?

Referentemente a isto, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça que não há prescrição para a propositura dessa ação.

Segundo o entendimento do tribunal, se tratando de um direito potestativo, somente cabe decadência.

Contudo, não havendo norma que preveja decadência para a ação de adjudicação compulsória, esta também não acontece.

Há tão somente um caso em que se pode perder o direito à adjudicação e que merece ser lembrado.

Caso alguém adquira o direito de usucapião sobre o bem imóvel, não cabe a ação de adjudicação compulsória.

 

De quem é a competência para julgar a ação de adjudicação compulsória?

Conforme previsão normativa no artigo 47 do Código de Processo Civil (CPC), a competência territorial é do juízo do local do imóvel.

Se trata de uma previsão que se estende a toda e qualquer ação fundada em direito real sobre bens imóveis.

Contudo, caso um dos sujeitos, o comprador ou o vendedor, esteja envolvido em uma ação de falência, o juízo competente será o da falência, conforme decisão do STJ.

Há, no entanto, uma exceção: estando uma das partes envolvidas em um processo de falência, é competente o juízo falimentar, como já decidiu o STJ.

 

Conclusão

Neste artigo, foi possível aferir o que é a ação de adjudicação compulsória, de modo que é por meio dela que se faz valer o direito à aquisição da propriedade de um imóvel que possui proprietário.

Além disso, compreendeu-se as situações para as quais se aplica a ação, como quando o vendedor ou um terceiro se recusa a concluir a compra e venda do bem imóvel.

Assim, a ação de adjudicação compulsória é extremamente importante na medida em que garante a satisfação do direito de aquisição do imóvel prometido.

Vimos também que adjudicar um bem imóvel é a forma mais benéfica de formalizar judicialmente a venda do bem imóvel e transmitir sua propriedade.

Concluindo, por meio deste artigo foi possível compreender a ação e seu cabimento sempre que existir recusa ou impedimento pessoal para que seja realizada a escritura, permitindo o registro do negócio no Registro de Imóveis.