A administração de imóveis para locação: da responsabilidade à satisfação

Resumo: Neste artigo serão abordadas questões que suscitam dúvidas de proprietários que pretendem confiar imóvel para locação à administradora ou ao corretor de imóveis, especialmente porque, em certos casos, entendem, de modo superficial, que o administrador cobrará valor elevado para prestar os mencionados serviços. Por esta razão, apresentar-se-ão condições que favorecem entregar imóveis para administração da locação, já que, além de promover a segurança jurídica necessária, dará a tranquilidade necessária para que a locação transcorra naturalmente, atendendo-se aos parâmetros legais.

Palavras-chaves: Direito Imobiliário. Locação de imóveis. Administração de locação. Obrigações.

Abstract: In this paper we will discuss issues that raise questions of owners wishing to rely on rental property manager or realtor, especially because in some cases, understand, superficially, the administrator will charge high value to provide the aforementioned services. For this reason, if present conditions that favor will deliver properties for lease administration, since, besides promoting the necessary legal certainty, give the necessary tranquility for the lease elapses course, attending to statutory parameters.

Keywords: Real Estate Law. Leasing of real estate. Administration lease. Obligations.

Uma breve análise acerca de questões que demonstram a vantagem de se ter este serviço especializado.

Se pudéssemos resumir em uma palavra a atividade em comento seria, possivelmente, “habilidade”. Mas isso, obviamente, se desdobra em inúmeras aptidões, que somente os profissionais imbuídos e vocacionados para exercer tal fim conseguem habilmente ponderar os interesses envolvidos.

O profissional e/ou a administradora (empresa) têm grandes desafios ao assumir este múnus, principalmente porque opera com o patrimônio de proprietários, muitas vezes alcançado arduamente, e, assim, devem atender as necessidades mais prementes – majoração de aluguel compatível com o valor adotado pelo mercado imobiliário; reajuste anual do valor do aluguel, com o fito de promover a atualização monetária, dentre outras possibilidades -, seguramente tendo em conta as determinações legais pertinentes. Somente a título de esclarecimento, observe-se que, por pedido judicial, a mudança relativamente à periodicidade de reajuste ou do indexador, só deve ocorrer por iniciativa do locador ou do sublocador, tudo conforme inteligência do art. 69, parágrafo primeiro, da lei do inquilinato.

Deste modo, cabe apresentar de modo claro as condições que favorecem confiar imóveis à administração de locação. Primeiramente, o proprietário deve ter em mente que o aludido serviço é tratado pela lei de inquilinato, como se estabelece em seu art. 22, inciso VII, corroborando, assim, fato naturalmente adotado pelo mercado imobiliário há muito, e que hoje está devidamente pacificado e assentado em lei, certamente por sua elevada importância social.

Além disso, a administração de imóveis para locação se acompanha de serviços especializados que, certamente, deixam o proprietário mais seguro de que os bens a ela confiados, caso ocorra problemáticas vindouras, serão devidamente encaminhamos a setor interno hábil a promover as medidas administrativas ou legais pertinentes para resolver as demandas, dentre estas se podem citar: ações de despejo; notificações para desocupação com fulcro em denúncia vazia; notificação para renegociação de valor de aluguel etc.

O proprietário mais cauteloso sabe que a relação locatícia é regida por lei própria – Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 -, esta com inúmeras particularidades e tendente, sempre, a sofrer alterações para se adequar as necessidades do mercado imobiliário, este em permanente processo de desenvolvimento. Portanto, mesmo sendo lei promulgada nos idos de 1991, submete-se a constantes modificações, como presentemente ocorreu por meio das alterações advindas de Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, assim como através de Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Dentre as novas inclusões legais, vê-se que no art. 59 da lei do inquilinato, em seu parágrafo primeiro, aborda-se a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias, mediante os fundamentos específicos aí dispostos, alguns alterados por lei acima disposta.

Estes fatos supracitados têm o condão de expor ao pretenso locador os meandros que abarcam a relação locatícia, que, na grande maioria das vezes, não é de conhecimento deste, porque se atribui a conhecimento técnico de profissional habilitado, sem contar que, para isso, a experiência de tal profissional administrador exerce preciosa ajudava ao bom e natural andamento de relação locatícia.

De tal modo, avoca-se a atenção de pretenso locador proprietário de bem servível a locação que, quando deixá-lo disponível para tal fim, tenha sempre presente o cuidado de confiá-lo a profissional corretor de imóveis ou mesmo a administradora de imóveis, os quais conheçam o mercado imobiliário, que tenham profundida técnica jurídica para compreender e compatibilizar os interesses tão complexos que envolvem a locação de imóveis, bem como, e talvez o mais importante, que possuam a experiência para, assim, pôr em exercício a “habilidade” alhures tratada.

Por fim, compreende-se que a locação de imóveis guarda peculiaridades que somente com a junção da experiência profissional e da aptidão técnica será possível cumprir com os anseios do locador/proprietário, livrando-o de inconvenientes que podem comprometer a finalidade da locação, a obtenção de rendimentos. Sugere-se que o leitor, ou mesmo o operador do direito, busque cercar-se de informações perante o mercado ou por meio de clientes do corretor de imóveis administrador ou mesmo da administradora de imóveis; saber, também, da credibilidade, da experiência e se há amparo por meio de conhecimento técnico destes profissionais.