Benfeitorias em imóveis: Considerações gerais

1. INTRODUÇÃO

A extensão deste trabalho está delimitada pelo âmbito de sua aplicação, ao Direito Imobiliário, razão pela qual não serão abrangidas aquelas incidentes sobre as coisas móveis, nestas considerações gerais sobre as benfeitorias.

Em tal diapasão, independentemente de sua classificação, as benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta do proprietário, possuidor ou detentor, na definição interpretada a contrario sensu do artigo 64 do Código Civil, pois nele está dito que não são consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção ou interferência dessas pessoas, ou figuras jurídicas expressamente mencionadas.

A definição da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a noção de acessão, resguardada em sua acepção plena, quando esta não for produzida pelo ser humano, mas também e de igual forma não afasta o conteúdo de acessão das benfeitorias, mesmo das voluptuárias, quando estas ou as necessárias ou úteis integrem-se ao imóvel de modo que não possam ser retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destruição, modificação, fratura, dano ou alteração do que restou incorporado ao imóvel com a sua realização.

E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que é benfeitoria ou o que é acessão, na análise típica do caso concreto em exame, pois estão ambas umbilicalmente ligadas pela sua própria natureza. Natureza essa que a própria legislação, não raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre é possível de ser separado, sem que a abrangência de um não interfira na conceituação ou conteúdo do outro instituto.

Assim posta a questão, toda a ação de uma dessas figuras que objetive melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do imóvel são benfeitorias, cuja classificação, inclusive, para fins indenizatórios e processuais, obedece a esse mesmo critério de necessariedade, utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no imóvel objeto da análise. Se aderem ou não ao imóvel, de forma que não possa ser considerada senão como acessão, é a prova de sua implementação que vai concluir pela existência ou não de benfeitoria e de sua possível ou provável indenização, se for o caso, e da própria existência ou não do direito de retenção.

Portanto, acessão que represente benfeitoria para o imóvel, mas que não decorra de intervenção pessoal de uma das pessoas antes citadas, não é benfeitoria. Esse o teor finalístico de sua definição, conforme o ordenamento jurídico pátrio infraconstitucional supra-enunciado.

Por outro lado, a definição dessas três classificações estão assentadas no artigo 63 do Código Civil, cuja reprodução também é feita1 na idéia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha importância para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria necessária útil ou voluptuária, frente a uma situação concreta, e com clareza identificar se ela lhe garante ou não o direito de retenção do imóvel, antes de sua indenização, se este for o caso.

Note-se que, apesar de o Código ser do início do século, neste aspecto, guarda ainda estrito e atual discernimento sobre a precisa definição do instituto jurídico analisado, que não resta desgastado, como tantos outros (predominantemente no âmbito no direito de família), com o transcurso do tempo.

A abrangência do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os limites do direito comum civil, tendo presença, inclusive, em disposição constitucional, e alcançando a legislação especial esparsa, abarcando neste rápido estudo a sua incidência na desapropriação e na locação de imóveis urbanos.

Na atual Lei Inquilinária, as benfeitorias estão disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991).

De passagem, e tão-somente como referencial, rápida verificação e análise da sistemática das benfeitorias, ou mejoras, na legislação agrária dos países integrantes do Mercado Comum do Sul – MERCOSUL.

2. BENFEITORIAS NA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988

Ao tratar sobre as disposições da política agrícola e fundiária e da reforma agrária, e especialmente sobre a competência da União para desapropriar, por interesse social para fins de reforma agrária, o imóvel rural que deixe de cumprir a sua função social, dispõe a Constituição que tal desiderato importa em prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com preservação de seu valor real, em cláusula expressa, e que serão resgatados no prazo de até vinte anos, com carência a partir do segundo ano de sua emissão, consoante e na conformidade da utilização definida por lei.

A nota marcante, no entanto, nas disposições contidas no artigo 184 da Constituição Federal de 1988, é que ele fez expressa referência às benfeitorias no seu parágrafo 1º, para dispor que as benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro, excluindo-as, portanto, da definição do caput que determina o pagamento em títulos da dívida agrária2.

Nesse passo, importante lembrar, cai por terra qualquer discussão a respeito, fazendo-se constitucionalmente esclarecido que as benfeitorias não integram e nem podem integrar o valor dos títulos da dívida agrária.

Por isso, não é à toa que a Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que foi elaborada no sentido de dispor sobre a regulamentação das disposições constitucionais relativas à reforma agrária, previstos no Capítulo III, Título VII, da Constituição Federal, repete no seu artigo 5º, parágrafo 1º, a mesma e idêntica nomenclatura usada pelo Texto Magno3.

Nesse passo e com essa técnica, sepultam-se discussões que, por dessemelhança de aplicação de palavra diversa do texto que é regulamentado, criam enormes e infindáveis polêmicas sobre matéria que está clara e expressamente definida no diploma legal do qual emana.

Até porque, não pode a lei ou o decreto regulamentador dispor de forma diversa daquela que lhe deu origem, do seu texto-mãe. E conquanto isso constitua verdade que não se discute, não têm sido raras as oportunidades em que tal se faz por exato descuido do legislador ou do executivo na avaliação da melhor técnica para elaboração do texto legal.

Não raro, resta esquecido pelo legislador ou pelo executivo que regulamenta, o princípio segundo o qual a lei não pode vir para complicar, especialmente aquela lei que regulamenta disposição genérica ou especial anteriormente editada, mas deve vir tão-só para esclarecer e definir qual a melhor ou mais adequada conduta humana para que o indivíduo possa bem cumpri-la.

Dessa forma, e ainda que apenas para aplicação literalmente estabelecida, significativo não esquecer que as benfeitorias, queiramos ou não, também tem disciplinamento constitucional, e em aspecto de suma importância para os lidadores ou aplicadores do direito no âmbito específico ou estrito das ações de desapropriação, no caso, as que decorram de decreto desapropriatório da União por interesse social e para fins de reforma agrária4.

3. BENFEITORIAS NO DIREITO CIVIL COMUM

Na conformidade do quanto exposto na parte introdutória deste pequeno trabalho, as benfeitorias são, por si mesmas, figuras jurídicas típicas do direito civil comum, cuja abrangência aí instituída alcança também outras aplicações no âmbito de leis especiais, como se verá nas abordagens seguintes.

Neste ponto, importa considerar que é do direito civil comum que emana o direito substancial que as definem, no sentido e para que possam depois, surgido o conflito e a conseqüente lide no plano processual, ter a sua aplicação na viabilização de definir quem tem o direito a ver-se delas indenizado ou não.

É do artigo 63 do Código Civil que emana a classificação de há muito conhecida: úteis, necessárias e voluptuárias.

E o próprio artigo busca atingir a sua definição direcionando a sua existência a partir do ato humano do proprietário, possuidor ou detentor, que no imóvel produza melhorias ou melhoramentos.

As benfeitorias úteis, como o próprio nome está a indicar, revela que a melhoria da coisa, no caso, o imóvel, implica em maior utilidade com o advento de sua produção por uma das figuras legalmente mencionadas.

As benfeitorias necessárias implicam necessariedade e, portanto, imperatividade na sua execução no sentido de manter e conservar, separados ou cumulativamente considerados.

Já as benfeitorias voluptuárias, não são úteis ou necessárias nesses dois aspectos, mas meramente suntuárias, de embelezamento ou mero deleite para quem as produziu e, nesse aspecto, não se pode esquecer de sua utilidade ou necessariedade subjetiva por parte do sujeito que as produz, mas que não gera quaisquer efeitos jurídicos para fins objetivos na sua investigação.

Muito já se discutiu sobre o que são benfeitorias e qual a sua abrangência.

Em conseqüência, e por isso mesmo, a situação hoje é praticamente pacificada de que alcança não apenas as obras mas também as despesas dispendidas em favor do imóvel para a sua manutenção, para a sua conservação ou para o seu embelezamento.

Nesse ponto, como visto, contrariamente ao que define CLÓVIS BEVILÁQUA, citado por CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA5, e de igual forma como aí preleciona, na caracterização das benfeitorias, importante verificar que elas não se restringem tão-somente às obras, mas alcançam também as despesas que não se apresentam como obras em si mesmas, e que sejam, no entanto, as responsáveis pela conservação, melhoria ou aformozeamento do imóvel, vetores objetivos que conduzem à tríplice classificação legal e doutrinária e das quais exsurge efeitos diferentes, consoante sejam umas ou outras.

Na mesma linha de entendimento, não é de se considerar benfeitorias os acréscimos naturais sobrevindos (à coisa ou) ao imóvel sem a interferência da ação humana, como anteriormente salientado.

Neste compasso, doutrina MARIA HELENA DINIZ6 que as benfeitorias são as obras ou despesas que se fazem em bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, repisando o fato de que não são consideradas benfeitorias as melhorias sobrevindas à coisa (o imóvel, no caso) sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor, consoante o estrito comando legal contido do artigo 64 do Código Civil, e com o que inteiramente de acordo, como visto.

A aplicação prática ou efetiva dessas noções, de cunho eminentemente indenizatório, são vistas nas abordagens seguintes.

3.1. Benfeitorias nas POSSESSÓRIAS

Importante referir que a discussão sobre as benfeitorias somente tem lugar na medida em que a sua identificação e classificação repercute em indenização a ser feita por aquele que estiver obrigado a prestá-la. E pela simples razão de que não pode locupletar-se à custa de quem, de uma ou de outra forma, por necessariedade, utilidade ou suntuosidade, enfim, para conservar, melhorar ou embelezar o imóvel, veja-se privado de ressarcir-se dos gastos realizados.

Nesta circunstância, dentre tantas outras, tem forte repercussão as benfeitorias nas ações possessórias, sejam ações de manutenção ou de reintegração na posse7.

Somente não tem aplicação nos chamados interditos proibitórios, porquanto tratam estes de cuidar da prevenção da ocorrência de turbação ou de esbulho da posse, normalmente com pedido de preceito cominatório para o caso de efetiva, não mais aparente, possibilidade de sua consumação.

Neste passo, para a indenização das benfeitorias, exige-se identificar também sob que qualidade o possuidor estava na posse. Se nela estiver de boa-fé a lei impõe a indenização das necessárias e úteis, de todo justificável porque conservam e aumentam o valor da coisa (no caso, o imóvel). Não fosse ela prevista, seria patente em favor do ofensor o enriquecimento sem causa, por sua vez, contrário e repugnado pelo direito.

Nessa circunstância, dispõe o possuidor de boa-fé do direito de retenção que é direito de permanecer no imóvel até que o devedor lhe satisfaça o quantum das benfeitorias. Em sua abrangência, as benfeitorias necessárias e úteis.

É nesse exato sentido a lição de MARCO AURELIO S VIANA, Professor de Direito Civil, Doutor em Direito Civil pela Universidade de Minas Gerais e Advogado em Belo Horizonte, ao asseverar que a boa-fé ou a má-fé tem importância capital no respeitante aos frutos, rendimentos, produtos, e também na indenização por benfeitorias e no direito de retenção8.

Seguindo esse pensamento, com o qual inteiramente de acordo, preleciona que estamos perante remédio defensivo do possuidor, a seu turno, inibidor do deslocamento do bem do possuidor para o ofendido, antes que lhe seja satisfeita a obrigação que tem de indenizar.

Afirma tratar-se de legítima recusa de restituição, na lição de TITO FULGÊNCIO9, cuja devolução do bem assenta-se na dependência do recebimento do valor das benfeitorias necessárias e úteis, pelo ofensor de boa-fé.

Para que tal ocorra, no entanto, necessário será que a pretensão ao direito de retenção, o ius retentionis, seja objeto da contestação, no processo de conhecimento, portanto, para que possa ser argüido como exceção ao cumprimento do mandado judicial que cumpre o julgado e para que a entrega do bem fique sujeita à prévia indenização10.

Por outro lado, se a circunstância fática e jurídica apontar para possuidor de má-fé, outra será a solução, pois nesse caso serão indenizáveis apenas as benfeitorias necessárias, e, por sua vez, sem admissão do direito de retenção, ainda que alegado, e tampouco se permitirá o levantamento ou retirada das benfeitorias voluptuárias.

Não é outro o ensinamento de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, Advogado do Mercado Imobiliário, Professor de Direito Civil da Faculdade Cândido Mendes, e atual Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em sua mais recente obra sobre imóvel urbano11.

E isso se justifica na medida em que a má-fé contraria todos os princípios fundamentais da convivência humana, de resto, adotado como critério norteador na legislação incidente sobre o tema ora abordado e, por isso mesmo e não raro, princípio fundamental de características gerais, adotado no ordenamento jurídico de países mais adiantados.

3.2. Benfeitorias nas REIVINDICATÓRIAS

Assim como nas possessórias, tudo quanto antes de afirmou sobre as benfeitorias aplicam-se também às ações reivindicatórias.

Suas exceções e particularidades dizem mais com a polaridade da ação e com a incidência dos efeitos sobre uma e outra ação.

Enquanto nas primeiras discute-se apenas e tão-somente a posse, o fato em si mesmo, pois “posse é fato”, na teoria objetiva de IHERING, nas reivindicatórias outra já é a situação fática e jurídica.

Esta ação decorre da qualidade que tem o autor de contar com a propriedade do bem que se encontra na posse de outrem e, portanto, do direito que tem à reintegração não mais como possuidor, mas como titular do domínio do imóvel, que envolve os conceitos de usar, fruir e dispor.

No entanto, não diferem no que respeita às benfeitorias, em seus aspectos gerais, estrito objeto deste trabalho.

Relevante, entretanto, algumas considerações aqui específicas.

Já vimos que as benfeitorias são obras ou despesas produzidas na coisa (aqui, no imóvel) para conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la, mas que não podem ser confundidas com as pertenças, que são coisas vinculadas a outra por dependência no sentido de melhor alcançar a sua destinação, sem que a elas se incorporem12, segundo ORLANDO GOMES, citado por MARCO AURELIO S. VIANA.

Sob outro ângulo, em sentido amplo, e segundo o princípio da boa-fé que deve nortear toda a conduta humana e, por conseqüência, todo o ordenamento jurídico da sociedade, e também sob a ótica do princípio segundo o qual deve ser indenizado todo aquele que realizou gastos em favor de outrem, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que recebe o bem, inclina-se a jurisprudência no sentido de, ao avaliar as benfeitorias feitas no imóvel, evitar as exclusões indevidas, independentemente de serem elas classificadas como benfeitorias típicas, acessões ou pertenças.

Como alhures afirmado, para a indenização das benfeitorias, aqui também se exige a identificação da qualidade com que estava o possuidor na posse.

Se nela estiver de boa-fé, a lei impõe a indenização das necessárias e úteis, de todo justificável porque conservam e aumentam o valor da coisa (no caso, o imóvel). Ausente a indenização, seria inegável o enriquecimento do reivindicante às custas do possuidor de boa-fé.

As benfeitorias voluptuárias não estão sujeitas à indenização em razão de seu caráter de mero deleite ou recreio, podendo o possuidor retirá-las na situação de não causarem dano ao imóvel. No caso de não haver acordo sobre elas e havendo controvérsia sobre a causação ou não de dano ao imóvel, somente prova pericial poderá vir a solver a questão.

Se, ao contrário, na posse estiver de má-fé o possuidor, somente tem direito às benfeitorias necessárias, pois estas o proprietário necessariamente as teria de fazer se estivesse no uso do imóvel, perdendo as úteis e voluptuárias que não puder levantar, quer porque sabia que possuía imóvel alheio, quer porque elas, nesse caso, compensam o dono pelo tempo que esteve, injustamente, privado de sua propriedade13.

Por outro lado, em rápida incursão pelo direito comparado, diverso já é, por mais abrangente ou elástico, o disciplinamento conferido pelo Código Civil Português em seu artigo 1.273, inciso 1, que reconhece a pretensão para retirada ou levantamento das benfeitorias úteis, caso não venham a causar dano ao bem principal, sendo, para esse fim, sem qualquer importância a boa ou a má-fé do possuidor.

É o que leciona MOACIR ADIERS, emérito Professor Titular de Direito Civil na Faculdade de Direito Ritter dos Reis e na Escola Superior do Ministério Público, e então Juiz de Direito em Porto Alegre, e como consta no trabalho publicado pela AJURIS14.

4. BENFEITORIAS NA LEGISLAÇÃO ESPECIAL ESPARSA

As benfeitorias, conquanto figuras eminentemente de direito civil comum privado, não ficam restritas ou condicionadas tão-só ao trato das relações entre particulares, porquanto sua característica abrange a própria vida em si mesmo.

E este trabalho procurou não fixar, mas apenas dar uma idéia geral da dimensão de sua incidência, a começar, como inicialmente referido, pelo texto constitucional.

Sabidamente, ela não nasceu aí, mas é inegável a sua importância na vida das pessoas, ao ponto de, como visto, ter presença marcante também na Lei Maior do País.

Sua disciplina, desde então, para os fins aí previstos, tem inclusive sofrido modificações por lei complementar, que se verá, mais apropriadamente, na segmentação seguinte.

Importante, no entanto, ainda aqui referir que a Lei n.º 601, de 18 de setembro de 1850, que dispôs sobre as terras devolutas do Império, já criava disciplinamento sobre elas, no seu artigo 2º com a aplicação da pena de perdimento das benfeitorias15.

4.1. Benfeitorias na DESAPROPRIAÇÃO

Na exata proporção do que linhas acima restou consignado, a Lei Complementar n.º 88, de 23 de dezembro de 199616, modificou a Lei Complementar n.º 76, de 6 de julho de 1993, para alterar-lhe pelo artigo 1º, dentre outros, o artigo 5º , justamente aquele que trata de disciplinar a ação de desapropriação, para acrescentar-lhe os incisos V e VI, o primeiro para fins de comprovação de lançamento dos Títulos da Dívida Agrária relativo ao valor ofertado pela terra nua17 e o segundo para comprovar o depósito em banco oficial do valor ofertado pelas benfeitorias úteis e necessárias18.

Portanto, a desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária, na conformidade do regramento constitucional e complementar, exige rito sumário, inicial nos termos do Código de Processo Civil e, mais, materialmente falando, comprovação, de plano, do que exige como requisito para a sua propositura: a comprovação de lançamento dos títulos da dívida agrária e a comprovação do depósito em dinheiro, do valor das benfeitorias.

Sem isso, não existirá inicial apta para prosseguir a ação. Será caso de inépcia da inicial e indeferimento liminar pelo juiz federal competente19 para a causa.

A seu turno, no Estatuto da Terra, a Lei n.º 4.504, de 30 de novembro de 1964, cujos artigos 18 a 25 cuidam de disciplinar a desapropriação por interesse social, por sua vez, as benfeitorias em arrendamento rural estão regradas nos artigos 95, inciso VIII20, para configurar a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, que assegura ao possuidor, inclusive, o direito de retenção enquanto não forem elas satisfeitas.

Será indenizado também pelas benfeitorias voluptuárias, caso autorizadas pelo arrendador (locador do solo, na plenitude da acepção legal).

Estão elas presentes também na parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, e seu disciplinamento encontra-se no artigo 96, inciso V, alínea e)21, aqui condicionado no sentido de conceder maior liberdade às partes para a harmônica definição sobre como haverá de ser os direitos e obrigações a elas concernentes, levantadas com o consentimento do proprietário, bem como para definir como serão satisfeitos os danos praticados à área e aos implementos.

De qualquer forma, da disposição ora em análise, e conquanto relativamente livre para consenso das partes, não poderá fugir do caput que adota esse disciplinamento como princípio que aponta o norte a seguir e, qualquer desvio, na consensualidade, encontrará óbice legal para prosseguir ou dela valer-se o adverso, executivamente.

No âmbito de sua competência, também o Decreto n° 59.566-66, de 14 de novembro de 1966, que regulamentou o Estatuto, em seus artigos 24 e 25, cuida de repisar o disciplinamento contido no artigo 95, inciso VIII, antes mencionado.

Na desapropriação por utilidade pública, ex vi de seu próprio texto, regrada pelo Decreto-Lei n.º 3.365, de 21 de junho de 194122, e suas alterações posteriores, também disciplina sobre o assunto para fazer certa a indenizabilidade das benfeitorias.

No entanto, importante frisar, a primeira referência explícita a elas vem disposta no artigo 26, § 1º, para deixar esclarecido que na indenização serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação23, enquanto que as úteis também o serão, quando forem feitas com autorização do expropriante.

De forma implícita, entretanto, já estão presentes no artigo 14, ao dispor o legislador que o juiz designará perito de sua livre escolha para proceder a avaliação dos bens.

Mencionou bens, não referiu-se à área, gleba, terra, ou qualquer outra expressão que pudesse excluir as benfeitorias.

Ao demais, também o artigo 2º do Decreto-Lei deixa claro que todos os bens poderão ser desapropriados, igualmente, sem fazer qualquer alusão à possibilidade de excluir as benfeitorias. Se não foram excluídas (e a meu ver, nem poderiam), lógica a conclusão de que deviam e devem ser indenizadas.

Aliás, a nova redação do artigo 26, vinda com a Lei n.º 4.686, de 21 de maio de 1965, ao determinar a indenização de benfeitorias necessárias e das úteis autorizadas pelo expropriante, feitas após a desapropriação, por sua vez, e a meu ver, fulminou com qualquer controvérsia a esse respeito.

Até porque, de clareza solar que as benfeitorias não poderiam ser excluídas da desapropriação e isso pela simples aplicação do princípio da boa-fé e do injustificado enriquecimento que causaria ao expropriante, isso no que respeita ao período de 1941 até 1965, pois a partir daí sua exigência torna-se imperativa, gritante mesmo, por singela dedução lógico-jurídica, na medida em que se é devida a indenização pelas benfeitorias produzidas após a desapropriação, como não haveriam de ser indenizadas àquelas existentes à época de ajuizamento da demanda expropriatória?

Ainda sobre benfeitorias e desapropriação, significativo fazer referência a recente julgado do Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul24, onde o expropriante e apelante DAER sustentava dupla oneração contida na sentença, ao afirmar que os juros compensatórios retiram o direito a outra compensação na medida em que, segundo ele, cobririam os danos emergentes (sic).

A perícia oficial do juízo, na realização de seu mister, não valeu-se da expressão mais feliz. O perito, ao calcular o valor de um pomar de laranjas, necessariamente benfeitorias, a elas referiu-se como lucros cessantes, quando, na verdade, estava avaliando o valor de cada árvore, e não o valor que deixariam de render ao cabo de seu tempo de vida útil e, portanto, de lucros cessantes não se tratavam.

A apelação não foi provida e a sentença, louvada na perícia, em razão do valor apresentado para os bens e dos termos da contestação, foi integralmente confirmada.

O conhecimento desse recurso, entretanto, e em razão do acidente (no uso da nomenclatura, pelo perito judicial), me fez pensar sobre o cabimento ou não dos lucros cessantes na desapropriação.

E no caso vertente, não há como não pensar na sua possibilidade. E por quê?

Exatamente porque, se a justa indenização tem por fim indenizar a terra e as benfeitorias expropriadas, por certo que isso constitui danos emergentes no plano do direito subjetivo do expropriado, no âmbito estritamente reparatório.

Mas nesse âmbito não cabem também os lucros cessantes?

De certo que sim, é de ser a resposta correta. O único requisito é o substrato fático. Vale dizer, quando ele existir, como no caso antes citado, certamente que na indenização por desapropriação, serão cabíveis não apenas a avaliação do valor da terra, das benfeitorias, mas também do valor que o pomar de laranjas produziria durante o seu tempo de vida útil, valor esse sequer mencionado (a não ser por engano, na utilização do vocábulo), e na medida em que foi apenas indenizado (ou melhor, o será via precatório) o valor de cada pé de laranja em fase de produção.

Nessa linha de pensamento, torna-se importante frisar que não se exaure nesse fundamento fático e jurídico o raciocínio que conduz a essa interpretação.

Por outro ângulo, e nesse mesmo contexto, ao entendimento adverso que vislumbrar a supremacia, a prevalência do interesse público sobre o interesse privado, no desenvolvimento dessa tese, não será demais lembrar que ao Poder Público incumbe dirigir os seus atos no sentido de prestar, em última e derradeira instância, a efetiva e cabal repartição da imensa arrecadação tributária na realização do bem comum do povo, por sua vez, calcado nas necessidades fundamentais e básicas garantidas pela Carta Maior, segmentadas em segurança pública, saúde, educação, habitação, transporte, e desenvolvimento social e econômico, dentre outras, o que, sabidamente, não é feito.

Ao demais, ainda sob outro enfoque, e igualmente em sua sustentação, não seria de bom senso, justo ou jurídico considerar excluído o Poder Público de regramento cogente que ele mesmo impõe aos efeitos reparatórios nas relações travadas entre particulares.

4.2. Benfeitorias na LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Na conformidade da afirmação contida na parte introdutória deste estudo, na atual Lei das Locações, as benfeitorias estão disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu texto, em compatibilização com os demais institutos de direito material e processual, quando for o caso, é que emergem as considerações específicas que ora são feitas, aqui em sentido estrito.

Nesses artigos, não faz a Lei qualquer referência às acessões, e sobre elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA25 que a doutrina e a jurisprudência não fazem distinção para estender a regra e alcançar as acessões feitas pelo locatário.

4.2.1. Benfeitorias necessárias são indenizáveis ou não26

São estas, na ordem hierárquica de valor, as benfeitorias de maior importância e significado para quem precise efetuar a interpretação e manejo do instituto. Tanto que o artigo 35 é expresso no sentido de que são elas indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, caso introduzidas pelo locatário e ainda que não autorizadas pelo locador, salvo se o contrato expressamente dispuser o contrário.

Por outro ângulo, se o contrato não trouxer expressa disposição em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina a indenização e o conseqüente direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel. E isso se torna lógico pela sua própria definição legal, visto que são aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou evitar que o imóvel se venha a deteriorar, situação esta que não serve para qualquer das partes envolvidas, locador proprietário, possuidor ou detentor, ou locatário usuário do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e fruição em contrapartida ao respectivo preço que paga pela locação, consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de locações, residenciais ou não, e ao sabor da conjuntura própria de cada época em exame.

Por isso, são indenizáveis as benfeitorias necessárias, caso o contrato de locação não afaste expressamente a indenização. Embora essa seja a regra das locações em oferta, não quer dizer que o locatário, em época própria (consoante a conjuntura econômica do mercado), não possa exigir o pleno exercício do comando legal que determina a indenização, afastando do contrato a inserção de cláusula adesiva de expressa contratação em contrário27.

Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cláusula exonerativa da indenização, SYLVIO CAPANEMA, apesar de também identificar o perigo de colisão que ela representa perante o princípio de vedação do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signatário, que não há mais o que discutir ante à explícita redação do artigo 3528.

Por sua vez, por ter disciplina jurídica própria e especial a Lei do Inquilinato, aos seus contratos não tem aplicação o artigo 51, XVI, do Código de Defesa do Consumidor29.

4.2.2. Benfeitorias úteis são indenizáveis ou não30

Ao teor do que antes exposto, as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, no caso, o objeto da locação, o imóvel locado. Portanto, se o locatário introduzir benfeitorias úteis com a autorização do locador e o contrato não fizer previsão contrária ao que dispõe a Lei, são elas plenamente indenizáveis. E melhor, asseguram ao locatário a retenção do imóvel até que seja efetuado o pagamento do valor que corresponde à sua indenização.

Ressalte-se, no entanto, que a primeira condição é que o contrato de locação não ressalve essa disposição legal de forma contrária, na forma consagrada do “Salvo expressa disposição contratual em contrário” do artigo 35.

A segunda é que as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário estejam autorizadas pelo locador, para gerar o direito à indenização e ao direito de retenção.

A contrario sensu, não são indenizáveis aquelas que forem introduzidas no imóvel sem autorização do locador. Em conseqüência dessa interpretação, infere-se claramente, portanto, igualmente como as benfeitorias voluptuárias (art. 36), que não são indenizáveis, podendo ser procedida a retirada de uma ou de outra, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel locado.

Entrementes, não esquecer que a decorrência disso é que, tanto faz que sejam estas ou aquelas, não será permitida a retirada com a afetação do imóvel em sua estrutura ou substância, palavras tais que são simples ou complexas mas que, em essência, querem dizer e traduzir exatamente o que diz respeito com a integralidade ou inteireza do imóvel, antes de efetuado o contrato que corporifica a relação locatícia, e antes, portanto, de introduzida a benfeitoria. Ou ainda, em outras palavras, se o imóvel sofrer qualquer alteração ou modificação em seus aspectos estruturais ou substanciais, é vedada a sua retirada. Inclusive, se for benfeitoria necessária em cujo contrato esteja expressamente afastada a indenização e a retenção.

E nessa situação fática, é completamente injusto o preceito legal que permite a exclusão dessa indenização com a expressa disposição contratual que de regra é adesiva, quando a benfeitoria necessária é introduzida exatamente para conservar ou evitar que o imóvel se deteriore. E tais benefícios, que são diretos para o uso do locatário, e indiretos na atualidade conjuntural para o locador (pois que não está nesse momento na posse e uso do imóvel), mas que também repercutem de forma direta no bolso do locatário e de modo direto na evolução do patrimônio do locador. E esta, a meu sentir, sem maior justificação jurídica, pois todos os melhoramentos inseridos no imóvel acabam beneficiando o seu titular, o locador.

Lamentavelmente, o contrário não se pode concluir do texto legal analisado. Em suma, as benfeitorias úteis são indenizáveis e asseguram o direito de retenção se o contrato não as excluir e estejam autorizadas pelo locador. E não são indenizáveis, caso excluídas expressamente no contrato, ou não autorizadas. E, nesse caso, se possível, torna-se cabível a sua respectiva retirada, ao findar a locação31.

4.2.3. Direito de retenção por benfeitorias indenizáveis32

É o direito que corresponde àquele que fez benfeitorias indenizáveis. Significa estar ou ficar a reter o imóvel até que sejam elas satisfeitas pelo locador. E tais são as benfeitorias necessárias não expressamente excluídas no contrato de locação ou as benfeitorias úteis, igualmente não excluídas no contrato e autorizadas pelo locador.

Para que exista o direito de retenção, primeiro é necessário que existam benfeitorias indenizáveis. E para que sejam indenizáveis, preciso será que não sejam as benfeitorias excluídas expressamente no contrato (adesivamente ou não), sejam necessárias ou úteis, e estas últimas, desde que devidamente autorizadas.

Nesse passo, ao locatário em muito interessa identificar, imediatamente, no contrato, se as benfeitorias são ou não excluídas para fins de indenização, quer para que fique plenamente consciente dessa condição, quer para exercer o seu agir no sentido de negociar a retirada da cláusula adesiva que as exclui, conforme o permissivo legal do artigo 35, caput, logo no início da relação jurídica locatícia.

O locador, por sua vez, tem a alternativa de aceitar de pronto as ponderações do locatário e retirar do contrato tal cláusula e alugar imediatamente o seu imóvel, repassando os custos de condomínio e demais encargos, ou ainda, não aceitar e ficar à espera de um outro pretendente que aceite o contrato nessa forma, em tempo pelo qual continuará a responder pelos encargos do imóvel que lhe correspondem, por ser o seu titular.

Uma ou outra situação vai depender sempre das regras atuais de mercado, da conjuntura econômica em curso, e no sentido de estar ele mais favorável para locatário ou locador, conquanto a mim pareça (independentemente da época e conjuntura econômica) que imóvel fechado, contabilizando custos, somente pode traduzir prejuízos, senão a médio, a longo prazo, ao proprietário ou titular dos direitos a ele inerente.

Não se pode esquecer que, ao direito de retenção do locatário, corresponde ao locador o acréscimo pela benfeitoria necessária ou útil introduzida no imóvel e o conseqüente dever de indenizar que lhe surge, em contrapartida, no campo obrigacional.

4.2.4. Benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis33

Consoante já verificado alhures, são voluptuárias as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, de acordo com a definição trazida no § 1º, art. 63 do Código Civil. A partir desse conceito, a Lei especial esparsa preceituou no artigo 36 que não são elas indenizáveis, cabendo ao locatário que as tenha introduzido a retirada dessas benfeitorias, desde que não prejudique ou afete a estrutura ou substância do imóvel locado, ao findar a locação.

Por isso, de maior importância ao locatário examinar com precisão o volume e o investimento em benfeitorias voluptuárias, sabedor que é, de antemão, que não terá qualquer ressarcimento ou indenização sobre elas, ao fim da locação. A única possibilidade que lhe cabe analisar, em especial, é sobre a retirada desses melhoramentos e concluir, então, se é ou não o caso de proceder a sua implantação.

E ainda que todos saibamos que pouco importa o quanto custa qualquer coisa que queiramos ter, quando isso alegra o espírito e o coração, é bom ter presente que assim realmente é quando esse gasto não ocasiona danos ao bolso, pois essa verdade está condicionada ao quanto temos e quanto podemos aplicar nessa satisfação, sem o comprometimento de outras partes do orçamento.

De qualquer forma, possível ou não a retirada das voluptuárias ao fim da locação, o importante é a prévia e circunstanciada análise na deliberação, inclusive o cotejo entre o custo e benefício de sua implantação34.

4.2.5. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptuárias35

Em tese, ao menos, é perfeitamente possível o levantamento das benfeitorias voluptuárias ao findar a locação, visto que não são elas indenizáveis de conformidade com o teor do comando inicial do artigo 36. É a complementação do artigo que a possibilita, mas que, ao mesmo tempo, a condiciona ao fato de que tal retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Portanto, esse condicionamento legal é que comanda a possibilidade ou não de retirada dessas benfeitorias voluptuárias. Vale lembrar que esse ponto constitui requisito a ser avaliado na análise e deliberação para a execução ou não da introdução dessas melhorias voluptuárias, esclarecendo sobre a possibilidade futura de levantamento ou retirada, sem a afetação da estrutura e substância do imóvel locado36.

4.2.6. Jurisprudência

Na Lei 8.245/91 encontram-se reguladas as situações básicas e típicas do relacionamento entre locador e locatário, mas não esgota a matéria e nem poderia. Por mais extensa e precisa que possa ser, não tem a lei como prever todas as situações existentes no universo das relações humanas. Nesse passo, é necessário ou de todo recomendável que se tenha como fonte também a jurisprudência que, reiteradamente, analisa casos concretos e melhor define, num dado momento, a correta e adequada aplicação do dispositivo legal sob ótica.

Nesse diapasão, como fonte criadora que se torna na lacuna da lei, na controvérsia ou mesmo na mera pretensão resistida, apresenta a jurisprudência um variado leque de situações a ser analisado e na extensão que comporta o estrito segmento deste trabalho, benfeitorias na locação de imóveis urbanos, como se pode constatar e dimensionar com as ementas abaixo colacionadas:

AÇÃO POSSESSÓRIA. O direito de retenção, reconhecido judicialmente à parte, não autoriza o abuso. Direito do proprietário, de livre acesso aos seus domínios, que deve ser assegurado, o que não significa violação à decisão anterior, notadamente quando a parte, amparada no direito de retenção, agindo de má-fé, busca alastrar sua posse e inibir o direito da outra. Demolição parcial de muro para possibilitar o livre acesso de veículos à propriedade localizada nos fundos do terreno. Apelo que se nega provimento. Apelação Cível n.º 599139458, 13.04.99, 20ª Câmara Cível. Rel. Des. José Aquino Flôres de Camargo. Origem: Novo Hamburgo. TJRGS (DJ: 11.06.1999)

ARRENDAMENTO RURAL. RETOMADA. USO PRÓPRIO. SINCERIDADE PRESUMIDA. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. Agravo retido, pugnando carência de ação, rejeitado. Preliminar de defeito de representação argüida pelos apelados rejeitada. A retomada para uso próprio tem presumida a sinceridade, cabendo à parte adversa ofertar prova contrária suficiente. Descabe ao autor, ausentes mínimos indícios, não pretenda ou não possa ocupar o imóvel, qualquer providência probatória. Direito à indenização não implica a obrigatória retenção pelo todo, restrito apenas aos bens que não possam ser desincorporados do patrimônio. Possível a indenização relativa ao percentual de depreciação pelos bens a serem retirados. Apelo provido em parte. Apelação Cível n.º 598284560, 27.09.98, 10ª Câmara Cível. Rel. Des. Jorge Alberto Schreiner Pestana. Origem: Tupanciretã. TJRGS (DJ: 11.06.1999)

LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL – CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – NOTIFICAÇÃO – BENFEITORIAS – INDENIZAÇÃO. Aceitando a locatária contrato por prazo indeterminado de imóvel para instalar equipamento para preparar lanches rápidos, sabendo desde o princípio da precariedade da situação, recebendo notificação prevista no art. 57 da Lei n. 8245/91, não pode pretender indenização pelas benfeitorias, muito menos impor pagamento de multa pela rescisão imotivada. Apelação provida. Recurso adesivo desprovido. DECISÃO: DADO PROVIMENTO. UNÂNIME. Recurso APC nº 197162258, 19/03/98, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Rel. Nelson Antonio Monteiro Pacheco. ORIGEM: SÃO LOURENÇO DO SUL. Tribunal TARGS.

DESPEJATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. ESTABELECIMENTO DE ENSINO MUSICAL. LEI 8245/91, ART. 53. INTELIGÊNCIA E LIMITES DE INCIDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. ACESSÕES. DIREITO DE RETENÇÃO. 1. Por isso que limitadora do direito de propriedade, a regra do LF 8245/91 art. 53, não comporta exegese amplitativa. Precedentes do STJ. 2. O estabelecimento de ensino a que se refere a norma de regência é aquele autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, instituição destinada a transmissão do conhecimento associado ao chamado ensino regular básico ou fundamental, técnico ou superior. 3. Não alcança os cursos livres de matéria diversa, aí incluídos os conservatórios musicais e congêneres. 4. Não se reconhece cerceamento de defesa quando as reclamadas provas se mostrariam inócuas. 5. Afirmação do direito de retenção por acessão previamente chancelada pelo locador. 6. Provimento parcial. Recurso APC nº197254683, 17/03/98, Nona Câmara Cível, Rel. Demétrio Xavier Lopes Neto. ORIGEM: São Leopoldo. Tribunal TARGS. Assunto: Locação não-residencial. Despejo.

DESPEJO. NOVO ADQUIRENTE. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. DENÚNCIA. INÍCIO DO EXERCÍCIO. NOTIFICAÇÃO. EFICÁCIA. O novo adquirente, na condição de terceiro, não responde por benfeitorias realizadas pelo locatário e encargos de responsabilidade do locador alienante, salvo as obrigações contratuais levadas ao registro imobiliário. ressalvando o direito de ação contra o anterior proprietário locador. A denúncia se deu dentro do prazo de noventa dias, que teve início com o registro da compra e venda. O ajuizamento da ação mais de quarenta dias do prazo para a desocupação não implica ineficácia da notificação. Apelo desprovido. Recurso APC nº 197261944, 12/02/98, Quinta Câmara Cível, Rel. Jasson Ayres Torres, ORIGEM: Igrejinha. Tribunal TARGS. Assunto: Locação não-residencial. Despejo. Notificação. Validade.

LOCAÇÃO COMERCIAL E INDUSTRIAL – IMÓVEL CLANDESTINO – RESCISÃO COM INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E MULTA CONTRATUAL. Se o imóvel objeto de contrato de locação comercial e industrial não está regularizado perante o poder público municipal, é plenamente viável a rescisão do contrato com indenização por benfeitorias realizadas e aplicação de multa contratualmente prevista. Apelo improvido. Decisão: Negado provimento. Unânime. Recurso APC, nº 197128382, 14/10/97, Nona Câmara Cível, Rel. Wellington Pacheco Barros. Origem: Porto Alegre. Tribunal TARGS.

LOCAÇÃO COMERCIAL – AÇÃO DE DESPEJO – NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA – ALEGADA INEXISTÊNCIA, INVALIDADE, E INEFICÁCIA – CONTEÚDO PROBATÓRIO EM SENTIDO CONTRÁRIO – PRELIMINAR REJEITADA. LOCAÇÃO COMERCIAL – ALEGADO FUNDO DE COMÉRCIO – PERÍCIA – INDEFERIMENTO – CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE – PRELIMINAR REJEITADA. LOCAÇÃO COMERCIAL – AÇÃO DE DESPEJO – AUSÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA – NOTIFICAÇÃO VÁLIDA E EFICAZ – CONTRATO QUE VEDA BENFEITORIAS SEM AUTORIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO – Recurso APC nº 197080559, 17/06/97, Nona Câmara Cível. Rel. Wellington Pacheco Barros. Origem: Porto Alegre. Tribunal TARGS.

APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO – RETOMADA IMOTIVADA – NOTIFICAÇÃO REGULARMENTE PROCEDIDA PELO OFÍCIO DE REGISTRO ESPECIAL – PROCEDÊNCIA – SENTENÇA ESCORREITA. DESPEJATÓRIA – CAUÇÃO – SENTENÇA QUE A FIXA EM VALOR INFERIOR A DOZE MESES E RECEBE A APELAÇÃO DUPLO EFEITO – INÓQUA ADEQUAÇÃO TEXTO LEGAL EM GRAU RECURSAL. BENFEITORIAS. Descabe postulação de indenização ou retenção por benfeitorias quando excluídas por expressa disposição contratual (art. 35 da Lei n. 8.245/91). CERCEAMENTO DE DEFESA. Inexistência quando a pretensão envolve mateira de fato e prova testemunhal e a resolução decorre da apreciação da matéria de direito, tão-somente. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. DECISÃO: Negado provimento. Unânime. Recurso APC nº 196013916, 24/10/96, Quarta Câmara Cível, Rel. Wellington Pacheco Barros, ORIGEM: Esteio. Tribunal TARGS. REFLEG. LF-8245 de 1991 art. 35 art. 51 par.5; ASSUNTO: 1. Locação não-residencial. Despejo. Denúncia vazia. Notificação. 2. Despejo. Sentença. 3. Locação. Despejo. LF. 8245 de 1991 art. 35. Interpretação. Indenização por benfeitorias. Descabimento. 4. Questão de direito. 5. Cerceamento de defesa. Incoerência.

AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. O direito à indenização contratualmente previsto entre as partes era para o caso de retomada do imóvel antes de fluído o prazo de dez anos. Pretendendo ver-se indenizada por benfeitorias introduzidas no imóvel, além daquelas cuja indenização fora acordada, a locatária há de buscar seu direito em ação própria, não podendo reter o prédio com tal desiderato. Agravo retido não conhecido. Apelação desprovida. (Apelação Cível nº 196124093, 5ª Câmara Cível do TARGS, Passo Fundo, Rel. Márcio Borges Forte. Apelante: Sampa Comércio de Frutas e Verduras Ltda. Apelado: Clube Recreativo Juvenil. j. 22.08.96, un.)

LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL EM 12 MESES COMO DETERMINA O ART. 78, DA LEI Nº 8.245/91. AÇÃO DE DESPEJO. REVISÃO ANTERIOR DO ALUGUEL COMO ÚNICO MEIO DE DEFESA. A retomada de imóvel residencial com base no art. 78 da atual lei inquilinária pode ser embargada pelo inquilino se da revisão do aluguel ocorrida nos doze meses anteriores à data da vigência da Lei nº 8.245/91, elevou-o a patamar de mercado. No entanto, se o laudo pericial revela que o valor acordado não se aproximou a essa equivalência, inconsistente se mostra a alegação de carência de ação por ausência de pressupostos à propositura da ação. BENFEITORIAS. A alegação de benfeitorias realizadas no imóvel não se presta como argumento de defesa visando complementação do aluguel, cuja aferição dependeria de outros procedimentos judiciais a serem adotados pelo locatário. Sentença mantida. Apelação desprovida. (Apelação Cível nº 195016902, 5ª Câmara Cível do TARGS, Porto Alegre, Rel. Jorge Alcibíades Perrone de Oliveira, 20.04.95).

4.2.7. Fontes

Por conseguinte, e na extensão do quanto foi exposto, as benfeitorias de imóveis urbanos comportam várias fontes. A fonte primeira é a lei especial esparsa, a atual Lei Inquilinária (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) estritamente regulada nos artigos 35 e 36. Subsidiariamente, as disposições contidas na lei comum civil, especialmente nas partes em que se reporta ao Código Civil e ao Código de Processo Civil; na Jurisprudência, como fonte criadora perante a apreciação de casos concretos; e mesmo nas Súmulas dos Tribunais Superiores, como o adverte e configura a Súmula nº 158 do STF37.

Antes porém, de ingressar na parte final desta análise, um vôo rasante, mas sem perda da perspectiva jurídica sobre a utilização do instituto nos países do Mercado Comum do Sul, e finalizando esta segmentação do estudo, que de resto alcança todas as demais anteriormente enfocadas, torna-se relevante ainda notar que a etimologia do instituto das benfeitorias (impensae) remonta ao Direito Romano38, depois recepcionado pelas Ordenações, como bem assinala CRETELLA JÚNIOR, ao lecionar que nelas se compreende tudo o que se empregou numa coisa39.

5. Benfeitorias na LEGISLAÇÃO AGRÁRIA DOS PAÍSES DO MERCADO COMUM DO SUL – MERCOSUL

A idéia de adotar neste trabalho enfoque mais abrangente sobre as benfeitorias partiu da mesma idéia que teve WELLINGTON PACHECO BARROS ao divulgar em recente obra40, o arrendamento rural nos países do Mercosul.

Por essa perspectiva, afirma o Mestre em Direito, Agrarista e Administrativista, que a proximidade ou a quase realidade de um mercado comum formado por Brasil, Argentina, Uruguai e Paraguai, onde se trava larga e extensa gama de discussões agrárias, tornou-se importante o estudo comparado sobre o contrato de arrendamento rural em cada um desses países, esclarecendo que todos eles dispõem sobre o tema através de legislação própria, e adotam, em subsidiariedade, o Código Civil e, com exceção do Paraguai, elegem o arrendatário como parte tutelada.

No entanto, afora a importância da matéria, em si mesma, e a meu sentir, mais significativo é a divulgação que faz do trabalho de ALENCAR MELLO PROENÇA, Professor de Direito Agrário da Universidade Católica de Pelotas e integrante da Comissão Organizadora das Primeiras Jornadas de Direito Agrário do Cone Sul, realizadas em Pelotas, Rio Grande do Sul, nos dias 26 e 27 de maio de 1995, em conjunto com o Instituto Argentino del Derecho Agrario e a Facultad de Derecho Y Ciencias Sociales del Rosario (Argentina).

Nesse mister, o Emérito Professor compilou as discussões que aí se desenvolveram e as transformou no livro intitulado DIREITO AGRÁRIO NO CONE SUL, no qual se destaca artigo do próprio organizador, em relação aos contratos de arrendamentos e parcerias nos países do Mercosul41.

Assim como fez PACHECO BARROS, penso que se trata de profunda e admirável contribuição de Alencar Mello Proença ao desenvolvimento do direito agrário e, que por isso mesmo, no âmbito estrito do estudo das benfeitorias, também abordadas no livro, merece transcrição em homenagem ao seu autor.

5.1. Benfeitorias (MEJORAS) na Argentina

“Como decorrência da revogação dos arts. 10 e 11 da Ley nº 13.246, aplica-se o Código Civil, naquilo que diz respeito às benfeitorias (mejoras), vigendo, pois, os seguintes princípios básicos:

‘a) mejoras que puede hacer el locatario;

art. 1533 – no existiendo prohibición en el contrato, el locatario puede hacer las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad (con tal que no altere su forma);

art. 1538 – existiendo prohibición, no puede hacer mejoras;

art. 1544 – el locatario puede efectuar reparaciones y gastos urgentes, a cargo del arrendador.

b) que mejoras debe pagar el locador:

art. 1539 – si las autorizó y se obligó a pagarlas

– si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia

– si fuesen necesarias o útiles y se resolviese el contrato sin culpa del locatario, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas

– si fuesen mejoras voluntarias y por su culpa se resolviese el contrato

– en locación por tiempo indeterminado, si autorizó el arrendatario a hacerlas e exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.’ “

5.2. Benfeitorias (MEJORAS) no Uruguai

“A Ley distingue 3 (três) tipos de benfeitorias (mejoras):

‘a) comunes a toda explotación (não coincide com o conceito de necessárias)

– alambrados perimetrales, casa-habitación, cocina y agua potable

b) requeridas para la normal explotación del predio, segun su destino (não coincide com o conceito de úteis)

– alambrados interiores, bretes, galpones de ordeñe, bañaderos, montes de abrigo, aguas artificiales, red de energia eléctrica desde la línea pública hasta el casco del establecimiento y toda adaptación del predio a fins del contrato.

Incumbe al propietario hacerlas (a e b). Si no las hace, el arrendatario puede hacerlas a cuenta de aquél. Tales mejoras, quando hechas por el arrendatario buen pagador le confieren derecho de retención sobre el inmueble mientras no sean satisfechas.

El arrendatario mal pagador podrá compensar el valor de estas mejoras con su deuda. (Art. 31 do Decreto-Ley 14.384)

c) Mejoras de cultivo (praderas artificiales permanentes y mejoramiento de campos naturales)

Serán indemnizadas al arrendatario al momento de la entrega del predio arrendado por el valor adicional de la producción básica promedio del predio establecido por CONEAT. Esa producción adicional sera la acumulada en los 5 años siguientes al de la entrega. (Art. 33 – Decreto-Ley 14.384)’ “

5.3. Benfeitorias (MEJORAS) no Paraguai

“Estatuto Agrario – Ley 854/63

‘Art. 123 – En los contratos de arrendamiento constará:

d) las mejoras necesarias que introducirá el arrendatario o aparcero y por las cuales deberá indemnizarle el propietario al término del contrato.

Art. 128 – serán indemnizadas en efectiva por el valor que tengan en el momento de ser restituido a su propietario el inmueble objeto del contrato.’

Código Civil – art. 814

Regras semelhantes às vigentes na Argentina:

‘a) el arrendatario solo puede realizar las mejoras que esté autorizado expresamente; en este caso, deberán ser designadas con el máximo que podrá gastar el arrendatario. De contrario, será nula la autorización;

b) terrenos incultos

– se presume autorizado el cultivo o las mejoras rústicas.

c) Indemnización

– mejoras expresamente autorizadas

– impensas necesarias (reparaciones, gastos urgentes e impuestos).

Derecho de retención – por las mejoras que correspondan al locador abonar.”

5.4. Benfeitorias da Legislação Agrária no Brasil

“A legislação agrária brasileira acolhe os conceitos civilistas de benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias (art. 24 do Decreto 59.566/66).

– necessárias: as que têm por fim conservar o imóvel ou evitar que se deteriore, e as que decorram de cumprimento das normas estabelecidas neste Regulamento para conservação dos recursos naturais.

– úteis: as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel.

– voluptuárias: as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

Art. 25 do Decreto 59.566/66 – O arrendatário, no fim do contrato, terá direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção foi expressamente autorizada pelo arrendador.

Direito de retenção – art. 25, § 1º – Enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento “42.

Conclusão

Por conseqüência própria das noções alinhadas neste trabalho, resta imperativo concluir sobre a importância e significado do instituto benfeitorias, não raro, como visto, envolvido (vezes, entrelaçado) com os conceitos de acessões ou pertenças, tanto por sua ocorrência comum, pelo interesse que desperta, pelas discussões que ocasiona, pela controvérsia que instala na relação jurídica, ou pelas pretensões que se extremam, como pelos efeitos condenatórios que gera e, finalmente, pela verificação ou não da aplicação do direito de retenção, ou do jus retentiones, na acepção latina.

Por isso mesmo, é de maior significado o seu mais esmiuçado conhecimento, de modo a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador do direito, o seu correto e adequado manejo na solução do caso concreto que precisem enfrentar nos seus respectivos misteres.

 

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12. ——. O Latim no Direito. São Paulo, Brasiliense Coleções, 1986.

13. CARVALHO, Ivan Lira de. A interpretação da Norma Jurídica. Ajuris n.º 58, 1993.

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18. DIAS, Nadir Silveira. Locação de Imóveis Comentada em Locuções e Verbetes. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1999.

19. DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo, Saraiva, 1992.

20. ——.Curso de Direito Civil Brasileiro, 1° vol. Teoria Geral do Direito Civil, 4ª ed. São Paulo, Editora Saraiva, 1986.

21. EDITORA ABRIL S.A. Manual de Estilo Editora Abril. Rio de Janeiro, Editora Nova Fronteira, 1990.

22. FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Dicionário Aurélio Básico da Língua Portuguesa. Folha de São Paulo/Editora Nova Fronteira, 1995.

23. GASPERI, Ulysses de. Elementos de Economia (Economia Política), 5ª ed. Porto Alegre, Sulina, 1970.

24. HOUAISS, Antônio. Direção de, Pequeno Dicionário Enciclopédico Koogan Larousse, Rio de Janeiro, Ed. Larousse do Brasil, 1992.

25. LINDEMBERG FILHO, Sylvio de Campos. Venda de Imóveis, um Ato de Negociação. 1ª ed. Porto Alegre, Sagra, 1990.

26. KASPARY, Adalberto J. Habeas Verba, Português para Juristas, Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1994.

27. ——.O verbo na Linguagem Jurídica – Acepções e Regimes. 2ª ed. rev. e ampl. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1994.

28. MACHADO NETO, Antônio Luís. Sociologia Jurídica. 4ª ed. São Paulo, Saraiva, 1979.

29. MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. 8ª ed. São Paulo, Freitas Bastos, 1965.

30. MELLO NETO, João Alfredo. Manual Teórico e Prático do Condomínio. 1ª ed., Rio de Janeiro, Aide Ed., 1989.

31. NEVES, Iêdo Batista. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos. Rio de Janeiro, APM Editora, 1987.

32. PACHECO, José da Silva. Comentários à Nova Lei sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e seus Procedimentos. São Paulo, Revista dos Tribunais, 1992.

33. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. I, Introdução ao Direito Civil, Teoria Geral de Direito Civil, 9ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 1986.

34. RIZZARDO, Arnaldo. A Nova Lei do Inquilinato. Porto Alegre, Ajuris n.º 54, 1992.

35. ROQUE LAUSCHNER, S.J. Lógica Formal. 3ª ed. , Porto Alegre, Livraria Sulina Editora, 1969.

36. SILVA, José Henrique de Freitas Valle e. Manual Prático do Inquilinato. Porto Alegre, Ed. Pró-Viver, 1991.

37. SOUZA, Rui Barbosa de. Correspondência, Moderno Manual de Linguagem e Comunicação, 4ª ed. Porto Alegre, Editora Rígel.

38. SOUZA, Sylvio Capanema de. A Nova Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro; Saraiva, 1993.

39. ——.Da Locação do Imóvel Urbano, Direito e Processo, 1ª ed., 2ª tiragem. Rio de Janeiro, 1999.

40. TEMER, Michel. Elementos de Direito Constitucional. 10ª ed., São Paulo, Malheiros Editores, 1996.

 

Notas:

1. “Código Civil – Art. 63. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa.

§ 3º. São necessárias as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore.

Art. 64. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”

2. “Art. 184. (…). § 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.”

3. “Lei n.º 8.629, de 25.02.1993, Art. 5º, § 1º – As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.”

4. “CF/88. Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.” (Como visto, a Lei n.º 8.629, de 25.02.1993).

5. In Instituições de Direito Civil, vol. 1, Introdução do Direito Civil e Teoria Geral de Direito Civil, 9ª ed., p.298, Forense, Rio de Janeiro, 1986.

6. In Curso de Direito Civil Brasileiro, 1º vol. Teoria Geral do Direito Civil, 4ª ed., p. 162. Editora Saraiva, 1986.

7. Código Civil Brasileiro (Lei n° 3.071, de 1º de janeiro de 1916), Livro II, Título I, Do Direito das Coisas, Da posse, Capítulo III, Dos efeitos da posse, Artigos 499 a 524.

8. In Coleção Saraiva de Prática do Direito, Das Ações Possessórias, p. 62. Editora Saraiva, 1985.

9. Op. cit. p. 64: In Da Posse e das Ações Possessórias. P. 170, Saraiva, 1922.

10. Op. cit. p. 65: Lopes da Costa e Salvio de Figueiredo Teixeira, In Manual elementar de direito processual civil, p. 426.

11. “Da Locação de Imóvel Urbano – Direito e Processo”, 1ª ed., 2ª tiragem, n.º 149, p. 224, Forense, Rio de Janeiro, 1999.

12. Marco Aurelio S. Viana, In Coleção Saraiva de Prática do Direito, Da Ação Reivindicatória, p. 72. Editora Saraiva, 1986.

13. Marco Aurelio S. Viana, in Coleção Saraiva de Prática do Direito, Da Ação Reivindicatória, pp. 74-75. Editora Saraiva, 1986.

14. Moacir Adiers, in Caracterização da Boa-Fé na Posse como uma Arte Jurisprudencial, Porto Alegre, Ajuris n° 41, p. 212, 1987.

15. “Lei n.º 601, de 18.09.1850, Art. 2° – Os que se apossarem de terras devolutas ou de alheias, e nelas derribarem matos, ou lhes puserem fogo, serão obrigados a despejo, com perda das benfeitorias, e demais sofrerão a pena de dois a seis meses de prisão e multa de 100$000, além da satisfação do dano causado. Esta pena, porém, não terá lugar nos atos possessórios entre heréus confinantes. (…)”, (grifo aposto). In Curso de Direito Agrário, vol. 2, 2ª ed. rev. ampl. Wellington Pacheco Barros, Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1997.

16. “Lei Complementar n.º 88, de 23/12/1996: Altera a redação dos arts. 5º, 6º, 10 e 17 da Lei Complementar n.º 76, de 6 de julho de 1993, que dispõe sobre o procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo de desapropriação de imóvel rural, por interesse social, para fins de reforma agrária.”

17. Nova redação do artigo 5° da LC n° 76: “(…) V – comprovante de lançamento dos Títulos da Dívida Agrária correspondente ao valor ofertado para pagamento da terra nua;”

18. Nova redação do artigo 5° da LC n° 76: “(…) VI – comprovante de depósito em banco oficial, ou outro estabelecimento no caso de inexistência de agencias na localidade, à disposição do juízo, correspondente ao valor ofertado para pagamento das benfeitorias úteis e necessárias;”

19. LC n° 76: Art. 1º § 1º “ A ação de desapropriação, proposta pelo órgão federal executor da reforma agrária, será processada e julgada pelo juiz federal competente, inclusive durante as férias forenses.”

20. Lei n.º 4.504/1964: “Art. 95, VIII – o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo locador do solo. Enquanto o arrendatário não seja indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e nas disposições do inciso I;”

21. Lei n.º 4.504/1964: “Art. 96, V, e) direitos e obrigações quanto às indenizações por benfeitorias levantadas com consentimento do proprietário e aos danos substanciais causados pelo parceiro, por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agrícolas a ele cedidos;”

22. Decreto-Lei n.º 3.365, de 21 de junho de 1941 (DOU:18.07.1941):”Dispõe sobre desapropriação por utilidade pública.”

23. DL n.º 3.365, art. 26, § 1º: “Serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação; as úteis, quando feitas com autorização do expropriante. (Redação dada pela Lei n.º 4.886, de 21.06.1965)

24. Ementa: CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. PAGAMENTO DE JUSTA INDENIZAÇÃO COM BASE NA TERRA NUA E BENFEITORIAS MAIS CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS COMPENSATÓRIOS E MORATÓRIOS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. (TJRGS. Ap. Civ. Reex. Nec. n° 598190734, 4ª Câm. Cível, Rel. Des. Wellington Pacheco Barros, j. 17.02.1999, un. Origem: São Sebastião do Caí.)

25. In op. cit. n.º 150, p. 226

26. Nadir Silveira Dias, in Locação de Imóveis Comentada em Locuções e Verbetes, n° 190, pp. 116-117, Porto Alegre, Editora Livraria do Advogado, 1999.

27. Lei n.º 8.245-91, “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

28. In op. cit., n° 151, p. 228.

29. In op. cit., n° 152, p. 229.

30. In op. cit., n° 191, pp. 117-118.

31. Lei n.º 8.245-91: “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

32. In op. cit., n° 192, pp. 118-119.

33. In op. cit., n° 193, pp. 119-120.

34. Lei n.º 8.245-91: “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.“

35. In op. cit., n° 194, p. 120.

36. Lei n.º 8.245-91: “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

37. STF – Súmula n° 158: “Salvo estipulação contratual averbada no Registro Imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do locatário”.

38. “IMPENSAE SPECIES SUNT TRES: AUT ENIN NECESSARIE SUNT, AUT UTILES AUT VOLUPTUOSAE” (Loc. latina) = Há três espécies de benfeitorias: pois, ou se dizem necessárias, ou úteis, ou voluptuárias.” Iêdo Batista Neves, In Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos, APM Editora, Rio de Janeiro, 1987.

39. “As benfeitorias, tudo que se empregou numa coisa, são voluptuárias, úteis e necessárias, conforme sejam, respectivamente, simples enfeite, facilitem o uso ou conservem a coisa.” J. Cretella Júnior in Curso de Direito Romano, O direito romano e o direito civil brasileiro, 7ª ed. n.º 108, p. 160, Forense, Rio de Janeiro, 1980.

40. “Contrato de Arrendamento Rural, Doutrina, Jurisprudência e Prática”, Wellington Pacheco Barros, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 1998.

41. PROENÇA, Alencar Mello, in Direito Agrário no Cone Sul, pp.210-223, Editora da Universidade de Pelotas, RS, 1995.

42. Wellinton Pacheco Barros, in op. cit., pp.143-145.