O programa de incentivo da aquisição da casa própria do governo e sua viabilidade

No último dia 07 de fevereiro o governo federal anunciou medidas para incentivar a construção civil que envolvem a redução e até mesmo isenção de IPI para produtos ligados à esta área e principalmente a liberação de R$18,7 bilhões em novos financiamentos, que serão concedidos pelos bancos privados e notadamente pela Caixa Econômica Federal, com recursos dos investimentos em cadernetas de poupança e depósitos no fundo de garantia por tempo de serviço dos trabalhadores.

Sem dúvida nenhuma é louvável a preocupação do governo federal em incentivar a criação de empregos e colaborar para a aquisição da casa própria dos brasileiros. Entretanto é importante que esse incentivo venha acompanhado de uma correta estruturação do sistema financeiro da habitação, possibilitando assim que a concessão de crédito dentro do SFH seja viável para os bancos, principalmente os privados que não possuem subsídio governamental como a CEF, e para a população que terá que pagar por estes empréstimos.

Apenas para ambientar o leitor quanto às prováveis dificuldades que serão enfrentadas, podemos mencionar alguns aspectos históricos importantes do Sistema Financeiro da Habitação.

Primeiramente cabe citar que o Sistema Financeiro da Habitação foi criado para ser um segmento especializado do Sistema Financeiro Nacional. Sua criação se deu pela Lei 4.380/64, posteriormente complementada por diversas leis, decretos, medidas provisórias, resoluções e afins, entre elas a Lei 5.170/66 que criou o FGTS e o tornou, já naquela época, uma das principais fontes para empréstimos desta natureza.

Importante também citar que desde os seus primórdios o SFH já previa a necessária identidade entre os índices de captação e de concessão dos empréstimos. Por isso que a TR – Taxa Referencial – é até hoje usada como índice de correção monetária visto que é o indexador que atualiza as cadernetas de poupança e os depósitos de FGTS, principais fontes de captação.

Diante de tais informações e da notória alta inflação que até início da década de 90 assolou nosso país, podemos imaginar a dificuldade que os mutuários (nome que se dá aos que recebem o crédito em empréstimo, como os fornecidos no SFH) tinham em quitar seus pagamentos mensais, não devido ao sistema de amortização, à taxa de juros ou qualquer outra variável, mas sim devido à intensa desvalorização da moeda, acompanhada da baixa compensação da mesma nos salários, e que deveria ser compensada no pagamento.

Para controlar o aumento das parcelas e torná-las suportáveis para os mutuários, o governo federal criou pelo Decreto Lei 2.164/84 o plano de financiamento chamado PES/CP (Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional) que dizia que a parcela do financiamento só aumentaria quando houvesse – e na mesma proporção – aumento salarial da categoria profissional que o mutuário fosse enquadrado. Posteriormente, criou pela Lei 8.692/93 o sistema chamado PCR (Plano de Comprometimento de Renda) que previa limitação da parcela do financiamento em 30% da renda mensal do mutuário.

Apesar de aparentemente ter achado a solução para o aumento indiscriminado das parcelas, foi criado outro problema. O fato das parcelas serem corrigidas por índices diversos, e na grande maioria das vezes menor do que o índice que corrige o saldo devedor (TR) acarretou a criação do que se costuma chamar de saldo residual, que nada mais é do que a soma dos valores mensais que não foram quitados em função da limitação da parcela, mas que nem por isso deixaram de ser devidos dentro do financiamento sendo, por isso, deixado para pagamento ao final do contrato.

Ocorre que, em função da grande diferença dos índices usados para corrigir parcelas e saldo devedor, o citado saldo residual acabou por se tornar impagável, ocasionando até mesmo celebração de contratos prevendo um grande prazo adicional ao final do prazo inicial apenas para o seu pagamento.

Com a situação citada, sem solução, acabou-se por inserir em diversos contratos do SFH uma cláusula que previa que este saldo residual seria quitado por um fundo chamado de FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial, criado pela Resolução 25 de 1.967 do extinto Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação, o BNH. Os recursos deste fundo viriam de uma cobrança mensal feita no próprio contrato.

Ocorre, no entanto, que a contribuição feita mensalmente era insuficiente para pagar a dívida que viria depois. Assim, este fundo jamais obteve recursos suficientes para quitar todos os contratos cujo resíduo seria de sua responsabilidade, restando um prejuízo aos cofres públicos que passa de R$ 80 bilhões, segundo informação do site[1] do Banco Central.

Quanto ao assunto, importante também ressaltar a ausência de definição de competência da gestora deste fundo e consequentemente desta imensa dívida. A dúvida paira se a competência seria da CEF ou da União. Este tema foi, inclusive, objeto de debate proposto pelo ilustre magistrado Dr. Juiz Flávio Antônio da Cruz, da Vara Federal Especializada do SFH, na Subseção de Curitiba, que foi realizado no dia 12/12/2005 e que contou com representantes de diversas classes e entidades interessadas, mas que, contudo, não foi conclusivo em função da divergência existente entre as partes envolvidas.

Feito este breve histórico da legislação específica do SFH e o notório conhecimento das altas taxas de inflação que tivemos em nosso país, conclui-se que a grande desvalorização das nossas moedas, cumulada com a existência da legislação citada e que, claramente, teve apenas o objetivo de protelar a solução dos problemas encontrados nos financiamentos ocasionou a inviabilidade dos pagamentos para a grande maioria da população. Diz-se isso porque os financiamentos impagáveis culminam ou com a perda do imóvel e do sonho da casa própria ou com uma dívida que sendo da União ou da CEF irá onerar os cofres públicos direta ou indiretamente.

Desta conclusão e do anúncio das medidas tomadas para incentivar novos empréstimos, advém meu receio de que novos problemas sejam encontrados, nova legislação deficitária seja criada e novas dívidas impagáveis sejam impostas. Apesar deste fundado receio, o notório controle inflacionário advindo com o plano Real e a evolução da legislação que desde a medida provisória 1.671/98 impôs a necessária paridade de índices de correção do saldo devedor e da parcela me faz crer que poderemos, mais de 40 anos depois da criação do SFH, ter um programa habitacional eficiente e viável.

[1] http://www.bcb.gov.br/fis/SFH/port/est2005/12/SFHFCVS.asp