PLANEJAMENTO PATRIMONIAL: IMPACTOS DA REFORMA TRIBUTÁRIA NAS HOLDINGS FAMILIARES

Autor: Paolo Vargas de Souza Recke
Advogado, Pós-Graduando em Prática Tributária e Mestrando em Ciências Criminológico-Forenses.
E-mail: [email protected]
Orientador: Miqueas Libório de Jesus

Resumo:
O presente estudo analisa os possíveis efeitos da Reforma Tributária, instituída pela
Lei Complementar nº 214/2025, sobre o uso de holdings familiares como instrumento de
planejamento patrimonial, sobretudo nas operações que envolvem receitas de locação de
imóveis. Adota-se metodologia qualitativa, com abordagem hipotético-dedutiva,
fundamentada em pesquisa bibliográfica e análise da legislação aplicável ao tema. A partir do
confronto entre o sistema tributário atual e o modelo que será implementado, constatou-se
que, embora as holdings permaneçam relevantes para fins de organização patrimonial,
sucessória e societária, a Reforma tende a reduzir a vantagem tributária hoje existente. Isso
porque a incidência da Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto Sobre Bens e
Serviços (IBS) sobre tais operações pode elevar a carga tributária aproximada para 15,63% no
regime do Lucro Presumido, superando os atuais 11,33%. Apesar disso, não se conclui pela
inviabilidade das holdings, mas pela necessidade de readequação das estratégias de
planejamento patrimonial diante do novo cenário fiscal. Assim, a Reforma Tributária exige
análise mais cautelosa, sem afastar definitivamente a pertinência jurídica e econômica das
holdings familiares.
Palavras-chave: Reforma; Holdings; Planejamento; Tributação.

Abstract:
This article examines the potential effects of the Brazilian Tax Reform, established
by Complementary Law No. 214/2025, on the use of family holding companies as an
instrument for asset planning, particularly in operations involving rental income from real
estate. A qualitative methodology was adopted, based on the hypothetical-deductive approach,
supported by bibliographic research and legislative analysis. By comparing the current tax
system with the structure proposed by the Reform, it was found that, although family holdings
remain relevant for estate, corporate, and succession planning, the tax advantage historically
attributed to them tends to be reduced. This is due to the incidence of Contribuition on Assets
and Services (CBS) and Tax on Assets and Services (IBS) on rental operations, which may
increase the effective tax burden to approximately 15.63% under the Presumed Profit regime,
compared to the current rate of 11.33%. However, this does not imply the complete
unfeasibility of family holdings, but rather a need to reassess and adapt planning strategies in
light of the new fiscal scenario. Therefore, the Tax Reform demands a more careful analysis,
without eliminating the legal and economic relevance of family holding companies.
Keywords: Reform; Holdings; Planning; Tax.

1 INTRODUÇÃO
Planejamento patrimonial configura um mote de ampla pertinência no círculo
jurídico pois faculta que sejam assentes precedentemente as diretivas no que concerne à
transferência de bens entre diferentes gerações, com vistas a assegurar a aspiração do titular
sobre quando, como e em quais condições a sucessão deverá transcorrer e ainda furtar-se de
iminentes litígios e conflagrações familiares resultantes da partilha do patrimônio entre os
tantos herdeiros.
A matéria também é permeada por elementos que circundam o universo tributário,
seja no próprio momento da transmissão do patrimônio enquanto fato gerador, ou ainda no
que diz respeito à tributação que incide ou poderá incidir sobre rendas advindas de tais bens,
principalmente nos casos de locações.
Em face a tal conjunção, o implemento de holdings familiares tem sido amplamente
propalado. Na perspectiva sucessória, verifica-se quando, ordinariamente, o patriarca da
família transfere imóveis de sua propriedade para uma pessoa jurídica (holding) a título de
integralização de capital social e, a holding agora figurando como a proprietária dos bens, tem
suas quotas doadas em vida pelo patriarca aos herdeiros, tornejando o processo de inventário.
Outro, e talvez o primacial fundamento para o emprego das holdings como aparato de
planejamento patrimonial é o ônus tributário, em especial o incidente sobre rendas de
locações de imóveis.
Ocorre que, enquanto a tributação sobre valores de locações recebidos pela pessoa
física pode alcançar 27,5%, se recebidas por pessoa jurídica tributada pelo regime do lucro
presumido, tais encargos são significativamente inferiores, ocasionando que, principalmente
famílias com expressivo patrimônio imobiliário deslindem nas holdings preferência para
superna eficiência tributária.
Entretanto, a Lei Complementar nº 214/2025 (Brasil, 2025), que regulamenta a
Reforma Tributária, suscitou dúvidas quanto à viabilidade de tal instrumento jurídico. A
materialização da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que unifica o Programa de
Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
(COFINS), e a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), resultado da integração do
Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e do Impostos Sobre Serviços
(ISS), institui uma nova estrutura tributária, cujos efeitos poderão impactar frontalmente as
operações das holdings familiares.
Nota-se que nas locações atualmente não incidem ICMS e ISS, mas, com a Reforma
Tributária, o IBS (que irá substituí-los) deverá incidir sobre tais transações. Ademais, a
alíquota da CBS também não está definida, o que pode representar um ônus tributário superior
à soma das contribuições PIS e COFINS atualmente incidentes sobre as locações. Tais
circunstâncias poderão ensejar, portanto, um desprestígio no uso de holdings sob o prisma
tributário.
A opção pelo tema funda-se pela pertinência não só jurídica, como também
econômica e social que as holdings assumem e o presente artigo visa, como objetivo geral,
analisar os impactos da Reforma Tributária sobre a constituição das holdings familiares,
averiguando se as vicissitudes previstas poderão inviabilizá-las. Quanto aos objetivos
específicos, propõe-se: a) conceituar e definir juridicamente o planejamento sucessório; b)
elucidar sobre as holdings e suas funções; c) confrontar a estrutura tributária contemporânea
com o modelo vindouro a partir da Lei Complementar nº 214/2025 e; d) apreciar e
demonstrar, a partir de tal confrontação, a existência ou não de vantagens tributárias para
holdings no que diz respeito a receitas oriundas de locações de imóveis.
De forma a cumprir tais objetivos, respalda-se em metodologia qualitativa, apoiada
em pesquisa bibliográfica e documental, através de doutrinas e legislação. Quanto ao método,
o hipotético-dedutivo direciona a pesquisa a partir da hipótese de que a Reforma Tributária
afetará a carga tributária incidente sobre operações de locações de imóveis pertencentes a
pessoas jurídicas.
Este artigo, portanto, tenciona comparar carga tributária atual e a projetada com a
implementação da CBS e do IBS, objetivando demonstrar a viabilidade ou não das holdings
sob o ponto de vista tributário e assim contribuir tanto para o meio acadêmico quanto para
profissionais do Direito e da contabilidade, bem como para famílias interessadas em uma
gestão patrimonial eficiente.

2 PLANEJAMENTO PATRIMONIAL
De acordo com Maluf (2025, p. 619), ao contrário dos romanos, para quem era
desonroso morrer sem deixar testamento, “a cultura brasileira não tem o hábito de planejar a
sucessão patrimonial, seja por receio de tratar do tema da morte, seja por indiferença quanto
ao destino dos bens”. O autor ressalta que essa omissão transfere aos herdeiros o difícil
encargo de dividir o patrimônio acumulado ao longo da vida. Assim, o planejamento
sucessório deve ser pensado desde o momento em que o titular do patrimônio começa a gerar
riqueza, pois consiste em instrumento jurídico interdisciplinar, envolvendo áreas como Direito
das Sucessões, Família, Obrigações, Contratos, Empresarial e Tributário, com o propósito de
garantir eficiência, agilidade e segurança na transferência dos bens. “Por sua natureza
multifacetada, o planejamento sucessório é complexo, abrangendo diversos tipos de bens e
considerando as variadas composições familiares” (Maluf; Maluf, 2025, p. 619).
Nesse sentido, Araújo (2018) define o planejamento sucessório como um conjunto de
medidas preventivas adotadas pelo titular dos bens para assegurar que, após sua morte, o
patrimônio seja preservado e corretamente destinado aos sucessores. Scalquette (2020)
acrescenta que o termo “sucessão” abrange a transmissão de direitos e obrigações, podendo
ocorrer tanto entre vivos (inter vivos) quanto em decorrência da morte (causa mortis).
Uma das vertentes mais delicadas do planejamento patrimonial – senão a mais
delicada, de uma maneira geral é aquele cujo objetivo final é:

[…] a organização da sucessão, comumente conhecida como “planejamento
sucessório”, ou seja, aquela por meio da qual o sujeito planeja sua
organização patrimonial não apenas para sua utilização ou aproveitamento
em vida, mas sim com ênfase em deixar o patrimônio conquistado (e aquele
que ainda se pretenda conquistar) aos herdeiros ou a terceiro por ocasião do
falecimento (Sério, 2020, p. 10)

Em outras palavras, os fundadores que já cogitam a respeito da aposentadoria ou
início de outros negócios, devem:

[…] pensar muito no seu patrimônio pessoal, na sua família, na sua herança e
no futuro e continuidade da empresa. Ele deve pensar nas sucessões.
Preparar mesmo familiares-profissionais segundo suas vocações e
competências, preparar a futura viúva para aquilo que é responsabilidade
dela e não deixá-la desamparada e dependente de genros e noras, e
principalmente capacitá-la para atuar em conselhos familiares e mesmos
administrativos. Esta forma de planejamento deve ser iniciada uns 20 anos
antes de quando o empresário pensa que vai se retirar, por volta dos 45 ou 50
anos de idade (Lodi; Lodi, 2012, p. 40).

Segundo os mesmos autores, o planejamento sucessório demanda tempo para
formação e capacitação dos familiares, além da escolha criteriosa de profissionais que o
assessorem. Em termos empresariais, costuma-se criar sociedades destinadas à administração
do patrimônio familiar, compostas pelo titular e determinados sucessores que passam a
integrar o quadro societário. Normalmente, constitui-se uma holding familiar, sociedade que
concentra o patrimônio da família, seja composto por bens móveis, imóveis ou participações
em outras empresas. “Em caso de falecimento de um dos sócios, as quotas da holding são
transmitidas aos herdeiros, o que simplifica a sucessão e mantém o controle coletivo dos
bens” (Tepedino; Nevares; Meireles, 2024, p. 292).
Para Gagliano e Filho (2025), o planejamento patrimonial requer do profissional uma
formação interdisciplinar, abrangendo principalmente o Direito Civil, Tributário e
Empresarial. Os autores reforçam que, desde que observadas as exigências legais e ausentes
indícios de fraude ou abuso, é plenamente lícita a constituição de pessoas jurídicas voltadas a
interesses sucessórios ou fiscais legítimos.
Tepedino, Nevares e Meireles (2025) também destacam que essas sociedades são
criadas para administrar o patrimônio familiar de modo organizado e seguro, refletindo tanto a
vontade do titular quanto a dos sucessores que integram a estrutura societária.

2.1 Holdings
Conforme Daniela (2025, p. 160), “a tendência humana de controlar e conservar bens
e direitos pode ser ilustrada pelos verbos ‘segurar’, ‘manter’ e ‘controlar’, originando o termo
inglês to hold, que deu origem à palavra holding.” A autora relata que o conceito surgiu nos
Estados Unidos, no final do século XVIII, no estado da Pensilvânia, com o propósito de
permitir que uma empresa detivesse participação em outras sociedades.
Inicialmente, a holding foi criada para possibilitar maior verticalização e
concentração de capital, impulsionando o crescimento industrial norte-americano. Com o
tempo, essa estrutura passou a servir a diversas finalidades, como gestão patrimonial, controle
societário e organização dos bens familiares. “No contexto das holdings familiares, sua
principal função é separar as atividades empresariais das posses pessoais da família,
garantindo segurança jurídica aos herdeiros” (Daniela, 2025, p. 160).
A expressão holding company, ou simplesmente holding, serve para:

[…] designar pessoas jurídicas (sociedades) que atuam como titulares de bens
e direitos, o que pode incluir bens imóveis, bens móveis, participações
societárias, propriedade industrial (patente, marca, etc.), investimentos
financeiros, etc. Justamente por isso, essa figura pública serve ao
planejamento societário, ou seja, permite a constituição de estruturas
societárias que não apenas organizem adequadamente as atividades
empresariais [de uma família, por exemplo], mas também pode constituir
uma instância societária apropriada para conter e proteger a participação e o
controle mantido sobre outras sociedades, entre outras indesejáveis
fragmentações de direitos (Mamede; Mamede, 2015, p. 118).

De modo semelhante, Tepedino, Nevares e Meireles (2025) definem a holding
familiar como a sociedade que centraliza o patrimônio da família, seja ele constituído por
bens ou por participações em empresas. Essa configuração permite que, no falecimento de um
dos sócios, as quotas sejam transmitidas aos herdeiros, mantendo o controle coletivo dos bens.
Além disso, a reunião dos familiares como sócios favorece a continuidade da gestão e a
manutenção da harmonia societária por meio de contratos e acordos de quotistas.
Segundo Lodi e Lodi (2012), em muitos países, a alta carga tributária imposta às
pessoas físicas — que pode chegar a 95% em alguns casos, como na Suécia — estimula a
criação de pessoas jurídicas como forma de eficiência fiscal.” Assim, a constituição de
empresas, incluindo holdings, torna-se uma estratégia de racionalização tributária.
Para Prado (2023), a holding possibilita que seus titulares estabeleçam regras claras e
eficazes sobre a administração do patrimônio e as relações familiares em um único
instrumento jurídico, como o contrato social ou acordo de sócios, o que seria mais complexo
ou custoso de regular entre pessoas físicas.

2.2 Planejamento Tributário
Araújo (2018) define o planejamento tributário como um conjunto de ações lícitas
adotadas pelo contribuinte — pessoa física ou jurídica — com o objetivo de organizar suas
operações de forma preventiva e reduzir legalmente a carga tributária. Essa prática baseia-se
em princípios como a liberdade negocial, a legalidade estrita, a capacidade contributiva e a
proporcionalidade (Tavares, 2009).
De acordo com Mazza (2023), o planejamento tributário, também conhecido como
elisão fiscal, consiste na adoção de condutas legítimas, geralmente anteriores à ocorrência do
fato gerador, com a finalidade de minimizar a obrigação tributária. Apesar de encontrar
resistência do fisco, a elisão é juridicamente válida, uma vez que se realiza dentro dos limites
da lei.
Becho (2015) acrescenta que a elisão traduz-se na tentativa do contribuinte de, por
meios legais, evitar ou postergar o pagamento de tributos, sem incorrer em ilicitude. Tavares
(2009, p. 159) observa que ninguém pode ser compelido a submeter-se passivamente à
incidência de um tributo se houver formas legais de reduzir o impacto fiscal, já que essa
conduta decorre do direito de propriedade e do princípio da reserva legal.
Seguindo essa toada, nenhuma pessoa (física ou jurídica) pode ser escravizada à
hipótese de incidência de um tributo,

[…] sujeitando-se passiva e inelutavelmente a praticar a situação definida em
lei como necessária e suficiente à ocorrência da obrigação fiscal (CTN, art.
114), ou até mesmo praticá-la sob base de cálculo mais onerosa. O
fundamento de validade da conduta elisiva tributária tem guarida no regular
uso da liberdade individual de fazer o que a lei não proíbe ou não fazer o que
a lei não obriga (princípio da reserva legal), associado ao direito de
propriedade protegido pela Lex Mater (Tavares, 2009, p. 159).

Becho (2015) também pontua que há uma tensão constante entre os interesses do
Estado — que busca arrecadar o máximo possível sem inviabilizar a economia — e os dos
contribuintes, que tentam pagar o mínimo necessário, preservando a sustentabilidade do
sistema. Essa relação cria um equilíbrio dinâmico entre arrecadação e liberdade econômica.
Crepaldi (2023) explica que o planejamento tributário ocorre em duas fases: a
primeira consiste na coleta e análise de informações, elaboração de relatórios e estudo de
alternativas fiscais; a segunda envolve a implementação das estratégias aprovadas, com a
execução dos atos necessários para alcançar o benefício legal. O autor ressalta que o
planejamento só é legítimo se realizado antes do fato gerador do tributo, pois, caso contrário,
configuraria sonegação fiscal.

2.3 Regimes tributários
Padovezze, Bertassi e Cillo (2017, p. 56) explicam que “a cumulatividade de um
tributo ocorre quando não há possibilidade de recuperar o imposto pago na aquisição de
insumos, enquanto o regime não cumulativo permite essa compensação.” Assim, o regime
cumulativo é popularmente conhecido como “imposto em cascata”. Entre os tributos
estruturados conforme esse princípio, destacam-se o PIS e a COFINS. O enquadramento
tributário permite à empresa escolher, dentro dos limites legais, a forma de apuração e
recolhimento dos tributos.
Como as holdings não podem aderir ao Simples Nacional, a análise restringe-se aos
regimes de Lucro Presumido e Lucro Real, que serão examinados nas seções seguintes.

2.4 Lucro Presumido
Fernanda (2021) define o Lucro Presumido como uma forma simplificada de
apuração do IRPJ e da CSLL, baseada em percentuais fixos sobre a receita bruta, e não no
lucro contábil efetivo. Fraporti et al. (2020) destacam que o percentual de presunção varia
conforme o ramo de atividade da empresa, sobre o qual incidem as alíquotas correspondentes
aos tributos.
Fabretti e Fabretti (2014) esclarecem que essa modalidade destina-se a empresas não
obrigadas ao Lucro Real, consistindo na aplicação de percentuais pré-estabelecidos sobre a
receita bruta para determinar o lucro tributável. Por exemplo, aplica-se 8% sobre a receita
bruta, e sobre esse resultado incidem IRPJ e CSLL.
Silva (2017) adverte que, embora o Lucro Presumido seja vantajoso para o cálculo
do IRPJ e da CSLL, é necessário considerar também os efeitos do PIS e da COFINS, pois
suas regras variam entre os regimes. Alonso (2020) explica que, no Lucro Presumido, essas
contribuições são cumulativas e incidem diretamente sobre a receita bruta, com alíquotas
menores, enquanto no Lucro Real, o regime é não cumulativo, permitindo deduções e créditos
sobre insumos, o que pode reduzir a carga tributária em certos casos.
Fernanda (2021) acrescenta que empresas com receita bruta anual de até R$ 78
milhões podem optar pelo Lucro Presumido, desde que não estejam obrigadas ao Lucro Real.

2.4.1 Contribuição para a PIS/PASEP no Lucro Presumido
Sabbag (2015, p. 224) explica que “as contribuições para o PIS e o PASEP foram
criadas com finalidades distintas: o PIS visa à integração do empregado na vida e
desenvolvimento das empresas, enquanto o PASEP busca formar o patrimônio do servidor
público.” Instituídas por leis complementares diferentes (LC 7/1970 e LC 8/1970), essas
contribuições foram unificadas em 1976 e, após a Constituição de 1988, passaram a financiar
o seguro-desemprego e o abono salarial.
Paulsen e Velloso (2019) apontam que o fato gerador dessas contribuições ocorre
mensalmente, com base na receita auferida pela empresa, sendo essa receita a base de cálculo
da contribuição. A alíquota aplicável, segundo os autores, é de 0,65%, conforme a Medida
Provisória nº 2.158/2001.

2.4.2 Contribuição para a COFINS no Lucro Presumido
Para Paulsen e Velloso (2019), a Contribuição para o Financiamento da Seguridade
Social (COFINS) incide, no caso das empresas tributadas pelo Lucro Presumido, à alíquota de
3%, conforme o artigo 8º da Lei nº 9.718/1998.
2.4.3 Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) no Lucro Presumido
Segundo Quintanilha (2024, p. 440), o “Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) é
de competência da União e incide sobre a disponibilidade econômica ou jurídica de renda ou
proventos de qualquer natureza, caracterizados pelo acréscimo patrimonial.” Assim, toda vez
que o contribuinte, pessoa física ou jurídica, obtém aumento em seu patrimônio, há incidência
do imposto.
Crepaldi (2023, p. 179) explica que, “no Lucro Presumido, a base de cálculo é
determinada pela aplicação de um percentual sobre a receita bruta, variando conforme a
atividade da empresa.” Sobre essa base incidem as alíquotas previstas em lei, podendo haver
acréscimos conforme o tipo de operação.
De acordo com o artigo 15, §1º, III, “c”, da Lei nº 9.249/1995 (Brasil, 1995), a base
de cálculo do IRPJ referente à locação de bens imóveis corresponde a 32% da receita bruta. A
alíquota é de 15%, conforme a Instrução Normativa nº 1.700/2017 (Brasil, 2014), com
adicional de 10% sobre o lucro que exceder R$ 20.000,00 mensais (Gama, 2023).

2.4.4 Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) no Lucro Presumido
Sehn (2024) explica que a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) tem
previsão no artigo 195, I, “c”, da Constituição Federal, sendo regulada pelas Leis nº
7.689/1988, 8.981/1995 e 9.249/1995, além da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
Trata-se de uma contribuição adicional ao IRPJ, destinada ao custeio da seguridade social.
A base de cálculo da CSLL para atividades de locação de imóveis corresponde a
32% da receita bruta, conforme o artigo 20, I, da Lei nº 9.249/1995, e sua alíquota é de 9%,
segundo o artigo 17, II, da Lei nº 11.727/2008 (Brasil, 2008).

2.5 Lucro Real
Para Vicentini (2021), são vários os critérios para se determinar se uma pessoa
jurídica está ou não obrigada ao lucro real e que alguns destes critérios são gerais e aplicáveis
a todas as empresas, como por exemplo, caso a receita bruta anual ultrapasse R$ 78 milhões.
Costa (2023) explica que, em regra, a apuração do Lucro Real é trimestral, com
encerramentos em 31 de março, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro. O imposto
pode ser pago mensalmente com base em estimativas, sendo ajustado ao final do exercício. A
base de cálculo, conforme o artigo 44 do CTN, pode ser o lucro real, presumido ou arbitrado,
sendo o Lucro Real a regra geral para grandes empresas, sociedades anônimas e instituições
financeiras.
Sabbag (2016, p. 152) detalha que o Lucro Real é apurado a partir do lucro líquido
contábil, com ajustes previstos em lei: “a) adições, que incorporam despesas não dedutíveis;
b) exclusões, que retiram valores não tributáveis; e c) compensações, que permitem abater
prejuízos fiscais de períodos anteriores, limitados a 30% do lucro ajustado.”
Esse processo garante que o imposto incida apenas sobre o resultado efetivo da
empresa.
Oliveira (2015) complementa que o regime do Lucro Real exige maior rigor contábil
e tributário, demandando escrituração completa e detalhada das operações empresariais.

2.5.1 Contribuição para o PIS/PASEP no Lucro Real
Paulsen e Velloso (2019) afirmam que, no Lucro Real, o fato gerador do PIS ocorre
mensalmente com base na receita auferida pela empresa. A alíquota é de 1,65%, conforme o
artigo 2º da Lei nº 10.637/2003.

2.5.2 Contribuição para a COFINS no Lucro Real
Segundo Paulsen e Velloso (2019), a Medida Provisória nº 135/2003, convertida na
Lei nº 10.833/2003, instituiu o regime não cumulativo da COFINS para as empresas
tributadas pelo Lucro Real, fixando a alíquota em 7,6%.

2.5.3 Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) no Lucro Real
Colli (2021) explica que, no regime do Lucro Real, a alíquota do IRPJ é de 15%,
com adicional de 10% sobre o lucro que ultrapassar R$ 20.000,00 por mês.

2.5.4 Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) no Lucro Real
Addono (2019) destaca que a alíquota padrão da CSLL é de 9%, excetuando-se
instituições financeiras, seguradoras e entidades de capitalização, que seguem regras
específicas.

2.6 Reforma Tributária: CBS e IBS sobre locações
Nas palavras de Quintanilha (2025) o nosso sistema tributário é caótico, sendo a
Reforma Tributária fundamental para o crescimento do país.
A Reforma Tributária foi objeto de longos debates, e integra, para Abraham (2025),
um longo processo evolutivo de mais de cinco décadas de aperfeiçoamento do nosso sistema
tributário. Paralelamente, a sociedade se deparou com problemas como:

[…] a cumulatividade de tributos, a guerra fiscal entre estados e municípios e
uma burocracia onerosa para empresas de todos os portes. Essas
dificuldades, somadas às constantes oscilações da economia global,
reforçaram a necessidade de um redesenho profundo do sistema tributário. A
busca por eficiência, transparência e justiça fiscal emergiu como prioridade
para a modernização do Estado, estimulando discussões intensas entre
governo, setor privado e sociedade civil (JÚNIOR, 2025, p. 11)

Foi iniciada, portanto a Reforma Tributária no Brasil com a Emenda Constitucional
nº 132, de 20 de dezembro de 2023 que, para Nolasco (2025), o objetivo central foi
simplificar, racionalizar e modernizar a tributação sobre o consumo.
Complementando, Mazza (2025) clarifica que a Emenda está dividida em 23 artigos
organizados conforme o prazo de vacatio legis, sendo que nem todos os dispositivos foram
incorporados ao texto principal da Constituição Federal. O autor também expõe que, na etapa
de regulamentação da Reforma, 544 artigos reestruturaram parte significativa do nosso
Direito Tributário.
Portanto, a Reforma Tributária introduz o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) no
sistema tributário nacional, substituindo 5 tributos:
[…] PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI. O IVA consiste em um tributo Dual de
padrão internacional, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços
(CBS), federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com gestão
compartilhada entre estados e municípios. O CBS substitui PIS, Cofins e IPI,
enquanto o IBS substitui o ICMS e o ISS. As principais características do
CBS e do IBS, seguindo recomendações da OCDE (Organização para
Cooperação e Desenvolvimento Econômico) e do Banco Mundial, são: base
ampla de incidência; tributação no destino, não cumulatividade plena; 14
legislação uniforme; cobrança por fora; rápida devolução dos créditos
acumulados; desoneração os investimentos, desoneração das exportações; e
incidência sobre importações. (PEIXOTO, 2024, p. 26)
Abraham (2025) argumenta que a estrutura de IVA Dual adotada na Reforma
Tributária na instituição do IBS e da CBS segue o modelo internacional de IVA (Imposto
sobre Valor Agregado) compartilhado, que já é utilizado por dezenas de países. Nesse
modelo:

[…] o tributo incidirá para cada contribuinte uma única vez em cada etapa da
cadeia econômica de que ele participar (produção, comercialização ou
prestação de serviços), de forma não cumulativa, sendo cobrado apenas sob
o montante que foi por este agregado ou acrescentado, uma vez que o valor
pago na etapa anterior será abatido do que for devido. Outra característica
típica do IVA (seja o regular, seja o dual) é que o tributo é calculado “por
fora”, não integrando a sua própria base de cálculo, sendo possível ao
contribuinte e ao consumidor conhecerem imediatamente o valor do tributo
no documento fiscal emitido (nota fiscal). (ABRAHAM, 2025, p. 479)

Quanto à base de incidência ampla, Nolasco destaca que:

[…] quando se busca tributar o consumo, não faz diferença, do ponto de vista
econômico, se a operação envolve um bem ou um serviço. Deve-se tributar o
consumo de todas as formas. Cumprindo a tarefa que lhe foi outorgada pela
EC 132, a LC 214 conceitua operações com bens como “todas e quaisquer
que envolvam bens móveis e imóveis, materiais ou imateriais, inclusive
direitos”, equiparando a bens materiais “as energias que tenham valor
econômico”, e, com serviços, “todas as demais que não sejam enquadradas
como operações com bens” (art. 3º, I e §1º). Ou seja, a LC adotou o conceito
residual de serviço facultado pela CF, o que torna bastante abrangente a base
de incidência do IBS e da CBS. (NOLASCO, 2025, p. 102)

Complementa ainda a autora que, sendo tributos do tipo IVA, o IBS e a CBS

[…] devem incidir sobre toda atividade econômica, razão pela qual devem
“ter uma base ampla que alcance todas as operações com bens – materiais e
imateriais – e prestações de serviços realizadas em cada etapa da cadeia
produtiva. De modo a assegurar a base de incidência, a entidade propôs a
utilização do termo “operações” no delineamento da materialidade do IBS e
da CBS, deixando expresso que seu conceito abrange não só as compras e
vendas, mas também alienações, trocas ou permutas, locações, cessões,
disponibilizações, licenciamentos e arrendamentos”. (NOLASCO, 2025, p.
103)

Esclarece Abraham (2025) que a lei complementar que regulamenta a EC nº
132/2023 (LC nº 214/2025) também dispõe sobre regimes específicos de tributação – em que
a apuração não segue regra geral, não significando necessariamente regime mais benéfico –
para as seguintes hipóteses:

[…] combustíveis e lubrificantes que terão regime monofásico de tributação;
serviços financeiros; operações com bens imóveis; planos de assistência à
saúde; concursos de prognósticos; sociedades cooperativas; serviços de
hotelaria; parques de diversão e parques temáticos; agências de viagens e
turismo; bares e restaurantes; atividade esportiva desenvolvida por
Sociedade Anônima do Futebol; aviação regional; operações alcançadas por
tratados ou convenções internacionais, a exemplo de missões 15
diplomáticas, organismos internacionais e funcionários acreditados; serviços
de transporte coletivo de passageiros rodoviário intermunicipal e
interestadual, ferroviário e hidroviário. (ABRAHAM, 2025, p. 482)

Na mesma direção, Valentim (2025, p. 34) reconhece que um dos aspectos mais
notáveis da Emenda Constitucional é a sua expressa determinação para a criação de um
regime específico de tributação com bens imóveis, pois:

[…] essa diretriz visa estruturar o sistema tributário de forma a superar as
diversas dificuldades operacionais e atender às peculiaridades desse setor.
Para alcançar esse objetivo, o teto constitucional prevê a flexibilização de
certos institutos que compõem a regra geral de tributação. (VALENTIM,
2025, p. 34)

Uma das flexibilizações, diz respeito às alíquotas que, de acordo com Júnior (2025),
o artigo 261 da LC 214/2025 prevê uma redução de 70%, refletindo um incentivo ao setor
imobiliário e a necessidade de políticas fiscais específicas para promover sua competitividade.
O artigo 254 da Lei Complementar n° 214/2025 (Brasil, 2025), na visão de Júnior
(2025), define como momento do fato gerador do IBS e da CBS sobre locações o momento do
pagamento.
Já a base de cálculo, para o autor, de acordo com o art. 255 da Lei Complementar n.
214/2025 (Brasil, 2025), é o valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem
imóvel.
Acerca das alíquotas, comenta ainda que a redução de 70% prevista no artigo 261 do
mesmo dispositivo para atividades de locação reflete um incentivo claro ao setor imobiliário e
a necessidade de políticas fiscais específicas para promover sua competitividade.
Embora as alíquotas da CBS e do IBS ainda não tenham sido definidas até o
momento do desenvolvimento deste artigo, o § 11 do art. 476 da Lei Complementar nº
214/2025 orienta que, caso as alíquotas de referência dos referidos tributos resultem em
percentual superior a 26,5% (vinte e seis inteiros e cinco décimos por cento), o Poder
Executivo da União deverá propor ao Congresso Nacional projeto de lei para redução das
mesmas (Brasil, 2025).

3 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
O presente artigo valeu-se, na forma de abordagem, do método hipotético-dedutivo
com fundamento em pesquisa documental e bibliográfica, de natureza teórica e qualitativa, a
partir da hipótese de que a Reforma Tributária poderá impactar substancialmente a viabilidade
econômica das holdings familiares, em especial pela substituição dos tributos PIS e COFINS
pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
A pesquisa desenvolveu-se a partir da exação e análise de doutrinas, mormente de
autores como Sabbag (2016), Paulsen e Velloso (2019), Mazza (2023), Diniz (2025), Nolasco
(2025), entre outros e, também, referências extraídas da legislação, com deferência à Lei
Complementar n° 214/2025.
A metodologia dedicou-se a demonstrar, interpretar e comparar o contexto tributário
antes e depois da Reforma, com vistas a contribuir na elucidação dos efeitos da mesma sobre
o instituto das holdings, não vislumbrando coleta de dados através de pesquisas de campo ou
entrevistas, sendo as fontes exclusivamente secundárias.
Outrossim, a adoção da referida metodologia propõe-se a permitir uma reflexão
analítica e descritiva, com o intuito de demonstrar contingenciais alterações na carga tributária
incidente sobre atividades de locação de imóveis sob propriedade de holdings, bem como,
explorar os reflexos de tais modificações quanto à atratividade e viabilidade de tais
iniciativas, no âmbito do planejamento sucessório e tributário.

4 ANÁLISE DOS RESULTADOS
A análise dos resultados estrutura-se a partir da confrontação entre o corrente sistema
tributário e a nova dinâmica proposta a partir da Reforma Tributária, com atenção especial aos
tributos incidentes sobre receitas originadas a partir de atividades de locação de imóveis sob
propriedade de holdings familiares.
No que tange ao regime do lucro real, é tipificada sua adesão por holdings que
desempenham atividades operacionais além da exploração de atividades de locação de
imóveis, geralmente holdings operacionais ou mistas, cuja receita bruta é elevada ou que
perpetram atividades que somente podem ser tributadas por tal regime. E nele, as
contribuições PIS e COFINS, além de apresentarem alíquotas superiores (1,65% e 7,6%
respectivamente) às alíquotas aplicadas sobre os mesmos tributos pelo lucro presumido, são
tratadas de forma não cumulativa, ou seja, assentem com o aproveitamento de créditos
gerados na aquisição de insumos ou contratação de serviços.
Todavia, como a característica das atividades de locação de imóveis é de não
ocorrerem despesas de forma significativa, a vantagem da não cumulatividade torna-se
inócua. Em outras palavras, não havendo ou havendo poucas despesas, parte expressiva da
receita é convertida em lucro, logo, as alíquotas maiores de PIS e COFINS neste regime
suplantam o benefício da cumulatividade. O mesmo raciocínio se aplica no que diz respeito ao
IRPJ e CSLL: se o lucro representar mais sobre a receita que os 32% da base de cálculo do
IRPJ e da CSLL, (o que ocorre na maioria das vezes), em tal regime a holding não encontra
vantagem tributária.
Diante de tal cenário, a maior parte das holdings opta pelo regime tributário do lucro
presumido, o qual verifica-se uma carga tributária exígua.
Tendo em vista que neste regime a base de cálculo do IRPJ e da CSLL representa
32% da receita bruta, perfazendo, portanto, um quantum de 7,68% (4,8% de IRPJ e 2,88% de
CSLL) e, somadas as alíquotas das contribuições PIS na ordem de 0,65% e COFINS na ordem
de 3% incidentes sobre as atividades de locação sujeitas a este mesmo regime tributário,
chega-se a um total de 11,33% de carga tributária sobre a receita. Ressalta-se também que
atualmente não incidem Imposto Sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e
Imposto Sobre Serviços (ISS) sobre tais receitas, sugerindo que os 11,33% mostram-se
vantajosos, haja vista que na pessoa física, tais rendimentos podem alcançar a alíquota de
27,5%.
Por outro lado, com a vigência da Lei Complementar nº 214/2025, verifica-se
avultosa transformação, ao passo que a nova dinâmica funde as contribuições PIS e COFINS,
dando origem a um novo tributo denominado Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), cuja
competência é da União e; o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e o
Imposto Sobre Serviços (ISS) também fundem-se, criando o Imposto sobre Bens e Serviços
(IBS), imposto o qual os Estados e Municípios compartilharão a competência.
Nesse sentido, o artigo 254 da lei supramencionada prevê que as atividades de
locação de imóveis sejam reconhecidas como fato gerador não somente da CBS mas também
do IBS, inovando e ampliando a base de incidência de imposto sobre consumo, alcançando
operações que até então não eram afetadas.
Por mais que as alíquotas ainda não tenham sido fixadas em definitivo, o artigo 261
da Lei Complementar nº 214/2025 prevê uma redução de 70% (setenta por cento) na alíquota
(Brasil, 2025), demonstrando a inclinação do legislador em buscar minimizar o impacto da
nova tributação sobre as atividades de locação de imóveis.
Contudo, ainda que considerada a referida redução, tomando-se por base a alíquota
de referência de 26,5% (vinte e seis vírgula cinco por cento) presente na já mencionada lei, a
carga tributária de CBS e IBS alcançaria 7,95% (sete vírgula noventa e cinco por cento) e, se
somada aos 7,68% (sete vírgula sessenta e oito por cento) de PIS e COFINS no regime do
lucro presumido, se alcançaria a marca de 15,63% (quinze vírgula sessenta e três por cento),
ostentando um ônus tributário superior em relação ao sistema atual.
Logo, assimila-se que o novo panorama introduzido a partir da Reforma Tributária
revela uma tendência à redução da atratividade das holdings quanto à tributação incidente
sobre as atividades de locação de imóveis. Não obstante, equiparar tais operações ao conceito
de prestação de serviços no que tange à cobrança de CBS e IBS implica em redução, ainda
que parcial, dos benefícios atuais.
A pesquisa aponta que, por mais que a Reforma contribua no sentido de conter a
discrepância entre os dois regimes tributários e, de forma geral simplificar e dar transparência
ao contribuinte, por outro lado, não representa em termos práticos uma efetiva redução da
carga tributária incidente sobre as atividades analisadas.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A presente pesquisa intentou analisar os impactos da Reforma Tributária a partir da
Lei Complementar nº 214/2025 no estabelecimento de holdings familiares como expediente
de planejamento patrimonial.
Com assento em revisão bibliográfica e exame comparativo entre os regimes
tributários, tanto na conjuntura atual quanto no plano a partir da Reforma Tributária, foi
plausível aferir que, além de uma mutação profunda na tributação cabível sobre bens e
serviços, as operações cingindo locações de imóveis por pessoas jurídicas foram
diametralmente atingidas pela nova lógica.
A inserção dos tributos CBS e IBS e sua incidência sobre tais operações, denotando
alíquotas que, se somadas, aproximarem-se de uma alíquota de referência de 26,5% e esta,
mesmo com a redução de 70% prevista na Lei Complementar nº 214/2025, inclina-se a
reduzir a vantagem fiscal existente hodiernamente nas holdings familiares.
Entretanto, embora vislumbre-se potencial ampliação da carga tributária das holdings
que obtêm receita de locações de imóveis, tal instituto não desaproveita mérito quanto à sua
instauração enquanto aparato de planejamento patrimonial, preservando as características
atinentes a tais objetivos. Ademais, embora as implicações da Reforma deverão repercutir
negativamente na carga tributária sobre operações de locações de imóveis, é ponderoso que se
compreenda que a Reforma não se resume ao mero e total desestímulo à concepção de
holdings, carecendo sempre serem consideradas todas as nuances que contornam o
planejamento patrimonial.
Este artigo coadjuva para a discussão sobre o nexo entre planejamento patrimonial e
tributação, singularmente na fase atual de transformação da estrutura tributária do país. Além
de assistir operadores do Direito, influi para que profissionais da área contábil também
possam depreender os desafios que envolvem e envolverão a constituição de holdings frente
ao novo cenário que se impõe.
Infere-se, portanto, que a conveniência das holdings familiares não será olvidada;
sem embargo, é fundamental que profissionais que militam na área mantenham-se vigilantes
quanto ao aprimoramento normativo, já que a matéria adentra nas esferas do Direito
Tributário, Empresarial e Civil.

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proteção tarifária brasileiro, a estabelecer a incidência de forma concentrada da Contribuição
para o PIS/Pasep e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social na produção e
comercialização de álcool; altera as Leis nº 10.865/2004, 11.488/2007, 9.718/1998,
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