Esclarecimentos sobre condomínio edilício.

Na boa e dileta dicção do mestre Caio Mário da Silva Pereira condomínio “dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes.”

Evidenciamos que o poder de disposição sobre a coisa se materializa simultaneamente em várias pessoas, e se encontra reciprocamente limitado no exercício dos direitos concorrentes, compensando-se as vantagens e sacrifícios dos condôminos.

Encarado em seu aspecto objetivo, é mesmo a indivisão, correspondendo ao estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes. Já no aspecto subjetivo traduz-se por ser comunhão. Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois cada condômino se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre um fatia ou fração concreta todos os atos de proprietário singular.

Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, e estes não se localizam, per se, na coisa.

A comunhão voluntária é de origem negocial tal como a aquisição, doação e destinação em comum de bem para duas ou mais pessoas podem estas usá-lo e fruí-lo. O casamento em regime de comunhão universal de bens a estabelece e provoca a conversão da propriedade individual de um dos cônjuges em condomínio.

Há na sistemática jurídica pátria diferenças marcantes entre o sistema de comunhão e o sistema de condomínio. Embora que em nosso direito de família, sobreviva resquícios do conceito de condomínio germânico, que prevê a comunhão universal dos bens existentes entre os cônjuges.

Enquanto que a comunhão legal divide-se didaticamente em comunhão forçada e comunhão fortuita. A forçada resultante de inevitável estado de indivisão dos bens, quer por imposição da ordem jurídica (exemplo: módulo rural) quer por cercas e muros.

Essa comunhão pode ser passageira ou perene. No primeiro caso a lei tem razões pragmáticas para defender o tempo todo sua extinção. Será permanente enquanto sobreviver a causa.

O art. 1.314 do CC disciplina as relações intestinas entre os condôminos, e ainda com terceiros. Perante a terceiros, por mais ínfima e abstrata que seja a cota do condômino, este tem direito de ser respeitado.

Para prevenir conflitos entre os co-proprietários, ou perante a estranhos, enumera Cristiano Chaves cinco formas de composição:

a) utilização do bem conforme sua destinação econômica, as decisões da maioria de certa forma cerceará e definirá qual sua destinação econômica; Impossibilidade de condômino alterar sozinho a destinação natural ou convencional da coisa.

b) exercícios de todos os direitos compatíveis com a indivisão; Cada condômino encontra em seu consorte o limite exato de seu direito de propriedade, vide o parágrafo único do art. 1.314 do CC que ressalta as limitações ao exercício do domínio;

c) direito de reivindicar a coisa, ou seja, de exercer a pretensão reivindicatória do vem contra terceiros que violam o dever genérico de não ofender ao direito subjetivo de propriedade. Poderá a referida ação ser intentada também contra outro condômino. Nenhum dos consortes poderá opor propriedade sobre a totalidade da coisa, pois esta se encontra fracionada.

d) direito de exercer as ações possessórias da mesma forma que qualquer possuidor, está autorizado a ajuizá-las. A reintegração da posse mediante o esbulho, a manu tenção da posse frente à turbação e o interdito proibitório em face da iminente agressão dirigida a posse (art. 1210 CC).

Para o manejar dos interditos possessórias não basta ter a titularidade do direito de propriedade, deverá mostrar que exerce a condição de possuidor. Defende Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que propriedade e posse estão em planos distintos.

e) direito de alienar e gravar a parte ideal é um corolário do direito de dispor a coisa pode ocorrer individualmente desde que incidir em parte autônoma.

O art. 1.314 do CC permite que cada condômino possa sozinho alhear sua parte indivisa sem o consentimento dos demais. Não há como os demais consortes impedirem a venda da fração ideal a terceiros.

O art. 504 do CC autoriza que o condômino a alienação de sua parte, apenas com o condicionante da concessão do direito de preferência aos demais condôminos, sob pena de ineficácia relativa, e não de nulidade. Assim, o condômino traído em seu direito de preferência terá 180 dias (prazo decadencial) para desconstituir a alienação mediante o exercício potestativo de depositar idêntico valor praticado àquela época e que fora pago por estranho. O referido procedimento seguirá a jurisdição voluntária, conforme o art. 1.112, C do CPC.

A norma em comento não opera distinção sobre a possibilidade de constituição de ônus reais em bens divisíveis ou indivisíveis, permitindo-se genericamente a constrição de bens que se encontrem em estado de indivisão.

A indivisão é situação jurídica daqueles que possuem propriedade em comum de um bem, sem comportar divisão material de suas partes, seja por sua natureza, ou seja, por causa da lei ou convenção das partes.

O art. 1.420, segundo parágrafo do CC impede veemente que a coisa comum seja dada em garantia na sua totalidade sem o consentimento de todos, porém, permite que cada consorte possa dar sua fração ideal em garantia, independentemente de sua natureza divisível ou não.

As obrigações propter rem como, por exemplo, as despesas condominiais devem ser rateados entre os condôminos. E, o art. 1.315, parágrafo único do CC se não houver estipulação expressa entre condôminos, presume-se a igualdade das cotas abstratas. Inova tremendamente o art. 1.316 do CC ao permitir a renúncia à propriedade por parte do condômino que queira eximir-se do pagamento dos débitos comuns.

A abdicação da parte ideal é a saída indicada pelo legislador pátrio para o condômino que não deseje participar do rateio das despesas.

Indispensável, no entanto, como em qualquer caso de renúncia que esta esteja devidamente formalizada em instrumento e registrado no ofício imobiliário, hipótese bastante similar da renúncia à herança. Condiciona-se, no entanto, que a eficácia da renúncia dependa do fato de um ou mais condôminos assumam as despesas condominiais.

Mas se nenhum dos demais condôminos assumir tais encargos, só restarão duas vias: a visão amigável (por meio de escritura pública entre maiores e capazes), ou a divisão judicial (em caso de incapazes, ou falta de acordo dos capazes). Todavia, sendo indivisível o bem, procede-se-à alienação do referido bem, com a divisão proporcional do preço obtido.

Outro busilis entre os condôminos ocorre se um deles assume isoladamente as dívidas, sem consentimento dos demais, mas em proveito da comunhão. Aí, para evitar o locupletamento indevido, o art. 1.318 do CC permite ao proprietário que adiantou as despesas em benefício geral possa ajuizar a ação regressiva contra os demais condôminos que responderão à medida da extensão de suas respectivas cotas, ressarcindo-se ainda das obras como benfeitorias necessárias e úteis. Mas não se inclui a indenização pelas benfeitorias voluptuárias não-autorizadas.

A extinção do condomínio voluntário é absolutamente natural pois o condomínio não é agraciado com a perpetuidade. Ao revés é de sua essência, a transitoriedade. Orlando Gomes já lecionava que a indivisão é estado inorgânico, excepcional e que não deve perdurar, porque se contrapõe, à índole econômica e social da forma natural do domínio.

A faculdade de divisão da propriedade é emanação peculiar do direito de propriedade e não se sujeitando aos prazos prescricionais, daí o art. 1.320 do CC que cogita na expressão “a todo tempo”.

A coisa comum pode ser divisível ou indivisível. No primeiro caso qualquer dos consortes pode exigir sua divisão, inerentemente do tamanho de sua cota, e caso não tenham estes avençado que permaneça indivisa por tempo superior a cinco anos, passível de mais uma prorrogação por igual período (art. 1.320, primeiro parágrafo do CC).

Firmada a indivisão convencionalmente, o acordo vige não só entre as partes, mas também para terceiros que venham a adquirir a fração ideal de qualquer dos comunheiros, operando-se assim como se fosse uma obligatio propter rem.

Cumpre frisar que se a indivisão pactuada foi a título gratuito ( testamento, doação) o prazo de cinco anos não poderá sofrer alteração e nem prorrogação, sendo ineficaz qualquer imposição excedente (art. 1.320, primeiro parágrafo do CC). No silêncio da liberalidade, o prazo será mesmo de cinco anos, evitando-se que perdure a indivisão ad infinitum.

Curiosa indagação elaboram os mestres Cristiano Chaves de Farias e o Nelson Rosenvald, ao questionarem francamente se poderão os condôminos promiscuamente renovarem sucessivas prorrogações de cinco anos?  Opinam os valorosos doutrinadores que não, no que modestamente acompanho, pois acabaríamos de admitir a permanência da indivisão quase infinita do bem.

Assim o art. 1.320, primeiro parágrafo CC é peremptório, somente admitindo uma única prorrogação. E permite o parágrafo terceiro do mesmo dispositivo legal que qualquer dos condôminos acesso ao Judiciário para demonstrar que a indivisão é atentatória a função social da propriedade, onde reste evidenciado o estado de animosidade e desagregação vigentes entre os condôminos.

A divisão apenas declara a porção real da propriedade correspondente à parte ideal, eis que os direitos estão previamente estabelecidos no título que gerou a indivisão. Faz coisa julgada formal a sentença homologatória de divisão que tem natureza executiva. Também nada impede a divisão parcial que é factível se todos os comunheiros forem maiores e capazes.

Aplica-se conforme prevê o art. 1.321 do CC que se aplica a divisão do condomínio as regras alusivas a partilha da herança, naquilo que couber. As regras de partilha são de natureza supletiva.

A administração do condomínio pode ser exercida por qualquer um dos co-proprietários mas que seja eleito por maioria absoluta do valor dos quinhões e, não pelo número per carpita de comunheiros. As deliberações serão tomadas baseadas no critério econômico, pelos votos que sejam mais da metade do total dos quinhões (art. 1.325 CC).

O administrador do condomínio responde ativa e passivamente pelo condomínio, e o art. 1.323 do CC faculta que possa ser pessoa estranha ao condomínio. Registre-se que havendo dúvida sobre o valor do quinhão, este será arbitrado judicialmente.

O condomínio edilício que é modalidade de condomínio cuja disciplina jurídica é baseada no Código Civil, nos arts. 1.331 a 1.358, cujos artigos 1.331, §3º., 1.336, I e 1.351 foram alterados pela Lei 10.931 de 2 de agosto de 2004.

E apesar desse condomínio ter Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) e atuar nas relações jurídicas com terceiros, como se fosse pessoa jurídica, esse é uma massa amorfa sem personalidade jurídica. Ou melhor, na lição de Venosa, o condomínio possui uma personificação anômala, enquanto que João Batista Lopes denomina a personificação do patrimônio comum.

Assim, embora desprovido de personalidade jurídica, possui o condomínio capacidade processual, sendo representando por seu síndico estando legitimado a litigar em juízo, seja ativa ou passivamente (art. 12, inciso IX do CPC).

O condomínio necessário, forçado ou legal é o estabelecido por lei incidente em certos bens que permanecem em indivisão, tais como paredes, muros, cercas e valas. A finalidade dessas obras é separar propriedades vizinhas, presumindo-se comuns aos proprietários confiantes.Todavia, a presunção de comunhão é relativa, pois admite prova em contrário.

Só existirá condomínio necessário se os proprietários confinantes erigirem obra divisória conjuntamente, ou se um erigir e o outro adquirir a meação. Caso contrário, não haverá condomínio.

O condomínio edilício também é chamado de “por andares”, propriedade horizontal, condomínio horizontal, sui generis, ou em edificações. É modalidade que encerra não só a propriedade exclusiva e individualizada mas também a área comum indivisa cuja titularidade pe exercida em comunhão. Calcula-se a área útil com a área comum dividida pelo total de unidades que é representada pela fração ideal.

Sua regulamentação anterior tinha amparo na Lei 4.591/64 (arts. 1 ao 27) e foi alterada pela Lei 4.864/65 que cuida não só de condomínio, mas também de incorporações imobiliárias.

Com o advento do Código Civil de 2002, a matéria relativa ao condomínio foi revogada, por força do comando art. 2º, parágrafo primeiro da Lei de Introdução ao C.C., permanecendo em vigor o diploma, no que concerne às disposições relativas à incorporação imobiliárias, com as alterações introduzidas pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004.

A constituição do condomínio edilício pode se dar conforme ensina Orlando Gomes: a) por destinação do proprietário edifício; b) por testamento; c) por incorporação.Na primeira hipótese, o proprietário ergue edifício, dividindo-o tem unidades autônomas, alienando-as. Se o edifício já está pronto, quando se resolve sobre ele constituir um condomínio edilício, por meio de escritura pública devidamente registrada no RGI, alienando-se as unidades.

Por testamento, deixa consignada a partilha entre os herdeiros, importando na outorga dos apartamentos. Se nada ficar prefixado, o edifício terá tantos proprietários quantos forem os herdeiros nos moldes dos arts. 1.314 a 1.326 do CC. Cada herdeiro terá cota do todo e não parte exclusiva e parte comum.

A forma mais frugal de instituição edilícia é por meio de incorporação imobiliária. O incorporador erige um edícula, nele estabelecendo corretor que dispõe, para demonstrar ao comprador, maquete do edifício, iniciando a venda das unidades, sem que haja qualquer obra no terreno. Assim, provém a captação de recursos para levar a termo o empreendimento. Nesse caso, a venda é feita na planta. Se as unidades não forem vendidas sob tal forma, pode ocorrer que a construção esteja em andamento.

Na maioria das vezes, o incorporador permanece como titular das unidades não vendidas até que se encontre comprador. Deve o incorporador arquivar uma sinopse de convenção condominial no registro imobiliário, para que possa alienar as unidades autônomas. Admite-se que sejam incorporadores: os proprietários do terreno; o promitente comprador do terreno e o cessionário; o construtor ou o corretor de imóveis.

A instituição do condomínio requer (grifo nosso):

A discriminação e individualização das áreas de propriedade exclusiva e propriedade comum;estabelecimento de fração ideal; o fim a que se destina.

Preceitua o art. 1.331, terceiro parágrafo do CC, com redação fornecida da Lei 10.931/2004: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

Desaparece a problemática civilista concernente à fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que era considerada proporcionalmente ao valor da unidade imobiliária, cujo cálculo levava em consideração o conjunto da edificação. Torna-se assim mais objetivo e prático o referido cálculo da fração ideal.

Após a instituição legal do condomínio por ato inter vivos ou por testamento, com forçosa inscrição registral imobiliária, segue-se a constituição de convenção condominial conforme determina o art. 1.333 do CC e que deve ser subscrita mediante no quorum privilegiado de dois terços das frações ideais, tornando-se cogente para todos aqueles que sobre o imóvel detenham posse ou detenção.

Pode a convenção ser elaborada quer por instrumento público ou particular mas sempre por escrito e sob a aprovação do quorum supramencionado e, nesse diapasão o STJ tem o verbete da súmula 260, in verbis: “A convenção do condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

Todavia resta comprometida sua oponibilidade para terceiros. Assim com ou sem registro o locatário, o comodatário ou mesmo ocupante terão que se sujeitar às regras lá impostas. A alteração da convenção condominial depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, bem como a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, depende igualmente da unanimidade dos condôminos.

Relembrando que a convenção é norma vinculativa a todos sejam condôminos ou meros ocupantes das unidades e deve conter a discriminação detalhada e a individualização, além da destinação, a determinação da fração ideal, a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para arcar com as despesas ordinárias ( luz, água, empregados) e as extraordinárias (limpeza, pintura da fachada, reformas ou decoração do hall).

Deve ainda estabelecer a forma de administração, estabelecer se o síndico será remunerado ou não, a competência das assembléias, sua forma de convocação e ainda fixar quoruns para suas deliberações. Fixará igualmente as sanções aplicáveis, as penas pecuniárias que atingem os infratores, consignará o rol de infrações, as formas de advertência e punição.

Ainda haverá o Regimento Interno que será instituído pela convenção condominial que fixará regras quanto a rotina do edifício e hierarquicamente inferior a convenção.

Com relação a proibição da locação de apartamento para estudante, já se decidiu que“a previsão é discriminatória e atenta contra direitos, sendo portanto, ilegal, e ineficaz como se retira da leitura do art. 5º, inc XXII e XLI da CF e art. 524 do CC( vide RT 779:277).

É polêmica a questão relativa a permanência de animais domésticos em apartamentos e condomínios. O que deve servir de orientação é a nocividade e o perigo que podem tais animais oferecer aos condôminos e moradores. Só se veda a permanência desses animais domésticos, principalmente os de pequeno porte quando for nociva, perigosa ao sossego, salubridade e à segurança dos condôminos.

Evidentemente um cão da raça rotweiler, um pit Bull a circular solto dentro das dependências comuns do condomínio, sem os devidos cuidados como focinheira e coleira constitui um ato perigoso e mesmo constrangedor. Porém, um cão de pequeno porte como chiaua, um poddle dócil, não compromete a segurança e nem a salubridade dos moradores.

Mas, reconhecemos que num edifício comercial voltado para prestação de serviços como odontológicos, clínicos, médicos a presença desses animais ainda que mínimos em seu porte, é mesmo inviável, por atentarem à destinação do imóvel.

Poderá a cláusula de convenção condominial estabelecer a não indenização por furtos de objetos dentro de veículos estacionados no interior do edifício. Porém, na ausência dessa cláusula, a análise da situação fática poderá determinar ou não pela indenização, conforme o condomínio, a existência de empregados como garagista, vigias, manobristas e, etc.

Todavia, existente ou não a cláusula de não-indenizar, ocorrendo o furto ou mesmo roubo praticado por empregado ou funcionário do condomínio, restará este indenizar. Relativamente ao furto à unidade autônoma, não há responsabilidade do condomínio.

Poderá o condômino usar, fruir e dispor livremente de sua unidade autônoma, e não poderá se exceder nesses direitos de modo a inviabilizar ou prejudicar os demais condôminos. È vedado, por exemplo, dentista a estabelecer seu consultório num edifício eminentemente residencial, ou mesmo um advogado.

Cabe ainda o uso das partes comuns do condomínio sempre em consonância com a destinação do imóvel, dentro dos padrões da razoabilidade. Sendo lícita a utilização da piscina, da quadra de tênis, e da área de lazer, dos corredores, salões de festa e hall social.

Não há como se adquirir a propriedade de área comum do condomínio, por serem insuscetíveis de divisão e de alienação destacada da unidade. È direito do condômino votar nas assembléias, mas para tanto deverá estar em dia com suas obrigações condominiais principalmente ante o rateio das despesas. Em mora, não terá direito de votar, ou participar das deliberações (art. 1.335, III do CC).

Havendo dano coletivo, qualquer condômino poderá promover a correção, inerentemente de autorização judicial, podendo ingressar dentro da unidade, se emergência assim reclamar.

Os deveres dos condôminos estão enumerados em lei, e são:  o de contribuir para as despesas condominiais, sob pena de sujeitar-se ao pagamento de juros moratórios de 1 % ao mês e multa de até 2 % sobre o débito.

A multa moratória prevista pelos arts 1.336, § 1º e 2.035 do CC incide nas despesas condominiais não pagas se rege pela convenção, se anteriores ao Código Civil de 2002, incidindo a regra nova para os casos de inexistência da convenção ou  para os condomínios que passarem a existir depois da vigência do Código Civil.

Lembrando que o atual Código Civil entrou em vigor exatamente em 11 de janeiro de 2003 quando então passou a ter plena aplicabilidade, antes só caberia a convenção reger as relações entre as partes dentro do princípio tempus regit actum.

Também é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, consultar engenheiro, e dar notícias ao síndico do que pretende fazer, de não alterar a cor, forma da fachada e das partes comuns e esquadrias externas, ficando vedado a substituir a linha reta das janelas por outras como góticas, ou gregas ou ainda pintá-las de cor diferente da original edificação.

Também é vedado ao outra destinação a que tem a edificação e de utilizá-la de forma nociva ao sossego, salubridade e segurança dos moradores ou mesmo que atentem contra os bons costumes.

Obrando em infração condominial deverá pagar multa previsto no ato constitutivo do condomínio, cujo limite é cinco vezes o valor de sua contribuição mensal. Silenciando a convenção, caberá a assembléia deliberar o quantum dentro do limite legal, sob o quorum de 2/3 dos condôminos restantes, excluído naturalmente o infrator que fica proibido de votar.

A multa in casu não se confunda com perdas e danos que forem apurados e que deverão devidas cumulativamente (art. 1.336 II, IV a IV e § 2º do CC). Para contumazes infratores, poderá a multa ser majorada mediante deliberação de três quartos dos condôminos.

O insistente comportamento anti-social do condômino poderá conforme o parágrafo único do art. 1.337 do CC implicar em sanção mais gravosa, mediante deliberação de assembléia sob o quorum de três quartos restantes, como o de pagar multa correspondente a dez vezes ao valor da contribuição mensal condominial.

E tal multa não o isenta de ter que ressarcir os prejuízos causados seja ao condomínio, ou mesmo a outros condôminos, terceiros ou ocupantes. Sendo possível de ser afastado da convivência condominial, porém não perde este sua propriedade, mas apenas o direito de usá-la diretamente, podendo alugá-la, cedê-la em comodato ou manter a unidade fechada.

É permitido ao condômino locar vaga de garagem( art. 1.338 do CC) desde que seja exclusivamente de sua unidade. Têm preferência os demais condôminos em condições iguais, sobre terceiros e demais ocupantes.

Com razão, o direito de preferência visa a manter a segurança, por isso é lícita a previsão em Convenção que veda o ingresso de estranhos, terceiros alheios, e se proíba o aluguel.

Também a alienação da vaga de garagem está prevista no segundo parágrafo do art. 1.339 do CC, poderá alienar, como parte acessória de sua unidade autônoma. Mas a possibilidade de alienação à terceiro depende não só de expressa autorização da convenção, como também da decisão da assembléia de condôminos. No silêncio da convenção, fica vedada a alienação de vaga de garagem a terceiro.

A realização de obras no condomínio depende se forem voluptuárias (art. 1.341, inciso I do CC) mediante o voto de 2/3 dos condôminos; se úteis (inc. II) por voto da maioria dos condôminos titulares das unidades e não os presentes na assembléia.

Para as obras necessárias (primeiro parágrafo do art. 1.341 do CC) face sua natureza essas poderão ser autorizadas e realizadas independentemente de autorização do síndico, ou em caso de sua omissão ou impedimento, pode ser por iniciativa de qualquer condômino.

Se urgentes e de custo elevado, deverá o síndico convocar a assembléia extraordinária. O condômino só terá direito a ressarcimento de obras e reparos necessários.

O quorum de 2/3 dos condôminos, para aprovação da obra, em parte comum (art. 1.342 do CC) em acréscimo aos existentes, com o fim de facilitar ou aumentar a utilização e desde que não prejudique aos condôminos.

A construção de novas unidades autônomas necessita da aprovação de unanimidade dos condôminos (art. 1343 CC). A obrigação de pagar as despesas condominiais é propter rem, desta forma acompanha a titularidade do domínio, sendo o adquirente da unidade o responsável pelos débitos do alienante, inclusive, multa, juros e correção monetária (art. 1345 CC).

O art. 716 do CPC constata que ocorrendo a venda em hasta pública, pode o juiz a pedido do credor, constituir usufruto do imóvel, ficando nomeado como administrador o próprio condomínio, representado pelo síndico, a quem restam outorgados todos os poderes concernentes ao usufrutuário.

É perfeitamente possível a penhora da unidade autônoma por dívidas das despesas condominiais, para efeito de execução de sentença, não se abrigando do art. 1º da Lei 8.009 de 1990 que dispõe da impenhorabilidade do bem de família, conforme a interpretação do art. 3º., IV

É legítima a constrição do imóvel residencial, nesse caso para efeitos da execução de contribuições condominiais, restando afastada a regra da impenhorabilidade.

Compete ao síndico a administração do condomínio edilício, poderá ser pessoa natural ou jurídica, mesmo estranha ao condomínio. Seu mandato não poderá exceder a dois anos, podendo ser renovado sucessivamente.

O síndico normalmente é auxiliado pelo conselho fiscal que deve supervisionar as contas, composto de três membros, eleitos em assembléia, por prazo não superior a dois anos e por uma administradora.

São enumeradas atribuições do síndico no art. 1.348 do CC, onde se destaca que as mais relevantes são: convocar assembléias, representar ativa e passivamente o condomínio, informa sobre procedimento judicial ou administrativo existente em face do condomínio durante sua gestão, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno, diligenciar pela guarda e conservação das partes comuns, cobrar as taxas condominiais, prestar contas às assembléias e realizar seguro da edificação.

A extinção do condomínio pode ocorrer: pela destruição total ou de parte considerável, bem como pela possibilidade de ruir, deverão por voto de 2/3 dos condôminos decidir pela reconstrução ou venda. Pela desapropriação, quando a indenização irá ser partida entre os condôminos, na medida de sua fração ideal; da confusão quando um condômino adquirir para si o restante das unidades autônomas; pela alienação a uma pessoa jurídica ou natural.

Informações Sobre o Autor

Gisele Leite

Professora universitária, Mestre em Direito, Mestre em Filosofia, pedagoga, advogada, conselheira do Instituto Nacional de Pesquisas Jurídicas.