Parecer: Aquisição de imóvel – consequências do não pagamento do saldo devedor

Consulta

Herval e Marcia, por instrumento
particular, prometeram vender um imóvel de sua propriedade para Ivo, recebendo
um sinal e ficando o resto do pagamento condicionado a apresentação das
certidões negativas para a lavratura da escritura de compra e venda. Impossibilitados
de apresentar certidões negativas, tendo em vista débitos fiscais, os
promitentes vendedores propõem, judicialmente, a rescisão do negócio, com base
na referida argumentação, sendo julgada improcedente a ação, já com trânsito em julgado. E, da mesma
forma, também foi julgada improcedente a ação proposta por Ivo, de forma que os
promitentes vendedores fossem compelidos a outorgar escritura definitiva ou,
alternativamente, condenados a devolução em dobro da quantia recebida, alem de
perdas e danos e ressarcimento pelas benfeitorias no imovel. Pergunta-se. O que
se deve fazer para, em especial, reaver o imóvel vendido ?

Parecer
jurídico

Argumentam os consultantes, Herval e
Marcia, em sua inicial de fls., que o réu fora cientificado da distribuição de
ações contra os promitentes vendedores e daí se explica o teor da cláusula 4ª
do compromisso de compra e venda; e que tal cláusula prevê, no caso de qualquer
impedimento legal contra o imóvel ou contra o nome dos outorgantes, a devolução
do sinal recebido, no prazo de 30 dias, com correção monetária; que a hipótese
em questão acabou se concretizando e que os promitentes vendedores notificaram
o réu para a devolução do sinal pago e que este se manteve silente.

O adquirente, Ivo, alega, por sua vez,
que a promessa de compra e venda celebrada entre as partes foi em carácter
irrevogável e irretratável, tendo pago um sinal (no valor de CR$ 1.350.000,00),
ficando o saldo para ser pago no ato da assinatura da escritura definitiva; que
caberia aos vendedores entregar toda a documentação necessária; que, ademais, a
cláusula 8ª da escritura de promessa de compra e venda apontava para o fato de
que o imóvel estava sendo vendido livre e desembaraçado; que, para
obstacularizar a realização da escritura, apareceram distribuições em nome dos
promitentes vendedores, sendo as mais significativas as execuções apontadas no
9º Oficio de Registro de Distribuição e a da Justiça Federal; que o promitente
comprador comunicou aos promitentes vendedores que o saldo se encontrava à
disposição, ressaltando, inclusive que promoveu uma notificação judicial para
que os alienantes pagassem o débito a fim de obterem a baixa nas referidas
execuções. Que a cláusula 4ª não pode prevalecer em função do disposto na
cláusula 9ª, no sentido que a venda foi celebrada em carácter irrevogável e
irretratável.

Todas as três ações que envolviam a
discussão da matéria foram apensadas e julgadas em conjunto, num único
julgamento. A ação ordinária proposta inicialmente por Herval e sua mulher, com
vista a rescisão do negócio jurídico foi julgada improcedente tendo em vista que
a interpretação que os promitentes vendedores pretendiam impor a cláusula 4ª do
instrumento particular não poderia prevalecer, ou seja, não poderiam dela se
valer para pleitear a rescisão da promessa de compra e venda em tela.

O interesse na aplicação de tal
cláusula, segundo o julgador, somente teria cabimento se partisse do promitente
comprador o qual, diante do aparecimento de distribuições contra os nomes dos
promitentes vendedores, poderiam invocar tal dispositivo legal para desfazer do
negócio. Ademais, poderiam os promitentes vendedores, de posse do recebimento
do sinal, terem quitado os débitos tributários pendentes e não o fizeram.

Em seguida, passa-se a análise da ação
proposta por Ivo, de pedido de outorga de escritura definitiva ou,
alternativamente, da devolução do sinal recebido em dobro, mais perdas e danos
e ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imovel. Ressalta o ilustre
magistrado que o promitente comprador, para obtenção da escritura definitiva, cumpria
o pagamento integral do preço avençado, mediante uma ação de consignação em
pagamento, caso os promitentes vendedores se recusassem o recebimento dos
valores devidos. Ao invés disso, Ivo enveredou pelo caminho impróprio de uma
medida cautelar de depósito, que foi extinta, sem julgamento do mérito, pela
não incidência do periculum in mora,
verdadeira condição da ação cautelar.

Tampouco o MM. Juiz concedeu o pedido
de devolução em dobro da quantia paga aos promitentes vendedores, posto que não
se vislumbra caso de desfazimento de negócio.

Interposto o competente recurso de
apelação, por ambas as partes, acordaram os Desembargadores que compõem a Câmara
Cível do Tribunal de Justiça, em negar provimento a ambos os recursos com base
na seguinte ementa:

“CIVIL. AÇÕES CONEXAS DE RESCISÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE [MÓVEL, DE CONDENAÇÃO A OUTORGAR ESCRITURA
DEFINITIVA E CAUTELAR DE DEPÓSITO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS MANTIDA EM GRAU DE RECURSO.

Se, de um lado, o promitente vendedor não pode se
prevalecer de cláusula que permite a rescisão de contrato em existindo
impedimento contra o imóvel ou nome dos alienantes, quando tais óbices já
existiam, violando o principio da boa‑fé que deve vigorar entre os contratantes,
por outro, o promitente comprador tampouco pode obter a escritura definitiva
depositando o restante do preço em medida cautelar, porquanto é essencial a
quitação para tal fim.”

Ivo Jorge de Oliveira ainda interpôs
Recurso Especial, sendo negado seguimento ao mesmo; também, foi negado
provimento ao Agravo de Instrumento, interposto contra decisão do MM. 3º Vice
Presidente do Tribunal de Justiça, tendo transitado em julgado a decisão de
primeira instância.

Cabe indagar, agora, qual o
rumo a ser tomado pelos promitentes vendedores, haja vista que a negociação
fora realizada em 31 de Agosto de 1987, e estes só receberam uma parte ínfima
do preço pela venda de seu imóvel.

Normalmente, existem duas
alternativas em casos dessa natureza. O primeiro seria requerer, judicialmente,
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda – com base na
inadimplência contratual – cumulada com pedido de reintegração de posse e de
danos e perdas. O segundo, seria a cobrança do saldo devedor, devidamente
corrigido, e com a cobrança de juros de mora.

Porém, cumpre por importante
salientar que, na hipótese em causa, ocorreu uma sentença que julgou
improcedente a ação ordinária de rescisão de contrato – com base na não
possibilidade de obter certidões negativas que possibilitassem a lavratura da
escritura definitiva de compra e venda -, fato este que poderá ser considerado
como “coisa julgada”. Havendo “coisa julgada” estaria
impedida a parte de reivindicar direitos em uma nova ação ordinária de rescisão
de contrato.

Impõe-se algumas considerações. Estrutura-se, basicamente,
a doutrina dos contratos nos princípios da autonomia da vontade e da
obrigatoriedade dos contratantes. As partes contratantes obrigam-se a cumprir o
ajuste isto porque a força vinculativa do contrato, desejada pelos contratantes
e assegurada pela ordem jurídica é elemento essencial do mesmo, ou seja, do pacta sunt servanda.

O não pagamento nos termos preestabelecidos, ou seja, nos respectivos
vencimentos, importa em automática constituição em mora, a teor do art. 960,
Código Civil, que consagra o princípio dies inerpellat pro homine (mora ex re).

Assim dispõe o Código Civil à respeito do
tema :

“Art. 960. O inadimplemento da
obrigação, positiva e líquida no seu tempo constitui de pleno direito em mora o
devedor. Não havendo prazo assinado, começa ela desde a interpelação,
notificação, ou protesto”.

Em havendo inadimplemento de obrigação positiva e líquida no seu
vencimento fica o devedor, automaticamente, constituído em mora. Neste sentido é
a jurisprudência de nossos tribunais

“OBRIGAÇÃO – DESCUMPRIMENTO –
MORA. Havendo prazo certo para o cumprimento da obrigação, a mora opera-se de
pleno direito, independentemente de qualquer ato ou iniciativa do credor, por aplicação
da regra dies interpellat
pro homine” (STJ – Ac. unân. da 4ª T. publ. no DJ
de 4-5-92 – Rec. Esp.
9.860-PR – Rel. Min. Barros Monteiro).

“AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO –
Cumulada com Perdas e Danos. Estabelece o art. 960 do CCB:
” O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo,
constitui, de pleno direito, em mora o devedor. Não havendo
prazo assinado, começa ela desde a interpelação, notificação ou protesto”.
Apelação improvida. Decisão unânime”. (TJPA –
Ac. 14.941 – 3ª C. – Rel. Des. Calistrato
Alves de Mattos – J. 21.10.88) (RJTJPA 46/223)

No caso de inadimplemento contratual, o ato violador
de direito não é ato contra a pessoa, mas sim, ato contra o conteúdo do
contrato. Isto é, o interesse imediato a que se visa proteger é o cumprimento
das obrigações decorrentes do contrato, razão por que o que se sanciona é o não
cumprimento do contrato, e por causa dele é que, indiretamente, se protege o
dano (físico ou material) resultante.

Ora, impossibilitado o cumprimento do contrato por culpa do promitente
comprador, terá que responder ele, obviamente, pelas conseqüências do
inadimplemento do contrato. É a violação de um dever jurídico.

Na apuração da responsabilidade contratual basta o fato em si mesmo do
inadimplemento da prestação. Não a cumprindo em sua totalidade, ou em parte
dele, responde, forçosamente, o contratante culpado, por perdas e danos (TJ-SP.
Acórdão da 6ª CC, nº 213.792-1/5; TJ-RJ -Acórdão nº 1005, da 6ª CC).O
inadimplemento culposo das obrigações é disciplinado, principalmente, nos
artigos 1.056 a
1.058, que se encontram no capítulo cujo título é este: “Das conseqüências da inexecução
das obrigações”.

Violado o contrato, pelo não cumprimento da prestação, ocorre a
obrigação de indenizar por perdas e danos (prejuízos efetivos e lucros
cessantes), de conformidade com o disposto nos artigos 1056 e 1060 do Código
Civil.

Quanto a reintegração de posse, aduz o autor
que se a posse de uma das partes resulta de contrato, uma vez rescindido este,
e mantendo, a parte, o imóvel, durante o tempo em que conservá-lo em seu poder,
passa a caracterizar o esbulho. (TJGO – EI 514-5 – GO – CCR. – Rel. Des. Castro Filho – J. 04.09.91) (RJ 172/81)

Também muito a propósito os seguintes acórdãos:

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE -…….
Havendo cláusula resolutiva expressa, o inadimplemento das
obrigações de fazer, autorizam o possuidor do imóvel, a promover ação de
reintegração independentemente da propositura, prévia ou concomitante, da ação
de rescisão de contrato”. (TFR – AC 79.341 – RJ – 3º T. – Rel. Min. Flaquer Scartezzini) (RJ 104/141).

“POSSE INJUSTA-REIVINDICAÇÃO A
QUALQUER TEMPO – DIREITO -RECONHECIMENTO – Presente a comprovação da posse
injusta sobre o imóvel, não há por que não se reconhecer o direito ao
proprietário em reivindicá-lo a qualquer tempo” (TJ-CE –
Ac. unân. da 2ª Câm. Cív. julg.
em 14-6-95 – Ap. 27.559-Crato – Rel. Dês. Stênio
Leite Linhares).

Fiel a esse desiderato, o Código Civil, na verdade, assegura ao
proprietário “o direito de usar,
gozar e dispor de seus bens, e de
reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua” (art.
524). Ora, em sendo rescindido o contrato de compra e venda, o contratante
inadimplente passa a não possuir o justo título para se manter na posse do imóvel

Deixamos de analisar a possibilidade de cobrança do saldo devedor pois que, diante do contrato de promessa de compra e venda
em causa, verifica-se que tal alternativa é altamente prejudicial aos
interesses dos promitentes vendedores.

Em prosseguindo, quando da propositura de uma nova ação de rescisão de
contrato, cumulada com reintegração de posse e ressarcimento de perdas e danos,
agora sob o argumento de inadimplemento contratual, poderá ser levantada, pela
parte contrária, a existência de “coisa julgada”. Por isso, dependerá,
o sucesso do feito, da habilidade e competência do advogado constituído nos
autos de modo a convencer ao julgador da não ocorrência de “coisa
julgada”, de acordo com o princípio contido no art. 469 do CPC.

O Código de Processo Civil, na inteligência no art.
469 e incisos, ressalva que o pálio da coisa julgada abriga somente o
dispositivo da sentença que se alvitra executar, ficando, portanto, excluídos
dessa proteção os motivos, a verdade dos fatos e a eventual apreciação da
questão prejudicial, porventura existente. Ou , ainda,
em outras palavras, não faz coisa julgada a sentença que, considerando situação
de fato diversa, decidiu controvérsia entre as partes já com decisão final.

O Código de Processo Civil, na inteligência no art.
469 e incisos, ressalva a possibilidade de, em ação de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda, serem apreciados fatos não postos,
anteriormente, como fundamento da sentença, em ação de rescisão de promessa de
compra e venda de imóvel. Limites objetivos da coisa julgada, que não
abrangeram os motivos da decisão, nem a verdade dos fatos, estabelecidos como fundamento
da sentença.

Atente-se as seguintes decisões de nossos
tribunais:

“PARTE DISPOSITIVA DO VOTO
CONDUTOR COERENTE COM A PROCLAMAÇÃO DO JULGAMENTO, MAS EM DISSONÂNCIA COM A
RESPECTIVA MOTIVAÇÃO – PREVALÊNCIA DA PARTE DISPOSITIVA –…. a coisa julgada protege o dispositivo do acórdão, não
alcançando a respectiva motivação” (CPC, art. 469, I). Recurso especial não
conhecido. (STJ – REsp
202.116 – PR – 2ª T. – Rel. Min. Ari Pargendler
– DJU 31.05.1999 – p. 133)

“COISA JULGADA – LIMITES
OBJETIVOS – LIQUIDAÇÃO – EXECUÇÃO – DISSÍDIO PRETORIANO E VIOLAÇÃO AOS ARTS. 467, 468 E 610 DO CPC NÃO CARACTERIZADOS – 1 – O Código de
Processo Civil, na inteligência no art. 469 e incisos, ressalva que o pálio da
coisa julgada abriga somente o dispositivo da sentença que se alvitra executar,
ficando, portanto, excluídos dessa proteção os motivos, a verdade dos fatos e a
apreciação da questão prejudicial porventura existente. ……….”(STJ – REsp 134.166 – MG – 6ª T. – Rel. Min. Fernando Gonçalves –
DJU 02.02.1998)

“COISA JULGADA MATERIAL – ART.
469, I E II DO CPC – Possibilidade de, em ação de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda, serem novamente apreciados
fatos postos como fundamento da sentença em anterior ação de adjudicação do
imóvel objeto da lide. Limites objetivos da coisa julgada, que não abrangem os
motivos da decisão, nem a verdade dos fatos, estabelecida como fundamento da
sentença”. (STJ – REsp 18.993-0 – 4ª T.
– Rel. Min. Athos Carneiro – DJU 30.11.1992) (RJ 186/92)

“OFENSA A COISA JULGADA – A
coisa julgada, sendo instrumento de segurança jurídica, não o é da perpetuação
da inverdade de dados fáticos (CPC, art. 469, II)”. (TRF 4ª
R. – AI 90.04.25138-3 – RS – 3ª T. – Rel. Juiz Gilson Dipp – DJU
08.05.1991)

“AGRAVO
DE INSTRUMENTO – COISA JULGADA – NÃO OCORRÊNCIA – EXEGESE DOS INCISOS I E II DO
ART. 469, DO CPC – Sobre os motivos ou as razões de decidir do julgador, assim
como sobre a “verdade” que o convencimento deste estabeleceu para os
fatos que envolvem a questão posta em lição, não incide a “coisa
julgada”, ante a vedação preconizada pelos incisos I e II do art. 469, do
CPC – Agravo improvido”. (TJRS – AI 198087678 – RS – 20ª C.Cív. – Rel. Des. Teresinha de
Oliveira Silva – J. 12.08.1998)

“COISA JULGADA. CPC-ART. 469
INC. I. 2. SENTENÇA. DISPOSITIVO. – Coisa julgada. Dispositivo. As expressões
utilizadas no dispositivo sentencial hão de ser fielmente compreendidas em
atenção ao que lhes deu vida, constante da motivação decisória. Apelo provido”.
(TARS – AC 195.185.137 – 6ª CCiv.
– Rel. Juiz Arminio José Abreu Lima Da Rosa – J.
15.02.1996)

“CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOJAS –
USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM – …… Não faz coisa
julgada a sentença que, considerando situação de fato diversa, decidiu
controvérsia entre as partes, dando a cobrança como indevida (arts. 469, II e 471, I do CPC)” (TACRJ – AC 11216/89 – (Reg. 4331) – Cód. 89.001.11216 – 5ª C. – Rel. Juiz Dalton
Costa – J. 22.11.1989) (Ementário TACRJ 13/90 – Ementa 32767)

Conclusão

Na
verdade, de todo o exposto se pode deduzir que a rescisao de um contrato, em
especial de compra e venda de imovel, somente se obtem mediante justificativa
de inadimplemento ou descumprimento contratual da outra parte. O art. 1.092 do
Codigo Civil dispoe que “Nos
contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua
obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Parágrafo único – A parte lesada pelo inadimplemento pode
requerer a rescisão do contrato com perdas e danos.“

Assim, caberia na hipótese em
causa, o pedido de rescisão contratual mas com base no
inadimplemento da obrigação por parte do adquirente, qual seja, no não
pagamento do saldo devedor. A maior dificuldade, agora, seria convencer o juízo
que não ocorreu a coisa julgada e que os argumentos ou
fundamentos, a serem apreciados, seriam outros, diferentes daqueles levantados
na ação anterior. E, também, não se pode deixar de ressaltar a questão das
ações fiscais que, caso ainda não estejam decididas definitivamente, talvez
seja necessário o deposito do valor correspondente `as
mesmas, afim de se garantir terceiros adquirentes.

Este e o nosso parecer,