A não assunção de débitos fiscais pelo arrematante de imóvel adquirido em leilão

Resumo: A arrematação de imóvel em hasta pública, é considerada forma originária de aquisição. A propriedade será transferida ao arrematante sem a incidência de eventuais ônus fiscais. O débito fica sub rogado no valor da arrematação. Art. 130 CTN.

Em recente decisão proferida em processo de cobrança de cotas condominiais, o arrematante de imóvel levado à praça, foi surpreendido com a determinação de que deveria arcar com os débitos fiscais (IPTU), anteriores a arrematação.

A decisão restou, totalmente, inesperada já que, o edital de praça, previa a contrário sensu, que os débitos fiscais e tributários gerados pelo imóvel, seriam sub-rogados, isto é, pagos, pelo valor auferido na arrematação em consonância com o Parágrafo Único do artigo 130 do Código Tributário Nacional.

Artigo 130 do CTN.

In verbis:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”. (Grifamos).

Inconformado com esta decisão, o arrematante interpôs o respectivo recurso de agravo de instrumento dirigido ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, fundamentando sua peça em vasta jurisprudência e doutrina que corroboram seu entendimento.

A decisão do Tribunal reverteu, por unanimidade de votos, o despacho do juízo singular, conforme ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Arrematação de unidade condominial em débito. Pedido de arrematante, para reserva de valores, visando suprir débito tributário, anterior à arrematação. Inteligência do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Recurso do arrematante. Provimento. Agravo de Instrumento nº 2010096-89.2013.8.26.0000, da Comarca de São Paulo. Relator: Carlos Russo.

Aliás a E. Corte paulista, tem firmado entendimento, predominante, no sentindo que, eventuais débitos fiscais, IPTU, Foro, etc, devem recair sobre o valor auferido na hasta pública.

Neste sentido, mencionamos os recentes julgados.

Ementa: Tributário. Mandado de segurança. Arrematação. Imóvel adquirido em hasta Pública. O arrematante não responde pelos débitos tributários anteriores à arrematação. Inteligência do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Logo, tem direito líquido e certo o impetrante em obter a certidão negativa de débitos tributários pretéritos à arrematação, por força de necessária desvinculação desses débitos do cadastro do imóvel, bem que também não mais responde pela dívida. Não cabimento de expedição de certidão positiva com efeito de negativa. Recurso e reexame necessário não providos. (Grifamos) Apelação 0002300-53.2012.8.26.0053

Ementa: IPTU e taxas Município de Campinas Exercício de 2002 – Crédito anterior à arrematação Dívida tributária que se sub-roga no preço do imóvel arrematado em hasta pública Aplicação, in casu, do art. 130, parágrafo único do CTN Precedentes do STJ Recursos oficial e voluntário não providos. Apelação nº 0180464-44.2008.8.26.0000

Certamente, impor ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de débito, cria situação injusta a este já que, não concorreu para o inadimplemento enquanto que, o antigo dono, este sim, responsável direto pela dívida fiscal, se vê, na possibilidade de levantar a quantia depositada na arrematação após o desconto dos valores informados pelo autor da demanda, ou seja, o condomínio.

Nesta possibilidade, estaríamos, obviamente, valorizando a conduta ilegal e ilegítima do antigo possuidor que além de não honrar com suas responsabilidades, ainda sairia com certa compensação financeira.

A doutrina enfatiza e corrobora o entendimento de que esta obrigação deva recair sobre o valor do lanço.

Em artigo formulado pelo Dr. Marcelo Parahyba[1], o nobre advogado transcreve:

A arrematação, que tem conteúdo de aquisição originária, empresta ao arrematante a propriedade do bem sem os ônus que, eventualmente, sobre o mesmo incidam, antes da arrematação. No caso se dá verdadeira expropriação pelo Estado do bem penhorado que passa, assim, ao arrematante inteiramente livre” (RSTJ 57/433)

E, continua:

Adquirir imóvel em hasta pública é, portanto, uma forma de aquisição originária, ou seja, tem o condão de romper todos os gravames que cercavam a propriedade, de modo que não se transmitem àquele que arrematou o imóvel.

Aduzimos, ainda, a citação da Dra. Maria Claudia Ribeiro Xavier, que, em seu artigo “A responsabilidade do credor sobre as dívidas do imóvel na adjudicação e na arrematação”[2]:

O terceiro, ao arrematar em hasta pública o imóvel com débitos fiscais, será desonerado, ou seja, não será responsável pelas dívidas tributárias do imóvel, pois o crédito da Fazenda Pública será satisfeito com o valor do lanço, uma vez que ele se sub-roga no preço da arrematação. 

No mesmo sentido, Paloma Wolfenson Jambo, em Responsabilidade tributária dos adquirentes de imóveis quanto aos débitos anteriores à adjudicação[3], sacramenta:

“No caso da arrematação ocorre a perfeita subsunção à norma, prescrevendo que o adquirente do imóvel não terá responsabilidade perante os débitos, pois a sub-rogação será diretamente no preço”.

A autora ratifica:

“Frisa-se: Na hipótese de arrematação em hasta pública, dispõe o parágrafo único do art. 130 do CTN que a sub-rogação do crédito tributário, decorrente de impostos cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel, ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde. Esses créditos, até então assegurados pelo bem, passam a ser garantidos pelo referido preço da arrematação recebendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributários devidos até a data da realização da hasta” (sublinhamos).

Resta, portanto, claro e pacífico o entendimento de que a dívida fiscal não persegue o imóvel quando da arrematação em leilão, “hasta pública” não competindo ao arrematante, realizar, eventual pagamento, de fator gerador anterior a esta aquisição.

Fatalmente, um entendimento diverso neste sentido, criaria insegurança jurídica na ocasião do leilão o que, certamente, restringiria a participação de eventuais interessados na arrematação.

Evidentemente, após a quitação das dívidas anteriores a arrematação, poderá o executado, promover a retirada do saldo remanescente auferido com venda do imóvel.