A (in)constitucionalidade da nova Lei do Inquilinato nº 12.112/2009

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Resumo: É apresentado neste trabalho as alterações ocorridas na nova Lei do Inquilinato Lei nº 12.112∕2009. Assim, é possível fazer um levantamento histórico no que concerne desde o seu surgimento no Direito Romano até a atualidade. É feito ainda um trabalho comparativo no tocante das alterações de seus procedimentos, bem como menção no que diz respeito a função social da propriedade, sobre os princípios fundamentais, tais como a dignidade da pessoa humana, o mínimo existencial, devido processo legal, ampla defesa e contraditório. Conclui fazendo referência acerca da tramitação da ADI 4366 no STF, que vislumbra a possibilidade da inconstitucionalidade da Nova Lei do Inquilinato nº 12.112∕2009, uma vez que a mesma causou um desequilíbrio em larga escala entre Locador e Locatário, podendo o locador se nivelar contra o locatário a qualquer momento basta que este atrase apenas uma única parcela de seu aluguel, mesmo que este demonstre  motivo relevante, tendo este à possibilidade de se defender em juízo somente quando já foi despejado. Esta pesquisa é uma forma de dar uma visão sobre o instituto da Locação e das respectivas alterações mostrando quais são os desequilíbrios causados pela lei supra.


Palavras-chaves: adi4366. aluguel. despejo. lei 12.112∕2009.


Abstract: It is presented in this paper the changes in the new Law Tenancy Law No. 12.112/2009. Thus, it is possible to do a historical survey with regard since its emergence in Roman law to the present. It is a comparative work done yet in terms of changes in its procedures, as well as mention in relation to social function of property, on the fundamental principles such as human dignity, the existential minimum, due process, legal defense and contradictory. Concludes with a reference on the handling of the STF in ADI 4366, which envisages the possibility of unconstitutionality of New Tenancy Act No. 12.112/2009, since it caused an imbalance in scale between landlords and tenants, the landlord can get even against the lessee at any time by this delay is only one portion of your rent, even if it shows reason, to have this opportunity to defend himself in court only when it was dumped. This research is a way to give a view on the institution of leasing and their changes showing which are the imbalances caused by the above law.


Keywords: adi4366. Rental. Eviction. 12.112/2009 law. 
Sumário: 1. Introdução. 2. Considerações terminológicas no tocante do conceito do contrato de locação e da propriedade. 3. A lei do inquilinato nos dias atuais lei 12.112∕2009. 4. Considerações finais


1. Introdução


A temática do presente artigo versa sobre a “A (In) constitucionalidade da Nova Lei do Inquilinato, Lei nº 12.112/2009, e sabendo que com a alteração da referida lei, é possível notar que ocorreu uma eventual inconstitucionalidade, tendo em vista que a Lei nº 12.112/2009 fere os princípios e garantias fundamentais consagrados na Constituição Federal. Não possibilita desta maneira que o inquilino exerça o seu direito de contraditório e a ampla defesa, bem como não assegura uma existência digna, baseadas nos ditames da justiça social, haja vista que de acordo com o que se tem propagado no mundo jurídico é que essa lei visou causar um equilíbrio, mas o que se pode perceber à luz dos princípios e das garantias constitucionais é que essa nova lei acarreta um desequilíbrio em larga escala.


Houve algumas alterações introduzidas pela Lei 12.112/2009 que visam à alteração de dispositivos contidos na Lei 8.245/91, contudo padecem de sérios vícios de inconstitucionalidade, de tal sorte que, não podem ser mantidos sem operar graves prejuízos à ordem jurídica, e por isso que se recorre por intermédio da pessoa competente, para que se possa declarar a inconstitucionalidade da lei, e neste presente caso, o ente seria o Supremo Tribunal Federal – STF.


De acordo com o art. 59, §1º, IX da Lei nº 12.112/2009 poderá o locador propor a ação de despejo e obter a tutela jurisdicional liminar sem a oitiva do locatário, sempre que a causa petendi for o inadimplemento de aluguel ou de acessórios de locação na data aprazada para vencimento, sem que se quer, haja necessidade de discorrer sobre um motivo para o despejo. Diante do exposto, não seria este dispositivo inconstitucional?


Com base artigo supra, conclui-se que poderá o locador propor uma ação despejo, bem como obtenha a tutela jurisdicional liminar, e ainda, sem a oitiva do locatário, sempre que tiver como causa o inadimplemento do aluguel e acessórios que não tenha sido efetuado o pagamento até o vencimento, sem que haja a necessidade de que o locatário apresente um motivo, o que dificulta a ampla defesa e o contraditório.


É bem sabido que o direito de moradia faz parte do rol dos direitos fundamentais, e como tal consiste em um direito prestacional, na mesma proporção, em que se é garantido o direito a moradia, o Estado por sua vez tem a incumbência de promover todos os meios de habitação possível, conforme assegura o artigo 23, IX, Constituição Federal.


Não significa dizer que devam ser construídas casas populares, ou ainda que deva ser melhorado o sistema financeiro de habitação, mas tão somente que deve ser o regime jurídico da locação civil, baseados no princípio da dignidade da pessoa humana, do contraditório e a ampla defesa, bem como deve ser assegurada uma existência digna pautada nos ditames da justiça social.


O presente artigo se dá em razão da relevante questão social acerca da possível inconstitucionalidade da lei, tendo em vista a palpitação que causou no universo jurídico as alterações da Lei nº 12.112/2009, uma vez que, em seu art. 59, §1º, IX, viabilizou uma ação de despejo mais célere do que a que estava na redação anterior, não oportunizando sequer que o locatário apresente uma justificativa, não importando o que tenha acontecido, basta que se atrase uma única parcela, sendo ele lançado a sarjeta.


O objeto deste trabalho tem ainda por fito acompanhar a ADI 4366 que tramita no STF, para que deste modo possa contribuir, no sentido de que possa efetivamente comprovar que essa lei não trouxe um equilíbrio, muito pelo contrário, mas desequilíbrio, haja vista a celeridade com a qual se desfaz do locatário, como se fosse um ser desprovido de direitos.


Justiça célere nem sempre é sinônimo de justiça justa, mas sim de uma injustiça disfarçada.


E ainda esta pesquisa objetiva verificar se a Lei nº 12.112/2009 é inconstitucional, haja vista que ela pode ferir princípios e garantias fundamentais, bem como analisar as conseqüências que as alterações acarretarão ao locatário, uma vez que, poderá ser ele despejado, assim que atrasar uma única parcela, independente do motivo, e por derradeiro caracterizar essas conseqüências como inconstitucionais.


Analisar, apurar e comprovar com base em princípios e direitos fundamentais que estão consagrados no texto constitucional, bem como fazendo uma profunda análise da ADI 4366, que as alterações dos dispositivos da Lei 8.245/91, em especial a alteração do artigo 59, §1º, IX, são possíveis de serem inconstitucionais, sendo que tal dispositivo viabilizou o processo de despejo do inquilino, basta que haja o atraso de uma única parcela, não oportunizando sequer, que ele apresente um justo motivo.


E ainda, buscou-se no 1º capítulo elaborar um breve contexto histórico acerca do instituto das locações, destacando quais foram as leis que deram origem ao contrato, destacando a importância do Direito Romano para a consolidação da locação e fez um levantamento desde o seu surgimento até os dias atuais, ou seja, com a edição da nova lei, isto é, Lei nº 12.112/2009.


Em contrapartida, no 2º capítulo buscou-se fazer um estudo comparativo das alterações da Lei nº 12.112/2009 com a lei anterior 8.245/91, bem como procurou demonstrar quais foram as principais alterações no sentido da viabilidade do despejo, do despejo por falta de pagamento, e dos procedimentos e dos prazos para desocupação do imóvel.


E por derradeiro fez-se no 3º capítulo uma análise com base em princípios fundamentais com da dignidade da pessoa humana, o princípio do devido processo legal, ampla defesa e contraditório, direitos sociais, bem como a verificação da possibilidade da inconstitucionalidade da lei, tendo por base a análise da ADI 4366 que está tramitando no Supremo Tribunal Federal – SFT. 


Para a realização deste artigo, utilizar-se-á o método indutivo, tendo em vista que se trata de um processo de análise pelo qual, partindo de uma informação particular, que foi observada, baseada na vontade geral ou universal que não são inclusas nas partes que foram pesquisadas, motivo este que levam as conclusões serem muito mais extensas do que as primeiras informações que foram obtidas.


E ainda a utilização deste método se dá em virtude de como essa pesquisa se dá com a formação de um problema, e este por sua vez necessita de respostas, bem como de soluções. Isto é, esse estudo consiste na observação e na análise da ADI 4366, e por intermédio desse acompanhamento e desse levantamento de dados em pesquisas bibliográficas será possível finalmente chegar a uma conclusão.   


2. Considerações terminológicas no tocante do conceito do contrato de locação e da propriedade


O contrato é um avanço da sociedade, haja vista que a fórmula primitiva era a mais grosseira, e violenta, segundo Rios e Rios Júnior[1], destacam que:


“A fórmula mais primitiva de justiça é a vingança, e a mais rudimentar do contrato é o roubo. Nos filmes que enfocam os povos primitivos vê-se: quando uma tribo mais forte necessita de alguma coisa, o seu chefe não vai ao chefe da mais fraca para negociar. Na verdade o mais forte ia e tomava do mais fraco. Então os povos primitivos satisfaziam as suas necessidades pela violência e pela falta de respeito aos mais fracos.


Num determinado momento da história, o homem fica mais civilizado e, ao invés de roubar e saquear, passa a fazer trocas e escambos. Até hoje, pelo interior, ainda existe o costume das trocas para satisfazer as diversas necessidades dos homens.”


Diante dos saques e roubos acabou por se tornar uma situação insustentável, fazendo com que a sociedade tivesse que evoluir a todo custo, e havendo a ascensão da civilização e neste contexto histórico, eis que surgiu a figura do contrato, que Diniz[2] conceitua como:


“Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou ainda extinguir as relações jurídicas de natureza patrimonial”.


É o contrato de locação um dos mais utilizados no cotidiano das relações sociais. Para que se tenha uma compreensão da matéria, tipologicamente é o contrato no entendimento de Monteiro[3]: “O contrato de locação, que na terminologia do direito romano se chamava locatio et condutio, tem por objeto coisas e serviços. Quer de coisas, quer de serviços, é um dos contratos mais usuais e mais necessários.”, a locação segundo o seu entendimento era universal, englobava coisas e serviços, não havia uma separação. Para Venosa[4], a locação era conceituada do seguinte modo:


“De uma forma geral, a locação dentro do conceito romano tradicional, é um contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e o gozo de uma coisa (locação de coisas), a prestação de um serviço, (locação de serviços); ou executar uma obra (empreitada).”


Necessário se faz ainda tecer considerações terminológicas no tocante da locação voltada para o contexto de coisas, segundo Fiúza[5]: É o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente à outra o uso e o gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração. Tal conceito extraído tem previsão legal no art. 565, do Código Civil, in verbis: “Art. 565 – Na locação de coisas, uma das partes se obriga à ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”


A locação possui regras particulares, que segundo Gagliano e Pamplona Filho[6]:


“É importante registrar, desde já, que por opções políticas, modalidades de locação podem ter regras particulares, caracterizando verdadeiro micro sistema jurídico, entendida na expressão na acepção de um conjunto coerente de regras e princípios, com motivação axiológica própria (o que não decorre apenas da existência de uma legislação especial, mas, sim, de todo um pequeno e complexo sistema, operando a partir de suas próprias diretrizes, ainda que sofrendo a influência e mantendo a comunicação com as regras codificadas).”


Segundo Santos[7]: “São características da locação a cessão temporária de uso e gozo da coisa, remuneração, a contratualidade e a presença das partes intervenientes.” Diante dessa conceituação pode-se extrair elementos básicos como: a coisa, a remuneração e o consentimento.


Monteiro[8] classifica a coisa, contrato e o consentimento das partes, como:


“Podem ser objeto de locação todas as coisas móveis. É verdade que a legislação civil se atém mais de perto a locação todas as coisas imóveis, mas não menos certo é que também às móveis, como roupas e talheres, mobílias, filmes cinematográficos, livros, bicicletas e outros veículos, podem ser objeto de locação, aplicando-se-lhes as disposições legais referentes ao aludido contrato. Aliás, são freqüentíssimas as locações relativas a tais efeitos.


O segundo elemento do contrato é a remuneração, que é essencial, recebendo a denominação específica de aluguel ou renda, paga geralmente em dinheiro. É a presença desse elemento que distingue a locação do comodato, pois esta e não aquela, será a relação jurídica, se o uso e gozo da coisa são cedidos a título gratuito.


O último elemento é o consenso das partes, expresso ou tácito. Os contratantes chamam-se de locador ou senhorio e locatário ou inquilino. Algumas vezes são eles denominados também de arrendador e arrendatário, por causa da expressão arrendamento, sinônimo de locação.” (grifou-se)


O contrato é o ápice da sociedade, é um marco regulatório, e para se falar de contratos foi necessário fazer um contexto histórico, e como se sabe, os povos primitivos, quando queriam possuir algo, saqueavam, e ainda chegaram ao ponto, de que um povo declarava guerra a outro e por conseqüência o povo vencido perdia as suas propriedades.


Rios e Rios Júnior[9] se manifestam ainda, quando discorre acerca da função social da propriedade:


Temos a tendência de valorização da posse, quando se fala na “função social da propriedade”. É uma valorização em favor de que utiliza, que usa, que tira ou dá serventia social a propriedade. Não se justifica, pelo Direito Moderno, que alguém seja proprietário simplesmente para especulação. Não se justifica que alguém que tenha algum bem, simplesmente por ter, enquanto outros necessitam da serventia e produção desse bem.


Ora diante da palpitante discussão acerca da função social da propriedade, como poderia ser ela caracterizada? Silva[10] a caracteriza do seguinte modo:


“[…] o caráter absoluto da propriedade, na concepção da Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão de 1789 (segundo o qual o seu exercício não estaria limitado senão na medida em que ficasse assegurado aos demais indivíduos o exercício de seus direitos), foi sendo superado pela evolução, desde a aplicação da teoria do abuso do direito, do sistema de limitações negativas e também depois de imposições positivas, deveres e ônus, até chegar a concepção da propriedade como função social, e ainda à concepção da propriedade socialista hoje em crise.


Essa evolução implicou também a superação da concepção da propriedade como direito natural, pois não se há de confundir a faculdade que tem todo indivíduo de chegar a ser sujeito desse direito, que é potencial, como direito de propriedade sobre um bem, que existe enquanto é atribuído positivamente a uma pessoa, e é sempre direito atual cuja característica é a faculdade de usar, gozar e dispor dos bens, fixada em lei.” (grifo do autor.)


A propriedade tem o seu conceito, sujeito as modificações em virtude da evolução da sociedade e da sua realidade jurídica. E em razão das alterações da Lei nº 12.112/2009[11] e da função social da propriedade visa o contrato de locação, buscar um equilíbrio absoluto, e que não afronte as garantias e os direitos fundamentais como: o direito a propriedade a moradia, direitos estes tutelados constitucionalmente.


3. A Lei do Inquilinato nos dias atuais Lei 12.112∕2009


Após 18 anos foi aprovado pelo Congresso Nacional a Nova Lei do Inquilinato, Lei 12.112/2009[12], sendo esta uma Lei ordinária, publicada no Diário Oficial da União do dia 09 de Dezembro, alterando deste modo os dispositivos da lei 8.245/1991[13], sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.


Ocorre que, de acordo com que se tem discutido no universo jurídico e ainda na imprensa é que esta lei tem por escopo gerar um maior equilíbrio entre locador e locatário, no sentido do que com essas alterações evitariam situações desagradáveis, bem como haveria uma maior celeridade caso o locador quisesse reaver o seu bem. Com isso seria possível impulsionar investimentos em larga escala no segmento da construção, influenciando ainda na geração de emprego e renda.


Todas essas alterações, fazendo uma rápida leitura, a prima facie, parecem ser benéficas, mas fazendo uma análise mais cuidadosa, é possível perceber que não há equilíbrio algum, uma vez que essa lei se faz eficaz sob o ponto de vista técnico jurídico no que concerne ao locador. Quanto ao locatário até já não foi tão beneficiado assim com essas alterações, essa lei fere inclusive princípios basilares da Constituição tais como o Princípio da dignidade da pessoa humana.


Princípio este assegurado no artigo 1º da Constituição Federal[14], e principalmente, foi o inquilino prejudicado no que consiste a ação de despejo em que o seu prazo foi reduzido, deixando o inquilino desprotegido, não possibilitando o contraditório e a ampla defesa, assegurada no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal[15], in verbis:


“Art. 5º- Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, a segurança e à propriedade, nos termos seguintes:


LV – aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e a ampla defesa, com os meios e os recursos a ela inerentes.”


Deixando ainda a mercê dos problemas sociais, tais como a falta de moradia, a fome, a miséria, e tantos outros que assolam milhares de pessoas, neste caso, dos inquilinos, vítimas do desequilíbrio da Lei 12.112/2009[16], sabendo que um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil, conforme dispõe o artigo 3º, inciso III, do texto Constituição Federal [17], in verbis:


“Art. 3º Constituem como objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:


I. construir uma sociedade livre, justa e solidária;


II. garantir o desenvolvimento nacional


III. erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e regionais


IV. promover o bem de todos, sem preconceito de origem, raça, cor, idade e quaisquer outra forma de discriminação.”


Tendo em vista o que prescreve a Magna Carta é possível notar que não há marginalização maior do que a pessoa não ter onde morar. Filia-se a corrente do legislador constituinte que quando elaborou os direitos sociais almejava tutelar que o cidadão não poderia ser privado de ter onde morar com a sua família, nem tampouco ser impedido de construir uma casa, no que importa a abstenção do Estado e de terceiros.


E ainda, o direito a moradia, assim como os demais direitos sociais, objetiva tão somente a obter uma moradia digna e adequada, bem como se revela como um direito que deve ser obtido por via positiva do Estado.


O ordenamento jurídico da propriedade tem por fundamento a Constituição, em outras palavras significa dizer que a Constituição garante efetivamente a propriedade, desde que esta atenda a sua função precípua, isto é, que atenda a sua função social.


Fazendo uma leitura mais acentuada, pode-se notar que nos princípios constitucionais, principalmente no que discorre acerca da propriedade, não pode ser ela considerada como um direito individual, nem tampouco ser considerada como instituição só de direito privado.


Por esta razão deveria ser a propriedade caracterizada como uma mera instituição de cunho econômico, como assegura o artigo 170, da Constituição Federal[18], in verbis, que:


“Art. 170 – A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:


I. soberania nacional;


II. propriedade privada;


III. função social da propriedade;


IV. […]”


Muito embora seja a propriedade tida como direito individual, não pode mais ser a propriedade analisada sob essa ótica, como um direito eminentemente individual, uma vez que pode ser o seu conceito relativizado, e sendo desta maneira pode se chegar à conclusão de que os princípios de ordem econômica estando preordenados chegam à consecução do seu fim, que consiste tão somente em: assegurar a todos uma existência digna, conforme os ditames da justiça social, assim sendo, a função social fica vinculada a consecução daquele princípio.


Atualmente muito se tem falado acerca da Constitucionalização do Direito Civil. Deve-se entender que esse instituto está voltado no sentido de que as normas do Direito Civil devem ser analisadas a luz dos princípios e dos valores então consagrados pela Carta Constitucional. O que não necessariamente significa dizer que apenas as normas do Direito Civil, devem ter uma leitura constitucionalizada, mas também todas as demais normas do ordenamento jurídico sejam elas do Direito Público ou Privado. Somente deste modo pode-se com toda propriedade afirmar que existe um verdadeiro Estado de Direito, uma vez que possui a Constituição Federal como uma base hermenêutica. Em outras palavras seria o mesmo que dizer que a interpretação de qualquer norma deve ser avaliada e ser adequada aos princípios e valores constitucionais.


E diante do exposto, não diga-se que a Constituição é o centro do sistema juscivilistico, e sem maiores discussões, é a Constituição o centro do ordenamento jurídico como um todo. É, pois, a partir da Constituição que se devem ler todas as normas infraconstitucionais. E ainda assegura o artigo 70 do Código Civil[19], in verbis, que: “Art. 70 – O domicilio da pessoa natural é o lugar onde estabelece a sua residência com o ânimo definitivo.”


Residência nos remete à idéia de moradia, e o direito a moradia por sua vez significa ter o direito de ocupar um lugar como sua residência, seja uma casa, apartamento, enfim um lugar para que o indivíduo possa habitar.


E quando se fala em morar pode se encontrar uma idéia primordial da habitualidade, ou ainda do permanecer ocupando o que possui uma correlação também com o residir e quem sabe ainda habitar, tendo, por conseguinte a mesma conotação de permanecer ocupando um mesmo lugar permanentemente, ou por mais provisório que seja.


Não se objetiva com estes comentários que o direito a moradia seja efetivamente o direito a casa própria, longe disso. Mas quer que, ao menos sejam cumpridos os preceitos constitucionais, tal como quer que se garanta um teto onde todos possam abrigar a sua família. Exige-se ainda que seja uma habitação de condições adequadas de higiene e conforto de tal sorte que preserve a intimidade pessoal e familiar.


Isto posto, a resposta que se reputa correta, porém leva em consideração o papel que é exercido pelo Código Civil, lido, porém sob um enfoque constitucional. Em função do que prescreve o artigo 70 do Código Civil [20], o despejo do locatário é invalido, e sendo invalido afronta radicalmente o princípio da dignidade da pessoa humana, uma vez consagrado no artigo 1º, III, da Constituição Federal. Esta sim é uma visão correta do problema, numa ótica constitucionalizada do Direito Civil. Isso é o que se pode chamar de Direito Civil – Constitucional.


E assim, deverão todos os problemas do nosso ordenamento jurídico serem solucionados? Deve-se, no entanto, ter cautela, porém que, em nome da dignidade da pessoa humana, do interesse público ou da função social de algum instituto, não se admitir intervenções arbitrárias no domínio da autonomia privada, tais como no modo de liberdade de agir do indivíduo e empreender, bem como outros princípios assegurados constitucionalmente tais como: de ter, pensar, expressar, ir, vir, de fazer o que se quer, desde que não esteja em contrariedade com os bons costumes e com a lei. Ocorre que, não se pode lançar mão de garantias constitucionais, que na realidade consiste em verdadeiros valores essenciais, e que em virtude de outros valores que, talvez tão ou mais caros, porque foram gradativamente historicamente, e claro de acordo com a evolução as sociedade, foram pouco a pouco inseridos no ordenamento jurídico para compor o modelo de sociedade ideal, ou que pelo menos deveria ser ideal. Por isso que há essa preocupação excessiva no que concerne a cautela de que tudo seja analisado com bom senso e com ética.


Quanto ao que diz respeito ao campo das alterações, uma das mais graves, e que afronta está localizada no dispositivo 59 §1º, IX, da Lei 12.112/2009[21], in verbis, que discorre acerca da ação de despejo:


“Art.59. Com as modificações constantes deste capitulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.


§1º Conceder-se-á liminar para a desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:


IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de ou o pedido de exoneração dela, independente de motivo.”


Pode-se perceber que neste dispositivo observa-se a celeridade da ação de despejo, independente do motivo, sem que haja a necessidade da citação da parte contrária.


Observa-se que Rios e Rios Júnior[22] se expressam da maneira em que expomos: “A primeira alteração do presente dispositivo de autorizar a ação de despejo também pela falta de pagamento do aluguel provisório (artigo 68, II e artigo 74 §4º) e de diferença de aluguéis (artigo73).”


Ocorre que o legislador teve um posicionamento infeliz, haja vista que ele não possibilitou a ampla defesa e o contraditório consagrado no seu artigo 5º, LV na Constituição Federal[23].


Pode-se observar que Moraes[24] se expressa da seguinte maneira: “O devido processo legal tem como corolários a ampla defesa e o contraditório, que deverão ser assegurados aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral”.


Ora ampla defesa e o contraditório é assegurado a todos, e isso é um dispositivo constitucional, não se pode simplesmente elaborar uma lei que veda expressamente um dispositivo constitucional sob pena de ser caracterizada como inconstitucional.


De acordo com Barbosa[25] se posiciona no seguinte sentido:


“Onde se estabelece uma Constituição, com delimitação da autoridade para cada um dos grandes poderes do Estado, é claro que estes não podem ultrapassar essa autoridade, sem incorrer em incompetência, o que em direito equivale a cair em nulidade.”


Isto é, quando se fala que a República Federativa do Brasil é um verdadeiro Estado Democrático de Direito, significa dizer que as garantias e os seus fundamentos constitucionais devem ser efetivamente respeitados, ou seja, não podem ser os direitos das pessoas violados.


A doutrina busca mecanismos, segundo Silva[26]: “Superar o caráter abstrato e incompleto das normas definidoras de direitos sociais ainda concebidas como programáticas, a fim de possibilitar a sua conclusão prática.”


Por isso que não há mais necessidade de se criar normas em nosso ordenamento jurídico, tendo em vista a sua imensidão, o que se deve ter em mente, é que os grandes juristas e legisladores devem se preocupar efetivamente em não só em interpretar normas, deve-se sim, se ater ao fato de respeitar os princípios e as garantias e direitos fundamentais, uma vez que possuem estes aplicabilidade imediata.


Razão pela qual se deve lembrar que no artigo 16 da Declaração de 1789: “Não tem Constituição a sociedade em que não estiver assegurada a garantia dos direitos (fundamentais), nem determinada à separação dos poderes”.


De acordo com o jurista Ferreira Filho[27]:


“Há uma nítida vinculação entre a Constituição verdadeira e a proteção dos direitos fundamentais: Tal vinculação persiste embora, outras preocupações tenham alargado o campo da Constituição, tornando-a, além de ordenamento do Poder, também um grande plano de ação econômica e social.”


 Assim, a lei de locações se destina à regular locações de bem móveis urbanos, ressalta-se ainda que a constatação da difícil situação no mercado imobiliário, bem como se verifica também a difícil relação entre locador e locatário.


Segundo Farias e Loiola[28]: “A Nova Lei do Inquilinato atualiza as relações entre locadores e inquilinos, adequando o texto da lei ao Novo Código Civil (Lei 10.406/02), às mudanças no Código do Processo Civil (Lei 5.869/73) e a jurisprudência dos últimos 18 anos.”


E ainda para que tenha uma visão mais ampla da relação conflituosa entre locador e locatário, foi publicado no site do STJ[29] um artigo: Locador e locatário uma mina de desentendimentos judiciais.


“Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos, e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságüe na Justiça. Quase um terço (28, 25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21, 43% e São Paulo 20, 02% Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores”.


Na lei 8.245/91[30] segundo Venosa[31] havia uma relação aflitiva entre locador e locatário, segundo ele expõe: “Tantas mordaças impostas aos proprietários, enaltecendo aparente direito dos inquilinos”.


O IDELOS – Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shopping, requerente da ADI 4366[32] alega que a norma atacada ofende ao princípios da dignidade da pessoa humana, da ampla defesa, e da ordem econômica.


No entanto, teve a referida ADI 4366[33], o seu segmento negado em virtude da Requerente não possuir legitimidade ad causa, como se manifesta, a Ministra do STF Ellen Graice, em despacho dado no dia 02 de março de 2010:


“O Estatuto Social juntado nos autos (fls. 25-41), define o requerente como uma associação, pessoa jurídica do Direito Privado, que por fins econômicos não possui fins econômicos (arts. 44, I, e 53, caput, do Código Civil.) Verifico ainda, ter a Idelos a finalidade de prestar “defesa, orientação, e apoio aos Lojistas de Shopping, na sua acepção mais ampla, representando nas relações de qualquer espécie (art. 1º§1º). O mencionado documento também indica uma série de outros objetivos e atividades que confirmam o propósito básico que motivou a constituição da pessoa jurídica requerente, qual seja a atuação em prol de todo e qualquer interesse de lojistas de “shopping centers”.”


E ainda verifica ausência de legitimidade no sentido de que:


“Verifica-se, deste modo, de que o requerente, não obstante tenha sido idealizado para servir aos mais variados interesses dos proprietários de lojas de shopping centers, não é fruto de movimento associativo levado a feito por estes últimos, não possuindo, como membros exclusivos, representante de uma classe dedicada a uma determinada atividade econômica ou profissional. Falta-lhe, portanto, a necessária representatividade para que se possa ser caracterizado como uma entidade referida no artigo. 103, IX, da Carta Magna.”


Ocorre que mesmo com a edição da Lei 12.112/2009[34] alterando os dispositivos da lei anterior não consegui alcançar o equilíbrio almejado, muito pelo contrário acarretou um desequilíbrio muito maior, e ainda não só causou um desequilíbrio como afrontou princípios graves, objeto este da pesquisa.


4. Considerações finaisblica e, desde que esteja cumprindo a sua funçue j conformador, sob


No ordenamento jurídico atual em que a sociedade vive, é pouco provável que nenhum tema mereça mais atenção do que o inquilinato, tendo em vista, que é um assunto que gera muita polêmica, haja vista a necessidade das pessoas precisarem ter um lugar para morar com condições dignas e favoráveis de sobrevivência.


 O objetivo do presente trabalho monográfico não foi em momento algum esgotar o tema, em virtude da dimensão do mesmo e da sua natureza, e até porque acredita-se profundamente que tal ideal seria utópica e um tanto quanto inatingível, tendo em vista de que, com certeza irão vir novos comentários por juristas renomados acerca da Lei nº 12.112/2009, e quem sabe até a interposição de uma nova ADI.


Ainda o que se buscou principalmente na presente monografia foi lançar algumas dúvidas e questionamentos para que se fomente o debate.


Mostra-se extremamente árduo fazer uma avaliação do momento atual, bem como vislumbrou fazer um breve contexto histórico acerca do instituto do inquilinato, isto é, que durante uma avalanche de acontecimentos, que teve o seu surgimento no Direito Romano, sendo posteriormente regulado pelo Código Civil de 1916, passando algum tempo depois a ser regulado por inúmeras leis, sendo estas revogadas de acordo com a evolução da sociedade, e que, por conseguinte sendo regulado pela Lei nº 8.245/91, e ainda teve a sua regulação fundamentada no Código Civil de 2002, e por derradeiro sendo atualmente disciplinada pela Lei nº 8.245/91 e que sofreu alterações decorrentes da Lei nº 12.112/2009, que gerou uma ADI 4366, em virtude da sua possível inconstitucionalidade, em seu art. 59 §1º, inciso IX, da lei supra por afrontar radicalmente dispositivos e princípios fundamentais ao ser humano.


E foi por isso que se tornou uma tarefa árdua e muito complexa de se contextualizar historicamente o instituto da locação, uma vez que difícil se faz de visualizar as suas futuras repercussões no âmbito de questões que versem sobre os direitos sociais, e principalmente que afronte tão gravemente princípios como o da dignidade da pessoa humana, que é um princípio norteador da Constituição Federal e de todas as demais relações jurídicas independente de sua  seara


Diante da dificuldade de regular as relações privadas, muito se fala em direito civil constitucionalizado, pois ainda com base no assunto em tela se verifica a dificuldade de modelar a sociedade civil, segundo valores tais como: igualdade, liberdade, ou ainda da fraternidade que eram fortemente aclamados na Revolução Francesa, infelizmente atualmente em vez de valores assim, adota-se a singularidade das relações, em que apenas um único indivíduo se sobressai com sucesso, isto é, a sua pretensão se faz atendida, mas ao invés dessa tal singularidade deveria se adotar, uma flexibilidade, uma adaptação, uma maior permissividade, em outras palavras o que deveria se adotar seria uma maior amplitude das negociações e que finalmente fosse deixado de lado as diferenças humanas. Diante do exposto, resta uma dúvida. Seria essa situação a constitucionalização do Direito Civil? ou ainda, a civilização do Direito Constitucional?


 Enfim, ao certo não se sabe, mas o que realmente se sabe, é que as leis devem ser criadas em consonância com a Constituição Federal, sempre respeitando os direitos e os limites estabelecidos pelos princípios fundamentais, haja vista, que os legisladores não precisam criar mais leis para o ordenamento jurídico, o que se precisa é cumprir as leis já existentes e interpretá-las da melhor maneira possível e principalmente colocá-las em prática, inclusive, os direitos fundamentais que possuem a aplicação imediata.


 E ainda, devem os legisladores deixar de se preocupar com a celeridade de uma demanda judicial, o que eles devem realmente se preocupar é com a efetividade da justiça, ou melhor, devem se preocupar com a materialização de uma justiça justa, bem como seja essa justiça justa, aplicada para todos, para que, por sua vez esteja em equilíbrio com o princípio da isonomia, afinal de contas todos são iguais perante a lei, e que a propósito, também está a isonomia, resguardada no art. 5º, caput, da Constituição Federal.


 Deve principalmente buscar saber, se as partes realmente estão satisfeitas com que lhe foi provido, é necessário ainda fazer uma distribuição equilibrada da justiça, pois essa celeridade tão elogiada pelos Tribunais tem colocado muitas pessoas na rua, e que na maioria das vezes de maneira injusta, estando essas pessoas nos caos das ruas, avenidas, cidades e grandes metrópoles, estando à mercê da sociedade, tornando-se marginalizadas e vitimizadas por uma celeridade exacerbada, sendo que, no caso do inquilino, este terá a oportunidade do contraditório, mas essa oportunidade virá em um momento tardio, ousar-se-ia em dizer que em um momento absolutamente desnecessário, pois a manifestação de sua defesa só será viabilizada depois que já foi despejado, ou seja, logo após a humilhação e o constrangimento de ter sido despejado e ter tido a sua vida tão exposta, não é de se impressionar que o inquilino não queira argumentar qualquer coisa, pois qualquer argumento ficaria preso em sua garganta, e também se sentiria mais humilhado, pois absolutamente estaria brigando por um imóvel que não é seu, se sentindo desamparado e portanto menos digno.


O processo deve sim ser célere, mas importante se faz que a demanda seja analisada com o cuidado e atenção que o caso requer, principalmente quando o assunto em questão é de direitos sociais, e principalmente quando este direito social é o direito de moradia, pois não há nada mais degradante do que a pessoa não ter onde morar e principalmente quando a pessoa tem uma família, e se sente mais impotente ainda mais quando deixa os idosos, crianças, e pessoas que sofrem de doenças graves expostos ao sol, chuva, vento, doenças, sujeira, fome, miséria, drogas, prostituição e outros problemas que estão ao montes nas ruas.


Sabe-se que os tribunais tem muitas demandas judiciais, mas deve parar para pensar que nem todas as demandas estão reunidas, uma vez que as pessoas já estão desacreditadas da justiça, por isso acabam por não ingressar com uma ação, e essa situação se dá em razão dos litigantes não se sentirem satisfeitos com que lhes foram providos.


Em suma, conclui-se que a intenção do legislador pode até ter sido muito boa, isto é, fazendo uma análise com muita cautela, é possível concluir que ele queria criar uma relação equilibrada entre locador e locatário, haja vista que com a lei anterior que era uma lei muito paternalista em relação ao inquilino e que criava para o locador uma dificuldade da retomada do imóvel, fato este que fazia com que o locador era obrigado a conviver com inquilinos que agem de má-fé, ou seja, com os devedores profissionais, no entanto, esqueceu o legislador de que também há bons inquilinos e que sempre pagam os seus aluguéis em dia, e que quando atrasarem uma única parcela serão despejados, não sabendo que nem sempre as pessoas deixam de pagar por que quer, mas sim porque existe um justo motivo pelo tal atraso, um razão pela qual que não permitiu que os mesmos pudessem pagar, seja em razão de doença na família, morte, desemprego e dentre tantos outros motivos que possam desfalcar a situação financeira de um indivíduo, e que com advento desta lei ele inviabilizou para estas pessoas a ampla defesa e contraditório, mas que ainda sim não foi esta lei declarada inconstitucional.


 


Referências bibliográficas:


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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – contratos em espécie. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2005. v.3.


Notas:
[1] RIOS, Arthur; RIOS JUNIOR; Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 4 ed. Curitiba: Juruá, 2010. p. 44.

[2] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 25. ed. São Paulo. Saraiva, 2009. v.3. p. 19.

[3] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – direito das obrigações.  Atualizado por Carlos Alberto Dabus Maluf e Regina Beatriz Tavares da Silva. 34. ed. São Paulo: Saraiva: 2003. p. 154.

[4] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – contratos em espécie. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2005. v.3. p.146.

[5] FIUZA, César. Curso Completo de Direito Civil. 12 ed. rev. atual. amp. Belo Horizonte: Del Rey, 2008. p.518.

[6] GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil contratos em espécie. São Paulo: Saraiva, 2008. tomo II. v. VI .p. 153-54.

[7] SANTOS, Ozéias J. Prática Forense inquilinato e condomínio. 11 ed. s.l: Vale do Mogi, 2010. p. 

[8] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – direito das obrigações.  Atualizado por Carlos Alberto Dabus Maluf e Regina Beatriz Tavares da Silva. 34. ed. São Paulo: Saraiva: 2003. p. 155.

[9] RIOS, Arthur; RIOS JUNIOR; Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 4 ed. Curitiba: Juruá, 2010. p. 45.

[10] SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 32. ed. São Paulo: Malheiros, 2009.p. 272.

[11] BRASIL. Lei nº 12.112/2009, de 09 de dezembro de 2009. Altera a Lei 8.245, de 18/10/91, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.

[12] BRASIL. Lei nº 12.112/2009, de 09 de dezembro de 2009. Altera a Lei 8.245, de 18/10/91, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.

[13] BRASIL. Lei nº 8.245, de 21 de outubro de 1991. Dispõe sobre a locação e procedimentos a elas pertinentes.

[14] BRASIL. Constituição. Brasília: Senado, 1988.

[15] BRASIL. Constituição. Brasília: Senado, 1988.

[16] BRASIL. Lei 12.112/2009, de 09 de dezembro de 2009. Altera a Lei 8.245, de 18/10/91, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.

[17] BRASIL. Constituição. Brasília: Senado, 1988.

[18] BRASIL. Constituição. Brasília: Senado, 1988.

[19] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Institui o Código Civil.  

[20] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Institui o Código Civil.

[21] Lei do Inquilinato com alterações da Lei nº 12.112/2009 publicada no DOU do dia 10/12/2009 com vigência a partir do dia 23/01/2010.  

[22] RIOS, Arthur; RIOS JUNIOR; Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 4 ed. Curitiba: Juruá, 2010. p. 310.

[23] BRASIL. Constituição. Brasília: Senado, 1988.

[24] MORAES, Alexandre. Direito Constitucional. 23 ed. Atlas, 2008. p. 105.

[25] BARBOSA, Rui. Atos Inconstitucionais. Traduzido por Ricardo Rodrigues Gama, 1 ed. São Paulo: Russel, 2003. p. 40.

[26]SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. Malheiros, 2003.p. 140.

[27]FILHO, Manoel Gonçalves Ferreira. Aspectos do Direito Constitucional Contemporâneo. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 2009.p. 294.

[28] FARIAS, Thélio Queiroz; LOIOLA, Antônio Arneldo L. de. Nova Lei do Inquilinato comentada – Lei nº 12.112/2009. 1 ed. CL EDIJUR: São Paulo, 2010. p. 9-10.

[29]http://www.stj.gov.br/portal_stj/objeto/texto/impressão.wsp?tmp.estilo=&tmp.area=398&tmp.texto=94172. Acesso em 19 de abril de 2010.

[30]BRASIL. Lei 8.245, de 21 de outubro de 1991. Dispõe sobre a locação e procedimentos a elas pertinentes.

[31]VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 2003.p. 22.

[32]BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Inconstitucionalidade. ADI 4366. Instituto Brasileiro de Defesa de Lojistas de Shopping – IDELOS (Requerente). Presidente da República (Requerido). Relatora Ministra Ellen Graice. Brasília. Disponível em: <http://www.stf.jus.br/portal/peticaoInicial/pesquisarPeticaoInicial.asp> Acesso em: 02 de março de 2010.                   

[33] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Inconstitucionalidade. ADI 4366. Instituto Brasileiro de Defesa de Lojistas de Shopping – IDELOS (Requerente). Presidente da República (Requerido). Relatora Ministra Ellen Graice. Brasília. Disponível em: <http://www.stf.jus.br/portal/peticaoInicial/pesquisarPeticaoInicial.asp> Acesso em: 02 de março de 2010.                     

[34] BRASIL. Lei 12.112/2009, de 09 de dezembro de 2009. Altera a Lei 8.245, de 18/10/91, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.

Informações Sobre o Autor

Natália Lemos Mourão

Bacharel em Direito na Faculdade Interamericana de Porto Velho – UNIRON – 2010/2. Formada pela Escola da Magistratura de Rondnia – EMERON – 2011. Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Faculdade Católica de Rondnia – FCR – 2012/2013. Consultora de Metodologia de Pesquisa Científica e defesa de trabalhos de TCC. Autora de diversos Artigos Jurídicos. Professora visitante de Direito


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