Área urbana e área de expansão urbana

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Para efeito de lançamento do IPTU é relevante a distinção jurídica entre área urbana e área de expansão urbana. Normalmente, os doutrinadores não cuidam dessa distinção dispensando idêntico tratamento a ambas as situações.


Dispõe o art. 32 do CTN:


“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.


§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:


I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;


II – abastecimento de água;


III – sistema de esgotos sanitários;


IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;


V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.


§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior”.


Depreende-se do exame do § 1° que o Código Tributário Nacional adotou o critério geográfico para a definição de zona urbana. Presentes pelo menos dois dos melhoramentos mencionados no § 1°, do art. 32 do CTN, pode a lei municipal declarar a área como sendo de zona urbana. Por exclusão surge o conceito de zona rural.


O § 2°, do art. 32, do CTN ignorado pela generalidade dos estudiosos no pressuposto de que está contido no conceito do § 1°, versa sobre áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana. Essas áreas não se confundem com a área urbana. Do contrário esse § 2°, do art. 32 seria ocioso. E uma das regras da hermenêutica é a de interpretar o texto de forma a conferir-lhe algum efeito jurídico.


São áreas que, segundo a legislação municipal competente, podem ser consideradas urbanas, por expressa definição da lei local, sem preencher os requisitos previstos no § 1º. Essas áreas só podem ser aquelas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizados fora da zona urbana, isto é, em áreas onde não estão presentes pelo menos dois dos requisitos previstos no § 1º.


 É comum, hoje em dia, deparar-se com condomínios fechados localizados fora da zona urbana aonde existem alguns melhoramentos públicos, não necessariamente aqueles elencados no § 1º. Essas áreas podem ser declaradas como áreas urbanas por opção do legislador municipal competente. Importante esclarecer que não basta que a lei inclua determinadas áreas como urbanizáveis ou de expansão urbana. É preciso que áreas assim consideradas sejam expressamente declaradas como sendo áreas urbanas. A exemplo do § 1º, o § 2º não é auto-aplicável devendo a lei local declarar essas áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana como sendo áreas urbanas, uma vez preenchidos os requisitos da lei de norma geral. É a inteligência que se extrai do § 2º sob comento.



Informações Sobre o Autor

Kiyoshi Harada

Especialista em Direito Tributário e em Ciência das Finanças pela FADUSP. Professor de Direito Tributário, Administrativo e Financeiro em várias instituições de ensino superior. Conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo. Presidente do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos. Ex Procurador-Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo, Titular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7 (Bernardo Ribeiro de Moraes) da Academia Brasileira de Direito Tributário. Acadêmico, Titular da cadeira nº 59 (Antonio de Sampaio Dória) da Academia Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo.


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