O registro das transações imobiliárias: segurança jurídica e proteção da propriedade em benefício da sociedade

Resumo: O registro de imóveis possui grande relevância para o direito por ser a forma comprobatória da propriedade imobiliária, como também por assegurar a estabilidade do domínio e a segurança jurídica. A propriedade do imóvel não basta o simples acordo de vontades entre o adquirente e transmitente, o título por si só não comprova o domínio, pois é com o registro que terá a propriedade plena. Além de estabelecer o direito de propriedade o registro arquiva o histórico completo do imóvel, dando conhecimento a toda a coletividade a quem pertence quais as modificações da titularidade e os possíveis ônus que possam pesar sobre o imóvel. Portanto o registro dos bens imóveis e de direitos a eles relativos, visa a garantia de autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais, preservando-lhe a confiabilidade.

Palavras-chaves: Benefícios. Registro Imóveis. Sociedade.

Abstract: Real estate registration is of great relevance for law because it is the evidential form of real estate property, as well as for ensuring the stability of the domain and legal certainty. The ownership of the property is not enough simply the will agreement between the acquirer and the transferor, the title alone does not prove the domain, as it is with the registration that will have full ownership. In addition to establishing the right of ownership, the registry records the complete history of the property, giving notice to the entire community to whom it belongs what changes in ownership and possible burdens that may weigh on the property. Therefore, the registration of immovable property and rights related to them, aims to guarantee the authenticity, security and effectiveness of the seats of legal acts inter vivos or mortis causa, constitutive, declaratory, translative and extinguishing of rights in rem, preserving the reliability.

Keywords: Benefits. Real Estate Registry. Society.

Sumário: Introdução. 1. O registro imobiliário: breves considerações. 1.1. Origem e evolução histórica do registro de imóveis. 1.2. Finalidade e aplicabilidade do registro de imóveis. 2. A proteção da propriedade no registro imobiliário e os benefícios da sociedade. 2.1. Breves apontamentos sobre propriedade. 2.2. Efeitos da ausência do registro imobiliário.
2.3. Eficácia do registro imobiliário na proteção do direito de propriedade.

INTRODUÇÃO

O registro de imóveis é a denominação legal atribuída ao serviço extrajudicial a que se confere a atribuição de promover o registro da propriedade imobiliária, que visa assegurar aos respectivos titulares os direitos de propriedade e os direitos reais inerentes.

A proposta do artigo visa fazer uma reflexão sobre a importância do serviço registral imobiliário, sua segurança jurídica e proteção à propriedade em benefício da sociedade.

A presente pesquisa realizada foi por meio de pesquisa bibliográfica e quanto ao método escolhido pela elaboração e desenvolvimento do tema, foi o dedutivo. Desta forma, utilizaram-se dados colhidos de diversos autores pesquisados que versam sobre o tema em tela.

No primeiro momento será abordado à origem e a evolução histórica no Brasil do Registro de Imóveis, bem como sua finalidade e aplicabilidade, quando também serão analisados os atos sujeitos ao registro.

Após será abordado sobre a atividade registral, legislação aplicada, conceitos e noções de propriedade, e ao final a proteção do registro imobiliário, eficácia e segurança jurídica como benefício a sociedade.

Frente ao exposto, procura-se evidenciar a importância e segurança jurídica que o serviço registral imobiliário presta em benefício da sociedade ao perpetuar a pacificação dos conflitos existentes no que se refere à aquisição e a transmissão imobiliária, como um dos instrumentos eficazes a inserção social e econômica das pessoas que dele se utilizam para garantir efetivaçãodos seus direitos e a consequente a segurança jurídica almejada.

1. O REGISTRO IMOBILIÁRIO: BREVES CONSIDERAÇÕES

1.1. Origem e Evolução Histórica Do Registro De Imóveis

Ao longo da história sobre a propriedade imobiliária surgiu em 1.500 com o descobrimento do Brasil, pois todas as terras pertenciam ao domínio público, uma vez que a propriedade privada foi instituída pela Coroa Portuguesa por meio de doações àqueles que aqui chegavam como uma forma de incentivo a ocupação das terras descobertas.

As doações de terras chamavam-se de “sesmaria”, que seriam doadas a quem tivesse a intenção de cultivá-las e que caso não fossem utilizadas seriam devolvidas a Coroa. Porém com a independência do Brasil e com advento da constituição de 1824 a propriedade passou a ser protegida por princípios constitucionais. Assim esclarece Diniz (2004, p.15):

“Com o descobrimento do Brasil, em 1500, inicia-se a historia da propriedade imobiliária brasileira, uma vez que todas as terras passaram ao domínio publico. A Coroa portuguesa instituiu a propriedade privada mediante doações, reguladas pela Ordenações do Reino, aqueles que aqui aportaram, estimulando-os dessa forma a ocupar a terra descoberta, embora não lhes transferisse o domínio pleno das Capitanias […] Os capitães donatários poderiam doar essas terras a quem pretendessem cultivá-las, sob pena de vê-las retornar à Coroa […] Esse sistema sesmarial foi suspenso pela Resolução de 17 de julho de 1822. Com a independência do Brasil e, posteriormente, com a Constituição Imperial de 1824, a propriedade passou a ser resguardada; consequentemente, baseada em princípios constitucionais, foram publicadas, em nosso país: […]”.

Entre os anos de 1822 até 1850 enquanto a legislação sobre a propriedade estava em processo de elaboração, utilizava-se a ocupação de terras pela simples tomada da posse, sem título algum e trouxe um quadro fundiário brasileiro com quatro situações, sendo em primeiro as terras não distribuídas, ou que, concedidas a terceiros, haviam voltado ao Estado, às terras dadas regularmente de sesmarias, as terras dadas de sesmaria e por fim as áreas simplesmente ocupadas por pessoas sem nenhum título.

As ordenações do reino foram o primeiro sistema jurídico introduzido no Brasil que previam principalmente que os atos registrais ficariam a cargo dos Tabeliães nomeados pelo Rei. Em 1850, com o advento da Lei nº 601 em 1854 a posse passou a ser legitimada, separando-se do domínio público todas as posses registradas no Livro da Paróquia Católica, discriminando os bens do domínio público do particular, criando o registro paroquial das terras possuídas pelo Império e obrigando os proprietários rurais a registrarem suas terras, chamado “registro do vigário”.

Em 1843, com a Lei Orçamentária nº 317, regulamentada pelo Decreto nº 482 de 14 de novembro de 1846, foi criado o Registro de Hipotecas, com o fim de tornar a terra uma base para o credito. O registro de hipotecas serviu de base para a criação do atual Registro de Imóveis, pois dele desviou-se a ideia de estendê-lo a transmissão da propriedade. Ainda sobre a evolução histórica Diniz acrescenta (2004, p.16/17):

“[…] b) A Lei n.601, de 18 de setembro de 1850, primeira lei de terras, que veio dar um grande passo, discriminando os bens do domínio público dos do particular… Os proprietários rurais, sob severas penas, eram obrigados a registrar suas terras. Com isso, já no início do século XX, havia um cadastro rural parcial, da competência do Ministério da Agricultura, por abranger apenas imóveis rurais dos proprietários que solicitassem benefícios legais. Assim, até a promulgação do estatuto da Terra (Lei n. 4.505, de 30 de novembro de 1964, art. 46, regulamentada pelo Decreto n. 55.891, de 31 de março de 1965), o Governo Federal não havia cuidado da organização atualizada de um cadastro de imóveis rurais. E a Lei n. 5.868, de 12 de dezembro de 1972, regulamentada pelo Decerto n. 72.106, de 18 de abril de 1973, veio criar o sistema nacional de cadastro rural”.

A Lei 1237 de 1864 criou o Registro Geral que englobava todos os direitos reais imobiliários e com a proclamação da república o Decreto nº 169-A de 19 de janeiro de 1890, consagrou o Princípio da Especialização, embora a publicidade fosse defeituosa.

O Decreto n. 370, de 02 de maio de 1890, incluiu entre os atos sujeitos a registro o título que conferia direitos pessoais, para que pudesse transmitir o domínio entre vivos (art. 234). Após o Decreto 451-B instituiu o Registro de Torrens que foi regularizado pelo Decreto n. 955-A, de 05 de novembro de 1890 e esse decreto já falava em matricula, denominação adotada pela Lei n. 6.015/73 para indicar o assentamento de cada imóvel, com suas especificações físicas e jurídicas.

Com o advento da Constituição de 1891, as terras devolutas passaram ao domínio dos Estados exceto as faixas de fronteira e zonas de segurança nacional, que continuaram sob o domínio do Estado. No ano de 1917 passou a vigorar o Código Civil de 1916 tornando o registro imobiliário uma instituição pública com a função de operar a transmissão do domínio e o Registro Geral passou a ser denominado de Registro de Imóveis.

Desta forma a Lei n. 4.827/24 e os Decretos nº 18.532/28 e nº 4.857/39 contribuíram com as normas que constam na Lei nº 6.015/73 e pelo Código Civil em vigor.

Atualmente o Registro de Imóveis é regulamentado pela constituição Federal, pelo Código Civil e pela Lei 6.015/73 que dispõe sobre os Registros Públicos, englobando desta forma não somente o Registro de Imóveis, como também o Registro Civil das Pessoas Naturais, o Registro Civil das Pessoas Jurídicas e o Registro de Títulos e Documentos. Defende Diniz (2004, p. 21) que:

“O sistema registrário brasileiro não foi absolutamente fiel ao alemão, que o inspirou, adotando critérios mais consentâneos, com a realidade nacional […] poder-se-á afirmar, em linhas genéricas, que há, portanto, no nosso quadro fundiário: a) Terras particulares, cujos títulos foram devidamente transcritos pelos seus proprietários no registro imobiliário. b) Terras devolutas, pertencentes aos Estados ou à União, nas áreas reservadas (faixas de fronteiras etc.) que, ainda, não são objetos de registro […] c) Terras sem dono, que não são de particulares, por não terem título transcrito, nem dos Estados, nem da União, por estarem na posse de alguém em razão de título legitimo anterior ao código Civil de 1916. […]”

O Registro de Imóveis abordado na Lei nº 6015 de 1973 dispõe sobre os Registros Públicos que se transformou numa instituição pública com a função de operar a transmissão do domínio, por ser considerado um dos meios aquisitivos da propriedade.

O artigo 1227 do Código Civil de 2002 declara que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro imobiliário dos títulos elencados nos artigos 1.245 a 1.247, salvo nos casos expressos em lei.

Com referido preceito, extrai-se que com o advento do Código civil e alterações efetuadas pela própria Lei de Registros Públicos, o Registro de Imóveis passou a ter um destaque no direito como um todo, uma vez que a maioria das relações patrimoniais, que envolvem imóveis passaram a ser controladas pelo Registro de Imobiliário.

1.2. Finalidade e Aplicabilidade Do Registro De Imóveis

O registro público é de grande relevância para o direito, não apenas por ser a forma de transferência efetiva da propriedade de bens imóveis, como também por assegurar a estabilidade do domínio e a segurança jurídica do proprietário. Assim descreve Carneiro (2003, p. 261):

“O Registro Imobiliário tem por finalidade a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (Lei n. 6.015, de 1973, art. 1º). Quanto aos imóveis, além disso, o registro do título identifica o imóvel ou direito registrado e é o ato que transfere a propriedade sobre um imóvel… O objetivo principal do registro imobiliário é o imóvel e os direitos e atos a ele relativos […] Imóvel é o prédio de área continua, identificado pelos seus limites, confrontações e características e pelo registro imobiliário.”

Segundo a Lei de Registros Públicos e o atual Código Civil, o Registro de Imóveis passou a ter função essencial para o direito brasileiro tendo em vista que a maioria das relações patrimoniais que envolvem imóveis passaram a ser controlada por ele.

Assim, o registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais e armazenar em seus livros todas as informações sobre imóveis, aplicar os princípios, sem interferir na vontade das partes, formalizar a aquisição da propriedade, conferindo ao adquirente a segurança quanto ao direito real de propriedade, uma vez que sem a segurança jurídica garantida pelo Registro Imobiliários, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, e danos irreparáveis.

A aquisição da propriedade não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente, visto que essa transferência somente se opera com o registro do título imobiliário, antes deste somente existiria o direito pessoal.

Da mesma forma quando se adquire a propriedade pela acessão, usucapião, desapropriação e pelo direito hereditário, que mesmo nesse caso é imprescindível o acesso ao Registro de imobiliária para se preservar a continuidade registraria e a eficácia erga omnes. Portanto, a finalidade principal é de garantir a autenticidade e a segurança dos atos relacionados aos bens imóveis e surtir os efeitos desejados entre as partes.

No que se refere à aplicabilidade, o registro de imóveis é a serventia encarregada de registrar ou averbar os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, demonstra seu estado atual, alterações e extinções, dando publicidade, especialidade e continuidade a estes atos, com caráter de autenticidade e eficácia.

No cenário atual o ato que venha a transferir domínio ou instituir ônus reais, será objeto de registro e não mais de transcrição ou inscrição, como era no sistema anterior. A matrícula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, ou seja, serão escritos os atos de registro e averbação, constará todos os dados do imóvel, como sua área, sua localização, suas confrontações, sua denominação, sua designação cadastral, bem como o nome e qualificação do proprietário.

Contudo, o registro é o ato que segue a matricula, consiste na transcrição dos atos de aquisição, transmissão da propriedade e atos que oneram ou restringem o direito real de propriedade sobre o imóvel. Segundo Avvad (2006,p. 137):

“A Lei de Registro Público modificou a sistemática do registro imobiliário, estabelecendo um registro próprio para cada imóvel, diferindo dos regulamentos anteriores que previam registro próprio para cada título, independentemente do número de imóveis que nele contivesse. O registro era efetuado pela transcrição do título, em ordem cronológica, podendo conter tal transcrição mais de um imóvel ou partes ideais. Pela atual legislação, optou-se pela adoção da técnica do folio real, que organiza a publicidade imobiliária por unidade predial. Se uma escritura se referir a dois imóveis, por exemplo, serão abertas duas matriculas uma para cada imóvel.”

Para ser registrado o imóvel deve ser devidamente identificado, conforme descreve o artigo 176 da Lei nº 6.015, de 1973 e inscritos no livro 2, pois cada imóvel terá uma matricula própria que será aberta por ocasião do primeiro registro. A matrícula é a primeira inscrição do imóvel e encontra-se disposto nos artigos 227 a 235 da referida Lei.

 O Registro é fundado no princípio segundo o qual a transmissão e a extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos “inter vivos” mediante a sua inscrição no registro imobiliário. A averbação é relativa a modificações não essenciais da matricula ou dos registros, como por exemplo, as baixas, extinção de direitos, cessões, transferências, bem como qualquer outra alteração, tais como modificação do nome ou estado civil do titular, a construção ou demolição de benfeitorias, alteração ou novação de obrigação hipotecaria, Macedo (1990, p.210) destaca que:

“A atribuição principal do registro de imóveis é a de se constituir no repositório fiel da propriedade imóvel e dos negócios jurídicos a ela referentes […] além da matricula, são feitos também o registro e averbação de vários atos enumerados pelo artigo 167 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos) entre os quais se definem e se destacam os seguintes: Matrícula, Registro e Averbação […] O registro e a averbação podem ser definidos como formalidades legais a que estão sujeito determinado atos jurídicos a fim de que com a publicidade obtida se tornem autênticos e possam ter valor contra terceiros” (artigo 172 da Lei de Registros Públicos).

A retificação que está prevista no art. 213 da Lei de Registros Púbicos, poderá ser feita a requerimento do interessado ou mediante despacho judicial. E por fim, o cancelamento de atos de registro está disposto nos artigos 248 e seguintes da Lei 6.015/73.

Contudo, ressalta-se que o Registro de Imóveis não se trata de um repositório de títulos, mas sim em um órgão público controlador de seus aspectos formais, utilizando-se de princípios registrarios, porém sem interferir na vontade das partes envolvidas no negócio e com a finalidade exclusiva de garantir a segurança jurídica, e publicidade de seus atos perante a sociedade.

Assim, o Registro de Imóveis pode ser definido como órgão auxiliar do Direito Civil, mais especificamente uma parte do Direito das Coisas, que cuida exclusivamente de atos que dizem respeito à propriedade de bens imóveis, destinado ao assentamento, de um título, seja ele um documento público ou um documento particular, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas lhes garantido presunção relativa da propriedade, conceituada por Diniz (2004, p. 13):

“O registro imobiliário seria o poder legal de agente do oficio público, para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso o assentamento da proteção especial a propriedade imobiliária, por fornecer meios probatórios fidedignos da situação do imóvel, sob ponte de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos de terceiros”.

Segundo Dip (2005, p.62), em sua obra “Registro de imóveis: define o Registro Imobiliário como instituição e acrescenta:

“Consiste o registro imobiliário, sob o aspecto institucional, em um sistema de publicidade provocada e estável de situações jurídicas prediais, que opera mediante inscrição de fatos jurídicos (lato sensu), e cuja finalidade é a de assegurar, formalmente, determinados interesses da comunidade. O registro imobiliário está voltado as exigências da segurança estática do domínio e direitos reais menores sobre os imóveis e da segurança dinâmica do comercio e do credito predial.”

Assim, o serviço extrajudicial do registro de imóveis consiste no poder atribuído ao serventuário competente e revestido de fé pública, que através de atos de escrituração anotam em livros específicos todas as transações que se referem aos bens imóveis e seus respectivos efeitos gerados, sendo assim assegurada a proteção ao direito real de propriedade.

O registro imobiliário é fundamental para a garantia do domínio e para a efetiva constituição do direito de propriedade, tendo em vista que no direito brasileiro, os negócios jurídicos, por si só não transferem o domínio sendo imprescindível o registro do ato translativo de propriedade na circunscrição imobiliária competente.

A denominação “Registro de Imóveis”surgiu na égide do Código Civil de 1916, estabelecendo aos ofícios encarregados de anotar em livros próprios todos os atos que digam respeito a bens imóveis, ou seja, trasladar para os seus livros as transcrições necessárias à validade e publicidade jurídica da aquisição e transferência da propriedade, bem como as inscrições aos encargos reais que venham a pesar sobre elas, as respectivas averbações acerca dos fatos que afetam a propriedade cuja aquisição ou transferência já constem do Registro, ou acerca de atos que venham a anular os atos ali inscritos. Como define Castanheira (1977, apudCARNEIRO, 2003):

“Segundo ensina o Prof. Eduardo SocratesCastranheira Sarmento, “Registro” deriva do latim, regesta, plural de neutro de regestur (copiado, transladado), é o lançamento ou cópia em livro próprio, de ato que se tenha praticado ou de documento que se tenha passado para sua lembrança e conservação. Garfa-se igualmente Registro. Acrescenta, o ilustrado mestre, que essa mesma expressão é usualmente utilizada para designar o livro onde se faz a anotação ou lançamento ou a transcrição do ato, como ainda, a própria repartição pública ou cartório incumbido de tais atos. No Brasil os Registros Públicos são divididos em três categorias, que são: os pessoais; os reais; os obrigacionais. A segunda delas, que abrange a propriedade de um modo geral, está classificada em: registro de imóveis, e das propriedades marítima, aeronáutica, intelectual e industrial”.

A atividade do registro imobiliário foi estabelecida constitucionalmente pelo artigo 236 da Constituição Federal dispõe que “os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”. Conforme enfatiza Avvad, (2006, p.135):

“O artigo 236 da atual Constituição dispõe sobre os Serviços Notariais e de Registro, anteriormente denominados genericamente “cartórios”, exercícios em caráter privado, por delegação do Poder Público. Prescreveu o referido artigo que uma lei ordinária regulamentaria atividades dos notários e dos oficiais de registro público e disporia sobre sua responsabilidade civil e criminal, definindo a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário, além de estabelecer normas gerais para fixação dos emolumentos relativos aos atos por eles praticados. O parágrafo 3º do artigo 236 prevê a obrigatoriedade do concurso público de provas e títulos para ingresso na atividade notarial e de registro. A Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal, dispondo sobre Serviços Notariais e de Registro […] Enquanto uma escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato do município, o seu registro só poderá ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel se localizar. Ao lavrar a escritura pública referente a um imóvel, o notário deve verificar se a documentação está perfeita, a fim de garantir a segurança jurídica do negócio. A transmissão do domínio ou da propriedade do imóvel, só ocorre após o registro do título no registro de imóveis da circunscrição onde ele se situa”.

A Lei nº 8.935/94, regulamentou o dispositivo constitucional (artigo 236 da CF/1988) quando define que:“Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.

Portanto, compreende-se a atividade registral é exercida em caráter privado por particulares investidos em função pública por delegação.

2. A PROTEÇÃO DA PROPRIEDADE NO REGISTRO IMOBILIÁRIO E OS BENEFÍCIOS DA SOCIEDADE

2.1 Breves Apontamentos Sobre Propriedade

Como bem define a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, inciso XXII, é garantido a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil o direito de propriedade.

Assim, a propriedade trata-se de um direito real de conteúdo muito amplo, uma vez que abrange posse e domínio. Resulta em direitos de disposições, uso, gozo, fruição e garantia, tendo em vista que, confere ao seu titular à faculdade de usar o bem, tirar dele o proveito que ele possa oferecer, podendo ainda aliená-lo, por renda ou doação e, até mesmo, grava-lo de ônus, como ocorre quando se oferece o bem em garantia de uma dívida.

A propriedade pode ser plena quando os direitos como uso, gozo, disposição e reivindicações se encontram reunidos em poder do proprietário. Entretanto, pode ser limitada, ou seja, os elementos mencionados anteriormente são entregues a outro titular.

Dessa forma, o proprietário deve respeitar os limites uteis ao seu uso, bem como a legislação especifica no que se refere à fauna, caça, pesca, proteção ao meio ambiente, patrimônio, e as legislações de que tratam da edificação.

Vale destacar o conceito que MONTEIRO (2003, p.83) nos traz:

“O direito de usar compreende exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar, sem alterar-lhe a substância. O direito de gozar consiste em fazer frutificar a coisa e auferir-lhe os produtos. O direito de dispor, o mais importante dos três, consiste no poder de consumir a coisa, de aliená-la, de gravá-la de ônus e de submetê-la ao serviço de outrem.”

Quanto à aquisição da propriedade imóvel, esta pode ser classificada de suas formas, sendo elas: originária e derivada. Ela é chamada de originária quando o bem não tinha dono anteriormente, como nos casos de ocupação ou acessão. Do contrário ela será chamada de derivada. Para muitos autores a usucapião entraria na classificação de aquisição de forma originária.

O Código Civil trouxe um “conceito” de propriedade ligada à relação jurídica complexa, com direitos e deveres e para atender a função social. Para Loureiro (2013, p.1190), “O caput do art. 1.228 do CC/2002, guarda semelhança com o art. 524 do CC/1916, não definindo a propriedade, mas descrevendo de modo analítico as faculdades do proprietário”. Assim, os direitos do proprietário são classificados como uso, gozo, reivindicar e dispor e desta forma permitem que o proprietário se utilize da coisa desde que enquadrados na função social da propriedade. Para LOUREIRO (2013, p.1190):

“No regime do CC, está a propriedade circunscrita aos bens corpóreos, ou seja, às coisas. O art. 5º, XXII, da Constituição, porém, ao proteger o direito de propriedade, abrange também os créditos e toda posição jurídica de valor patrimonial. É por isso que a moderna doutrina não mais fala em propriedade, mas em propriedades, tal a complexidade e diversidade de situações jurídicas a disciplinar, que não comportam solução única e monolítica. Os direitos de usar e fruir um apartamento, uma gleba protegida por legislação ambiental ou bens de produção são radicalmente diversos entre si, guardando mais diferenças do que semelhanças”.

Na parte final do artigo 1.245 do Código Civil, sugere a AÇÃO REIVINDICATORIA para que o proprietário possa reaver a coisa para si e nos comentários de Loureiro (2013, p. 1191), “Se a ação cabe contra o possuidor injusto, com maior dose de razão cabe contra aquele que nem posse tem, mas, simplesmente, represente outrem na posse”.

A posse de bens imóveis é dada pela ocupação e mesmo sendo protegida pelo direito, não chega a ser um direito real, pois não gera os mesmos efeitos que a propriedade plena. Já o domínio é o poder que se exerce sobre determinada coisa e para alguns doutrinadores os conceitos de posse e domínio são usados como sinônimos. Sobre o processo de compra e venda e parcelamento do solo urbano, Rizzardo (2003, p.99) é claro quando observa que:

“A lei civil diz que a propriedade imóvel se adquire pela transcrição do título de transferência no registro de imóveis, art. 1.245. E o compromissário deverá propor a ação de adjudicação compulsória, conforme arts. 16 e 22 do Dec.-lei 58 (para imóveis não loteados), e art. 25 da Lei 6.766, (para imóveis loteados). […] O principal efeito real, como já observado antes, estampado nos arts. 1.417 e 1.418 do CC, consiste, em favor do promitente comprador, do direito real a aquisição do imóvel, que se materializa através de outorga de escrita definitiva de compra e venda, ou, se negada, na adjudicação”.

A propriedade imóvel só se transfere com o registro no cartório de Registro Imobiliário, ou seja, por meio da transcrição, inscrição e averbação, como bem destaca o artigo 1227: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. LOUREIRO quando comenta o artigo declara que:

“Note-se a ressalva do próprio art. 1.227 em que o registro é constitutivo somente em relação às transmissões por atos inter vivos e a título negocial derivado. Os modos originários de aquisição da propriedade imobiliária – usucapião e acessão – independem do registro, que tem efeito meramente publicitário e regularizador, visando a permitir que ulteriores alienações a título derivado tenha acesso ao registro, preservando a continuidade.” (LOUREIRO et al., 2013, p. 1188).

No artigo 1.245 do Código Civil temos que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”. Assim define Loureiro et al. (2013) quando comenta este artigo:

“Nosso sistema de aquisição da propriedade e de outros direitos reais seguem a tradição do Direito romano, exigindo título mais modo, consistentes em uma providencia suplementar que, somada ao título, provoca a transmissão do direito real. […] Além disso, nosso sistema de aquisição da propriedade é causal. O registro constitui a propriedade imobiliária, mas permanece vinculado ao título que lhe deu origem.”

Assim, na visão de Loureiro (2013), o registro será constitutivo da propriedade e de direitos reais sobre coisas imóveis quando for adquirida a título inter vivos e de forma derivada. E será causal tendo em vista que encontra o registro encontra-se ligado ao título que lhe deu origem.

Na formação do conteúdo da propriedade temos a mescla de elementos do Direito Público e Direito Privado. O conteúdo material da propriedade se baseia no Código Civil postas no ordenamento de 1916 e mantidos pelo Código de 2002 e que ajustou a doutrina na natureza eminentemente privada do instituto da propriedade. Para tanto temos a crítica de José Afonso da Silva (2002, p. 270), quando diz que:

“Essa é a perspectiva dominada pela atmosfera civilista, que não leva em conta as profundas transformações impostas às relações de propriedade privada, sujeita, hoje, à estreita disciplina do Direito Público, que tem sua sede fundamental nas normas constitucionais. Em verdade, a Constituição Federal assegura o direito de propriedade, mas não só isso, pois, como assinalamos, estabelece também seu regime fundamental, de tal sorte que o Direito Civil não disciplina a propriedade, mas tão somente as relações civis a ela inerentes”.

Para MELO (1987, p. 39), a propriedade é de matéria pública, sendo assim, afirma:

“O direito de propriedade – ou seja, o reconhecimento que a organização jurídica da Sociedade (Estado) dispensa aos poderes de alguém sobre coisas – encarta-se, ao nosso ver, no Direito Público e não no Direito Privado. É evidente que tal Direito comporta relações tanto de Direito Público quanto de Direito Privado. Entretanto, o direito de propriedade, como aliás sempre sustentou o prof. Oswaldo Aranha Bandeira de Mello é, essencialmente, um direito configurado no Direito Público – e desde logo – no Direito Constitucional.”

Sendo assim verifica-se que a propriedade encontra fundamento na ordem constitucional, quando mencionada foi relacionada como garantia fundamental (artigo 5º, XXII a XXX), princípio da ordem econômica (artigo 170, II e III), bem como princípio informador da política urbana (artigos 182 e 183) e da política agrícola e fundiária (artigos 184 a 186), além de outras previsões especiais que igualmente interferem na propriedade.

A precisão do Registro de Imóveis no mundo dos negócios é fundamental, em que a segurança e confiabilidade são os verdadeiros pilares aos negócios imobiliários que via de regra, estaria sujeito a fraudes, prejuízos, decepções e danos irreparáveis aos futuros adquirentes.

O registro imobiliário não é a única forma de aquisição da propriedade imóvel, conforme define o Código Civil, também se adquire a propriedade pela acessão, usucapião, desapropriação e pelo direito hereditário. Porém mesmo nesses casos é imprescindível o acesso ao Registro de Imóveis para ser preservada a continuidade, a eficácia erga omnes e efeito declaratório.

A proteção ao direito de propriedade é efetivada através do princípio da publicidade que torna as transações imobiliárias do conhecimento de todos, É por meio deste princípio que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. As informações contidas no Registro de Imóveis têm por função social, além da proteção de direitos, a fomentação do mercado econômico e que se estende à propriedade imóvel.

Para segurança na aquisição de bens imóveis é fundamental que antes de se concretizar a compra, o adquirente solicite ao registro de imóveis que o imóvel está registrado, uma certidão de inteiro teor do imóvel em questão, para verificar se realmente o transmitente é o real proprietário e se existe algum ônus gravado sobre o imóvel. Antes do ato de registro, o título gera tão somente direito obrigacional para as partes envolvidas e uma vez praticado, atribui a propriedade ao adquirente e direito oponível a terceiros. Como enfatiza Aghiarian, (2009, p. 133):

“[…] não basta que a forma dos títulos seja, como dispõe o artigo 108 do CCB, a observada segundo o critério da solenidade, ou seja, elaborada pela forma e de escritura pública. Isto só é indispensável, mas não suficiente na maioria dos casos. Em analogia a capacidade do agente que não prescinde de sua legitimidade negocial, também os títulos, não obstante públicos, poderá carecer de idoneidade negocial. Assim, muitas vezes, chega ao desespero o adquirente de um imóvel por compra e venda ou promessa de compra e venda, ou mesmo o adquirente, via cessão de direitos, que não alcança o devido e consequente registro do título […] a) em primeiro lugar, quem não é dono não pode vender, nem promete vender, pode apenas ceder […]; b) da mesma forma, quem não possui seu direito em face da simples qualidade registral não poderá elaborar documento idôneo para o registro, […]”.

Uma observação importante e complementar:

“[…] A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário, nos termos do art. 1.245 do novo Código Civil. Assim, se o comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato de o vendedor a continua a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel penhorado e leiloado para pagamento, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela escritura de compra e venda […] Mesmo nos casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção contra atos de alienação, por terceiros de má-fé. Será sempre o registro que dará a segurança”. (Silva, 2013 p.10)

É bem comum que as pessoas pensem que por terem pagado um valor “x” por um determinado imóvel e que por possuírem um contrato ou apenas um recibo, são proprietárias efetivamente. Ocorre que o que estas pessoas possuem é apenas um direito obrigacional, uma vez que somente levado o título referente à transação imobiliária para o cartório de registro de imóveis e registrá-lo, é que serão efetivamente proprietários do imóvel. Daí o famoso brocardo: “quem não registra não é dono”. Portanto, “[…] o proprietário do imóvel é aquele que registra seu título, não será proprietário até que o faça”. (SILVA, 2013).

Por essa razão o mais seguro é que o adquirente obtenha junto ao Registro de Imóveis uma certidão vintenária, ou seja, a certidão em que possa verificar todas as aquisições no prazo de 20 anos, que mostrara a história do imóvel nos últimos 20 anos.

Desta forma com a verificação da história do imóvel e de seus proprietários dá ao adquirente a segurança de estar efetuando um bom negócio. Além disso, dará ao mesmo a possibilidade de contestar a validade de sua compra, a prova objetiva de que a aquisição foi de boa-fé.

Após lavrar uma escritura pública de compra e venda, o adquirente deverá registrar no Registro de Imóveis ao qual o bem estiver vinculado. É possível, porem que, antes de ele efetuar esse registro, o vendedor resolva vender o imóvel a outra pessoa, lavrando outra escritura. Não importa quando foi lavrada a escritura e sim a data de seu registro.

Analisa-se pela data do protocolo da prenotação no registro de imóveis (art.s 182 e 186 da Lei nº 6.015/73 e art. 1.246, Código Civil), que a escritura que for registrada por primeiro terá o poder de transferir a propriedade, impedindo assim o registro da outra. Aplica-se então o princípio da prioridade, ou seja, quem registra primeiro fica com a propriedade do imóvel. Para o futuro adquirente que não conseguiu registrar a aquisição, resta a única alternativa de se pleitear a justa indenização contra o vendedor (perdas e danos).

Portanto, deverá o adquirente cumprir o requisito faltante o mais rápido possível, pois, a teor do art. 205 da Lei nº 6.015/73, a validade de sua prenotação é de apenas 30 dias. Passado esse prazo se o adquirente não cumprir o requisito e outro título tenha ingressado no cartório (exemplo: outra escritura de compra e venda), este último será passível de ser registrado, ou seja, o princípio da prioridade será conferido a este segundo título.

Nos casos de alienação fiduciária ao credor (ex: Banco) confere a propriedade fiduciária do imóvel, como garantia do financiamento, o que significa que o devedor não poderá vender o imóvel. Porém poderá o devedor transferir seus direitos em face de seu credor, qual seja obter a propriedade do imóvel quando pagar o financiamento.

O comprador além de adquirir os direitos do devedor também assumira suas obrigações em face do credor (fiduciário) e uma vez que haja a quitação do financiamento, o agente financeiro fornecerá termo de quitação ao devedor, que levará ao cartório de registro de imóveis para que seja averbado o cancelamento da alienação fiduciária (art. 25, § 2º).

Deve-se ter muito cuidado com aquisições no que se refere à aquisição de parte ideal de um imóvel que consistirá na anuência de todos os condôminos do imóvel. Assim todos deverão assinar a escritura pública de compra e venda na qualidade de intervenientes, abrindo mão expressamente do direito de preferência, como bem nos traz o art. 504 do novo Código Civil é claro ao tratar dessa questão.

Quantos aos imóveis rurais temos que além do registro, existe um cadastro próprio no INCRA. Mas a transferência da propriedade de imóveis rurais ocorre da mesma forma que a dos imóveis urbanos, ou seja, o registro do título no cartório imobiliário.

Por isso é tão importante que o comprador tenha muita cautela quando for adquirir um imóvel, solicitar a certidão vintenária da qual mencionamos anteriormente e analisar cada um dos registros, cada uma das averbações, verificando a situação atual do imóvel em questão.

2.2 Efeitos Da Ausência Do Registro Imobiliário

Para ser proprietário de fato de um imóvel, é necessário encaminhar a elaboração da escritura no Tabelionato de Notas e registrar no Registro de Imóveis. Assim somente após o registro concretiza-se o direito real sobre o imóvel. É de fundamental importância que o novo proprietário do imóvel registre uma vez que os direitos sobre a propriedade de imóvel são garantidos justamente pelo registro, impedindo que o ex-proprietário revenda o mesmo imóvel para terceiros.

Desta forma impedirá que alguém que agindo de boa-fé, adquira um imóvel de quem não era seu verdadeiro proprietário, reclame o direito de propriedade e responderá pela sua própria omissão em não ter buscado as informações necessárias no registro de imóveis. Neste caso o terceiro de boa-fé terá direito de pedir indenização pelo prejuízo sofrido, mas não poderá requerer a propriedade do imóvel.

Quem fizer o registro tem prioridade sobre o imóvel mesmo que possua um contrato ou escritura particular de compra e venda, por exemplo, feito anteriormente, mas que ainda não foi registrado. Nos casos de financiamentos ou compromissos de compra e venda, o comprador corre o risco de a propriedade ser vendida para um terceiro durante os pagamentos.

Sendo assim, o interessado deverá registrar os referidos contratos de maneira provisória como forma de garantia, para que então após a quitação seja feito o registro definitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente. Há de se destacar também que se corre o risco do imóvel já ser transacionado, ser dado em garantia, ou ainda ser objeto de constrições como penhora, hipoteca, arrestos, execuções. Segundo Rizzardo, (2003, p.98):

“A constituição e a transferência dos direitos reais nascem do registro, em ambos os casos. A promessa, revestida das formalidades legais, é titulo hábil para o registro, de cujo ato decorre um direito real, como a oponibilidade erga omnes. Uma vez efetuado o lançamento no Livro 2, do oficio imobiliário, o promissário comprador tem preferência para a aquisição do imóvel, tornando-se ineficazes os atos de alienação e oneração operados posteriormente ao registro. O seu valor erga omnes impõe ao promitente vendedor uma abstenção em relação ao imóvel objeto da promessa, que, indiretamente, equivale a sujeição deste, em dado momento, a vontade do promitente comprador.”

Acrescenta Fioranelli (2001, p. 522) a ideia de que:

“[…] ao melhor entendimento sobre a obrigatoriedade ou não do registro dos chamados contratos intermediários e suas consequências, vem o debate uma outra questão: inscrito o compromisso de compra e venda, deverão as cessões obrigatoriamente ser inscrita?[…] o entendimento pacifico, no sentido de que, uma vez registrado o compromisso de compra e venda, sem dúvida alguma as cessões – ou promessa de cessão – decorrentes deverão ser objetos de registro. Tal fato se impõe porque, nesta circunstância, não levado a registro, haverá a quebra de sucessão da cadeia registraria e do princípio da continuidade consagrado nós já citados arts. 195 e 237 da Lei 6.015/73.”

No que tange o compromisso de compra e venda, podemos destacar o aparente conflito entre os artigos 1.417 e 1.418 do CC e a Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça – STJ: “artigo 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

O artigo 1.418 ressalta que “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

E por fim a súmula 239do STJ declara que “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A respeito da propositura da ação da adjudicação compulsória temos que ela confere ao adquirente o direito de sequela permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir compromisso, exigindo a outorga de escritura. Assim, quando o compromisso é registrado e há inadimplemento por parte do compromissário vendedor não resta dúvida que a adjudicação compulsória é o caminho a ser perseguido.

A dúvida surge que não ocorrer o registro. Convém destacar que nossos tribunais em sua maioria têm admitido a adjudicação compulsória dos contratos de compromisso de compra e venda não registrados, por força da Súmula 239 do STJ. Silva e Matos (2011) destacam que:

“O principal objetivo da Lei é resguardar e assegurar o direito do promitente comprador tirando-o da mercê dos loteadores. O art. 22 do Dec.-lei 6.766, trouxe a impossibilidade do arrependimento anteriormente admitido pelo art. 1.088 do antigo Código Civil e que o atual, mesmo depois das mudanças, ainda admite o arrependimento na promessa de compra e venda em que se pactue tal possibilidade, em seu art. 1.417.”

E continuam a explanação quando afirmam que:

“Observa-se, porém que, a Lei 6.766 deixa um pouco confusa sua redação no art. 22, motivo de algumas controversas na interpretação: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros” (SILVA e MATOS, 2011).

No entendimento do legislador os compromissos registrados irão conferir direito real e atribuir direito à adjudicação compulsória e para tanto o registro deve ser requisito essencial para a adjudicação, pois dele depende o direito real e a oponibilidade a terceiros.

Para Diniz em parceria com Fiuza (2006, apud SILVA e MATOS, 2011) afirmam que:

“Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d)registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. Sobre esse último requisito, merece destaque a perda de eficácia da Súmula 239 do STJ, ao preconizar que ‘o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis’, tendo em vista que se trata de condição necessária definida no próprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configuração do próprio direito real, não podendo ser rechaçado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do novo CC.”

Seguindo o pensamento de Silva e Matos (2011), o fato de uma jurisprudência não ter se sobrepor a letra clara da lei, não significa que o promitente comprador não possa propor a ação se o contrato não estiver registrado no cartório. Não poderá propor ação alegando direito real pela falta do registro.

Portanto podemos concluir que diante do exposto acima, ao adquirir um imóvel, o comprador leve a registro a sua escritura, seu contrato, ou qualquer meio pelo qual tenha se adquirido o bem imóvel, pois somente mediante o registro desse título junto ao Registro de Imóveis competente é que torna publica a operação.

2.3 Eficácia Do Registro Imobiliário Na Proteção Do Direito De Propriedade

O registro imobiliário desempenha um importante papel tanto para o exercício do direito real de propriedade como para garantir a defesa deste direito contra eventuais terceiros de má-fé. E é através do princípio da publicidade é o que se ocasiona a segurança jurídica nas operações imobiliárias, uma vez que torna conhecido perante a sociedade o direito de propriedade sobre determinado imóvel e que é fundamental na preservação do direito à propriedade a fim de afastar possíveis atos revestidos de má-fé decorrentes de clandestinidade.

Ressalta-se que o registro é uma prova de domínio, porém não absoluta porque admite prova em contrário e enquanto não for alterado ou cancelado, continuará a produzir todos os efeitos legais. Assim Diniz (2004, p.24/25), elenca as modalidades de eficácia:

“O registro apresentara eficácia: a) Erga omnes, ou seja, em relação a terceiros, já que, pela publicidade que gera, terá aptidão para produzir o efeito de resguardar a boa-fé daqueles que vieram a realizar negócios imobiliários, baseados na presunção de certeza decorrente de seu assento […] b) Constitutiva, isto é, provocará a aquisição, alteração ou extinção de direitos, se dele depender a subsistência do negócio registrado, como ocorre, por exemplo, em relação a aquisição de domínio por ato inter vivos […] c) Assecuratória de sua autenticidade. d) Conservatória de documentos ou de atos. Com o registro, colocasse-os a salvo de perda, extravio ou destruição. e) Reduzida, pois há certos atos ou negócios imobiliários que serão lavrados para reforçar a declaração de propriedade imóvel já existente”.

Segundo bem observa Luz (2009, p. 66) nos casos de compra e venda destaca que:

“[…] em se tratando de bens imóveis, a escritura de compra e venda constitui contrato ou título originado de instrumento público que não confere poderes de proprietário ao comprado antes de ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Destarte, o registro, além de constituir-se em instrumento translativo de domínio, opera efeito erga omnes, ou seja, torna valido e garante o negócio jurídico perante eventuais interesses de terceiros […] Essa publicidade é fundamental para garantir a transação perante terceiros […] À vista disso, se antes do registro da escritura pelo comprador ocorrer de o vendedor alienar o mesmo imóvel a outra pessoa, e esta vier a registrar a escritura antes do primeiro comprador, aquela será considerada a proprietária legal do imóvel, não restando ao comprador prejuízo outra alternativa, a não ser o ingresso com uma ação de perdas e danos contra o vendedor desonesto. Por isso a conhecida máxima “quem não registra não é dono.”

Da mesma forma nos casos de promessa de compra e venda:

“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, consoante reza o art. 1.417 do Código Civil, adquire o promitente comprador direito real a aquisição do imóvel. […] Já a providencia de registro, contida no parágrafo único do art. 463, visa, antes de tudo, conferir eficácia do ato negocial perante terceiros. Todavia quando a eficácia deva ser exercida frente ao promitente vendedor, a Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal, formulou o Enunciado 95, no sentido da prescindibilidade do registro: “O direito a adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”. Ainda com relação ao tema, ao teor da Súmula 84 do STJ a ausência de registro do compromisso não impede a oposição de terceiro […]”. (LUZ, 2009, p. 80/81)

É importante destacar que nos casos de adjudicação compulsória que nada mais é, que uma medida judicial para obter o suprimento judicial da vontade recusada pelo transmitente de outorgar a escritura e a consequente transferência do domínio do imóvel compromissado.

Com esse suprimento ocorrerá à substituição da vontade do transmitente pela vontade do juiz, diante da recusa injustificada do primeiro em concedê-la. Desta forma a sentença terá o condão de adjudicar o imóvel ao compromissário, valendo a mesma como título para transferência de domínio desde que seja registrada no Registro de Imóveis competente.

Por isso, recomenda-se que toda transação imobiliária deve ser levada a registro no registro imobiliário onde será dada a devida publicidade ao ato jurídico e assim uma melhor segurança jurídica.

CONCLUSÃO

O Registro de Imóveis no Brasil passou por significativa evolução e atualmente as normas que regem o Direito Imobiliário encontram-se inseridas dentro do Código Civil e na Lei 6.015/73 de que trata não só o registro imibliário como também o Registro Civil das Pessoas Naturais, o Registro Civil das Pessoas Jurídicas e o Registro de Títulos e Documentos.

Assim sendo, o registro de imóveis é o serviço em que se centralizam as informações imobiliárias e consequentemente serve de fonte segura e obrigatória para todos os demais ramos do direito. Cabe a registrador quando receber o título para registro aplicar os princípios sem interferir na vontade das partes, uma vez é fundamental que se alcance a garantia da segurança jurídica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos. Além disso, um dos objetivos do ofício é resguardar a propriedade através do princípio da publicidade e da documentação adequada relativa à transferência do imóvel, formalizar a aquisição da propriedade, conferindo ao adquirente a segurança quanto ao direito real de propriedade.

A presunção de autenticidade é oriunda da fé pública da qual todos os atos de registro público são revestidos. Seguem as formalidades previstas em lei e são acompanhados por documentos comprobatórios. Portanto, a eficácia do registro de imóveis é erga omnes, constitutivas, conservatória e reduzida.

A matrícula é a caracterização e a individualização de um imóvel e a partir de então serem feitos os registros e as averbações relacionados ao imóvel, objeto da transação. O registro é ato jurídico mais importante que existe no direito imobiliário brasileiro, porque assegura ao proprietário do imóvel direito real contra terceiros, garantindo, desta forma, o domínio pleno da propriedade.

A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor da sua propriedade e de reavê-la do poder de quem injustamente a possuir (conforme artigo 524 do Código Civil brasileiro). Considerando-se que em matéria de direito imobiliário a propriedade se adquire, regularmente, com a transcrição do título (artigo 1.245 do CC)

Os princípios são alicerces para o direito imobiliário podendo ser considerado mais importante do que a própria norma jurídica. Os princípios registrais e a formalidade foram criados em benefício dos cidadãos e somente devem se sobrepor ao direito de propriedade garantido pela Constituição Federal quando a segurança jurídica estiver ameaçada. Tem por objetivo inspirá-la, valendo dizer que se aplica em qualquer circunstância não podendo ser desprezados, sob pena de ferir a credibilidade dos registros e segurança do serviço.

O direito de propriedade trata-se do mais amplo direito que uma pessoa tem sobre uma coisa, facultando ao seu titular o direito de usar o bem, tirar dele todo o proveito que dele possa oferecer, empregando-o em seu próprio proveito ou de terceiros, podendo aliená-lo, por renda ou doação e, até mesmo, gravá-lo de ônus, como corre quando se oferece o bem em garantia de uma dívida.

Assim, o registro da propriedade imobiliária, demonstrando seu estado atual e por meio dele se realizam todas as mudanças, alterações e extinções dos direitos referentes ao imóvel, com caráter de autenticidade e eficácia. A forma de aquisição da propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro do título de aquisição no cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro do título na matricula do imóvel.

O sistema de registro imobiliário brasileiro, sendo um sistema eclético, muito próximo do sistema alemão, confere como o ato do registro a aquisição da propriedade, ou seja, é com o registro que se adquire o direito real. Daí a expressão popular: “quem não registra, não é dono”. Presume-se pertencer o imóvel a quem registrou. O contrato de compra e venda, por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no registro imobiliário, antes deste somente existira o direito pessoal.

O principal objetivo do registro de imóveis é obtenção da aquisição da propriedade inter vivos, pois o contrato, seja ele a título oneroso ou gratuito, apenas produzira efeitos pessoais ou obrigacionais e para que se obtenha, portanto o direito de propriedade este se consolidará com o próprio ato de registro do título no cartório de registro de imóveis, ou seja, o registro é o ato que produz a transferência da propriedade do transmitente para o adquirente.

Por fim, pode-se concluir que um registro seguro e correto, por consequência não é exclusivamente de interessante do transmitente ou do adquirente do imóvel, mas também da sociedade como um todo, tendo em vista que referido serviço registral possui dimensão de garantia social.

 

Referências
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Informações Sobre o Autor

Tiago Baptistela

Mestre em Direito pela Universidade Federal de Santa Maria – UFSM. Pós-Graduação Latu Sensu em Direito Civil pela Universidade do Sul de Santa Catarina – UNISUL. Pós-Graduação Latu Sensu em Direito de Família e Sucessões – Universidade Anhanguera – UNIDERP. Graduação em Direito pelo Centro Universitário Franciscano – UNIFRA. Notário e Registrador Substituto. Associado no Instituto Brasileiro de Direito de Família – IBDFAM.


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