As novas regras de condomínio com o Novo Código Civil

Neste fim de semana, entrou em vigor o novo Código Civil Brasileiro[1],
e com ele, também surgiu inovações que, num primeiro momento, causaram espanto
e perplexidade ao usuário final da legislação, o cidadão brasileiro.

Mais precisamente, as regras que alteram a aplicação da Lei de
Condomínio[2],
principalmente porque estas, mudam um tópico que representa grande divergência
entre condomínio e condômino, qual seja, a multa pelo inadimplemento da taxa de
condomínio, multa de mora, multa pela demora.

Num primeiro olhar, desatento e afoito, percebe-se que o novo código
obriga as convenções de condomínio a adaptar-se á exigência da Lei e com isso,
reduzir a multa que era de até 20% para até 2%[3].
Tempos modernos, inflação estabilizada e regras de consumo á parte, o percentual
de inadimplência nos condomínios, que em alguns casos extremos chegam a mais de
20%, irá fatalmente crescer se a redução for aplicada assim como parece. Mas
não é.

Dentre as regras de convivência em sociedade, o legislador brasileiro
houve por bem em disciplinar o “como” fazer uma lei. Encontramos uma referencia
disto na própria Constituição Brasileira[4]
que determina o procedimento e as regras necessárias para a elaboração de um
ato normativo, lei, medidas provisórias, etc, principalmente para não criarmos
aberrações e confusões legislativas que desprestigiariam o ordenamento
nacional, já bastante cambaleante. E deste, surgiu Lei Complementar[5],
que exige quorum qualificado, dispondo que toda a legislação nova que vier a
revogar a legislação anterior, deverá, expressamente, ou seja, dizer qual lei
deixou de ser aplicada. E pasmem, o novo Código Civil não disse nada em relação
à Lei de Condomínio. Revogou o Código Civil anterior e parte do Código
Comercial[6].

Mas, dentro da própria legislação brasileira, existe outra norma, que
disciplina a introdução ao código civil, estabelecendo como regra, que em caso
de haver o que agora passa a existir, uma lei nova disciplinando o que uma lei
antiga já disciplinava, sem tê-la revogada expressamente, deve-se respeito à
lei nova[7],
principalmente quando esta encontrar incompatibilidade com a anterior. Porém,
isso não quer dizer que as convenções de condomínio devam ser alteradas, pois
esta mesma norma garante o direito ao ato jurídico perfeito[8],
as convenções de condomínio, por terem sido elaboradas na vigência de lei que a
regulavas e portanto, sendo estas válidas, perfeitas e acabadas. Ao passo que,
a partir de 11.01.2003, as novas convenções a partir desta data, serão
redigidas com as alterações trazidas pelo novo estatuto civil.

Mais uma vez, uma boa leitura dará base para segurar a inadimplência,
pois o legislador deixou ao desejo das partes a liberdade de fixar o valor de
juros de mora. Isso porque no antigo código, o limite era de 6% ao ano[9],
não podendo ser superior ao dobro[10].
E no atual, fica ao critério das partes estipular o valor dos juros moratórios
mensais[11].
Assim, as novas convenções poderão limitar a multa de mora em até 2% e usar
como viés da balança juros de mora de 2%, 3%, 4%, e assim por diante, ao mês,
para repelir a inadimplência.

Não se trata nenhum tipo de terrorismo ao bolso do condômino, pois o
que se esta cobrando é uma penalidade pela sua displicência com os demais
condôminos que contribuem para com as despesas do condômino. O condomínio não
está em busca de lucro, mas apenas rateando as despesas.

Assim, espera-se que dúvidas como estas não venham a inundar o
judiciário, eis que as convenções existentes estão protegidas pelo ato jurídico
perfeito que as elaboraram, e, as novas convenções possuem argumentos
suficientes para sua aplicação.

Notas:

[1]    Lei 10.406, de 10.01.2002.

[2]    Lei 4.591, de 16.12.1964.

[3]    Art. 1336, parágrafo primeiro do Código Civil de 2002.

[4]    Art. 59 parágrafo único da Constituição Brasileira.

[5]    Art. 9º da Lei Complementar 95, de 26.02.1998.

[6]    Art. 2045 do Código Civil de 2002.

[7]    Art. 2º, parágrafo primeiro do Decreto-Lei 4.657, de 04.09.1942.

[8]    Art. 6º do Decreto-Lei 4.657, de 04.09.1942.

[9]    Art. 1.062 do Código Civil de 1916.

[10] Art. 1º do Decreto 22.626, de 07.04.1933

[11] Art. 406 combinado com o art. 1.336 do Código Civil de 2002.

 


 

Informações Sobre o Autor

 

Valter Vinicius Souza Santos

 

Advogado em Maringá (PR), atua nas áreas cíveis e de contratos.

 


 

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