O que é a lei do inquilinato?

Ao alugar uma casa ou apartamento, muitas pessoas não sabem com certeza quais são as regras básicas que deve seguir, bem como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir.

Como morar de aluguel é uma realidade cada vez mais presente para famílias brasileiras, é muito importante conhecer a legislação que trata desse tipo de relação.

Essas normas são convencionadas pela Lei do Inquilinato e devem ser obedecidas mesmo que o aluguel tenha sido feito através de um contrato informal.

A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 é conhecida como a Lei do Inquilinato, trata-se da legislação que apresenta os regramentos acerca da locação de imóveis urbanos dentro do território nacional.

Neste artigo vamos procurar entender mais sobre o que é a Lei do Inquilinato e como ela regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais.

Conhecer a Lei do Inquilinato é muito importante, tanto para o locador quanto para os inquilinos, que devem ter ciência dela antes de fechar um negócio.

Obviamente que, assim como outras leis em condomínios, a  Lei do Inquilinato causa muitas dúvidas.

Justamente por esse motivo, o objetivo desse artigo é  abordar alguns pontos fundamentais da Lei do Inquilinato para entender quais são os direitos e deveres do inquilino, bem como do proprietário.

Também abordaremos os principais pontos da Lei do Inquilinato, trazendo sua importância, as características do contrato de locação, os direitos e deveres das partes e informações sobre as possibilidades de despejo.

Conhecer bem a Lei do Inquilinato pode impactar diretamente na jornada de antes, durante e ou no término de um aluguel de imóvel, por isso vamos apontar os pontos mais importantes dela, como veremos a seguir.

 

Afinal, o que é a Lei do Inquilinato?

Promulgada em 1991, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as relações contratuais entre as partes do contrato de aluguel, proprietário e inquilino, estabelecendo os seus deveres e os demais procedimentos, como a admissão e o despejo, devem ser realizados.

A Lei do Inquilinato tem como objetivo regulamentar os papéis de todos os envolvidos em um processo de aluguel de imóvel, assim estabelecendo os deveres e direitos do inquilino, chamado de locatário, e do proprietário, chamado de locador, bem como a atuação das imobiliárias na intermediação dessas relações comerciais.

Desde sua criação, a Lei do Inquilinato serve como base para a elaboração das cláusulas de contratos de locação de imóveis urbanos, sejam residenciais ou comerciais, em todo o Brasil.

Por ter sido promulgada no início dos anos 90, a Lei do Inquilinato foi regulada a partir da constatação de que a legislação vigente até então sobre o tema era insuficiente e desatualizada ou incompleta, quase que obsoleta.

Um dos motivos para isso é que, antes da promulgação da Lei do Inquilinato, a principal legislação vigente sobre o tema era o Código Civil de 1916, já muito desatualizada em relação ao Brasil da época.

Assim, a Lei do Inquilinato, referida também como lei nº 8.245, é de fundamental importância para um país como o Brasil, onde mais de 13,3 milhões de famílias moram de aluguel, como mostra a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) de 2019.

Portanto, a importância da Lei do Inquilinato é justamente regulamentar os direitos e deveres de inquilinos e proprietários, além de estabelecer regramentos para os contratos, que é fundamental para manter a equivalência entre as partes e dificultar as situações maléficas para qualquer uma delas.

Ainda assim, vale destacar que a Lei do Inquilinato estabelece que o contrato de locação de imóveis urbanos não é solene, o que faz com que essa legislação específica ampare essa relação de moradia é cada vez mais proeminente no país, já que o número de pessoas que vivem em imóveis alugados só aumenta.

 

Imóveis amparados pela Lei do Inquilinato

Por mais que a Lei do Inquilinato pareça se referir a todos os inquilinos, ela possui limitações a respeito da sua cobertura acerca das relações de locação de imóveis.

Como disposto em seu artigo 1º, a Lei do Inquilinato deve ser interpretada estritamente para a locação de imóveis urbanos, deixando a locação de outros tipos de imóveis e demais bens sobre a cobertura de outras legislações, como o próprio Código Civil.

No referido artigo primeiro da Lei do Inquilinato, o seu parágrafo único traz quais locações de imóveis não são atendidas pelos regramentos da Lei do Inquilinato, sendo elas:

  • as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  • de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  • de espaços destinados à publicidade;
  • em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
  • o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”

 

Como o próprio parágrafo já aponta, as locações desses outros tipos de imóveis ficam a critério de legislações específicas ou do Código Civil, fazendo com que o escopo da Lei do Inquilinato seja bastante definido.

Veremos, agora, algumas das características mais relevantes da Lei do Inquilinato e de suas funções legislativas, como as características do contrato de locação, os direitos e deveres dos locadores e locatários e demais particularidades.

 

Características da Lei do Inquilinato

Vamos aprofundar um pouco mais sobre o tema e ver as características mais relevantes da Lei do Inquilinato, abordando as suas funções, bem como as características do contrato de locação, os direitos e deveres dos locadores e locatários e demais conceitos importantes.

A locação de um imóvel é regida por meio de contratos, assim como as demais relações jurídicas dessa natureza.

Dessa maneira, a Lei do Inquilinato traz os parâmetros que caracterizam os contratos de locação de forma bem definida, a saber:

  • ​​Não solene;
  • Bilateral e consensual;
  • Oneroso;
  • Comutativo;
  • Contínuo;
  • Prazos (Tempo determinado ou indeterminado).

 

Vamos ver cada uma dessas características do contrato de locação trazidas pela Lei do Inquilinato, de acordo com as suas particularidades.

Por ser não solene, o contrato de locação tem como característica a dispensa de uma formalização específica, ou seja, não há necessidade de ser um contrato solene.

Dessa forma, o que a Lei do Inquilinato não exige é que um contrato formal seja firmado para caracterizar a contratação de locação de imóvel.

Ou seja, desde que as partes envolvidas concordem com os termos apresentados para a locação, a formação de contrato já é considerada.

Ainda que a situação de locação mais comum seja através de um contrato formal, a sua sua dispensa pela Lei do Inquilinato é benéfica para os locatários, que são amparados mesmo se possuírem um contrato tácito.

Entretanto, a única exceção sobre o tema é caso o contrato de locação aponte um fiador do locatário. Nesse caso, se existir a figura do fiador no contrato de locação, o registro deverá ser realizado de forma solene.

Em relação da bilateralidade e consensualidade, está relacionado com o fato do contrato de locação se dar de forma consensual, uma vez que, ninguém é obrigado a realizar qualquer tipo de acordo com qualquer outra pessoa, sem sua vontade.

Quando se diz que o contrato é bilateral, significa que ambas as partes possuem direitos e deveres dentro do contrato e que o não cumprimento dessas obrigações resulta em infração contratual.

Assim, no caso de um contrato de locação, a bilateralidade mais evidente é a obrigação do locador de entregar um imóvel e do locatário de realizar o pagamento previsto pelo contrato nas datas estipuladas.

Quanto à onerosidade, o contrato de locação é necessariamente oneroso. Isso pois ele sempre precisa envolver um custo para o lado do locatário, que deve pagar o uso do imóvel do locador com dinheiro.

Somente dessa forma que a doação ou o empréstimo de um imóvel para que outra pessoa viva nele não configura a locação do imóvel, já que essa relação não é onerosa.

Em relação à comutatividade, dentro do contrato de locação o valor pago mensalmente pelo locatário já é conhecido e determinado desde o início do contrato, sendo assim, sempre igual.

Portanto, não é possível configurar um contrato de locação onde o aluguel é definido depois.

Por ser contínuo, o contrato de locação é de execução continuada, ou seja, que as obrigações nele previstas são renovadas toda a vez que o prazo estipulado para as obrigações ocorra.

Por fim, quanto aos prazos, o contrato de locação não possui um prazo específico para ser validado, mas nele pode ser estabelecido um prazo de validade.

Dessa forma, é possível realizar um contrato de locação de duas formas:

  • por tempo determinado;
  • por tempo indeterminado.

 

Essas modalidades contratuais de locação possuem particularidades e regramentos específicos na própria Lei do Inquilinato, as quais serão estudadas a seguir.

No caso do contrato de locação ocorrer por tempo determinado, o locador e o locatário podem combinar que o imóvel será alugado por um período definido de tempo.

Após esse período, um tempo determinado, o contrato expira e as relações jurídicas entre as partes se encerram.

Vale destacar que não há limite de tempo para que um contrato de locação por tempo determinado exista, muito embora o artigo 3º da Lei do Inquilinato define que o contrato depende de vênia conjugal caso seja de mais de dez anos:

Relembramos que a vênia conjugal é um acordo entre os cônjuges para que o contrato possa ser legalmente estabelecido.

De outro lado, no contrato de locação por tempo determinado, o proprietário não poderá reaver o imóvel enquanto o contrato valer, entretanto o locatário poderá devolvê-lo, desde que pague uma multa fixada pelo contrato, se ela existir.

Se não houver previsão de multa no contrato, ela será fixada judicialmente, não podendo ser superior ao valor que o locatário deveria pagar até o final do contrato.

Ainda destacamos que a única situação na qual o pagamento de multa é dispensável é trazida pelo parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato, dessa forma:

Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Já em relação ao tempo indeterminado, em um contrato de locação nessa modalidade, ambas as partes se comprometem a manter o vínculo até que uma delas desista da locação.

A Lei do Inquilinato estabelece que, caso o locatário deseje parar de alugar o imóvel, ele deverá avisar o locador com um prazo mínimo de 30 dias para realizar a desocupação.

Caso não realize o aviso, o locador tem direito de exigir o pagamento de um aluguel do locatário como multa, como disposto na mesma Lei do Inquilinato.

Ainda, a Lei do Inquilinato estabelece que dentro de um contrato de locação por prazo indeterminado, o locatário tem o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel caso ele tenha sido vendido para um terceiro.

 

Os direitos do inquilino na Lei do Inquilinato

Como vimos, o contrato é um documento que formaliza os direitos e deveres a partir de um acordo comercial. No caso de uma locação de imóvel, o inquilino e proprietário são os dois agentes.

A Lei do Inquilinato objetiva garantir que ambos locatário e locador tenham equivalência na relação jurídica firmada entre eles, evitando que um dos lados seja prejudicado e, consequentemente, sofra prejuízos.

Elencamos aqui os 5 principais direitos do inquilino trazidos pela Lei do Inquilinato, a saber:

  1. Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves;
  2. Não pagar despesas extras do condomínio;
  3. Ter preferência na compra do imóvel;
  4. Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas;
  5. Quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação.

 

Veremos cada um desses direitos em detalhes na sequência.

Sobre receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves, trata-se de um dever do proprietário garantir que o imóvel esteja em perfeitas condições de habitação na entrega das chaves.

Esse direito é garantido pela Lei do Inquilinato, pois foi convencionada no mercado imobiliário a prática da vistoria de entrada, uma das etapas mais importantes num processo de aluguel.

Nessa etapa é realizada uma verificação de diversos itens que atestam o estado de conservação do imóvel, incluída em um relatório com fotos. Posteriormente, no fim do contrato de locação, existe o dever de devolver o imóvel da mesma forma que foi encontrado, o que é verificado na vistoria de saída.

Em relação a não pagar despesas extras do condomínio, mais comum nos casos de aluguel de apartamento, o pagamento da taxa ordinária mensal de condomínio é de responsabilidade do inquilino, uma vez que ela é destinada a cobrir os custos do dia a dia do local, como:

  • Manutenção, limpeza e conservação de instalações de uso comum;
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  • Pequenos reparos nas dependências do condomínio, instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  • Consumo de água e esgoto, gás e energia elétrica das áreas de uso comum;
  • Pagamento de salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  • Reposição do fundo de reserva, em caso de uso total ou parcial no custeio ou complementação das despesas descritas acima, proporcional ao período posterior ao início da locação.

 

Entretanto, são consideradas despesas extraordinárias, e portanto de responsabilidade do proprietário do imóvel, gastos como:

  • Reformas estruturais do condomínio;
  • Instalações de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia e intercomunicação, além de esporte e de lazer;
  • Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início do aluguel;
  • Constituição de fundo de reserva.

 

Já sobre o inquilino ter preferência na compra do imóvel, a Lei do Inquilinato dá ao proprietário do imóvel o direito de vender o seu bem a qualquer momento, mesmo que ele esteja ocupado.

Entretanto, a mesma Lei do Inquilinato obriga que a preferência de compra deste imóvel seja do inquilino em questão.

Destacamos que, a partir do momento em que o proprietário decide vender o imóvel, o ele precisa informar sua decisão de forma clara e de fácil comprovação, como em uma carta com a comunicação assinada para o inquilino, tomando ciência da intenção da venda.

A partir do comunicado, o prazo é de até 30 dias para manifestar ou não o direito de compra pelo inquilino.

Vale destacar que o artigo 27 da Lei do Inquilinato, que estabelece a prioridade na compra, garante a igualdade de condições em relação a outros interessados no imóvel.

Já em relação ao direito de receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas, está relacionado com o fato de que o imóvel aprovado na vistoria de entrada não significa que contratempos não possam ocorrer.

Ainda mais com situações silenciosas e que não são visíveis, como um vazamento ou algo que exija uma obra emergencial ou estrutural para que o imóvel se mantenha em perfeitas condições de uso.

O artigo 35 da Lei do Inquilinato chama essas intervenções de:

 

  • Benfeitorias necessárias: são aquelas feitas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo locador, visando a conservação do imóvel, como a reconstrução de um telhado quebrado, pintura de paredes ou manutenção nas instalações elétricas e hidráulicas.
  • Benfeitorias úteis: são aquelas feitas pelo inquilino e que precisam da autorização do proprietário. Estas possuem o objetivo de aumentar ou facilitar o uso do imóvel, ainda que não sejam necessárias. Como a instalação de divisórias entre ambientes, instalação de grades, troca de portas e janelas.

 

Em qualquer um dos casos, o inquilino deve ser indenizado pelo valor gasto nas obras. Portanto, ao se encontrar em uma dessas situações, deve-se guardar todas as notas referentes às intervenções.

Ainda há o caso de quando o inquilino não tem direito a receber o dinheiro de volta pelos valores gastos, isso quando ele realiza benfeitorias voluptuárias, previstas no artigo 36 da Lei do Inquilinato.

Vale lembrar que são consideradas benfeitorias voluptuárias aquelas ligadas à estética do imóvel, como uma obra feita para uma decoração mais luxuosa, por exemplo, e que podem ser facilmente revertidas pelo locatário findado o contrato de locação.

Por fim, a quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação. É garantido pela Lei do Inquilinato, o direito de pedir a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, antes ou durante a vigência.

Entretanto, esse pedido de rescisão pode ser feito com ou sem o aviso prévio de 30 dias. Caso seja feita a quebra de contrato de aluguel antes de completar geralmente 12 meses ou sem cumprir o aviso prévio, uma multa poderá ser cobrada.

 

Os deveres do deveres do inquilino na Lei do Inquilinato

A da Lei do Inquilinato também estabelece os deveres do inquilino, ou seja, quem assina contrato para morar de aluguel em um imóvel é importante observar essas regras.

Os deveres estão expressos no artigo 23 da Lei do Inquilinato. Destacamos os principais deveres do inquilino, a saber:

  1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas;
  2. Usar o imóvel apenas para moradia;
  3. Devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu;
  4. Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos;
  5. Pagar todas as despesas relacionadas aos serviços consumidos;
  6. Cumprir as regras do condomínio.

 

Sobre o pagamento em dia do aluguel e outras despesas, uma vez que o aluguel de um imóvel é uma relação jurídica e comercial, o inquilino tem como principal dever o pagamento em dia pelo bem do qual está usufruindo. Geralmente os seguintes custos são discriminados:

  • Aluguel;
  • Parcela do IPTU;
  • Seguro contra incêndio.

 

Em relação a usar o imóvel apenas para moradia, a Lei do Inquilinato estabelece que o locatário não pode usar o imóvel alugado para uma finalidade diferente da estabelecida no contrato.

Dessa maneira, se o imóvel é residencial, não poderá ser usado para fins comerciais nem sublocado para outros inquilinos.

Quanto a devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, uma vez terminado o período de locação, caso não se deseje renovar o contrato, tem-se a obrigação de devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Outro dever do inquilino muito importante é informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos.

Trata-se de uma obrigação, como inquilino, de levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, caso seja responsabilidade dele providenciar o reparo, tais como em casos de necessidade de obras estruturais.

Além disso, fica sob responsabilidade do inquilino reparar danos verificados no imóvel, ou nas instalações, que tenham sido provocados por si, familiares, dependentes ou visitantes.

Ainda, pagar todas as despesas relacionadas aos serviços consumidos é outro dever do inquilino, afinal não se pode sair do imóvel, ao fim do contrato, deixando para trás despesas de serviços como telefone e de outras contas de consumo, como luz, gás, água e esgoto.

Por fim, é importante cumprir as regras do condomínio. Apesar de não ser proprietário do imóvel, o inquilino deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Disso decorre que, no período em que se estiver no imóvel, eventuais multas e punições relacionadas ao descumprimento dessas regras recairão sobre o inquilino, uma vez que é a pessoa que está ocupando o imóvel naquele momento.

 

Conclusão

Nesse artigo procuramos entender de forma simplificada o que é a Lei do Inquilinato.

Para tanto, procuramos abordar a origem e fundamento para criação da Lei do Inquilinato, bem como seu âmbito de aplicação.

Na sequência, abordamos quais as características mais importantes da Lei do Inquilinato, apresentando os conceitos mais importantes para entender esse indispensável diploma legal.

Depois abordamos os principais direitos e deveres do inquilino que são apresentados pela Lei do Inquilinato.

Comentamos a respeito de cada um desses direitos e deveres indispensáveis para o bom conhecimento da Lei do Inquilinato.

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