Resumo: O presente trabalho tem como desígnio investigar alguns aspectos do desmoronamento de edifícios e seu impacto no direito, no que se refere à tutela dos direitos do consumidor. Nesta circunstância, será comprovado que o Código de Defesa do Consumidor está apto a solucionar essa questão, uma vez que a proteção ao comprador/adquirente de imóveis está amparada nos princípios da proteção contratual do consumidor.
Palavras-chave: Direito do Consumidor; Desmoronamento de Edifícios.
Abstract: The present study has as objective to investigate some aspects of the collapse of buildings and their impact on the Law, regarding the protection of consumer’s rights. In this circumstance, it is proven that the Consumer Defense Code is able to address this issue, since the protection of the buyer / purchaser of real estate property is supported by the principles of the consumer’s contractual protection.
Keywords: Consumer Law, collapsing buildings.
Sumário: Introdução. 1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos Empreendimentos Imobiliários. 2. Indenizações por Danos Patrimoniais e Morais. Conclusão. Bibliografia.
Introdução
Frequentemente os meios de comunicação locais e nacionais noticiam incidentes de desabamentos de prédios, alguns até com vítimas fatais. Em períodos de inverno e chuvas, é comum este tipo de ocorrência dentre as edificações antigas ou irregulares, principalmente nas encostas dos bairros mais humildes. Pelo menos um desses casos, no entanto, tem uma conotação diferente dos demais.
O desmoronamento ocorrido em prédios residenciais destoa porque não se trata de uma edificação muito antiga, histórica, ou de construção amadora como existem aos milhares nas periferias brasileiras. Trata-se de um edifício residencial, construído por uma empresa de construção civil, anunciado publicitariamente pela cidade e adquirido por dezenas de famílias que acreditaram estar investindo num empreendimento acima de qualquer suspeita.
A título de exemplo, eis um prédio parecia estar inteiramente pronto, prestes a fazer a entrega das chaves aos futuros moradores, com unidades já mobiliadas, vem ao chão, num desabamento repentino, ruindo junto com o sonho e as economias de todos que investiram no empreendimento imobiliário. Escombros e lama são tudo o que resta desto trágico episódio.
O que diz a lei a respeito de tragédias como a descrita acima? Quais os direitos daqueles que adquiriram unidades do edifício desmoronado? E os vizinhos que sofreram prejuízos e até perdas humanas, têm alguma proteção legal?
Decerto que sim.
1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos Empreendimentos Imobiliários.
Esclareça-se, inicialmente, que a relação existente entre os adquirentes de unidades de empreendimentos imobiliários residenciais e a Construtora/ Incorporadora que os constrói e comercializa é de natureza consumerista, ou seja, é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma Lei dotada de mecanismos de proteção e direitos especiais para os que lhe são beneficiados.
Impende citar o CDC:
“Art. 2º: Consumidor é toda pessoa física ou jurídica, que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3º: Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” (grifo aditado)
Assim a expressão “fornecedor” é tratada como gênero, do qual são consideradas espécies o produtor, montador, criador, o fabricante, o construtor, o transformador, o importador, o exportador, o distribuidor, o comerciante e o prestador de serviço. Frise-se, que o referido rol é apenas exemplificativo” (Código de defesa do Consumidor Anotado – Fábio vieira Figueiredo e Simone Diogo Carvalho Figueiredo, 2009)
Julgado nesse sentido:
“APLICAÇÃO, CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CONTRATO,COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, IMOVEL, CELEBRAÇÃO,CONSTRUTORA,INCORPORADOR,PROMISSARIO COMPRADOR, DECORRENCIA, ATIVIDADECOMERCIAL, FORNECEDOR, PRODUTO, SERVIÇO, CARACTERIZAÇÃO, RELAÇÃO DE CONSUMO.” REsp 555763 / DF RECURSO ESPECIAL 2003/0095816-4 CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO TERCEIRA TURMA Data do Julgamento18/12/2003 Data da Publicação/Fonte DJ 22/03/2004 p. 305 (grifo aditado)
Assim é a relação entre construtoras/incorporadoras e o promitente comprador de imóveis/adquirente é consumerista, de ordem pública, com status de garantia fundamental do cidadão, nos termos do inciso XXXII, art. 5°e Inciso V, art.170 da Constituição Federal de 1988 e tratada por legislação especial, codificada, Lei 8078/90.
Podemos dizer, então, com base no CDC, que cada adquirente ou consumidor terá direito ao ressarcimento integral do valor pago pela sua unidade, devidamente corrigido, acrescido de perdas e danos adicionais eventualmente ocorridos por causa do desabamento, sejam de natureza patrimonial e/ou extra patrimonial. Ex. Se um adquirente pagou R$80.000,00 mil reais por um apartamento no aludido Edifício que desmoronar, deverá receber de volta o mesmo valor pago, corrigido monetariamente, acrescido dos mesmos encargos de mora previstos no contrato para o caso de inadimplência dos compradores. Este último detalhe é em função do princípio da bilateralidade que deve existir nas relações contratuais.
2. Indenizações por Danos Patrimoniais e Morais
Ainda no campo dos danos patrimoniais, o consumidor vítima do sinistro teria direito a ser indenizado, também, pelos prejuízos adicionais gerados pelo acidente. Ex: Se o adquirente precisou morar de aluguel, os valores pagos a este título deverão ser reembolsados, corrigidamente, até a data do pagamento indenizatório. Se a sua unidade já estava mobiliada, fogão, geladeira, móveis perdidos deverão ser ressarcidos assim como qualquer outro prejuízo colateral ocorrido.
Os danos patrimoniais não excluem, ainda, o direito de o consumidor ser indenizado por danos no plano extra patrimonial ou moral, em razão da frustração de suas expectativas e sonhos, pela dor moral e os transtornos que uma tragédia dessa magnitude causa nos indivíduos. Vejamos a Lei:
“CDC, Art. 8º: ” Os produtos ou serviços colocados no mercado de consumo não acarretarão riscos à saúde ou à segurança dos consumidores, excetos os considerados normais e previsíveis em decorrência de sua natureza e fruição, obrigando-se os fornecedores, em qualquer hipótese, a dar informações necessárias e adequadas a seu respeito”.
Art. 12: “O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos”.
Art. 6º: São direitos básicos dos consumidores:
Inciso VI: “a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”
Como já explicitado, o inadimplemento contratual configurado no desmoronamento do empreendimento repercute, como não poderia ser diferente, na esfera pessoal e familiar de cada um dos Promitentes Compradores de forma negativa, gerando transtornos de significativa monta e de variada ordem a merecer uma reparação de natureza compensatória e inibitória por parte dos seus responsáveis.
Sobre o dano moral contratual discorreu de forma brilhante o festejado jurista, professor e promotor baiano CRISTIANO CHAVES DE FARIAS em Direito das Obrigações. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007):
“A nosso viso, nada impede que o dano moral se apresente como efeito do inadimplemento de uma obrigação. Não conseguimos observar qualquer razão que limite o dano extrapatrimonial à responsabilidade extracontratual. Neste passo, em edificante artigo sobre o tema, ANDRÉ GUSTAVO CORRÊA DE ANDRADE tranquilamente admite o chamado dano moral contratual e remete a solução da controvérsia à distinção entre ”a patrimonialidade da prestação e a extrapatrimonialidade do interesse do credor ou dos bens afetados. Embora a prestação tenha conteúdo patrimonial, o interesse do credor na prestação, conforme as circunstâncias, apresentar um caráter extrapatrimonial, porque ligado à sua saúde, de pessoa de sua família, ao seu lazer, à sua comodidade, ao seu bem-estar, à sua educação aos seus projetos intelectuais”
Também entendemos que, caracterizado o inadimplemento de obrigação preexistente que tenha dado causa a lesão a direito da personalidade, não poderá o julgador se limitar a entender o evento como aborrecimento ou desconforto do credor. Certamente, existem aqueles casos em que o dano moral decorrente da violação do contrato é evidente e indiscutível. É o caso da reparação por lesões decorrentes de cirurgias mal conduzidas; acidentes com passageiros em transportes ou uma indevida inscrição do nome do devedor em cadastro de inadimplente. Trata-se de casos em que a integridade psíquico-física e a honra do credor são diretamente afetadas.
Mas, se o bem da personalidade afetado se relaciona ao universo da tranqüilidade, bem-estar e paz de espírito do credor, acreditamos que o transtorno anímico já será para impor o dano moral, mesmo que outros bens da personalidade como a vida, honra, liberdade e igualdade não tenham sido violados. SAÉRGIO CAVALIERI FILHO (Programa de Responsabilidade Civil) pondera com razão que “o importante, destarte, para a configuração do danos moral não é o ilícito em si mesmo, mas sim a repercussão que ele possa ter.Uma mesma agressão pode acarretar lesão em bem patrimonial e personalíssimo, gerando danos material e moral. Não é preciso para a configuração deste último que a agressão tenha repercussão externa, sendo apenas indispensável que ela atinja o sentimento íntimo e pessoal de dignidade da vítima”
Neste giro, haverá dano moral pelo simples inadimplemento da obrigação, naqueles casos em que a mora ou inadimplemento causam ao credor grande perde de tempo e energia na resolução da questão. Lembra ANDRÉ GUSTAVO CORRÊA DE ANDRADE que “o tempo, pela sua escassez, é um bem precioso para o indivíduo, tendo um valor que extrapola a sua dimensão econômica. A menor fração de tempo perdido de nossas vidas constitui um bem irrecuperável. Por isso afigura-se razoável que perda desse bem, ainda que não implique prejuízo econômico ou material, dê ensejo a uma indenização”
Em verdade, a indenização por dano moral tem função dúplice. De um lado, compensar a vítima. Do outro, punir o agressor. É a chamada função punitiva ou pedagógica do dano moral (“exemplary or punitive damages).
O STJ já há algum tempo reconhece e adota essa tese quando aplica a condenação por dano moral:
“A indenização punitiva pode fixar uma punição exemplar, como forma de “contribuir para desestimular o ofensor a repetir o ato, inibindo sua conduta antijurídica” (STJ, REsp 265.133, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 4ªT.,j. 19/09/2000,p; DJ 23/10/2000).
O caráter dúplice do dano moral tem sido reconhecido pela jurisprudência:
“O valor do dano moral tem sido enfrentado no STJ com o escopo de entender a sua dupla função: reparar o dano, buscando minimizar a dor da vítima, e punir o ofensor para que não reincida” (STJ, REsp. 550.317, Rel. Min. Eliana Calmon, 2ª T.,j. 07/12/2004, p. DJ 13/06/2005).
O sentido punitivo ou pedagógico tem sido reforçado em múltiplos julgados:
“Responsabilidade civil. Dano moral. Indenização. O dano moral deve ser indenizado mediante a consideração das condições pessoais do ofendido e do ofensor, da intensidade do dolo ou grau de culpa e da gravidade dos efeitos, a fim de que o resultado não seja insignificantes a estimular a prática do ato ilícito, nem o enriquecimento indevido da vítima” ( STJ, REsp. 207.926, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ª T., j. 01/06/99, p; DJ 08/03/2000).
CONCLUSÃO
Por fim, aqueles que sofreram prejuízos, mas não são adquirentes de apartamentos no prédio desmoronado, como os moradores das casas vizinhas, por exemplo, também têm direito à proteção do Código de Defesa do Consumidor. Os artigos 17 e 29 equiparam a consumidores todos aqueles que foram vítimas do evento danoso. Assim, todos aqueles que sofreram qualquer tipo de prejuízo por conta do sinistro terão igualmente direito a serem indenizados. Como digo sempre, consumidor inteligente é consumidor bem informado!
Informações Sobre o Autor
Henrique Borges Guimarães Neto
raduado em Direito pela Universidade Católica de Salvador (2001). Advogado com experiência na área de Direito Civil e do Consumidor. Sócio-Diretor do Escritório de Advocacia Henrique Guimarães Advogados Associados. Membro da Comissão de Direito do Consumidor OAB/BA
