O setor imobiliário tem enfrentado um período bastante nebuloso.
A crise econômica brasileira, que perdurou de 2014 a 2016, fez com que a taxa de desemprego aumentasse e, consequentemente, o consumo das famílias diminuísse.
Logo, o mercado imobiliário foi um dos setores atingidos.
Todavia, com o programa governamental “Minha Casa Minha Vida”, o percentual de brasileiros adquirindo a casa própria foi bastante positivo diante do quadro econômico do país.
Mas, para quem não se encaixa nos requisitos para a compra da moradia popular, como famílias com rendimento bruto mensal de R$ 1.800,00, a aquisição do bem ficou distante.
O aumento dos juros e, consequentemente, das parcelas dos imóveis, somado à instabilidade do mercado fazem com que os compradores tenham receio de se aventurarem em grandes dívidas.
A saída, portanto, é, hoje, o aluguel.
Dessa maneira, para aqueles que têm mais de um imóvel, não vale a pena vendê-los, e sim torná-los uma fonte de renda. Ou seja, o imóvel até então desocupado pode lhe gerar lucros por meio de aluguel.
Seja por meio de um corretor imobiliário ou não, existe um fator indispensável ao qual, seja você o locador ou o locatário, precisa prestar muita atenção: o contrato.
Ainda que a pessoa com quem você negocie seja seu amigo, há coisas que não podem ser levadas apenas na boa-fé.
A elaboração de um documento com regras que regem a negociação é indispensável, pois determina as obrigações de ambas as partes envolvidas.
Além disso, assegura que ninguém saia prejudicado, estipulando, assim, os deveres e direitos de locadores e locatários.
Neste artigo, portanto, você perceberá a importância de elaborar um Contrato de Locação Residencial e os motivos pelos quais deve comprar o nosso serviço.
Leia este texto até o final, saiba o que diz a Lei de Locações e evite futuras incomodações.
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O Que é o Contrato de Locação Residencial?
O contrato é um instrumento jurídico de manifestação e vontade entre duas partes.
Composto por uma das partes interessadas, os contratos estabelecem cláusulas que criam, extinguem e/ou modificam os direitos e os deveres dos envolvidos.
Ao que tange às locações em questão, no contrato de locação, uma das partes, mediante uma determinada retribuição, cede à outra o uso e o gozo de um bem infungível, seja por tempo determinado ou não.
Os contratos, em geral, são regidos pelo Código Civil de 2002. Contudo, os mais específicos apresentam a sua própria Lei, assim como a lei que rege os contratos de locação de imóvel urbano, por exemplo.
A legislação brasileira, portanto, prevê a Lei de Locações ou do Inquilinato, a qual regula o mercado de aluguéis, tanto residenciais como comerciais, e estabelece diretrizes para inquilinos e locadores.
Esta Lei deve ser respeitada independentemente dos contratos estabelecidos entre as partes. Isso ocorre porque, às vezes, há cláusulas abusivas nos contratos, e a Lei protege as partes para que não saiam prejudicadas, servindo, desse modo, como amparo.
A Lei de Locações estabelece alguns tipos de contrato de acordo com a finalidade da locação, como, por exemplo, o contrato de locação de imóvel urbano, como já citado, o de locação para temporada e o não residencial.
O Contrato de locação de imóvel urbano destina-se a aluguéis residenciais, diferentemente dos contratos para temporada, que se destinam à residência temporária do locatário, e dos de locação não Residencial, que se voltam às locações comerciais.
Tendo em vista as suas diferentes finalidades, a Lei de Locações estabelece seções específicas para cada tipo de locação.
Logo, se você deseja alugar uma casa para passar as férias com a sua família ou deseja alugar a sua casa na praia para turistas, na seção II, destinada às locações para temporada, você encontrará os requisitos para a negociação.
No Art. 48 dessa seção, por exemplo, você encontra não só a finalidade desse tipo de locação, como também o prazo limite para a contratação e o que deve, obrigatoriamente, conter no contrato caso a casa esteja mobiliada.
“Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.”
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Ou, ainda, se você deseja abrir um negócio e precisa alugar um lugar ou tem um espaço comercial e quer alugá-lo, na seção III da Lei de Locações, você encontra as regras para as locações não residenciais, aquelas destinadas ao comércio.
O Art. 52, nessa seção, por exemplo, trata da renovação desse tipo de contrato.
“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”
É importante, portanto, que as partes envolvidas no contrato, locador e locatário, estejam atentas à Lei de Locações, pois é o que determinará o acordo, seja ele verbal ou escrito.
Além disso, é imprescindível você saber que, ainda que exista uma lei específica para as locações, toda dúvida mais geral que surgir em relação ao seu contrato pode ser sanada via consulta no Código Civil.
Por constituir um conjunto de normas que determinam os direitos e deveres dos cidadãos, o Código Civil contém não somente as disposições gerais, como também as normas para a formação dos contratos.
Para que você compreenda a importância de conhecer a Legislação, veja o que determina o Art. 422:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
O locatário que conhece a Lei evita futuras incomodações e pode exigir, do locador, as garantias que lhe são de direito e que lhe estão asseguradas por meio do contrato.
Contudo, não apenas o inquilino é beneficiado com garantias, mas todas as partes envolvidas estão protegidas pela Lei.
Pensando nisso, separei, abaixo, as obrigações que tanto locadores quanto locatários têm diante da Lei, bem como as garantias que lhe são estendidas e, dessa maneira, as exigências que lhe é permitido fazer.
Deveres do Inquilino
Seja casa ou apartamento, alugar uma residência implica em um compromisso com quem lhe cede o imóvel.
Ao acordar um negócio e, assim, assinar um contrato, você, tendo conhecimento ou não, está sob a Lei de Locações. Logo, deve cumprir o que nela está estabelecido.
Na seção IV da Lei de Locações, você encontra os deveres tanto dos locadores quanto dos locatários.
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Aos que são locatários, o Art. 23 determina, em seus incisos e parágrafo, por exemplo, como ocorrerá o pagamento do aluguel, a conservação e reparos urgentes da residência, entre outras regras.
Para que você entenda melhor sobre o que estou falando, perceba o que traz o inciso IV do Art. 23:
“Art. 23. VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.”
Desse modo, o inquilino que não conhece a Lei de Locações e/ou não lê o contrato de locação e faz mudanças no imóvel sem a permissão do proprietário pode se envolver em sérias incomodações.
Ou, caso o locador queira realizar um reparo urgente no imóvel, o locatário é obrigado a permitir, conforme o que estabelece o Art. 26:
“Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti – los.”
No entanto, em parágrafo único desse artigo, a Lei impõe que se os reparos durarem mais de dez dias, o inquilino poderá reaver o valor do aluguel; ou se exceder o período de trinta dias, o contrato pode ser anulado.
“Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.”
Com apenas esses dois exemplos que dei, você consegue perceber o quão importante é conhecer a legislação a fim de não somente evitar dores de cabeça, mas também para que não o enganem com cláusulas abusivas.
Deveres do Locador
O Art. 22 da Lei de Locações destina-se a exemplificar os deveres do proprietário do imóvel negociado para com o inquilino.
Dentre as regras impostas pelo artigo, o inciso I determina o modo como o locador deve entregar o imóvel ao inquilino:
“Art. 22. I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
A entrega do imóvel para o uso do locatário não consiste apenas na entrega das chaves. É obrigatório que o imóvel, independentemente da finalidade que tenha, esteja em condições de habitalidade, ou seja, nada de goteiras ou instalações elétricas que não funcionam, por exemplo.
O inciso III do artigo também estipula que o locador deve manter o imóvel na forma e destino em que foi alugado, salvo nas hipóteses de reparações urgentes.
“Art. 22. III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.”
Quanto aos reparos, motivos de dor de cabeça para muitas pessoas, a Lei determina que os defeitos ocasionados antes da locação são de responsabilidade do locador.
Veja o inciso IV do Art.:
“Art. 22. IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.”
Nos casos de locação de apartamento, que envolvem reparos no condomínio, de mesma forma, a Lei determina, no inciso X, que as despesas são por conta dos locadores, uma vez que valorizam o imóvel.
“Art. 22. X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- g) constituição de fundo de reserva.”
Tanto locador quanto locatário evitam desentendimentos ao conhecerem os seus deveres legais.
Por que fazer um contrato formal?
Como você pôde acompanhar ao longo do texto, a Lei se sobrepõe ao contrato, ainda que seja imprescindível para o fechamento do negócio.
O contrato escrito é uma garantia a todas as partes.
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É importante, portanto, que os envolvidos na negociação conheçam a Lei de Locações, como já conversamos acima, não somente para exigirem as obrigações de uma das partes, como também a fim de verificar se o contrato obedece, de modo estrito, à legislação.
Digo isso porque uma das funções desse documento é servir como fonte de esclarecimento para sanar as dúvidas que surgirem ao decorrer do tempo, evitando, dessa maneira, inconveniências.
Por essa razão, ainda que exista a possibilidade de estabelecer contratos por meio de um acordo verbal, é sempre mais seguro e garantido que seja elaborado um contrato escrito.
Digo isso porque os documentos refletem com fidelidade o que foi acordado entre os negociadores, sem que a boa-fé de alguém seja colocada em xeque.
O que deve conter em um contrato de Locação Residencial?
Tendo em vista que esse documento regula e formaliza os interesses de ambas as partes, o contrato deve conter, além das necessidades dos interessados, a descrição do imóvel.
A seguir, separei alguns dos principais pontos que não podem faltar em um contrato de locação residencial. Veja só:
- assinatura e informações pessoais, tais como RG, CPF, estado civil, por exemplo, das partes envolvidas – locador, locatário e fiador, caso houver. Além disso, é importante o registro de, no mínimo, duas testemunhas;
- os deveres das partes envolvidas, incluindo as possíveis penalidades caso alguma das obrigações não seja cumprida;
- descrição detalhada do imóvel com todas as suas especificações (endereço completo, metragem, número de contribuinte no IPTU e da matrícula no Registro de Imóveis). Lembrando que as informações devem ser semelhantes àquelas que constam na matrícula do imóvel no Cartório de Registro;
- o tipo de locação – se residencial, comercial ou de temporada –, uma vez que as regras são alteradas de acordo com o destino dado ao imóvel;
- o valor do aluguel, bem como o prazo e a forma estipulada para o pagamento. Fora isso, o contrato também deve conter o índice e a periodicidade do reajuste do valor e discriminar os encargos a serem pagos pelo locatário (condomínio, IPTU, água, luz, etc.);
- as garantias em casos de inadimplência do locatário. Neste ponto, você deve saber que o Art. 37 da Lei de Locações estipula quatro tipos de garantias. Confira:
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
A caução, imposta no inciso I, refere-se à colocação de um bem, seja móvel ou imóvel, para ser utilizado no ressarcimento da dívida.
Na fiança, estabelecida no inciso II, o locatário inclui um fiador capaz de assumir suas obrigações caso não efetue o pagamento do aluguel.
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Diferentemente da modalidade presente no inciso II, na garantia do inciso III, o responsável por assumir o compromisso da dívida do inadimplente é a seguradora.
O último inciso consiste na criação de um fundo de investimento, que, em casos de inadimplemento, as quotas de investimento são entregues ao locador.
Todavia, você atentou ao parágrafo único do artigo?
Não existe a possibilidade de somar as modalidades. Locador e locatário devem acordar sobre um modo de garantia que seja favorável aos dois e, assim, inseri-lo no documento.
Conclusão
O contrato de Locação Residencial é um instrumento jurídico que formaliza a negociação estabelecida entre o locador e o locatário.
Muitas pessoas assinam o documento sem ter conhecimento sobre a Lei de Locações. Seja por meio de um corretor imobiliário ou advogado, é de extrema importância que as partes envolvidas no negócio apropriem-se da legislação a fim de não enfrentarem problemas futuros.
Já houve diferentes casos em que um dos negociadores saiu prejudicado: locadores por inadimplemento de pagamento dos inquilinos e locatários por desleixo dos proprietários com o imóvel. Porém, como fizeram um acordo verbal e uma das partes desconhecia a Lei, acabaram por sair no prejuízo.
Você, que agora sabe mais a respeito da existência da Lei voltada às locações, pode evitar dores de cabeça revisando o contrato a ser assinado e exigindo o cumprimento de suas cláusulas – aquelas que respeitam a legislação, é claro.
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