No Brasil, muitos imóveis são comprados e vendidos sem que a transação seja formalizada por meio de uma escritura pública registrada em cartório. Isso acontece por diversos motivos, como heranças informais, contratos de gaveta, imóveis adquiridos há muitos anos sem a regularização ou ocupações prolongadas.
Ter um imóvel sem escritura pode gerar problemas, pois sem o registro formal o proprietário não tem a posse legal reconhecida. Isso impede a venda oficial do bem, dificulta financiamentos e pode levar a disputas jurídicas.
Se você tem um imóvel sem escritura e deseja regularizá-lo, existem algumas formas de registrar a propriedade de maneira legal.
Como saber se um imóvel tem escritura?
Antes de tentar registrar o imóvel, é importante verificar se já existe uma escritura. Para isso, siga estes passos:
- Consultar o Cartório de Registro de Imóveis: Vá até o cartório da região onde o imóvel está localizado e solicite uma certidão de matrícula. Esse documento informa se há escritura registrada e quem é o proprietário formal.
- Buscar contratos de compra e venda anteriores: Verifique se há um contrato de compra e venda ou outro documento que comprove a posse.
- Consultar a Prefeitura: Algumas prefeituras mantêm registros de imóveis em seus cadastros, o que pode ajudar a comprovar a posse.
Se o imóvel não tiver uma escritura registrada, será necessário regularizá-lo para garantir a segurança jurídica da propriedade.
Quais são as formas de registrar um imóvel sem escritura?
Existem algumas formas legais para regularizar um imóvel sem escritura. O procedimento correto dependerá da origem da posse e da situação do imóvel.
1. Usucapião
A usucapião é um dos meios mais comuns para regularizar um imóvel. Esse processo permite que uma pessoa que ocupa um imóvel por determinado tempo, sem oposição de terceiros, possa obter a propriedade legal.
Tipos de usucapião aplicáveis:
- Usucapião Extraordinária: Posse ininterrupta por 15 anos sem necessidade de boa-fé ou justo título.
- Usucapião Ordinária: Posse por 10 anos, com boa-fé e justo título.
- Usucapião Especial Urbana: Para imóveis de até 250m² usados como moradia por 5 anos.
- Usucapião Especial Rural: Para imóveis de até 50 hectares utilizados para subsistência por 5 anos.
Para dar entrada na usucapião, é necessário contratar um advogado e reunir provas da posse, como contas de água, luz, IPTU e testemunhas.
2. Formal de Partilha em caso de herança
Se o imóvel foi herdado e não tem escritura, os herdeiros devem realizar o inventário para obter o formal de partilha, que permite o registro do bem no nome dos sucessores.
O inventário pode ser:
- Extrajudicial: Feito em cartório quando não há conflitos entre os herdeiros.
- Judicial: Necessário quando há disputas ou herdeiros menores de idade.
Após a finalização do inventário, o imóvel pode ser registrado no nome dos herdeiros.
3. Adjudicação compulsória
Se o imóvel foi comprado, mas o antigo dono se recusa a fornecer a escritura ou faleceu sem registrar a venda, o comprador pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória para forçar o registro do imóvel em seu nome.
Para isso, é necessário comprovar a compra por meio de documentos como:
- Contrato de compra e venda
- Recibos de pagamento
- Comprovantes de impostos pagos
Se houver provas suficientes, o juiz pode determinar o registro do imóvel no nome do comprador.
4. Escritura declaratória de posse
Em alguns casos, um tabelião pode lavrar uma escritura declaratória de posse, que reconhece formalmente que o ocupante é o dono do imóvel. Esse documento pode ser usado como base para um pedido de usucapião ou adjudicação compulsória.
Essa opção é viável quando não há disputa pelo imóvel e quando o ocupante tem documentos que comprovam a posse.
Quais são os custos para registrar um imóvel sem escritura?
Os custos para regularizar um imóvel podem variar dependendo do procedimento adotado. Os principais gastos incluem:
- Honorários advocatícios: Necessário para processos como usucapião e adjudicação compulsória.
- Taxas cartorárias: Para lavratura de escritura pública e registro no Cartório de Imóveis.
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): Pago em caso de compra e venda formalizada.
- Custas judiciais: Em processos judiciais, como adjudicação compulsória.
O valor pode variar entre alguns milhares de reais, dependendo do estado e do tipo de regularização necessária.
O que acontece se o imóvel não for registrado?
Se um imóvel não tem escritura registrada, ele continua informal e pode gerar diversos problemas:
- Dificuldade para vender ou transferir o bem
- Risco de perda da posse caso outra pessoa tente reivindicar a propriedade
- Impossibilidade de financiar ou usar o imóvel como garantia bancária
- Dificuldade para deixar o imóvel como herança
Por isso, regularizar o imóvel é essencial para evitar problemas no futuro.
Exemplo prático de regularização de imóvel
Imagine que José comprou um terreno há 20 anos e nunca registrou a escritura. Agora, ele deseja vender o imóvel, mas o comprador exige um documento oficial.
José pode regularizar o imóvel de diferentes formas:
- Se ele tiver um contrato de compra e venda, pode buscar a adjudicação compulsória.
- Se ele já ocupa o imóvel há mais de 15 anos sem oposição, pode entrar com uma ação de usucapião.
- Se o imóvel veio de uma herança, ele precisa abrir um inventário para obter o formal de partilha.
Cada caso tem um procedimento específico, e um advogado pode orientar sobre a melhor solução.
Perguntas e respostas
1. Preciso de um advogado para registrar um imóvel sem escritura?
Sim. A maioria dos processos, como usucapião e adjudicação compulsória, exige um advogado.
2. Quanto tempo leva para regularizar um imóvel sem escritura?
O tempo varia conforme o processo escolhido. A usucapião pode levar de 1 a 5 anos, enquanto um inventário extrajudicial pode ser concluído em alguns meses.
3. Posso vender um imóvel sem escritura?
Sim, mas a venda será informal e pode gerar problemas para o comprador.
4. Um contrato de compra e venda substitui a escritura?
Não. O contrato de compra e venda apenas comprova a negociação, mas não transfere a propriedade legalmente.
5. Se eu pagar IPTU do imóvel, ele passa a ser meu?
Não. O pagamento do IPTU pode ser usado como prova de posse, mas não transfere automaticamente a propriedade.
Conclusão
Regularizar um imóvel sem escritura é fundamental para garantir segurança jurídica ao proprietário. Os principais meios para isso incluem a usucapião, adjudicação compulsória, inventário e escritura declaratória de posse.
O ideal é buscar a orientação de um advogado especializado para escolher o melhor caminho e evitar complicações futuras. Com a documentação correta, o imóvel poderá ser devidamente registrado, facilitando sua venda, herança ou uso como garantia financeira.
