Quando uma pessoa falece e deixa bens, esses patrimônios passam por um processo legal chamado inventário, que é o procedimento para identificar, avaliar e distribuir a herança entre os herdeiros. Durante esse período, os bens pertencentes ao falecido não podem ser vendidos livremente, pois estão sujeitos a regras específicas de transmissão e tributação.
Muitas pessoas se interessam por comprar um imóvel em inventário porque, em alguns casos, os herdeiros estão dispostos a vender por um preço mais baixo para acelerar a partilha. No entanto, essa aquisição pode apresentar diversos riscos, que precisam ser bem avaliados antes de concretizar a compra.
Principais riscos ao comprar um imóvel em inventário
1. Falta de autorização judicial ou consenso entre os herdeiros
Um dos maiores riscos de comprar um imóvel em inventário é a necessidade de autorização judicial ou do acordo de todos os herdeiros. Se o inventário ainda está em andamento na justiça, a venda do imóvel depende de uma decisão do juiz. Além disso, mesmo em inventário extrajudicial (feito em cartório), todos os herdeiros precisam concordar com a venda.
Exemplo: Se um herdeiro não estiver de acordo com a venda, pode impedir a negociação ou exigir condições que dificultem a conclusão da compra.
2. Existência de dívidas do falecido
Outro grande risco é que o imóvel pode estar sujeito ao pagamento de dívidas do falecido. Caso ele tenha deixado débitos em aberto, os credores podem exigir que a dívida seja quitada antes da partilha dos bens. Isso pode impactar a venda ou até mesmo resultar na penhora do imóvel para o pagamento dessas obrigações.
Exemplo: Se o falecido deixou um débito de IPTU ou condomínio, essas dívidas precisam ser quitadas antes da finalização da venda.
3. Pagamento do ITCMD
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um tributo estadual que deve ser pago antes da transferência do bem para os herdeiros. Se esse imposto não foi quitado, o imóvel não pode ser legalmente transferido para o comprador.
Exemplo: O comprador pode enfrentar atrasos e custos extras se os herdeiros não tiverem recolhido o ITCMD.
4. Imprevistos com a documentação do imóvel
É essencial verificar se a documentação do imóvel está regularizada. Alguns imóveis em inventário podem apresentar pendências, como:
- Registro de propriedade desatualizado
- Falta de averbação de construções
- Hipotecas ou penhoras atreladas ao bem
Exemplo: Se o imóvel foi comprado pelo falecido, mas nunca foi registrado em seu nome, os herdeiros precisarão regularizar essa situação antes da venda.
5. Risco de ações judiciais futuras
A compra de um imóvel em inventário pode ser questionada judicialmente caso surjam herdeiros desconhecidos ou disputas familiares. Se um novo herdeiro aparecer após a venda, ele pode reivindicar sua parte na herança e exigir que o comprador devolva o imóvel ou pague uma indenização.
Exemplo: Um filho reconhecido na justiça após a venda do imóvel pode pedir a anulação da transação.
Como reduzir os riscos ao comprar um imóvel em inventário
Consultar um advogado especializado
Ter um advogado especializado em direito sucessório e imobiliário é fundamental para analisar a documentação e orientar sobre os riscos da compra.
Exigir a conclusão do inventário antes da compra
A maneira mais segura de adquirir um imóvel em inventário é aguardar a finalização do processo. Assim, os herdeiros terão a propriedade regularizada para venda.
Verificar a regularidade fiscal e documental
Antes de comprar, é essencial consultar a situação do imóvel, garantindo que não existam dívidas ou impedimentos para a transferência.
Perguntas e respostas
Posso comprar um imóvel que ainda está em inventário? Sim, mas a venda só pode ser realizada com a autorização de todos os herdeiros e, em caso de inventário judicial, também com permissão do juiz.
O que acontece se um herdeiro não concordar com a venda? Se um dos herdeiros não estiver de acordo, a venda não pode ser realizada, a menos que haja decisão judicial permitindo.
Quais são os custos extras ao comprar um imóvel em inventário? Pode haver custos com ITCMD, quitação de dívidas do falecido e honorários advocatícios.
Se surgir um novo herdeiro após a compra, o que pode acontecer? O novo herdeiro pode entrar na justiça para reivindicar sua parte e até pedir a anulação da venda.
Conclusão
Comprar um imóvel em inventário pode ser vantajoso financeiramente, mas apresenta riscos significativos. Antes de fechar negócio, é essencial contar com um advogado especializado, analisar toda a documentação e garantir que não haja pendências judiciais ou fiscais. Dessa forma, é possível reduzir os riscos e concretizar uma compra segura.
