O custo para desmembrar um terreno pode variar bastante conforme a localização do imóvel, o município responsável, os honorários de profissionais envolvidos (como engenheiro ou arquiteto), as taxas cartoriais e os encargos legais exigidos. Em média, o valor pode oscilar entre R$ 5.000 e R$ 20.000 por processo, mas é essencial considerar cada componente individualmente. O desmembramento exige aprovação da prefeitura, elaboração de planta técnica, regularização junto ao cartório de registro de imóveis e, eventualmente, pagamento de impostos.
Neste artigo, vamos explicar detalhadamente o que é o desmembramento de terreno, em que situações ele é permitido, quais os custos envolvidos em cada etapa, como calcular o valor total, os documentos exigidos, o papel dos profissionais técnicos, os prazos médios, as diferenças entre desmembramento, loteamento e remembramento, os principais erros a evitar e como o processo é regulamentado pela legislação urbanística brasileira. Também incluiremos uma seção de perguntas e respostas para esclarecer dúvidas frequentes e uma conclusão prática ao final.
O que é o desmembramento de terreno
O desmembramento é o procedimento legal pelo qual um terreno urbano já registrado é dividido em duas ou mais parcelas independentes, respeitando a legislação municipal e as diretrizes do plano diretor. A finalidade é transformar cada fração em uma nova matrícula, apta a receber construções, ser vendida ou transferida individualmente.
Diferente do loteamento, que implica abertura de vias públicas e infraestrutura urbana (como água, esgoto e iluminação), o desmembramento ocorre em áreas com infraestrutura já existente. Isso o torna um processo mais simples, embora ainda sujeito a exigências legais rigorosas.
O desmembramento deve respeitar dimensões mínimas de lote, recuos, zoneamento e demais normas de parcelamento do solo urbano do município.
Quando o desmembramento é permitido
O desmembramento só pode ser feito quando o terreno:
Está localizado em zona urbana ou urbanizável;
Já possui matrícula regularizada no cartório de registro de imóveis;
Está inserido em área com infraestrutura básica (via pública, esgoto, energia, iluminação, abastecimento de água);
Atende às normas mínimas de metragem exigidas pela legislação municipal;
Não está sujeito a restrições ambientais, tombamentos ou servidões impeditivas.
É necessário verificar a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Plano Diretor do município para entender os critérios mínimos para o desmembramento. Por exemplo, um município pode exigir que cada lote resultante tenha no mínimo 125 m² e 5 metros de testada (frente).
Diferença entre desmembramento, loteamento e remembramento
Desmembramento
É a divisão de um terreno urbano já inserido em área com infraestrutura, gerando novos lotes que continuam tendo acesso à via pública existente. Exige aprovação da prefeitura, planta técnica e registro em cartório.
Loteamento
É o fracionamento de uma gleba (terreno maior) para criação de diversos lotes urbanos, acompanhado de abertura de novas vias públicas, calçadas, iluminação, redes de água e esgoto. Requer projeto urbanístico, aprovação da prefeitura e registro mais complexo.
Remembramento
É o processo inverso do desmembramento: a junção de dois ou mais lotes para formar um único terreno. Costuma ter custo menor, mas também requer planta técnica e averbação no cartório.
Etapas do processo de desmembramento
O desmembramento envolve diversas etapas técnicas, legais e burocráticas. As principais são:
Contratação de profissional técnico (engenheiro ou arquiteto): Responsável por elaborar a planta do desmembramento, memorial descritivo e ART ou RRT.
Consulta prévia na prefeitura: Para verificar se o terreno pode ser desmembrado conforme a legislação local.
Elaboração da planta de desmembramento: Planta baixa do imóvel, com as medidas do terreno original e dos lotes resultantes.
Protocolização na prefeitura: O pedido de desmembramento é formalizado, anexando todos os documentos exigidos.
Análise técnica da prefeitura: Órgãos de urbanismo e fiscalização avaliam o projeto. Se estiver em conformidade, é expedido o alvará de desmembramento.
Registro em cartório de imóveis: Com o alvará da prefeitura, registra-se a nova configuração do terreno, com abertura de novas matrículas para os lotes gerados.
Custos envolvidos no desmembramento de terreno
O custo total de um desmembramento varia conforme cada etapa e localidade. A seguir, detalhamos os principais gastos:
Honorários de engenheiro ou arquiteto
O custo técnico é um dos principais. Envolve:
Levantamento planialtimétrico;
Planta de desmembramento;
Memorial descritivo;
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
Média de valores: R$ 2.000 a R$ 8.000, podendo variar conforme o tamanho do terreno e a região.
Taxas da prefeitura
Cada município tem sua tabela de taxas urbanísticas, que podem incluir:
Protocolo do pedido;
Taxa de análise técnica;
Emissão de alvará de desmembramento;
Custo de serviços internos.
Média de valores: R$ 500 a R$ 3.000, conforme o município e o número de lotes resultantes.
Taxas do cartório de registro de imóveis
Após aprovação da prefeitura, é necessário:
Averbar o desmembramento na matrícula original;
Abrir novas matrículas para os lotes criados.
Essas etapas exigem pagamento de emolumentos cartorários, com valores definidos por cada estado.
Média de valores: R$ 1.500 a R$ 5.000, conforme o número de lotes, o estado da federação e o valor venal do imóvel.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
O desmembramento em si não gera cobrança de ITBI. No entanto, se for feita transferência de parte do terreno para terceiros durante o processo, o ITBI será devido.
Regularização posterior (opcional)
Em alguns casos, os novos lotes exigem regularização posterior junto a concessionárias de serviços públicos (água, luz, esgoto), com custos adicionais para obtenção de cadastros e instalação de infraestrutura individual.
Exemplo de cálculo prático
Imagine um terreno de 600 m² em uma cidade de médio porte, desmembrado em dois lotes de 300 m². Os custos estimados seriam:
Engenheiro: R$ 4.000
Taxa da prefeitura: R$ 1.500
Cartório: R$ 2.000
Total aproximado: R$ 7.500
Esse valor pode variar para mais ou menos, dependendo da cidade, da complexidade do terreno e do número de lotes.
Documentos exigidos para o desmembramento
A documentação pode variar conforme o município, mas em geral inclui:
Requerimento padrão da prefeitura;
Cópia da matrícula atualizada do imóvel;
IPTU do ano vigente;
Planta do imóvel com indicação dos lotes propostos;
Memorial descritivo assinado por profissional habilitado;
ART ou RRT do responsável técnico;
Cópias de documentos pessoais do proprietário;
Certidão negativa de débitos municipais;
Comprovante de pagamento das taxas.
Prazos médios para o desmembramento
Os prazos dependem da agilidade da prefeitura e do cartório, bem como da documentação fornecida. Em média, o processo pode levar:
15 a 30 dias para elaboração técnica e protocolo;
30 a 90 dias para análise da prefeitura;
15 a 30 dias para averbação no cartório.
Ou seja, o desmembramento pode durar entre 2 e 5 meses, podendo se estender em caso de pendências técnicas, exigência de complementações ou problemas fundiários.
Quais são os principais obstáculos
Os principais problemas que podem dificultar ou inviabilizar o desmembramento incluem:
Terreno com matrícula irregular ou incompleta;
Área em zona rural, sem previsão de urbanização;
Não atendimento às metragens mínimas exigidas;
Existência de benfeitorias não regularizadas (construções sem alvará);
Existência de dívidas municipais (IPTU, multas);
Conflito de limites com imóveis vizinhos.
Em muitos casos, é possível resolver as pendências com regularização prévia. Em outros, o desmembramento é inviável e deve ser substituído por remembramento ou regularização fundiária.
O desmembramento pode ser feito em imóvel financiado?
O desmembramento de imóvel financiado pode ser possível, mas depende da autorização da instituição financeira detentora da alienação fiduciária. Na maioria dos casos, os bancos exigem a quitação do financiamento antes da alteração da matrícula do imóvel.
É recomendável consultar o banco e verificar se há cláusulas contratuais que impeçam ou limitem a divisão do imóvel. Se o imóvel estiver em garantia, o desmembramento pode ser recusado pelo credor fiduciário.
O desmembramento pode ser feito em inventário?
Sim, é possível desmembrar terreno que está em inventário, desde que haja consenso entre os herdeiros e autorização judicial (no caso de inventário judicial) ou por escritura pública (no caso de inventário extrajudicial). O desmembramento pode facilitar a partilha, permitindo que cada herdeiro fique com uma fração individual do imóvel.
O ideal é que o desmembramento ocorra antes da finalização da partilha. Assim, cada novo lote será atribuído a um herdeiro específico, com matrícula individualizada.
É possível desmembrar terreno com construção?
Sim, é possível desmembrar terreno com edificação, desde que:
A edificação esteja localizada em apenas uma das novas frações;
Seja respeitado o recuo mínimo exigido para os dois lotes;
O imóvel esteja regularizado e com alvará de construção.
Se a construção ultrapassar os limites de um dos novos lotes ou estiver irregular, será necessário regularizar ou adaptar a estrutura antes da aprovação do desmembramento.
Perguntas e respostas sobre o custo do desmembramento de terreno
É caro fazer um desmembramento de terreno?
Depende do município, do tamanho do terreno e do número de lotes. Em média, o custo pode variar entre R$ 5.000 e R$ 20.000 por processo completo.
Preciso contratar um engenheiro para desmembrar?
Sim. Um engenheiro ou arquiteto habilitado é obrigatório para elaborar a planta e o memorial descritivo. Sem esses documentos, o processo não avança.
A prefeitura pode negar o pedido de desmembramento?
Sim. Se o terreno não cumprir os requisitos da legislação urbana local, o pedido será indeferido. Por isso, a consulta prévia é essencial.
Posso vender os lotes antes de concluir o desmembramento?
Não. A venda só pode ocorrer após a criação das novas matrículas no cartório. Vender partes de um imóvel sem desmembramento formal pode gerar nulidade do negócio.
Preciso pagar ITBI no desmembramento?
Não, exceto se houver transferência de propriedade durante o processo. O desmembramento em si não gera ITBI.
O cartório cobra muito caro para desmembrar?
Os valores variam por estado, mas normalmente o custo é proporcional ao número de matrículas a serem abertas e ao valor venal dos imóveis. O cartório pode fornecer uma estimativa prévia.
Quanto tempo demora para desmembrar um terreno?
Em média, de 2 a 5 meses, dependendo da prefeitura, da documentação apresentada e da agilidade dos profissionais envolvidos.
Posso desmembrar apenas parte do terreno?
Sim, desde que a área restante continue respeitando a legislação quanto ao tamanho mínimo de lote.
Conclusão
O desmembramento de terreno é um processo técnico e burocrático, mas que pode trazer grande valorização ao imóvel, facilitar heranças, possibilitar construções independentes e abrir novas oportunidades de negócio. O custo do desmembramento varia conforme a cidade, o tamanho do terreno, o número de lotes gerados e a complexidade técnica envolvida.
Embora não seja um procedimento barato, os gastos são justificáveis diante dos benefícios que ele proporciona. Para que o processo seja concluído com sucesso, é fundamental contar com profissionais qualificados, verificar a legislação local e manter toda a documentação em ordem.
Se você está pensando em desmembrar um terreno, consulte a prefeitura de seu município, contrate um engenheiro ou arquiteto experiente e planeje o processo com antecedência. Assim, você evitará surpresas, reduzirá custos desnecessários e garantirá segurança jurídica para seus imóveis desmembrados.
