Modelo de requerimento usucapião extrajudicial

O processo de usucapião extrajudicial é uma alternativa mais célere e desburocratizada para regularizar a propriedade de um imóvel, seja ele urbano ou rural, em comparação com a via judicial. Ele permite que o reconhecimento da usucapião seja feito diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo litigioso, desde que haja consenso entre as partes envolvidas e que os requisitos legais sejam preenchidos. Para isso, o modelo de requerimento de usucapião extrajudicial é o ponto de partida fundamental, sendo o documento que formaliza o pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis, detalhando a posse, o tempo decorrido, a boa-fé (se aplicável), e todos os elementos que configuram o direito à usucapião, conforme as especificidades de cada tipo. Este requerimento é um documento técnico e detalhado, que exige precisão nas informações e um profundo conhecimento da legislação aplicável, sendo crucial para o sucesso do procedimento.

Entendendo a Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial foi instituída no Brasil pela Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Seu objetivo principal é desafogar o Poder Judiciário e oferecer uma via mais rápida e eficiente para a regularização de imóveis, desde que não haja litígio ou oposição de terceiros.

Conceito e Fundamentação Legal

A usucapião, em sua essência, é a aquisição da propriedade ou de outro direito real pelo decurso do tempo, mediante o cumprimento de requisitos estabelecidos em lei. Ela se fundamenta na função social da propriedade, reconhecendo o direito de quem, por longo período, deu uma finalidade produtiva ou habitacional a um bem, em detrimento do proprietário original que negligenciou sua posse.

A usucapião extrajudicial, especificamente, é o procedimento administrativo realizado perante o Ofício de Registro de Imóveis, que visa à mesma finalidade da usucapião judicial: a declaração de que determinada pessoa adquiriu a propriedade de um bem imóvel por meio da posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini (intenção de ser dono), por um prazo legalmente previsto.

Sua base legal está no Art. 1.071 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), inserindo o Art. 216-A. Este artigo detalha os requisitos e o procedimento para o processamento da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Além do CPC, o Provimento nº 65/2017 do CNJ é a principal norma a regulamentar o procedimento extrajudicial, estabelecendo as diretrizes, documentos necessários, prazos e responsabilidades dos notários e registradores. Ele detalha minuciosamente cada etapa do processo, desde a apresentação do requerimento até o registro da aquisição da propriedade.

Vantagens e Desvantagens em Comparação com a Via Judicial

A escolha entre a usucapião extrajudicial e a judicial depende das particularidades de cada caso.

Vantagens da Usucapião Extrajudicial:

• Celeridade: A principal vantagem é a rapidez. Enquanto um processo judicial pode levar anos (ou até décadas), a usucapião extrajudicial, em condições ideais, pode ser concluída em meses, dependendo da complexidade do caso e da agilidade do cartório.
• Desburocratização: O procedimento é mais simples, com menos formalidades e ritos processuais complexos.
• Menos Custos Iniciais (em alguns casos): Embora existam emolumentos cartorários, evita-se gastos com custas processuais iniciais, perícias judiciais (em alguns casos, a depender da complexidade do levantamento topográfico), e honorários advocatícios que podem ser mais elevados em ações judiciais longas.
• Menos Estresse e Desgaste Emocional: A ausência de litígio judicial e a previsibilidade do procedimento reduzem o desgaste emocional para as partes.
• Consenso: É ideal para situações onde não há disputa sobre a posse ou a propriedade do imóvel.

Desvantagens da Usucapião Extrajudicial:

• Necessidade de Consenso: Se houver qualquer oposição dos confrontantes, do proprietário registral ou de terceiros interessados, o procedimento extrajudicial será imediatamente extinto, e o interessado terá que recorrer à via judicial. Este é o maior entrave.
• Exigência de Advogado: A presença de advogado é obrigatória em ambas as modalidades, mas na extrajudicial o papel do advogado é ainda mais crucial na fase de preparação do requerimento e dos documentos.
• Documentação Rígida: Os cartórios exigem uma documentação muito precisa e completa. Qualquer ausência ou inconsistência pode atrasar ou inviabilizar o procedimento.
• Custo dos Emolumentos: Embora não haja custas judiciais, os emolumentos cartorários (taxas de cartório) podem ser significativos, dependendo do valor do imóvel e da tabela de cada estado. Eles incluem a ata notarial, o registro do requerimento e a averbação da usucapião.
• Complexidade Técnica: A elaboração da planta e do memorial descritivo, além da ata notarial, exige um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou topógrafo) e pode ter custos consideráveis.

Em suma, a usucapião extrajudicial é uma excelente opção para casos de consenso e com documentação bem organizada. Para situações litigiosas, com dúvidas sobre a posse ou com histórico complexo, a via judicial ainda é a única alternativa.

Requisitos Essenciais para a Usucapião Extrajudicial

Independentemente do tipo de usucapião (urbana, rural, especial, ordinária, etc.), a usucapião extrajudicial exige o cumprimento de requisitos gerais e específicos.

Posse Mansa, Pacífica, Contínua e Ininterrupta com Animus Domini

Estes são os pilares da usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial.

• Posse Mansa e Pacífica: Significa que a posse do imóvel não pode ter sido obtida ou mantida por meio de violência, fraude ou clandestinidade. Não deve haver qualquer contestação, oposição ou litígio judicial sobre a posse do bem durante todo o período exigido por lei. Se o proprietário registral ou um terceiro contestou a posse em algum momento, isso quebra a pacificidade.
• Posse Contínua e Ininterrupta: Indica que a posse deve ser exercida de forma ininterrupta, sem interrupções significativas ou abandonos do imóvel. Pequenas ausências, desde que a intenção de manter a posse seja clara, não a descaracterizam. A posse não pode ter sido contestada ou reivindicada pelo proprietário ou terceiros durante o período.
• Animus Domini (Intenção de Ser Dono): É o elemento subjetivo mais importante. O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono do imóvel, exercendo todos os poderes inerentes à propriedade: usar, gozar, dispor e reivindicar. Isso se manifesta em atos como realizar benfeitorias, pagar impostos e contas de consumo em seu nome, cercar o terreno, construir no local, etc. A simples detenção (como no caso de um inquilino ou comodatário) não configura animus domini.

Prazo de Posse (Conforme o Tipo de Usucapião)

O prazo da posse é um requisito temporal que varia de acordo com o tipo de usucapião que se pretende alegar. É essencial que o requerimento especifique qual modalidade está sendo pleiteada e que o prazo correspondente seja comprovado.

• Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 do Código Civil):
  • Prazo: 15 anos.
  • Requisitos: Posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, independentemente de justo título e boa-fé.
  • Exceção: O prazo é reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
• Usucapião Ordinária (Art. 1.242 do Código Civil):
  • Prazo: 10 anos.
  • Requisitos: Posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, além de justo título e boa-fé.
  • Justo Título: É um documento que, em tese, transferiria a propriedade, mas que possui algum vício ou defeito que o impede de produzir seus efeitos (ex: contrato de compra e venda sem registro, ou com vendedor que não era o real proprietário).
  • Boa-fé: O possuidor deve acreditar que o imóvel lhe pertence e que sua posse é legítima.
  • Exceção: O prazo é reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
• Usucapião Especial Urbana (Art. 1.240 do Código Civil e Art. 9º da Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade):
  • Prazo: 5 anos.
  • Requisitos: Posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, sobre área urbana de até 250 m².
  • Outros Requisitos: O imóvel deve ser utilizado para moradia própria ou de sua família, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião Especial Rural (Art. 1.239 do Código Civil e Art. 7º da Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade):
  • Prazo: 5 anos.
  • Requisitos: Posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, sobre área de terra em zona rural não superior a 50 hectares.
  • Outros Requisitos: O imóvel deve ser tornado produtivo pelo trabalho próprio ou da família, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião Familiar (Art. 1.240-A do Código Civil):
  • Prazo: 2 anos.
  • Requisitos: Posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, sobre imóvel urbano de até 250 m², utilizado para moradia.
  • Outros Requisitos: A posse deve ser exclusiva do cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, o imóvel deve ser de propriedade comum do ex-casal, e o cônjuge ou companheiro que pleiteia a usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel. É um caso específico de abandono de lar pelo outro cônjuge/companheiro.

Imóvel Regular (Não Ser Público)

Um requisito fundamental para qualquer modalidade de usucapião (judicial ou extrajudicial) é que o imóvel não pode ser bem público. Bens públicos (terrenos da União, estados, municípios, autarquias, etc.) são inalienáveis e imprescritíveis, ou seja, não podem ser adquiridos por usucapião.

Antes de iniciar qualquer procedimento, é crucial verificar a natureza do imóvel. Muitas vezes, a posse de áreas irregulares ou situadas em terras públicas é comum, e o advogado deve alertar o cliente sobre a impossibilidade de usucapir esses bens. A comprovação de que o imóvel não é público é feita através de certidões de órgãos públicos e da análise da matrícula ou transcrição do imóvel.

Documentos Essenciais para o Requerimento

A organização e a completude da documentação são passos críticos para o sucesso da usucapião extrajudicial. A falta de qualquer documento pode atrasar significativamente o processo ou até mesmo inviabilizá-lo.

Ata Notarial de Constatação da Posse

A ata notarial é um documento público lavrado por um Tabelião de Notas, que formaliza a declaração da posse do requerente, com a descrição detalhada do imóvel e a manifestação de testemunhas. Ela é o coração do procedimento extrajudicial.

• Função: Atestar a posse do requerente, o tempo de posse, a forma como ela é exercida (mansa, pacífica, contínua, ininterrupta e com animus domini), e a inexistência de ações judiciais ou extrajudiciais que questionem a posse.
• Conteúdo: O tabelião irá ao local do imóvel para constatar a posse, ouvindo o requerente e, idealmente, testemunhas que possam corroborar o período e a qualidade da posse. Ele descreverá o imóvel, suas características, benfeitorias, e registrará fotos e outros elementos que demonstrem a efetiva ocupação. É importante que a ata notarial seja o mais detalhada possível, pois ela servirá como prova robusta da posse.
• Importância: É um documento com fé pública que confere grande segurança jurídica ao processo de usucapião extrajudicial. Sem a ata notarial, o procedimento não pode ser iniciado.

Planta e Memorial Descritivo

Estes documentos técnicos são indispensáveis para a individualização e localização exata do imóvel.

• Planta (Croqui/Desenho): É o desenho topográfico do imóvel, que deve conter suas dimensões, confrontações (limites com os vizinhos), área total, e a localização precisa, com coordenadas georreferenciadas (se exigido pela legislação local ou pelo cartório, especialmente para imóveis rurais).
• Memorial Descritivo: É a descrição textual do imóvel, detalhando os pontos e vértices, as medidas dos lados, os ângulos, a área e os confrontantes (nomes dos vizinhos). Deve ser elaborado por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou topógrafo), com anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT).
• Aprovação: Em alguns municípios, a planta e o memorial descritivo podem precisar de aprovação prévia pela prefeitura, especialmente se o imóvel não possuir registro ou se houve alguma alteração de área.
• Assinaturas: Devem ser assinados pelo profissional responsável e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos imóveis confinantes. Se os confrontantes não assinarem, eles serão notificados pelo cartório.

Certidões Necessárias

Diversas certidões são exigidas para comprovar a situação do imóvel e do requerente, e a inexistência de litígios.

• Certidão de Inteiro Teor da Matrícula/Transcrição do Imóvel: Obtida no Cartório de Registro de Imóveis. É fundamental para identificar o proprietário registral (aquele que consta como dono no registro) e eventuais ônus ou gravames (hipotecas, penhoras, etc.). Se o imóvel não tiver matrícula, deve ser apresentada certidão negativa de registro.
• Certidões Negativas do Distribuidor Cível e Criminal: Para o requerente e, se for o caso, para os antecessores na posse. Comprovam a inexistência de ações judiciais que questionem a posse do imóvel ou que possam impactar o processo.
• Certidões Negativas de Débitos Imobiliários (IPTU/ITR): Comprovam que não há débitos de impostos sobre o imóvel.
• Certidão de Valor Venal do Imóvel: Fornecida pela prefeitura (para imóvel urbano) ou pelo INCRA/Receita Federal (para imóvel rural).
• Outras Certidões (conforme o caso):
  • Certidão de Casamento/Nascimento do requerente.
  • Certidão Negativa de Propriedade de Outro Imóvel (para usucapião especial urbana ou rural).
  • Comprovante de residência.

Documentos Comprobatórios da Posse

Estes documentos são cruciais para demonstrar o exercício da posse e o animus domini ao longo do tempo exigido.

• Contas de Consumo: Contas de água, luz, telefone, internet em nome do requerente, referentes ao imóvel, ao longo do período da posse.
• Comprovantes de Pagamento de Impostos: Carnês de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou ITR (Imposto Territorial Rural) pagos pelo requerente.
• Notas Fiscais de Benfeitorias/Obras: Comprovantes de materiais de construção, serviços de reforma, melhorias no imóvel, etc., em nome do requerente.
• Contratos de Compra e Venda Informais, Cessões de Posse ou Promessas de Compra e Venda: Mesmo que não tenham sido registrados, servem como justo título e comprovam o início da posse e a boa-fé (importante para a Usucapião Ordinária).
• Declarações de Testemunhas: Declarações escritas de vizinhos ou pessoas que conhecem o imóvel e o requerente, atestando o tempo e a forma da posse.
• Fotos Antigas do Imóvel: Comprovam a presença do requerente e as benfeitorias ao longo do tempo.
• Correspondências Recebidas no Endereço: Cartas, extratos, etc., em nome do requerente e com o endereço do imóvel.
• Contratos de Aluguel (se o imóvel foi alugado pelo possuidor): Comprova que o possuidor agiu como dono, locando o imóvel a terceiros.

A reunião de todos esses documentos de forma organizada é fundamental para que o advogado possa instruir o requerimento de usucapião extrajudicial de maneira completa e persuasiva.

O Papel do Advogado no Processo de Usucapião Extrajudicial

A atuação do advogado é indispensável e estratégica em todas as fases do procedimento de usucapião extrajudicial. Sua presença é legalmente exigida e sua expertise é fundamental para o sucesso do pedido.

Consultoria e Análise Preliminar

Antes mesmo de iniciar o processo, o advogado realiza uma análise aprofundada da situação para determinar a viabilidade da usucapião extrajudicial.

• Verificação de Requisitos: Avalia se o cliente preenche todos os requisitos legais (posse, prazo, animus domini, pacificidade, etc.) para o tipo de usucapião pretendido.
• Análise de Riscos e Impedimentos: Identifica potenciais obstáculos, como a existência de litígios sobre a posse, a natureza pública do imóvel, a falta de documentos ou a oposição de confrontantes.
• Escolha da Modalidade de Usucapião: Orienta o cliente sobre qual modalidade de usucapião é a mais adequada ao seu caso, considerando os prazos e requisitos específicos. Por exemplo, se há justo título e boa-fé, pode-se tentar a usucapião ordinária com prazo menor; se a área é pequena e para moradia, a usucapião especial urbana pode ser a melhor opção.
• Levantamento de Documentos: Orienta o cliente sobre quais documentos devem ser reunidos e auxilia na obtenção de certidões e comprovantes de posse. Muitas vezes, o cliente não sabe onde ou como conseguir certas certidões, e o advogado facilita esse processo.

Elaboração do Requerimento e Anexos

Esta é uma das etapas mais importantes da atuação do advogado, pois o requerimento é a peça central do processo.

• Redação do Requerimento: O advogado irá redigir o requerimento, que é uma petição formal dirigida ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente. O requerimento deve ser:
  • Completo: Conter todos os dados do requerente, do imóvel, a descrição da posse (como ela se iniciou, como foi exercida, por quanto tempo), o tipo de usucapião pleiteado e a fundamentação legal.
  • Claro e Objetivo: Apresentar as informações de forma concisa e de fácil compreensão.
  • Tecnicamente Correto: Utilizar a terminologia jurídica apropriada e referenciar os artigos de lei e provimentos que fundamentam o pedido.
  • Fundamentado: Apresentar os argumentos jurídicos que demonstram o direito à usucapião, com base nos documentos e provas anexadas.
• Organização da Documentação: O advogado organiza todos os documentos necessários (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões, comprovantes de posse, etc.), garantindo que estejam em conformidade com as exigências do cartório. Ele verifica a validade das certidões e a correção das informações.

Acompanhamento do Processo no Cartório

O papel do advogado não termina com a entrega do requerimento. Ele acompanha todo o trâmite no cartório.

• Interlocução com o Cartório: O advogado é o principal interlocutor com o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, respondendo a eventuais exigências (dúvidas ou pedidos de documentos adicionais), esclarecendo pontos e agilizando o andamento do processo.
• Notificação de Terceiros: Acompanha a notificação dos confrontantes (vizinhos), do proprietário registral e dos entes públicos. Se houver alguma oposição, o advogado analisa a validade da oposição e aconselha o cliente sobre os próximos passos.
• Publicação de Edital: Acompanha a publicação do edital em jornal de grande circulação ou em meio eletrônico (dependendo das normas locais) para dar ciência a terceiros interessados.
• Manifestação em Casos de Oposição: Se houver oposição de qualquer interessado (proprietário registral, confrontantes, ou entes públicos), o advogado irá analisar o mérito da oposição. Se a oposição for fundamentada e não houver consenso para resolvê-la, o procedimento extrajudicial será encerrado e o advogado orientará o cliente sobre a necessidade de iniciar uma ação judicial de usucapião.
• Requerimento de Registro: Após a aprovação do pedido pelo registrador, o advogado acompanha o ato de registro da aquisição da propriedade, garantindo que a matrícula do imóvel seja devidamente atualizada em nome do novo proprietário.

Em resumo, o advogado não é apenas um “despachante” de documentos; ele é um estrategista, um consultor e um defensor dos interesses do cliente, garantindo que o complexo processo de usucapião extrajudicial seja conduzido de forma correta e eficiente.

Modelos e Estrutura do Requerimento de Usucapião Extrajudicial

Um requerimento de usucapião extrajudicial deve seguir uma estrutura lógica e conter informações precisas e detalhadas para ser aceito pelo Cartório de Registro de Imóveis. Embora não exista um “modelo único” engessado, os elementos a seguir são indispensáveis.

Elementos Essenciais do Requerimento

O requerimento deve ser uma petição formal, redigida por advogado, e endereçada ao Oficial do Registro de Imóveis da Comarca onde o imóvel está situado.

1. Endereçamento:
   • Excelentíssimo Senhor Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de [Nome da Comarca/Cidade], Estado de [Nome do Estado].
2. Qualificação do Requerente(s):
   • Nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número do CPF, número do RG, endereço completo (com CEP), e-mail e telefone de contato.
   • Se for casado/em união estável, qualificar também o cônjuge/companheiro(a).
   • Se houver mais de um requerente (ex: família), qualificar todos.
3. Representação Legal:
   • Informar que o requerente está devidamente representado por seu advogado, com dados do advogado (nome, OAB, endereço profissional, e-mail).
4. Fundamentação Legal da Usucapião Extrajudicial:
   • Mencionar expressamente que o requerimento é feito com base no Art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), incluído pelo Art. 1.071 da Lei nº 13.105/2015 (Novo CPC), e regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.
5. Descrição Detalhada do Imóvel:
   • Localização: Endereço completo do imóvel (rua, número, bairro, cidade, CEP).
   • Características: Tipo de imóvel (terreno, casa, apartamento), área total (em m²), confrontações (nomes dos confrontantes ou dos proprietários dos imóveis vizinhos, se conhecidos).
   • Número de Matrícula/Transcrição: Se o imóvel possuir registro anterior, indicar o número da matrícula ou da transcrição no Cartório de Registro de Imóveis. Se não possuir, informar essa condição.
6. Narrativa da Posse (Histórico da Posse):
   • Este é um dos pontos mais importantes e deve ser o mais detalhado possível.
   • Início da Posse: Explicar como a posse foi adquirida (ex: compra e venda informal, doação verbal, herança de posse, ocupação). Informar a data exata ou aproximada do início da posse.
   • Natureza da Posse: Descrever como a posse foi exercida:
     • Mansa e Pacífica: Afirmar que a posse nunca foi contestada, que não houve litígios judiciais ou extrajudiciais sobre ela.
     • Contínua e Ininterrupta: Que a posse não foi abandonada em nenhum momento.
     • Com Animus Domini: Relatar atos que demonstram a intenção de ser dono (ex: reformas, construções, pagamento de impostos e contas de consumo, cercamento, cultivo, exploração econômica).
   • Período da Posse: Indicar o tempo total de posse ininterrupta e, se aplicável, o período de posse de antecessores, caso haja soma de posses (art. 1.243 do Código Civil).
7. Qualificação do Tipo de Usucapião Pleiteado e Seus Requisitos:
   • Informar claramente qual modalidade de usucapião está sendo requerida (ex: Usucapião Especial Urbana, Usucapião Extraordinária, Usucapião Ordinária).
   • Para cada modalidade, demonstrar como os requisitos específicos foram preenchidos (ex: para usucapião urbana, mencionar que a área é até 250m² e é moradia própria, e que o requerente não possui outro imóvel).
   • Se for o caso de usucapião ordinária, mencionar a existência de justo título e boa-fé, anexando o documento que o configura.
8. Declaração de Inexistência de Outro Imóvel (se aplicável):
   • Para usucapião especial urbana ou rural, o requerente deve declarar, sob as penas da lei, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
9. Valor da Causa:
   • Indicar o valor venal do imóvel ou o valor de mercado para fins de recolhimento de emolumentos.
10. Requerimentos Finais:
    • Requerer a instauração do procedimento de usucapião extrajudicial.
    • Requerer a notificação dos confrontantes, do proprietário registral e dos entes públicos (União, Estado, Município).
    • Requerer a publicação de edital, se necessário.
    • Requerer, ao final, o registro da aquisição da propriedade por usucapião na matrícula do imóvel.
11. Local, Data e Assinatura:
    • Local (cidade), data completa.
    • Assinatura do Advogado (com nome e OAB).
    • Assinatura do Requerente(s).

Exemplo Simplificado de Estrutura

Endereçamento:

AO SENHOR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE [CIDADE/COMARCA] – [ESTADO]

Requerente(s):

[Nome Completo do Requerente], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número do RG] e do CPF nº [número do CPF], residente e domiciliado na [endereço completo], e-mail [e-mail], telefone [telefone], por seu advogado que a esta subscreve, conforme procuração anexa.

Advogado(a):

[Nome Completo do Advogado(a)], OAB/[UF] nº [número da OAB], com escritório profissional na [endereço completo do escritório], e-mail [e-mail do advogado], telefone [telefone do advogado].

Assunto: REQUERIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – IMÓVEL URBANO (ou RURAL)

Preâmbulo:

[NOME DO REQUERENTE], devidamente qualificado(a) acima, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Senhoria, por seu advogado(a), com fulcro no Art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), incluído pelo Art. 1.071 da Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), e regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), requerer o reconhecimento e o registro da aquisição da propriedade por usucapião extrajudicial do imóvel a seguir descrito:

1. Da Descrição do Imóvel Usucapiendo:

O imóvel objeto do presente requerimento está localizado na [Endereço completo do imóvel], [bairro], [cidade/comarca], [estado], [CEP], [se tiver, número da matrícula/transcrição]. Conforme a planta e memorial descritivo anexos, elaborados pelo [Nome do Profissional], [qualificação do profissional], CREA/CAU nº [número], o imóvel possui as seguintes características: [descrever resumidamente as dimensões e área, ex: “uma área de 180,00 m² (cento e oitenta metros quadrados), com as seguintes medidas e confrontações…”].

2. Do Histórico da Posse e Seus Requisitos:

O Requerente detém a posse do referido imóvel, de forma mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, e com animus domini, desde [data de início da posse, ex: “05 de janeiro de 2005” ou “há mais de 15 anos”]. A posse foi adquirida através de [detalhar como a posse foi iniciada, ex: “contrato particular de compra e venda com o Sr. João da Silva, que havia sido o antigo possuidor” ou “ocupação direta do terreno que se encontrava abandonado”]. Durante todo esse período, o Requerente agiu como verdadeiro proprietário, realizando benfeitorias, como a construção de uma residência e o plantio de árvores frutíferas, além de arcar com os impostos e contas de consumo (IPTU, água, luz), conforme comprovantes anexos. A posse nunca foi contestada por quem quer que seja, não havendo qualquer litígio judicial ou extrajudicial referente ao imóvel.

3. Da Modalidade de Usucapião Pleiteada:

Considerando o tempo de posse ininterrupta e sem oposição de [número] anos, e o fato de que o imóvel tem sido utilizado para a moradia habitual da família do Requerente, este pleito se enquadra na modalidade de Usucapião Especial Urbana, conforme o Art. 1.240 do Código Civil e Art. 9º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Para os fins da Usucapião Especial Urbana, o Requerente declara, sob as penas da lei, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Adaptar conforme a modalidade).

4. Da Documentação Anexa:

Para instruir o presente requerimento, o Requerente anexa os seguintes documentos: a) Ata Notarial lavrada pelo [Nome do Tabelião], em [data], Livro nº [número], Folha nº [número]; b) Planta e Memorial Descritivo do imóvel, com ART/RRT nº [número], assinados pelo profissional responsável e pelos confrontantes; c) Certidão de Inteiro Teor da Matrícula/Transcrição do Imóvel nº [número], ou certidão negativa de registro, se for o caso; d) Certidões Negativas dos Distribuidores Cível e Criminal da comarca; e) Comprovantes de pagamento de IPTU/ITR e contas de consumo (água, luz, etc.) referentes ao período da posse; f) Cópia dos documentos pessoais do Requerente (RG e CPF); g) [Outros documentos comprobatórios, como contratos informais, declarações de testemunhas, fotos, etc.]

5. Dos Requerimentos:

Diante do exposto, requer a Vossa Senhoria: a) O recebimento do presente requerimento e a instauração do procedimento de usucapião extrajudicial; b) A notificação dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos imóveis confinantes, bem como da União, do Estado e do Município, para que se manifestem no prazo legal; c) A publicação do edital, nos termos da lei; d) Ao final, cumpridas as formalidades legais, o reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel descrito por usucapião e seu devido registro na matrícula imobiliária, em nome do Requerente.

Valor da Causa: R$ [valor venal ou de mercado do imóvel].

Termos em que, Pede deferimento.

[Local], [Data].

[Assinatura do Advogado] [Nome do Advogado] OAB/[UF] nº [Número da OAB]

[Assinatura do Requerente] [Nome Completo do Requerente]

Observações Importantes:

• Este é um modelo simplificado e deve ser adaptado a cada caso concreto.
• A qualificação completa de todas as partes envolvidas (requerentes, cônjuges, confrontantes, proprietário registral) é fundamental.
• A descrição da posse deve ser a mais rica possível em detalhes e provas.
• A lista de documentos é exemplificativa e pode variar de cartório para cartório, ou de acordo com as especificidades do imóvel e da modalidade de usucapião.
• Sempre consulte um advogado especializado para a elaboração do requerimento e acompanhamento do processo.

O Procedimento no Cartório de Registro de Imóveis

Após a apresentação do requerimento e dos documentos, o processo de usucapião extrajudicial segue um rito específico dentro do Cartório de Registro de Imóveis, conforme as diretrizes do Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Análise Inicial e Exigências

Ao receber o requerimento, o Oficial do Registro de Imóveis realiza uma análise preliminar da documentação.

• Verificação de Conformidade: O Oficial verifica se todos os documentos exigidos foram apresentados e se o requerimento está em conformidade com as exigências legais e normativas (Provimento 65/2017).
• Emissão de Nota de Exigência: Se houver alguma falha, ausência de documento, inconsistência ou necessidade de esclarecimento, o Oficial emitirá uma nota de exigência, indicando o que precisa ser corrigido ou complementado. O requerente, através de seu advogado, terá um prazo para cumprir as exigências.
• Dúvida Registral: Se o requerente não concordar com as exigências ou não puder cumpri-las, o Oficial poderá suscitar a dúvida registral perante o juiz competente, que decidirá sobre a procedência da exigência.

Notificações e Publicações

Uma vez que o requerimento e a documentação estão em ordem, o Cartório procede às notificações e publicações para dar ciência a todos os interessados.

• Notificação dos Confrontantes e Proprietário Registral: O Oficial do Registro de Imóveis notificará, pessoalmente ou por via postal com aviso de recebimento (AR), os seguintes indivíduos:
  • Proprietário Registral: Aquele que figura como dono do imóvel na matrícula ou transcrição.
  • Confrontantes: Os proprietários dos imóveis vizinhos, cujos limites fazem divisa com o imóvel usucapiendo, conforme identificados na planta e memorial descritivo.
  • Outros Titulares de Direitos: Eventuais titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes (ex: hipotecários, usufrutuários).
  • O objetivo é dar a esses interessados a oportunidade de se manifestarem, concordando ou apresentando oposição ao pedido de usucapião.
• Notificação dos Entes Públicos: A União, o Estado e o Município também serão notificados para que se manifestem sobre o interesse no imóvel, especialmente para verificar se a área não é pública.
• Publicação de Edital: Se os interessados (proprietário registral ou confrontantes) não forem encontrados ou se a usucapião envolver imóvel sem matrícula registrada, o Oficial do Registro de Imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação ou em meio eletrônico (dependendo das normas locais e do porte da comarca) para dar ciência a eventuais terceiros interessados.

Impugnação e Encerramento do Procedimento Extrajudicial

A possibilidade de impugnação é o ponto crítico da usucapião extrajudicial.

• Oposição/Impugnação: Se qualquer um dos notificados (proprietário registral, confrontantes, entes públicos ou terceiros) apresentar oposição fundamentada ao pedido de usucapião, o procedimento extrajudicial será automaticamente encerrado.
• Motivos de Impugnação: A oposição pode ocorrer por diversos motivos, como contestação da posse, alegação de que o prazo não foi cumprido, divergência nas medidas do imóvel, alegação de propriedade, etc.
• Consequência: Uma vez que haja oposição, o Tabelião não pode mais prosseguir com o reconhecimento da usucapião extrajudicial, e o requerente será informado de que deverá buscar a via judicial para pleitear o seu direito. A via extrajudicial exige consenso ou ausência de oposição.
• Exceção à Impugnação: Se a impugnação for manifestamente infundada e/ou o impugnante não demonstrar interesse na propositura de ação judicial no prazo de 30 dias, o registrador poderá desconsiderá-la, mas essa análise é discricionária e deve ser muito bem fundamentada. Na prática, a menor oposição geralmente remete à via judicial.

Decisão do Registrador e Registro da Aquisição

Se não houver oposição ou se as impugnações forem resolvidas e o requerente cumprir todas as exigências, o processo prossegue para a fase final.

• Análise Final do Registrador: O Oficial do Registro de Imóveis analisará todos os documentos, as manifestações dos notificados e as provas apresentadas para verificar se todos os requisitos legais para a usucapião foram preenchidos.
• Reconhecimento da Usucapião: Se o Oficial entender que todos os requisitos foram cumpridos e que não há impedimentos, ele proferirá uma decisão reconhecendo a aquisição da propriedade por usucapião.
• Registro na Matrícula do Imóvel: Com a decisão favorável, o Oficial do Registro de Imóveis providenciará o registro da aquisição da propriedade na matrícula do imóvel. Se o imóvel não possuía matrícula, uma nova será aberta. Este registro confere publicidade e validade erga omnes (contra todos) à propriedade.
• Entrega da Certidão: O requerente receberá uma certidão da matrícula atualizada, que comprova legalmente sua nova condição de proprietário do imóvel.

Todo o procedimento no cartório é conduzido sob a supervisão do Ministério Público e do Poder Judiciário, que podem intervir em caso de irregularidades ou dúvidas relevantes. O papel do advogado é essencial em todas essas etapas, garantindo que os prazos sejam cumpridos, as exigências sejam atendidas e que a comunicação com o cartório seja eficiente.

Custos Envolvidos na Usucapião Extrajudicial

Embora a usucapião extrajudicial possa ser mais rápida, ela não é gratuita. Envolve uma série de custos que devem ser considerados pelo requerente.

Emolumentos Cartorários

São as taxas cobradas pelos cartórios pelos serviços prestados. O valor varia significativamente de estado para estado, pois as tabelas de emolumentos são definidas por leis estaduais. Os principais emolumentos incluem:

• Ata Notarial: É a taxa para a lavratura da ata notarial pelo Tabelião de Notas. O valor é calculado com base no valor do imóvel ou em um valor fixo, dependendo da tabela.
• Registro do Requerimento e Processamento: Taxas para o registro do requerimento inicial no Cartório de Registro de Imóveis, as notificações, publicações de editais (se houver), e todo o processamento do pedido.
• Registro da Aquisição da Propriedade: A taxa mais significativa é a do registro da aquisição da propriedade na matrícula do imóvel. Geralmente, é calculada como um percentual sobre o valor venal do imóvel (valor atribuído pela prefeitura para fins de IPTU) ou sobre o valor de mercado.
• Certidões: As taxas para emissão de todas as certidões necessárias (matrícula, negativas, etc.).

É fundamental que o advogado solicite ao cliente que consulte a tabela de emolumentos do estado e do cartório específico para ter uma estimativa precisa dos custos.

Honorários Advocatícios

A contratação de advogado é obrigatória para a usucapião extrajudicial, e seus honorários são um custo importante.

• Valor: Os honorários podem ser definidos de diferentes formas:
  • Valor Fixo: Um valor total acordado para todo o procedimento.
  • Percentual: Um percentual sobre o valor do imóvel (geralmente uma porcentagem menor do que a cobrada em ações judiciais longas).
  • Por Etapa: Pagamento de valores específicos em cada fase do processo.
• Tabela da OAB: As Seccionais da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) em cada estado publicam tabelas de honorários que servem como referência. O valor pode variar de acordo com a complexidade do caso, o tempo estimado de trabalho e a experiência do profissional.
• Importância do Acordo: É crucial que o cliente e o advogado celebrem um contrato de honorários detalhado, especificando os serviços incluídos e os valores, para evitar desentendimentos futuros.

Custos com Profissionais Técnicos (Engenheiro/Arquiteto/Topógrafo)

A elaboração da planta e do memorial descritivo, documentos técnicos indispensáveis, exige a contratação de um profissional habilitado.

• Serviços: Os custos envolvem o levantamento topográfico (medição do terreno), a elaboração da planta e do memorial descritivo, e a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) junto aos conselhos profissionais (CREA/CAU).
• Variação: Os valores variam conforme a complexidade do terreno, a localização, o tamanho do imóvel e a experiência do profissional.

Outras Despesas

• Cópias e Autenticações: Custos com cópias de documentos e autenticações em cartório.
• Deslocamento: Custos de deslocamento do advogado e/ou do profissional técnico para vistorias no imóvel ou idas ao cartório.
• Publicação de Edital: Se houver necessidade de publicação de edital em jornal, haverá um custo adicional para a veiculação.

É fundamental que o advogado apresente ao cliente um orçamento detalhado, incluindo todos os custos estimados, para que ele possa se planejar financeiramente para o processo de usucapião extrajudicial.

Perguntas e Respostas Frequentes

O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo, realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, que permite reconhecer a propriedade de um imóvel por meio da posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com a intenção de ser dono (animus domini), por um determinado período de tempo, conforme exigido pela lei. É uma alternativa à usucapião judicial, sendo geralmente mais rápida e menos burocrática.

É obrigatória a presença de advogado na usucapião extrajudicial?

Sim, a presença de advogado é obrigatória em todo o procedimento de usucapião extrajudicial, conforme o Art. 216-A da Lei de Registros Públicos. O advogado é responsável pela elaboração do requerimento, organização da documentação e acompanhamento de todas as etapas junto ao cartório.

Quais são os documentos mais importantes para iniciar o processo?

Os documentos mais importantes são a ata notarial de constatação da posse, lavrada por um tabelião, e a planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou topógrafo) e com a devida ART/RRT. Além disso, são essenciais a certidão de matrícula (ou negativa) do imóvel e diversos comprovantes que demonstrem a posse ao longo do tempo (contas de consumo, IPTU, contratos informais, etc.).

O que acontece se houver oposição ao pedido de usucapião extrajudicial?

Se qualquer um dos notificados (proprietário registral, confrontantes, entes públicos ou terceiros) apresentar oposição fundamentada ao pedido de usucapião, o procedimento extrajudicial será encerrado. Nesses casos, o interessado deverá, obrigatoriamente, buscar a via judicial para pleitear o seu direito à usucapião, pois a via extrajudicial exige consenso.

Quanto tempo leva, em média, um processo de usucapião extrajudicial?

O tempo de duração pode variar bastante, dependendo da complexidade do caso, da organização da documentação e da agilidade do cartório. No entanto, em comparação com a via judicial (que pode levar anos), a usucapião extrajudicial tende a ser muito mais rápida, podendo ser concluída em alguns meses, geralmente entre 6 meses e 2 anos, em casos ideais e sem oposição.

Quais os custos envolvidos?

Os custos incluem os emolumentos cartorários (taxas de cartório para a ata notarial, processamento e registro, que variam por estado), os honorários do advogado (que também variam de acordo com o profissional e a complexidade do caso) e os custos com o profissional técnico (engenheiro, arquiteto ou topógrafo) para a elaboração da planta e memorial descritivo. É importante fazer um levantamento detalhado de todos esses custos antes de iniciar o processo.

Conclusão

A usucapião extrajudicial representa um avanço significativo na busca pela regularização fundiária no Brasil, oferecendo uma rota mais ágil e menos onerosa para aqueles que preenchem os rigorosos requisitos legais. A possibilidade de adquirir a propriedade de um imóvel por meio de um procedimento administrativo, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a intervenção do Poder Judiciário, é um reflexo da modernização das leis e da tentativa de conferir maior segurança jurídica às relações imobiliárias.

Contudo, é fundamental compreender que, embora mais célere, o processo extrajudicial não é desprovido de complexidade. Ele exige um modelo de requerimento de usucapião extrajudicial extremamente detalhado e a apresentação de uma vasta gama de documentos, todos comprovando de forma inequívoca a posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, e pelo tempo exigido por lei. A ausência ou inconsistência de qualquer item pode levar ao indeferimento do pedido ou à remessa para a via judicial.

Nesse cenário, a atuação de um advogado especialista é não apenas obrigatória, mas indispensável. O profissional do direito será o guia em todas as etapas, desde a análise preliminar da viabilidade do pedido, passando pela minuciosa coleta e organização dos documentos, a elaboração do requerimento com a narrativa jurídica adequada, até o acompanhamento do trâmite cartorário e a resolução de eventuais exigências ou oposições. É o advogado quem garantirá que os direitos do requerente sejam protegidos e que o processo transcorra da forma mais eficiente possível.

Em suma, a usucapião extrajudicial é uma ferramenta poderosa para a regularização de imóveis e a pacificação social, mas seu sucesso depende diretamente da correta observância de todos os requisitos legais e do suporte qualificado de um profissional experiente. Para aqueles que buscam a formalização de sua posse, a usucapião extrajudicial é, sem dúvida, um caminho promissor, desde que trilhado com a devida diligência e assessoria jurídica.