Documentos para escritura de compra e venda

A escritura pública de compra e venda é o documento formal e solene que concretiza a transferência de propriedade de um bem imóvel no Brasil. Mais do que um mero papel, ela é a garantia de segurança jurídica para o comprador e o vendedor, atestando a legalidade da transação e a inexistência de ônus que impeçam o negócio. A sua lavratura em Cartório de Notas é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos e essencial para a validade do ato. Para que essa etapa crucial ocorra sem contratempos, a reunião e a organização de uma vasta gama de documentos para a escritura de compra e venda são indispensáveis, pois eles comprovam a idoneidade das partes, a regularidade do imóvel e a quitação de todas as obrigações que antecedem a transferência definitiva.

Entendendo a Escritura Pública de Compra e Venda

A escritura pública de compra e venda é um instrumento jurídico que formaliza a aquisição e a alienação de um bem imóvel, conferindo-lhe validade legal e fé pública. Sua importância reside na segurança que oferece às partes envolvidas.

O Que É a Escritura Pública?

A escritura pública de compra e venda é um documento lavrado em um Tabelionato de Notas por um tabelião ou seu escrevente autorizado. Ela formaliza a vontade das partes (comprador e vendedor) de transferir a propriedade de um bem imóvel, bem como o pagamento do preço e todas as condições do negócio.

• Ato Solene: É um ato solene por natureza, ou seja, exige uma forma específica para ser válido. No caso da compra e venda de imóveis, a escritura pública é, via de regra, obrigatória para imóveis cujo valor seja superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme o Art. 108 do Código Civil. Para valores inferiores, um contrato particular pode ser suficiente, mas a escritura pública ainda é a forma mais segura e recomendada.
• Fé Pública: Por ser lavrada por um Tabelião, que é um profissional do direito dotado de fé pública, a escritura tem presunção de veracidade e autenticidade. Isso significa que tudo o que está contido na escritura (identidade das partes, declarações de vontade, pagamento do preço) é considerado verdadeiro até que se prove o contrário.
• Finalidade: A escritura pública serve para registrar formalmente a compra e venda de um imóvel, detalhando as características do bem, o valor da transação, a forma de pagamento, e as qualificações completas de comprador e vendedor.
• Não Transfere a Propriedade Imediatamente: É crucial entender que a escritura pública, por si só, não transfere a propriedade do imóvel. Ela apenas formaliza o negócio jurídico. A transferência da propriedade ocorre efetivamente apenas com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o comprador não é o proprietário legal do bem, e o imóvel ainda pertence ao vendedor perante a lei.

Diferença entre Contrato de Compra e Venda (Particular) e Escritura Pública

Embora ambos os documentos envolvam a compra e venda, suas naturezas e implicações são distintas.

• Contrato Particular de Compra e Venda (ou Promessa de Compra e Venda):
  • Natureza: É um acordo de vontades entre as partes, que pode ser feito sem a intervenção de um cartório. É um documento privado.
  • Finalidade: Geralmente utilizado como um instrumento preliminar, que estabelece as condições do negócio (preço, prazo, forma de pagamento) antes da lavratura da escritura pública. Em muitos casos, serve para dar segurança inicial às partes enquanto aguardam a liberação de financiamento, a reunião de documentos, etc.
  • Validade: É válido entre as partes (inter partes), mas sua validade para a transferência da propriedade é limitada. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, ele não substitui a escritura pública para fins de registro.
  • Pode ser registrado: Mesmo sendo particular, a promessa de compra e venda pode ser registrada na matrícula do imóvel para garantir direito real de aquisição ao comprador (Art. 1.417 do Código Civil), impedindo que o imóvel seja vendido a outra pessoa ou sofra penhora, mas não transfere a propriedade em definitivo.
• Escritura Pública de Compra e Venda:
  • Natureza: Documento público e solene, lavrado em Tabelionato de Notas.
  • Finalidade: É o instrumento legalmente exigido para a concretização da compra e venda de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, servindo como título hábil para o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Validade: Tem fé pública e validade erga omnes (contra todos), presumindo-se a veracidade de seu conteúdo.
  • Obrigatória para Registro: Sem ela (para imóveis de alto valor), não é possível transferir a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

Em resumo, o contrato particular é um passo inicial que vincula as partes. A escritura pública é o instrumento que formaliza o ato com fé pública, e o registro da escritura é o que efetivamente transfere a propriedade.

O Papel do Cartório de Notas e do Cartório de Registro de Imóveis

Ambos os cartórios são essenciais na transação imobiliária, mas possuem funções distintas.

• Cartório de Notas (Tabelionato de Notas):
  • Função: É o local onde a escritura pública de compra e venda é lavrada. O Tabelião de Notas tem a função de formalizar a vontade das partes, autenticar documentos, reconhecer firmas e garantir que o ato esteja em conformidade com a lei. Ele age como um “guardião da legalidade” e da fé pública antes do registro.
  • Responsabilidade: O Tabelião é responsável por solicitar e analisar a documentação prévia para a lavratura da escritura, garantindo que o imóvel esteja livre de ônus que impeçam a transação e que as partes estejam aptas a realizar o negócio.
  • Exemplo: O Tabelião verificará se as certidões do vendedor e do imóvel estão em ordem, se o IPTU está pago, se há certidões de débitos.
• Cartório de Registro de Imóveis:
  • Função: É o local onde a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel. É nesse cartório que se concretiza a transferência da propriedade do bem imóvel. A matrícula do imóvel é como a “certidão de nascimento” e o “histórico” do bem, contendo todos os registros de propriedade, averbações de construções, ônus (hipotecas, penhoras), etc.
  • Princípio da Publicidade: O registro da escritura na matrícula do imóvel confere publicidade à transação, tornando-a válida e oponível a terceiros.
  • Segurança Jurídica: Ao registrar, o comprador se torna o proprietário legal do imóvel, e qualquer um pode consultar a matrícula para verificar quem é o verdadeiro dono.
  • Exemplo: Após a lavratura da escritura, o comprador (ou seu advogado) levará a via original da escritura ao Cartório de Registro de Imóveis competente (aquele onde o imóvel está matriculado) para que a transferência seja averbada na matrícula. Somente após esse registro, o comprador será o proprietário legal do imóvel.

Ambos os cartórios são interdependentes no processo. O Cartório de Notas prepara a escritura (o “título”), e o Cartório de Registro de Imóveis a registra (dando “publicidade” e transferindo a “propriedade”).

Documentos Essenciais do Vendedor (Pessoa Física)

A documentação do vendedor (ou dos vendedores, se houver mais de um) é crucial para atestar sua idoneidade e capacidade legal de realizar a venda, além de comprovar a ausência de impedimentos fiscais ou judiciais.

Documentos Pessoais do Vendedor

São os documentos básicos de identificação e qualificação.

• Documento de Identidade (RG ou CNH): Cópia autenticada e original para conferência.
• CPF: Cópia autenticada e original para conferência.
• Comprovante de Residência: Conta de consumo (água, luz, telefone) recente, em nome do vendedor.
• Certidão de Nascimento (se solteiro) ou Certidão de Casamento:
  • Se casado/a: Certidão de casamento atualizada (emitida há no máximo 90 dias), com regime de bens (comunhão parcial, comunhão universal, separação total, participação final nos aquestos). É indispensável a participação e assinatura do cônjuge na escritura, exceto em regime de separação total de bens ou quando o imóvel foi adquirido antes do casamento em regime de comunhão parcial.
  • Se divorciado/a ou separado/a judicialmente: Certidão de casamento com averbação do divórcio/separação, e comprovação da partilha de bens, se o imóvel fazia parte do patrimônio comum.
  • Se viúvo/a: Certidão de casamento com averbação do óbito do cônjuge, e cópia do formal de partilha (se já finalizado) ou da certidão de óbito do cônjuge e comprovante de que o imóvel foi objeto de inventário/partilha e pertence ao vendedor.
• Profissão e Endereço Completo: Para qualificação na escritura.

Certidões Negativas do Vendedor

Essas certidões são essenciais para verificar a existência de ações judiciais, dívidas ou pendências que possam recair sobre o imóvel ou invalidar a transação.

• Certidão Negativa de Ações Cíveis, Fiscais e Criminais (Certidão de Distribuição Cível, Criminal e Execuções Fiscais):
  • Para Pessoas Físicas: Emitidas no fórum do local de residência do vendedor e do local de localização do imóvel. Comprovam a inexistência de processos judiciais que possam afetar a venda (ex: penhora sobre o imóvel, interdição do vendedor).
  • Importância: Protegem o comprador contra a alegação de fraude contra credores ou fraude à execução, caso o vendedor tenha dívidas ou processos em andamento.
• Certidão Negativa de Débitos de Tributos Federais e Dívida Ativa da União (CND): Emitida pela Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. Comprova a inexistência de débitos fiscais federais do vendedor.
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT): Emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST). Comprova a inexistência de dívidas trabalhistas do vendedor. Atenção: Se o vendedor for pessoa jurídica, a CNDT é obrigatória para a empresa. Se for pessoa física, a exigência é menos comum, mas pode ser solicitada por segurança, especialmente se o vendedor for um empresário individual.
• Certidão Negativa de Interdição e Tutela/Curatela: Emitida no cartório de registro civil. Comprova que o vendedor não está sob interdição, tutela ou curatela, ou seja, que tem plena capacidade para realizar o ato.
• Certidão de Quitação Eleitoral: Para comprovar a regularidade eleitoral do vendedor.
• Certidão de Regularidade do FGTS (CRF): Se o vendedor for empregador (pessoa física com empregados). Comprova a regularidade do FGTS.
• Certidão de Débitos relativos a Contribuições Previdenciárias: Para vendedor que for pessoa física equiparada a empresa ou que tenha débitos com o INSS.

Documentos Específicos para o Vendedor (Em Casos Específicos)

• Procuração Pública (se o vendedor for representado): Se o vendedor não puder comparecer para assinar a escritura, um procurador pode representá-lo, desde que tenha uma procuração pública com poderes específicos para vender o imóvel em questão (com descrição do imóvel, preço e condições). A procuração deve ser atualizada.
• Alvará Judicial (se for inventário, partilha, etc.): Se o imóvel for parte de um inventário ou depender de autorização judicial para venda (ex: venda de bens de menores ou incapazes), o alvará judicial é indispensável.
• Autorização de Órgãos Reguladores: Se o imóvel tiver alguma restrição ambiental ou cultural (ex: tombamento), pode ser necessária autorização de órgãos competentes.

A obtenção de todas essas certidões é um processo que pode levar tempo e envolve custos, mas é fundamental para garantir a segurança da transação e evitar surpresas futuras.

Documentos Essenciais do Comprador (Pessoa Física)

Os documentos do comprador são necessários para sua qualificação na escritura e para a comprovação da origem dos recursos. Embora geralmente menos extensos que os do vendedor, são igualmente importantes.

Documentos Pessoais do Comprador

São os mesmos tipos de documentos de identificação e qualificação exigidos do vendedor.

• Documento de Identidade (RG ou CNH): Cópia autenticada e original para conferência.
• CPF: Cópia autenticada e original para conferência.
• Comprovante de Residência: Conta de consumo (água, luz, telefone) recente, em nome do comprador.
• Certidão de Nascimento (se solteiro) ou Certidão de Casamento:
  • Se casado/a: Certidão de casamento atualizada (emitida há no máximo 90 dias), com regime de bens. É indispensável a participação e assinatura do cônjuge na escritura, exceto em regime de separação total de bens ou quando o imóvel foi adquirido antes do casamento em regime de comunhão parcial.
  • Se divorciado/a ou separado/a judicialmente: Certidão de casamento com averbação do divórcio/separação.
  • Se viúvo/a: Certidão de casamento com averbação do óbito do cônjuge.
• Profissão e Endereço Completo: Para qualificação na escritura.
• Comprovante de Renda: Embora não seja um documento obrigatório para a escritura em si (é mais comum em financiamentos), o tabelião pode solicitar para fins de qualificação e, em alguns casos, para comprovação da origem dos recursos (Lavagem de Dinheiro).

Comprovação da Origem dos Recursos (Anti-Lavagem de Dinheiro)

A Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro (Lei nº 9.613/98) e as normas do Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) e do Conselho Nacional de Justiça (Provimento nº 88/2019 do CNJ) impõem aos cartórios o dever de identificar as partes e monitorar transações imobiliárias de alto valor para prevenir lavagem de dinheiro e financiamento ao terrorismo.

• Origem Lícita dos Recursos: O comprador pode ser solicitado a comprovar a origem lícita do dinheiro utilizado na compra do imóvel. Isso pode ser feito através de:
  • Declaração de Imposto de Renda.
  • Extratos bancários.
  • Contrato de financiamento bancário (se for o caso).
  • Contrato de empréstimo.
  • Documento de venda de outro imóvel ou bem.
  • Herança, doação, etc.
• Objetivo: Evitar que a transação imobiliária seja utilizada para “lavar” dinheiro de origem ilícita. Embora o tabelião não seja um investigador, ele tem o dever de comunicar operações suspeitas às autoridades competentes.
• Impacto no Processo: A falta de comprovação da origem lícita dos recursos pode atrasar a lavratura da escritura ou, em casos extremos, fazer com que o tabelião se recuse a lavrar o ato se houver fundada suspeita de ilicitude.

Documentos Específicos para o Comprador (Em Casos Específicos)

• Procuração Pública (se o comprador for representado): Se o comprador não puder comparecer, um procurador pode representá-lo, com procuração pública e poderes específicos para a compra.
• Contrato de Financiamento (com o banco): Se a compra for financiada, a escritura pública será lavrada com a intervenção do banco, e o contrato de financiamento servirá de base para a forma de pagamento e as garantias (alienação fiduciária ou hipoteca). O comprador deverá apresentar toda a documentação exigida pelo banco.
• Comprovante de Pagamento do ITBI: O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal que deve ser pago pelo comprador antes da lavratura da escritura. O comprovante de pagamento é indispensável.

A organização prévia de todos esses documentos é fundamental para que o processo de lavratura da escritura seja ágil e sem intercorrências, garantindo a tranquilidade para o comprador e o vendedor.

Documentos Essenciais do Imóvel

A documentação do imóvel é a mais crítica, pois atesta a sua regularidade, sua história jurídica e a existência de qualquer ônus ou gravame que possa impedir a venda ou trazer prejuízos ao comprador.

1. Matrícula Atualizada do Imóvel

Este é o documento mais importante do imóvel, uma verdadeira “certidão de nascimento” e “histórico” do bem.

• Onde Obter: No Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está registrado.
• Atualização: Deve ser uma matrícula atualizada, emitida há no máximo 30 dias (alguns cartórios podem exigir 15 dias, verificar a norma local).
• O Que Contém: A matrícula é o documento que centraliza todas as informações sobre o imóvel:
  • Identificação do Imóvel: Endereço completo, metragem, confrontações, lote, quadra.
  • Histórico de Propriedade: Quem foram os antigos proprietários, como a propriedade foi transferida (compra e venda, herança, doação, usucapião).
  • Ônus e Gravames: Registro de hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, ações judiciais que recaem sobre o imóvel, indisponibilidades de bens, alienação fiduciária, arrendamento, etc.
  • Averbações: Alterações na construção (ampliações), demolições, mudanças de estado civil dos proprietários, averbação de casamento ou divórcio, existência de benfeitorias.
• Importância: É a leitura da matrícula que dará ao comprador a certeza sobre quem é o verdadeiro proprietário, se o imóvel está livre de ônus e se não há impedimentos para a venda. Se a matrícula indicar algum ônus, o tabelião e o advogado deverão analisar se ele impede ou não a transação.

2. Certidão Negativa de Ônus e Ações Reipersecutórias

Embora a matrícula atualizada já indique os ônus, a certidão negativa de ônus é um documento à parte que formaliza essa ausência.

• Onde Obter: No Cartório de Registro de Imóveis.
• Finalidade: Atestar formalmente que não há ônus reais (hipotecas, penhoras) ou ações judiciais (reivindicatórias, de usucapião, etc.) que recaiam sobre o imóvel.
• Ações Reipersecutórias: São ações que buscam a restituição de um bem que está em posse de terceiro. Se houver uma ação desse tipo, a compra pode ser arriscada, pois o imóvel pode ser tomado do comprador.

3. Certidão Negativa de Débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

O IPTU é um imposto municipal sobre a propriedade de imóveis urbanos.

• Onde Obter: Na prefeitura municipal.
• Finalidade: Comprovar que não há débitos de IPTU sobre o imóvel. Débitos de IPTU acompanham o imóvel, ou seja, o novo proprietário pode ser cobrado por dívidas anteriores. Por isso, essa certidão é fundamental para o comprador.

4. Certidão de Quitação Condominial (para Imóveis em Condomínio)

Para apartamentos, casas em condomínios fechados ou salas comerciais em edifícios, esta certidão é vital.

• Onde Obter: Com o síndico ou a administradora do condomínio.
• Finalidade: Comprovar que não há débitos de condomínio (cotas condominiais) sobre o imóvel. As dívidas de condomínio são consideradas propter rem, o que significa que elas aderem à coisa e são de responsabilidade do novo proprietário.
• Recomendação: A certidão deve ser assinada pelo síndico (com firma reconhecida) e, se possível, acompanhada de ata da assembleia que elegeu o síndico, para comprovar sua legitimidade.

5. Outros Documentos do Imóvel

• Cópia da Capa do IPTU (Carnê): Para verificar os dados do imóvel, como inscrição municipal e valor venal.
• Planta Baixa (se disponível): Para conferência da metragem e layout do imóvel.
• Certidão de Cadastro do Imóvel: Comprovante de que o imóvel está devidamente cadastrado na prefeitura.
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e Comprovante de Pagamento do ITR (Imposto Territorial Rural): Para imóveis rurais.
• Laudo de Avaliação (se for financiamento): Feito pelo banco para verificar o valor de mercado do imóvel.
• Certidão de Habite-se: Comprova que a construção foi feita de acordo com as normas municipais e está apta para ser habitada (importante para imóveis novos ou com reformas recentes).

A organização e a verificação meticulosa desses documentos são a espinha dorsal de uma compra e venda imobiliária segura, evitando que o comprador herde dívidas ou problemas jurídicos do imóvel.

O Processo de Lavratura da Escritura Pública

Após a reunião e análise de toda a documentação, o processo de lavratura da escritura pública de compra e venda pode ser iniciado no Tabelionato de Notas.

1. Escolha do Tabelionato de Notas

• Competência: A escritura pública pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas do Brasil, independentemente do local de residência das partes ou da localização do imóvel. O que determina a competência é a localização do imóvel para o Cartório de Registro de Imóveis, mas não para o Tabelionato.
• Critérios de Escolha: Escolha um cartório de sua confiança, de boa reputação e com atendimento eficiente.

2. Agendamento e Envio da Documentação Prévia

• Contato Inicial: Entre em contato com o Tabelionato escolhido e informe que deseja lavrar uma escritura de compra e venda.
• Envio de Documentos: O cartório solicitará que você envie previamente (por e-mail ou presencialmente) todas as cópias da documentação do comprador, vendedor e do imóvel (conforme listado acima).
• Análise Prévia do Cartório: O Tabelionato fará uma análise preliminar da documentação para verificar se está completa e se não há impedimentos óbvios para a lavratura da escritura. Pode ser que o cartório solicite documentos adicionais ou esclarecimentos.

3. Pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

• Obrigação do Comprador: O ITBI é um imposto municipal, pago pelo comprador, que incide sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação (o que for maior). A alíquota e as regras de cálculo variam de município para município.
• Quando Pagar: O comprovante de pagamento do ITBI deve ser apresentado ao Tabelionato antes da lavratura da escritura pública. Sem o comprovante, a escritura não pode ser lavrada. O cartório geralmente só agenda a lavratura da escritura após a comprovação do pagamento do ITBI.
• Cálculo: O cálculo do ITBI é feito pela prefeitura.

4. Lavratura da Minuta da Escritura

• Elaboração pelo Tabelionato: Com base na documentação aprovada e no comprovante do ITBI, o Tabelionato preparará uma minuta da escritura pública de compra e venda.
• Revisão pelas Partes/Advogados: É crucial que as partes (comprador e vendedor) e seus respectivos advogados revisem cuidadosamente a minuta da escritura antes da assinatura. Verifique:
  • A correta qualificação de todas as partes (nomes, CPFs, RGs, estado civil, regime de bens).
  • A descrição exata do imóvel (endereço, metragem, confrontações, número de matrícula).
  • O valor da transação e a forma de pagamento (se foi à vista, financiado, parcelado, etc.).
  • A inexistência de erros de digitação ou informações incorretas.
  • A existência de cláusulas específicas acordadas entre as partes.

5. Assinatura da Escritura Pública

• Presença Obrigatória: Comprador(es), vendedor(es) e seus respectivos cônjuges (se casados em regimes que exigem outorga uxória/marital) devem comparecer pessoalmente ao Tabelionato de Notas para assinar a escritura.
• Identificação: No momento da assinatura, as partes deverão apresentar seus documentos de identificação originais (RG/CNH e CPF) para conferência pelo tabelião/escrevente.
• Leitura da Escritura: Antes da assinatura, o tabelião ou escrevente lerá a escritura em voz alta para as partes, esclarecendo dúvidas.
• Pagamento Final (se for o caso): Se houver um pagamento final a ser feito no ato da escritura, ele geralmente é formalizado no próprio Tabelionato (por transferência bancária ou cheque administrativo).

6. Registro da Escritura no Cartório de Registro de Imóveis

• Concretização da Propriedade: Após a assinatura e lavratura da escritura no Tabelionato, o próximo e indispensável passo é levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente (aquele onde o imóvel está matriculado) para que seja registrada na matrícula do imóvel.
• Prazo: Não há um prazo legal para registrar a escritura, mas é crucial fazê-lo o mais rápido possível para garantir a segurança jurídica da propriedade. Enquanto a escritura não for registrada, o comprador não é o proprietário legal do imóvel, e o imóvel ainda está em nome do vendedor.
• Custos: O registro também envolve o pagamento de emolumentos ao Cartório de Registro de Imóveis, calculados com base no valor do imóvel.
• Efeitos: Somente após o registro, a propriedade é efetivamente transferida para o nome do comprador, e a transação se torna pública e oponível a terceiros.

A condução de todo esse processo com o acompanhamento de um advogado é altamente recomendada, pois o profissional pode garantir a análise de todos os documentos, a correção da minuta e a segurança jurídica da transação para ambas as partes.

O Papel do Advogado na Compra e Venda de Imóveis

A compra e venda de imóveis é uma das transações mais importantes na vida de uma pessoa, e a presença de um advogado especialista é um investimento em segurança e tranquilidade.

Análise de Riscos e Documentação (Due Diligence)

O advogado é o responsável por conduzir uma completa análise jurídica para o comprador e o vendedor.

• Para o Comprador:
  • Verificação Completa de Documentos: O advogado analisará todos os documentos do vendedor, do imóvel e as certidões (pessoais, fiscais, trabalhistas, do imóvel), buscando identificar qualquer ônus, ação judicial, dívida ou pendência que possa comprometer a segurança da compra. Esta é a fase de due diligence imobiliária.
  • Alertar sobre Riscos: Se o advogado identificar riscos (ex: dívidas fiscais do vendedor que podem recair sobre o imóvel, processos trabalhistas que podem gerar penhora, vícios na matrícula do imóvel), ele alertará o comprador e orientará sobre as medidas cabíveis (ex: exigir que o vendedor resolva as pendências, incluir cláusulas de proteção no contrato, ou desistir do negócio).
  • Análise de Fraude: O advogado avalia se há risco de fraude contra credores ou fraude à execução, que podem anular a compra no futuro.
• Para o Vendedor:
  • Organização da Documentação: O advogado auxilia o vendedor na reunião e organização de toda a documentação necessária, agilizando o processo.
  • Regularização de Pendências: Se o vendedor tiver alguma pendência (ex: dívida de IPTU, imóvel com averbação desatualizada), o advogado orienta sobre como regularizar antes da venda.
  • Proteção Contratual: Garante que o contrato de compra e venda e a escritura pública reflitam fielmente as condições acordadas, protegendo o vendedor de responsabilidades futuras.

Negociação e Elaboração de Contratos

O advogado atua na fase negocial e na redação dos instrumentos jurídicos.

• Negociação de Cláusulas: Auxilia as partes na negociação de condições do negócio (preço, forma de pagamento, prazos, responsabilidades, multas), buscando um acordo justo e equilibrado.
• Elaboração/Revisão do Contrato Particular: Redige ou revisa o contrato particular de compra e venda (ou promessa), garantindo que todas as condições sejam claras, que haja cláusulas de proteção (multas por desistência, condições de entrega), e que o contrato seja válido.
• Revisão da Minuta da Escritura: Como já mencionado, o advogado revisa a minuta da escritura pública elaborada pelo Tabelionato, para garantir que ela reflita o que foi acordado e que não haja erros ou omissões.

Acompanhamento da Lavratura e Registro

O advogado acompanha todas as etapas no cartório.

• Acompanhamento no Tabelionato: Acompanha as partes no Tabelionato de Notas no dia da assinatura da escritura, esclarecendo dúvidas e garantindo que o ato seja feito corretamente.
• Orientação sobre o ITBI: Orienta sobre o cálculo e pagamento correto do ITBI.
• Acompanhamento no Registro de Imóveis: Após a lavratura, o advogado orienta (ou faz) o protocolo da escritura no Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja efetivamente transferida, e acompanha o registro até sua finalização.
• Emissão da Matrícula Atualizada Final: Garante que o comprador receba a matrícula do imóvel com o registro da sua propriedade.

Resolução de Conflitos e Litígios

Em caso de problemas, o advogado atua na defesa dos interesses.

• Mediação: Tentar mediar conflitos que possam surgir entre comprador e vendedor.
• Ações Judiciais: Se houver necessidade, ingressar com ações judiciais (ex: ação de execução do contrato, ação de nulidade de contrato, ação de despejo, ação de cobrança de dívidas).

A presença de um advogado na compra e venda de imóveis é um investimento que se paga na tranquilidade e segurança que ele proporciona, mitigando riscos e garantindo que a transação seja realizada de forma correta e sem surpresas desagradáveis.

Perguntas e Respostas Frequentes

A escritura pública de compra e venda é obrigatória para todo imóvel?

Não necessariamente para todo imóvel. A escritura pública é obrigatória para a validade da compra e venda de imóveis cujo valor seja superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme o Art. 108 do Código Civil. Para imóveis de valor inferior, um contrato particular pode ser suficiente, mas a escritura pública ainda é a forma mais segura e recomendada para qualquer transação imobiliária.

A escritura pública me torna proprietário do imóvel?

Não, a escritura pública, por si só, não transfere a propriedade do imóvel. Ela apenas formaliza o negócio jurídico de compra e venda. Para que você se torne o proprietário legal do imóvel, a escritura pública precisa ser registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É o ato do registro que efetivamente transfere a propriedade e confere publicidade e validade erga omnes (contra todos) à transação.

Quais os documentos mais importantes do vendedor para a escritura?

Os documentos mais importantes do vendedor são a matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias), as certidões negativas do vendedor (ações cíveis, fiscais, criminais, trabalhistas), e os documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento/nascimento atualizada). A matrícula mostra o histórico do imóvel e seus ônus, enquanto as certidões do vendedor comprovam sua idoneidade e a ausência de impedimentos para a venda.

O que é o ITBI e quem paga na compra e venda de imóvel?

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que incide sobre o valor da transação imobiliária ou sobre o valor venal do imóvel (o que for maior). De acordo com a lei, o ITBI é de responsabilidade do comprador. O comprovante de pagamento do ITBI é um documento essencial e deve ser apresentado ao Cartório de Notas antes da lavratura da escritura pública.

É necessário contratar um advogado para a compra e venda de imóvel?

Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendável e um investimento em segurança. Um advogado especialista em direito imobiliário pode realizar a due diligence completa (análise minuciosa de toda a documentação do vendedor e do imóvel), identificar riscos, orientar sobre cláusulas contratuais, revisar a minuta da escritura e acompanhar todo o processo de lavratura e registro, garantindo que a transação seja segura e livre de problemas futuros.

Conclusão

A escritura pública de compra e venda representa o ápice da segurança jurídica em uma transação imobiliária, conferindo a formalidade e a fé pública necessárias para a transferência de propriedade de um bem tão significativo. Longe de ser um mero formalismo, a sua lavratura em Cartório de Notas, seguida do registro no Cartório de Registro de Imóveis, é a única forma de garantir ao comprador o status de proprietário legal e a tranquilidade de que o imóvel está livre de ônus e pendências.

O sucesso desse processo, contudo, é intrinsecamente ligado à minuciosa coleta e análise dos documentos para a escritura de compra e venda. A documentação do vendedor e do imóvel, em especial a matrícula atualizada do imóvel e as certidões negativas, é o espelho da história jurídica do bem e das partes, revelando a existência de dívidas, ações judiciais ou gravames que, se não identificados e tratados, podem transformar o sonho da casa própria em um verdadeiro pesadelo jurídico e financeiro.

Nesse cenário de complexidade e riscos, a presença de um advogado especialista em direito imobiliário é um diferencial inestimável. Embora não seja legalmente obrigatória, a atuação do profissional na condução da due diligence, na revisão de contratos, na negociação de cláusulas e no acompanhamento de todas as etapas no Tabelionato e no Registro de Imóveis, é um investimento que se traduz em proteção, segurança e paz de espírito para ambas as partes envolvidas.

Em síntese, a compra e venda de um imóvel é um marco na vida das pessoas. Navegar por essa transação com a devida cautela, munido de todos os documentos necessários e, idealmente, com o suporte de um advogado, é a garantia de que esse marco será de celebração e não de preocupação.