Classificação dos Contratos de Locação em Shopping Center

Resumo: Artigo sobre a classificação dos contratos de locação em Shopping Center de acordo com a lei de locações de imoveis urbanos código civil e o projeto de lei que disciplina a locação em shopping center.[1]

Sumario: I – Introdução. II – Classificação de Contratos Típicos e Atípicos. III – Contrato de Locação de Shopping Center. IV – Proposta de Projeto de Leis sobre Shopping Center. V – Conclusão. Bibliografia

I – Shopping Center.

O Shopping Center surgiu na década de 50, nos Estados Unidos da América e só veio aportar no Brasil no ano de 1966, com a inauguração do Shopping Iguatemi. Hoje ele representa uma enorme gama de empreendimentos que movimentam fortemente a economia dos grandes centros urbanos e tem importância substancial no comercio moderno.

Atualmente, o entendimento é de que não existem só Shoppings Center, mas sim de Centros de Comércios onde os Shoppings são gênero, existindo ainda Centros de Conveniências e Serviços, Galerias, Open Mall , e dentre muitas outras formas de formação de centros comerciais, que possuem as mesmas características jurídicas de um Shopping Center.

A primeira fase para a implementação de um Shopping Center se dá por uma visão multidisciplinar, onde economistas, analistas de mercado e outros profissionais decidem o “tenat mix”, para atingir o publico alvo do empreendedor. Decidido o lugar onde será erguido o conjunto arquitetônico, arquiteto e engenheiros formaram o projeto de acordo com o já decidido pelos empreendedores e respectiva equipe de análise econômica, para a melhor adequação do empreendimento ao publico alvo.

A doutrina, em sua maioria, no que tange a organização da disposição do “tenat mix” disserta que são divididos da seguinte forma: Lojas Ancoras (são destinadas a grandes marcas que por si só já atraem consumidores ao empreendimento, e por isso muitas vezes possuem vantagens contratuais) e as lojas Satélites (lojas de menores e médias).

Porem, o modelo aplicado pela doutrina parece um pouco ultrapassado, tendo em vista a importância comercial dos Centros de Comércio, onde cada loja possui sua peculiaridade e por isso deve ser tratada de maneira individual, para permitir que a locação seja contratada da maneira mais justa para o que representa aquela unidade locável e para o empreendimento como um todo.

Passada toda essa fase de planejamento, construção e legalização do empreendimento, chega a segunda fase, na qual o empreendedor negociará com os lojistas que tem o interesse em locar os espaços do Shopping Center, o que desde pronto gera uma enorme relação jurídica entre eles, pois além das obrigações de um contrato de locação comercial comum, surge a adesão do legista ao regimento interno, associação de lojistas, bem como um contrato de rés sperata ( o qual possuirá capitulo especifico para sua explicação).

No Brasil, a discussão sobre o Contrato a ser celebrado para a cessão de uso de loja em Shopping Center é uma verdadeira guerra travada pelos doutrinadores. Os mais conservadores acreditam em um Contrato de Locação Comercial típico e a maioria dos doutrinadores acredita que se trata de Contrato Atípico de Locação Comercial, o qual, apesar da sua atipicidade, é regido pela lei de Locações Urbanas, o que é observado na prática. Portanto, cabe analisar O Contrato Atípico de Cessão de Uso de Espaço Comercial em Shopping Center.

Diante do acima apresentado, percebe- se a complexidade do tema a ser tratado no presente artigo, o que será feito ao longo dos capítulos para a maior compreensão do emaranhado de relações jurídicas existentes em um contrato para locação de espaço em shopping center.

II- Classificação de Contratos Típicos e Atípicos.

De um modo geral os contratos podem ser classificados de duas maneiras: em contratos típicos e contratos atípicos. Os contratos atípicos são figuras importantes no ordenamento jurídico pátrio, pois permitem a liberdade contratual entre as partes. Desde o código civil de 1916 tal liberdade é prevista em lei, conforme é prescrito pelos artigos 82 e 129 da referida lei.

O Código Civil de 2002 além de manter o sentido do disposto nos artigos já referidos, reconheceu o direito contratarem livremente, desde que observado as normas gerais fixadas no código, conforme o texto dos artigos 104 e 107 do Código Civil de 2002. Se não vejamos:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

“Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.”

Portanto, a classificação dos contratos é simples, uma vez que, se este instrumento possuir tipificação em lei, torna-se típico e, caso contrario, atípico. A grande discussão travada neste trabalho é de como classificar o contrato de locação de Shopping Center, que apesar de possuir previsão legal na Lei de Locação de Imóveis Urbanos, não existe uma forma prescrita. Ou seja, existe uma dúvida entre a classificação do contrato, que na pratica importará na lei a ser usada, se é o código civil ou se é a lei de locações, podendo aí ter aplicação distinta, principalmente de ordem processual.

III – Contrato de Locação de Shopping Center.

 A lei 8.245 de1991, Lei de Locação de Imóveis Urbanos, disciplina as relações locatícias em seu direito material e processual, sendo uma lei especifica para essa relação de suma importância no ordenamento jurídico.

As locações são basicamente divididas em dois tipos, a locação residencial e a locação comercial, e dentre esses tipos estudaremos especificamente aqui a locação comercial, a qual é tratada pela já referida lei em seus artigos 51 ao 57.

A locação Comercial possui algumas características importantes e por isso se distingue tanto das locações residenciais. A primeira grande e importante distinção é o direito a renovação compulsória do contrato de aluguel, que em suma é quando um locador, por prazo mínimo de cinco anos alugou um imóvel com finalidade comercial, e esteja explorando a mesma atividade pelo período de três anos, possui o direito a tal renovação. Existem ainda outras proteções que não fazem parte do que aqui se discute. 

Tendo em vista a temática do presente artigo, o cerne central é o tratado pelo caput do artigo 54 que traz a seguinte redação:

“Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

O Artigo supra mencionado traz a baila novamente a forma de classificar o contrato. Alguns doutrinadores entendem que o texto é a tipificação do contrato e que, apesar de ele deixar livre as condições, a simples menção já o torna como um contrato típico.

Porem existe outras correntes que acreditam que o contrato se trata realmente de uma locação, porem uma locação atípica, que deve respeitar os limites dessa lei especifica. Por fim a quem diga que de tantos acessórios existentes, o contrato não pode ser regulado pela lei de locações e deve ser regulado única e exclusivamente pelo código civil.

O entendimento do Contrato de Locação em Shopping Center, depois de tantos anos de sua implantação no Brasil, vem sendo feito da seguinte forma:

a) Em primeiro lugar o Empreendedor fixa a verba de locação de cada unidade, que é determinada pelo preço do metro quadrado da região, bem como pela localização dela no empreendimento.

b) Após tal fixação, de acordo com os fatores de metragem quadrada e fachada, é estipulado um índice de rateio de despesas, que ao contrário de condomínios edilícios, não pode ser estipulado um preço único, pois há diferentes tipos de estabelecimentos, por exemplo, uma loja de alimentos consome mais que uma de roupas, e assim por diante. Este fator é multiplicado por um valor de cada unidade e isso gera o valor de rateio de despesas, que nada mais é que um “condomínio”.

Além das verbas acima mencionadas, existe o fundo de promoção. Quando se contrata com um shopping center, o grande intuito do lojista e ter além de uma estrutura, um numero de clientes que freqüentam este empreendimento e possivelmente realizem compras em seu estabelecimento. Para atrair esses clientes, o Shopping é Responsável, e por isso cobra de seus lojistas um fundo de promoção que pode ser o ordinário, que existe em todos os meses, e os especiais para datas comemorativas (natal, páscoa, dia dos namorados e etc).

Como se não bastasse tais encargos, temos ainda, as variáveis da verba locatícia, que são duas. Em primeiro falaremos da cobrança de aluguéis em dobro em meses específicos. Na cidade de São Paulo os Shoppings costumam cobrar de seus lojistas a tarifa de aluguel em dobro no mês de dezembro pois é o mês de maior faturamento de todas as lojas. Com o intuito de dividir a lucratividade dos melhores períodos de venda, em outras cidades é costumeiro existir outros meses que estão sujeitos a tal cobrança em dobro, há cidades que recebem em eventos como carnaval, feiras e etc.

Outra variável é a cobrança do aluguel percentual, que funciona da seguinte forma: Todo lojista tem um valor de aluguel mínimo e um valor percentual, ou seja é estipulado um percentual do faturamento das lojas para ser cobrado de aluguel, se a loja faturar pouco pagará somente o mínimo, porem, quando a loja fatura bastante, entra a figura do aluguel percentual. O aluguem percentual corresponde a uma parte do faturamento da loja, que se for menor ou igual ao valor do aluguel mínimo, não será devido, e, caso contrário, somente será devido o percentual. Essa figura traz o poder de fiscalização do empreendedor no faturamento das lojas. 

Outra verba cobrada é o contrato de cessão de direitos sobre a unidade locada. Tal assunto merece um artigo exclusivo, porem será trazido aqui em curtas linhas. O empreendedor, por medo da ação renovatória, cede o ponto ao seu lojista cobrando a ele no inicio da locação o valor de mercado do imóvel locado, ou seja, uma vez que o prazo de locação pode ser eterno, o empreendedor para não arcar com prejuízos, além de receber as verbas de locação, recebe pela promessa de renovação do contrato, o que ultimamente tem sido alvo de discussões judiciais e conforme já dito merece um texto especifico sobre o assunto.

Assim sendo, aqui foram expostas algumas das verbas que compõe os acessórios da locação, o que pelo texto da lei podem ser usadas ou não. O que foi aqui apresentado é o costumeiro, que foi conhecido pela pratica, trabalhando em escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.

Estas verbas, bem como a complexidade do contrato que as traz, é onde mora a discussão da classificação do contrato. O contrato de Locação de Shopping Center se tornou um verdadeiro emaranhado de contratos, pois além do fim especifico de locação, se negocia direitos possessórios, serviços prestados e etc. Tal emaranhado nos leva a pensar em qual é finalidade especifica do contrato, por qual lei ela deve ser regulada, e se for regulada de maneira diversa, o que isso implica na pratica e quem poderá ser favorecido o lojista ou o Empreendedor.

Se pensarmos na retomada do imóvel, de acordo como for classificado o contrato, poderemos ter dois tipos de ação, no caso de contrato de locação, a ação de despejo, e no caso de contrato atípico, reintegração de posse, ou seja, é de suma importância a visualização da classificação de tal contrato.

IV Proposta de Projeto de Leis sobre Shopping Center.

Diante de tantas discussões travadas sobre o tema, bem como o interesse financeiro da questão, uma vez que tais empreendimentos movimentam fortunas por ano, foi elaborado um projeto por Darcy Bessone para alterar a lei de locação e enquadrar finalmente este tipo de empreendimento.

Tal projeto passou por reformas e hoje é assinado pela deputada Zulaie Cobra, com o Numero de Projeto de Lei 7.137 de 202

Entre tantas mudanças previstas por tal projeto, é de extrema importância trazer aqui a transcrição de alguns artigos a serem alterados:

 “Art. 13.

§ 3º Nas locações de espaços comerciais em shopping centers, é vedada ao locador a cobrança de quaisquer encargos relativos à cessão ou sublocação, sendo obrigado a consenti-las, após ser notificado por escrito, nas mesmas condições contratuais estipuladas com o locatário, desde que lhe seja apresentado pretendente idôneo, do mesmo ramo de atividade comercial, com fiadores comprovadamente capazes (NR).”

“Art. 17

§ 2º Nas locações de espaços comercias em shopping centers, só será permitida a cobrança anual de 12 (doze) alugueres, mínimos ou percentuais.

§ 3º Nas locações de espaços comerciais em shopping centers, é vedado ao locador a cobrança de aluguéis pré determinados ou progressivos, após o primeiro ano de vigência do contrato de locação, prevalecendo apenas o índice oficial de reajuste nele estabelecido e em seus anexo (NR).”

“Art. 22.

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas, na forma mercantil.

XI – respeitar a propaganda veiculada, extensiva a qualquer modalidade de locação, sujeitando-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (NR).”

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“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, sendo vedado inserir, no ato da assinatura do contrato de locação, cláusula contratual de renúncia expressa e antecipada a eventual direito de preferência.

“Art. 51.

§ 6º Na inicial, o autor poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, desde que apresentados elementos hábeis para a sua justa aferição

 “Art. 52.

III – fundamentar seu pedido de retomada do imóvel em razão de proposta de terceiro em melhores condições.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador, quer seja o empreendedor ou outro proprietário que tenha adquirido o imóvel ou espaço comercial, não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento nos incisos II e III deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público (NR).”

“Art. 54 O empreendedor ou proprietário não poderá cobrar do locatário em shopping center:

I – multa contratual superior a 3 (três) alugueres vigentes à época, proporcionais ao tempo de ocupação, caso haja a devolução do imóvel antes do prazo estipulado;

II – as despesas referidas nas alíneas “a”, “b” e “d” do parágrafo único do art. 22;

III – as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Parágrafo único. As despesas cobradas do locatário deverão ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada 60 (sessenta) dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas, na forma mercantil (NR).”

“Art. 68.

II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido, e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, poderá fixar aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

I – em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

II – em ação proposta pelo locatário, a sua fixação, terá como parâmetro o valor do aluguel vigente.

§ 2º

“Art. 69.

§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, locatário, ou sublocatário, a sentença poderá adotar outro indexador, para reajustamento do aluguel.

Art. 72.

ções melhores, ressalvada a restrição do § 2º do art.52;

IV – Não estar obrigado a renovar a locação (incisos I,II e III do art. 52).

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. Em caso de recusa, obriga-se o locador a depositar judicialmente o valor correspondente a 24 (vinte e quatro) alugueres vigentes à época, a título de indenização provisória. Sendo deferida a retomada, o locatário terá direito a levantar, incontinenti, a importância depositada, sem prejuízo da indenização a que alude o § 3º do art. 52. A execução de eventuais diferenças será feita nos próprios autos e paga de uma só vez.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado, sendo indispensável que o respectivo projeto já se encontre deferido pelos órgãos municipais competentes. Em caso do locador pedir a retomada para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade, deverá indenizar o locatário no valor correspondente ao seu ponto comercial, aferível em regular perícia, obrigando-se, outrossim, a depositar judicialmente a quantia equivalente a 24 (vinte e quatro) alugueres vigentes a época, a título de indenização provisória. A execução de eventuais diferenças será feita nos próprios autos e paga de

uma só vez.

 “Art. 79. No que for omissa esta lei, aplicam-se as normas do Código Civil, do Código de Processo Civil e do Código de Defesa do Consumidor (NR).”.

V- Conclusão

Diante de todo o exposto acima, conclui-se no presente trabalho que a classificação dos contratos de Locação em Shopping Center é de um contrato de Locação Não Residencial Atípico, pois tal contrato não pode ser chamado simplesmente de contrato atípico, pois, apesar de todos os acessórios ao contrato, a finalidade especifica dele é a locação e a lei de locações prevê esse tipo de contratação.

Porem, apesar de ser um contrato tipificado pela lei e não poder ser equiparado a um contrato atípico, essa modalidade tem características únicas e por isso uma simples menção de um artigo não o tipifica em sua totalidade. A liberalidade de contratar expressada pela lei o transforma em um contrato de locação, mas as suas clausulas são as tipificadas pela sua complexidade.

Caso o projeto de lei venha ser aprovado, esse contrato se tornará um contrato típico de locação em shopping Center, pois todas as suas disposições estão limitadas pela lei.

Portanto, ao meu ver, não resta mais duvida quanto a classificação do contrato, pois apesar de atípico, tem precisão legal, e por isso deve seguir a lei de locações, porem com toda a liberalidade de se contratar .