A cessão de direitos possessórios é um instrumento jurídico que permite a transferência da posse de um bem imóvel de uma pessoa para outra, mesmo sem o registro formal da propriedade. Esse mecanismo é muito utilizado em situações onde o imóvel não possui escritura pública ou está em processo de regularização.
Este artigo explora em detalhes a cessão de direitos possessórios, seus requisitos legais, formas de aplicação, riscos e precauções necessárias para garantir segurança na negociação.
O que é cessão de direitos possessórios?
A cessão de direitos possessórios é um contrato pelo qual o possuidor de um bem transfere a outra pessoa os direitos que exerce sobre ele. No caso de imóveis, esse contrato não transfere a propriedade, apenas a posse e o direito de continuar ocupando e utilizando o bem.
Esse tipo de contrato é comum em situações em que o imóvel não tem registro formal no cartório de imóveis, como em casos de usucapião em andamento, terrenos adquiridos por meio de contrato de gaveta ou imóveis em loteamentos não regularizados.
Diferença entre posse e propriedade
Para entender a cessão de direitos possessórios, é essencial diferenciar posse de propriedade:
- Posse: é o exercício de fato de um bem, como morar ou utilizar um imóvel sem ter o título registrado.
- Propriedade: é o direito legalmente reconhecido sobre um bem, conferido pelo registro público no cartório de imóveis.
Na cessão de direitos possessórios, o que se transfere é a posse e não a propriedade. O cessionário (quem recebe a posse) assume os direitos e deveres do cedente (quem transfere a posse), podendo continuar a ocupação do imóvel.
Quando a cessão de direitos possessórios é utilizada?
A cessão de direitos possessórios pode ser usada em diversas situações, incluindo:
- Imóveis em processo de usucapião: Quando uma pessoa está pleiteando a propriedade de um imóvel por meio da usucapião e deseja transferir seus direitos a terceiros.
- Loteamentos irregulares: Em casos onde os terrenos não têm matrícula individualizada e não podem ser formalmente vendidos.
- Contratos de compra e venda particulares: Quando a aquisição do imóvel foi feita por contrato particular sem registro.
- Herança sem inventário: Se um imóvel foi ocupado por herdeiros, mas ainda não houve formalização da partilha.
Como formalizar a cessão de direitos possessórios?
Para garantir segurança jurídica na cessão de direitos possessórios, é fundamental formalizar a transação por meio de um contrato escrito, que deve conter:
- Identificação das partes: Nome, CPF e endereço do cedente (quem transfere) e do cessionário (quem recebe a posse).
- Descrição do imóvel: Localização, metragem e características do bem.
- Histórico da posse: Indicação de como o cedente adquiriu a posse e por quanto tempo a exerce.
- Valor da cessão: Se houver pagamento pela transferência, o contrato deve estipular valores e condições de pagamento.
- Obrigações das partes: Como pagamento de impostos e taxas.
- Assinatura de testemunhas: Para reforçar a validade do contrato.
- Reconhecimento de firma: Preferencialmente, em cartório.
Riscos e precauções na cessão de direitos possessórios
Embora seja um instrumento válido, a cessão de direitos possessórios apresenta riscos que devem ser considerados:
- Falta de segurança jurídica: Como não há transferência de propriedade, o cessionário pode enfrentar problemas para regularizar o imóvel no futuro.
- Contestação da posse: O verdadeiro dono ou terceiros podem questionar a posse na Justiça.
- Impossibilidade de financiamento: Como o imóvel não está registrado no nome do cessionário, não pode ser usado como garantia para créditos imobiliários.
- Divergências na descrição do imóvel: É essencial conferir se a área e localização são as corretas.
Para reduzir riscos, é recomendável consultar um advogado especializado antes de assinar um contrato de cessão de direitos possessórios.
Perguntas e respostas
1. A cessão de direitos possessórios transfere a propriedade?
Não. Ela apenas transfere a posse do imóvel, mas não confere ao cessionário o direito de propriedade.
2. O imóvel adquirido por cessão de direitos possessórios pode ser vendido?
Sim, desde que seja feita nova cessão, mas o imóvel ainda não será registrado formalmente no nome do comprador.
3. É possível financiar um imóvel com cessão de direitos possessórios?
Não, pois as instituições financeiras exigem que o imóvel esteja devidamente registrado no cartório de imóveis.
4. O cessionário pode entrar com usucapião?
Sim, desde que cumpra os requisitos legais, como tempo mínimo de posse e inexistência de contestação do verdadeiro dono.
5. A cessão de direitos possessórios precisa ser registrada em cartório?
O contrato pode ser firmado por escritura particular, mas é recomendável o reconhecimento de firma para maior segurança.
Conclusão
A cessão de direitos possessórios é uma solução para transferir a posse de imóveis que ainda não possuem escritura registrada, mas deve ser feita com cautela. Embora seja válida, não substitui a propriedade formal e pode gerar riscos. Antes de firmar um contrato desse tipo, é essencial contar com assessoria jurídica para evitar complicações futuras.
